1- Trong trường này, tôi có quyền một mình làm hợp đồng bán, hoặc tặng, cho v.v…  mà không cần sự đồng ý của vợ tôi hay không? Nếu hợp đồng bán, tặng, cho do một mình tôi ký thì có hợp pháp không?

2- Nếu cả vợ và chồng cùng đứng tên Giấy chứng nhận Quyền Sở hữu nhà và Quyền Sử dụng đất ở (có nghĩa là tài sản này là của chung của cả hai vợ và chồng, kể cả lý và tình), vậy xin hỏi trong trường hợp này, tôi có quyền bán, hoặc tặng, cho một nửa phần giá trị tài sản của tôi không? Nếu hợp đồng bán, tặng, cho một nửa phần giá trị tài sản của tôi do một mình tôi ký thì có hợp pháp hay không?

                                                                                                     (Hoàng Nam, Việt kiều Đức)
Trả lời:

Luật Hôn nhân và Gia đình Việt Nam năm 2000, tại Điều 27 quy định: Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng. 

Theo quy định tại Điều 43 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ và Điều 12 của Luật Nhà ở năm 2005 thì: quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; trường hợp hộ gia đình đề nghị chỉ ghi họ, tên vợ hoặc họ, tên chồng thì phải có văn bản thoả thuận của vợ và chồng có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn. Đối với nhà ở: nếu nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì ghi đủ tên của cả vợ và chồng.

Áp dụng quy định pháp luật trên đây với trường hợp của ông thì bất động sản nêu trên là sở hữu chung của vợ chồng ông. Mặc dù, Giấy chứng nhận Quyền Sở hữu nhà và Quyền Sử dụng đất chỉ đứng tên ông, nhưng không có tài liệu nào chứng minh tài sản đó là tài sản riêng của ông theo thỏa thuận hợp pháp của vợ chồng ông.

1. Theo quy định tại Điều 96 của Luật Nhà ở và Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà ở phải được sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu tài sản chung thì mới đủ điều kiện để giao dịch. Nếu chỉ có chữ kí của ông đối với các giao dịch về nhà ở như: bán, tặng cho thì sẽ không được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận trong việc thực hiện thủ tục đăng kí giao dịch bất động sản hợp pháp.

2. Nếu ông muốn bán hoặc tặng cho phần giá trị bất động sản của mình trong khối tài sản chung thì vẫn phải được sự đồng ý của vợ ông (có chữ kí của vợ ông) thì giao dịch đó mới được coi là hợp pháp. Trừ khi ông thỏa thuận với vợ về việc phân chia tài sản riêng và thực hiện thủ tục đăng kí đứng tên trên tài sản riêng theo quy định của pháp luật thì mới có quyền tự quyết trong giao dịch bán hoặc tặng cho bất động sản.

                                                                                                                     (Bảo Anh, Việt kiều Đức)                                                                                                                       
Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 6, Điều 113 Luật Đất đai 2003 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có quyền tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên, đối tượng được nhận tặng cho phải thuộc một trong các đối tượng sau:
_       Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam; 
_       Người có công đóng góp với đất nước; 
_       Những nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; 
_       Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;

Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

1.       Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.  
2.       Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.  
3.       Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. 
4.       Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

Như vậy, ông (bà) có quyền nhận tặng cho quyền sử dụng đất của cha, mẹ khi thỏa mãn các điều kiện pháp lý nêu trên.  Trong trường hợp, ông (bà) không đủ điều kiện để đứng tên trên Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất tặng cho thì vẫn được hưởng giá trị của đất đó. Ông (bà) có thể ủy quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai.

Việc ủy quyền cho người trông nom, quản lý đất đai phải được thực hiện tại Phòng Công chứng. Văn bản ủy quyền quản lý, trong nom đất đai lập tại Phòng Công chứng này sẽ là cơ sở pháp lý chứng minh quyền sở hữu của ông (bà) đối với đất đai khi có tranh chấp xẩy ra.