العقارات المشتعلة تضطر إلى خفض أسعارها إلى النصف

وقد خفضت العديد من العقارات في ضواحي سايغون وفي المقاطعات الجنوبية أسعار بيعها بنسبة 30%، لكن المشترين يريدون الحصول على خصم بنسبة 50% قبل الدفع، مما أدى إلى اتساع فجوة الأسعار، ما أدى إلى ركود المعاملات.

وقال السيد هوانج، وهو وسيط عقاري يتمتع بخبرة 15 عامًا، إن موسم تجميد سوق العقارات الحالي هو الوقت الذي تحدث فيه معارك ومساومات حول أسعار العقارات.

قال إنه في منتصف أبريل، عرض عليه سمسار قطعة أرض كبيرة قرب سوق الجملة في بينه دين. عرض مالك الأرض سعرًا قدره 47 مليون دونج للمتر المربع، بانخفاض قدره 25% عن بداية العام الماضي، مع سند ملكية قانوني. ومع ذلك، وبعد جولات عديدة من التدقيق في المعلومات ومعاينة الأرض، وعندما التقى البائع والمشتري وجهًا لوجه، خفض العميل السعر إلى 23 مليون دونج للمتر المربع، مما أثار صدمة مالك الأرض، فرفض التفاوض أكثر.

وفقًا للسيد هوانغ، في هذه الحالة، كان السعر الذي اقترحه المشتري في الواقع مجرد تكتيك لزيادة السعر تدريجيًا لتجنب رفع السعر. إلا أن مالك الأرض سمع أن السعر الابتدائي منخفض جدًا، فانسحب في منتصف الطريق ظنًا منه أن المشتري لا يفهم السوق ولا يملك نوايا حسنة.

يرى مالك الأرض أن سعر المتر المربع من الأرض يتجاوز 30 مليون دونج، وأن سعر المسكن الاجتماعي المجاور يتجاوز 25 مليون دونج، وأن الشقق ذات الأسعار المعقولة في المنطقة يبلغ حوالي 40 مليون دونج. لذلك، حتى لو كان مالك الأرض يعاني من ضائقة مالية ويحتاج إلى بيعها، فهذا لا يعني أنه سيبيعها بسعرها الحالي.

حالات شد وجذب الأسعار في معاملات بيع العقارات شائعة في المناطق الواقعة على أطراف مدينة هو تشي منه وبعض المقاطعات الجنوبية. يعرض السيد كوك، في مقاطعة بينه تشانه، قطعة أرض مساحتها 4800 متر مربع، مسجلة رسميًا، مقابل 27 مليار دونج، بانخفاض قدره 11 مليار دونج مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، أي ما يعادل انخفاضًا بنسبة 30%.

مع ذلك، صرّح السيد كوك بأنّ العديد من العملاء ذوي الإمكانيات المالية والسيولة النقدية تواصلوا معه، وعرضوا عليه سعرًا يقارب 20 مليار دونج فقط، أي بخصم 48%. وبسبب عدم قدرتهم على التفاوض على السعر، لم تُنجز هذه الصفقة.

لافتة أرض للبيع على واجهة طريق تان لوي - آن خونغ بين البلديتين، منطقة هون كوان، بينه فوك عندما كانت هذه المنطقة تعاني من حمى الأرض الافتراضية في عام 2021. الصورة: فوك توان

في هذه الأثناء، يعاني السيد ترونغ، صاحب مزرعة بنّ على تلة في باو لوك، من ضائقة مالية، ويعرضها للبيع مقابل 11 مليار دونج، بانخفاض 30% عن سعر السوق في أوائل عام 2022. مع ذلك، يعرض باحثو الأراضي في هذه المنطقة سعرًا تفاوضيًا قدره 7 مليارات دونج فقط، بانخفاض يقارب 60%. يُفاوض السيد ترونغ وعملاؤه منذ أشهر، لكنهم لم يتوصلوا إلى اتفاق، ولا تزال الصفقة قيد الانتظار.

في هذه الأثناء، تشهد منطقة بين هوا، دونغ ناي ، بيعًا للعقارات بسبب الصعوبات المالية، ما اضطرها إلى خفض أسعارها بنسبة 40-50%. وقالت السيدة ها، مالكة فيلا في مشروع تأخرت أعماله، وتعاني من ضائقة مالية بسبب توقف المستثمر عن اتفاقيات دعم الفائدة، إنها عرضت بيع منزلها مقابل 12 مليار دونج (سعر العقد) بخصم يقارب 30%، لكن العميل عرض عليها خفض السعر بنسبة 50% قبل مواصلة المفاوضات.

قالت السيدة ها: "أخبرني المشتري أن المستثمر عرض خصمًا بنسبة 50% على دفعة واحدة في هذا المشروع، لذا وافقوا على شراء فيلتي مقابل 6 مليارات دونج فقط. كان سعر المشتري منخفضًا جدًا، لذا بحثت عن حل آخر للمشكلة المالية".

أكدت السيدة لونغ دينه ثوي فان، المديرة العامة لشركة موجين القابضة للاستشارات الاستثمارية، أنه خلال الأشهر الأربعة الأولى من العام، بدأ العديد من المستثمرين المؤسسيين والأفراد، ممن لديهم سيولة نقدية، في اتخاذ خطوات لإعادة شراء الأصول المعروضة للبيع في السوق الثانوية. إلا أن المشترين استهدفوا فقط العقارات المتعثرة ماليًا والتي تحتاج إلى خفض خسائرها، مما أدى في كثير من الأحيان إلى انخفاض الأسعار بنسبة 50% أو أكثر.

قالت السيدة فان: "شعار المشترين هو أنني أبحث فقط عن السلع، ومستعدة لتقليص الخسائر، ولست مستعجلة للشراء حاليًا". وأضافت الرئيسة التنفيذية لشركة موجين القابضة أنه في ظل حالة الشد والجذب بين البائعين والمشترين وعدم الالتقاء للتفاوض على الأسعار، لا تزال السيولة في السوق الثانوية ضعيفة للغاية.

في تعليقه على التطورات المذكورة أعلاه، أشار السيد هوينه فوك نغيا، كبير المستشارين في شركة جلوبال إنتجريشن بزنس كونسلتينج (GIBC)، إلى أنه بعد ازدهار المضاربة العقارية، شهدت السوق موجة من عمليات البيع المكثف. ولكن في ظل ركود السوق، تُعتبر عمليات البيع المكثف صراعًا محتدمًا بين المشترين والبائعين على الأسعار. فرغم أن البائعين خفضوا أسعارهم، إلا أن المشترين يميلون إلى الاستثمار المحفوف بالمخاطر في الوقت الحالي، ويضطرون إلى دفع أسعار منخفضة لتجنب المبالغة في الأسعار. وتختلف أسعار البيع والشراء المتوقعة اختلافًا كبيرًا حاليًا، لذا لا يزال أصحاب الأموال ينتظرون خارج السوق.

صرح السيد فو هونغ ثانغ، نائب مدير البحث والتطوير في مجموعة DKRA، بأن العرض والطلب لم يلتقيا بعد. والسبب هو أنه على الرغم من انخفاض الأسعار، فإن قدرة حاملي الأصول على تحمل الخسائر محدودة.

أوضح أنه عندما يتجاوز سعر البيع عتبة جني الأرباح ويدخل تمامًا منطقة وقف الخسارة، فإذا تجاوزت الخسارة عتبة تحمّل البائع، أي كانت خسارة كلية أو لم تكن كافية لتغطية تكاليف عملية الاستثمار، فستصل الصفقة إلى طريق مسدود. إذ يمكن للبائع تقبّل الخسارة في حال خصم جميع الخسائر مع استرداد جزء من الأصل، أما إذا وصل البيع إلى حد الخسارة الكلية، فسيتوقف عن البيع ويبحث عن بديل آخر.

فو لي

رابط المصدر: https://vnexpress.net/bat-dong-san-ban-thao-bi-ep-giam-nua-gia-4603435.html