وفقًا لتقرير سوق العقارات الصادر مؤخرًا عن شركة MBS، بحلول نهاية عام 2023، بلغ عدد المناطق الصناعية القائمة في البلاد 416 منطقة، بمساحة إجمالية للأراضي الطبيعية تبلغ حوالي 129.9 ألف هكتار. وتبلغ المساحة الإجمالية للأراضي الصناعية حوالي 89.2 ألف هكتار، بزيادة قدرها 1.5% عن الفترة نفسها.
منها، بلغ إجمالي مساحة أراضي المناطق الصناعية المؤجرة حوالي 51.8 ألف هكتار، بزيادة قدرها 2.8 ألف هكتار، أي ما يعادل حوالي 5.7% عن الفترة نفسها؛ وبلغت نسبة الإشغال حوالي 57.7%. أما المناطق الصناعية التي دخلت حيز التشغيل، فقد بلغت نسبة الإشغال حوالي 72.4%. واستقر سعر الإيجار في الجنوب عند 168 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع، بينما ارتفع في الشمال بنسبة 10% ليصل إلى 123 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع.
تظل فيتنام وجهةً مفضلةً لتدفقات رأس المال الصناعي في ظل استراتيجية الصين +1. في عام 2023، نما رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المسجل ورأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المصروف بنسبة 32.1% و3.5% على التوالي خلال الفترة نفسها. ويُعدّ هذا معدل نمو جيد في ظل اقتصاد عالمي صعب، حيث شددت العديد من الدول سياساتها النقدية.
رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر المُستثمَر في فيتنام (الصورة: المكتب العام للإحصاء)
على وجه الخصوص، لا تزال فيتنام تتمتع بالعديد من المزايا التنافسية بفضل اتفاقيات التجارة الموقعة، وتكاليف العمالة والكهرباء الجذابة، مما يُسهم في جذب رؤوس أموال الاستثمار الأجنبي المباشر بفعالية في السنوات القادمة. إضافةً إلى ذلك، ستُستثمر خلال الفترة 2022-2025 في العديد من مشاريع البنية التحتية ومشاريع النقل الرئيسية، سواءً في الطرق أو الممرات المائية، مما يُعزز النمو الاقتصادي.
كما أشار تقرير وزارة المالية إلى اتجاه تدفق رؤوس أموال الاستثمار الأجنبي المباشر بقوة إلى السوق الثانوية. ففي الشمال، سجّلت رؤوس الأموال المتجهة إلى هذه السوق زيادة ملحوظة، من 20% في عام 2018 إلى 53% في عام 2023.
في الجنوب، من المتوقع أيضًا أن ترتفع نسبة تدفقات رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر إلى السوق الثانوية من 21.6% في عام 2022 إلى 23.2%. على سبيل المثال، استقطبت مقاطعة با ريا - فونغ تاو أكثر من مليار دولار أمريكي من رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر؛ بينما استقطبت مقاطعة بينه فوك أكثر من 40 مشروعًا للاستثمار الأجنبي المباشر برأس مال إجمالي قدره 758 مليون دولار أمريكي، أي بزيادة قدرها 3.4 أضعاف عن الفترة نفسها.
يعود السبب إلى أن نسبة إشغال سوق النوع الثاني، بفضل مساحة الأراضي الصناعية الكبيرة القابلة للتأجير، لا تتجاوز 63%، بينما بلغت 90% في سوق النوع الأول (بلغت 95% في مدينة هو تشي منه ، و90% في دونغ ناي، و80% في لونغ آن). علاوة على ذلك، يبلغ سعر إيجار الأراضي في سوق النوع الثاني نصف سعره في سوق النوع الأول فقط.
علاوةً على ذلك، يتبع قطاع العقارات الصناعية في فيتنام التوجه العالمي نحو "التخضير" لجذب رأس مال الاستثمار الأجنبي المباشر إلى صناعة التكنولوجيا المتقدمة. وقد سجل "التخضير" نموًا قويًا في جنوب شرق آسيا، حيث ارتفع عدد المشاريع بنسبة 12% و21% في عامي 2021 و2022 على التوالي. وقد أدى ذلك إلى فقدان المناطق الصناعية التقليدية، التي تقتصر على مصانع التصنيع والإسكان وخدمات المرافق الأخرى، لميزتها التنافسية.
إن الاتجاه نحو "التخضير" من شأنه أن يتسبب في فقدان المتنزهات الصناعية القديمة لميزتها التنافسية.
بالإضافة إلى العوامل الداعمة، أشارت العديد من الوحدات أيضًا إلى تحديات جديدة تواجهها العقارات في المناطق الصناعية في فيتنام. أولها هو ازدياد المنافسة على جذب الاستثمار الأجنبي المباشر إلى المنطقة. وعلى وجه الخصوص، تتمتع الهند وإندونيسيا بالعديد من المزايا البارزة في هذا السوق. على سبيل المثال، خصصت الهند 460 ألف هكتار من الأراضي النظيفة و1500 مليار دولار أمريكي لتطوير البنية التحتية، وإعفاءات ضريبية لمشاريع استثمارية جديدة. وبفضل ذلك، استقطبت العديد من الشركات العالمية الكبرى للمشاركة في هذا السوق.
المشكلة العالمية الكبرى هي تطبيق الحد الأدنى العالمي للضريبة بنسبة 15% رسميًا اعتبارًا من 1 يناير 2024. يجب على الشركات التي تتجاوز إيراداتها 750 مليون يورو، والتي تستفيد من حوافز سياسة جذب الاستثمار في فيتنام، دفع حد أدنى عالمي إضافي للضريبة بنسبة 15%. يؤثر هذا على الحوافز الضريبية في فيتنام (الإعفاءات الضريبية، التخفيضات الضريبية)، ويؤدي أيضًا إلى فقدان السوق المحلية لميزة تنافسية.
وأخيرًا، هناك خطر انقطاع التيار الكهربائي خلال ساعات الذروة، خاصةً مع توقعات بأن تكون دورة النينيو أطول وأكثر شدة من ذي قبل. وقد دفع خطر انقطاع التيار الكهربائي، الذي يؤثر على الإنتاج، بعض المستثمرين إلى إلغاء خططهم الاستثمارية في فيتنام.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)