هل دليل 3224/HD عملي؟
يرى العديد من المستثمرين أن تحديد أسعار الأراضي بطريقة الفائض في التوجيه رقم 3224 لا يتوافق مع الواقع ولا يضمن ربحية الأعمال. ويتعين على المستثمرين دفع رسوم استخدام الأراضي بنسبة 150% أعلى من القرار رقم 3311/QD-UBND الصادر في 25 سبتمبر/أيلول 2019 عن اللجنة الشعبية لمقاطعة هاي دونغ .
وفقًا لرأي المؤسسة، المشاركة في تقديم عطاءات لمشاريع عقارية في مقاطعة هاي دونغ، يتم اختيارهم كمستثمرين وفقًا لقرارات الاعتراف بنتائج العطاء الفائز للجنة الشعبية لمقاطعة هاي دونغ، وتوقيع عقود استثمارية مع لجنة الشعب لمقاطعة هاي دونغ والمناطق والمدن والبلدات التي بها مشاريع. يتم تنفيذ جميع المشاريع وفقًا للمرسوم 30/2015/ND-CP والمرسوم 25/2020/ND-CP الصادر عن الحكومة والذي يوضح بالتفصيل تنفيذ عدد من مواد قانون العطاءات بشأن اختيار المستثمرين. في الوقت نفسه، تم تخصيص الأراضي لهذه المشاريع لمدة 2-4 سنوات حتى الآن، وقد أكملت بشكل أساسي العناصر التالية: تطهير الموقع، وبناء البنية التحتية الفنية... ولكن لم يتم تحديد رسوم استخدام الأرض بعد، ولا تلبي شروط العمل وفقًا للوائح. في وقت تقديم العطاءات، اقترح المستثمرون عطاءات بناءً على المعايير الاقتصادية والفنية والقانونية في وثائق العطاءات واللوائح القانونية السارية. بما في ذلك القرار رقم 3311/QD-UBND، المؤرخ 25 سبتمبر 2019، الصادر عن لجنة الشعب الإقليمية في هاي دونغ بشأن اللوائح العامة بشأن عدد من المعايير كأساس لتحديد أسعار الأراضي.
في 7 نوفمبر 2022، أصدرت اللجنة الشعبية لمقاطعة هاي دونغ التعليمات رقم 3224 بشأن حساب رسوم استخدام الأراضي لتحل محل القرار 3311/QD-UBND وتنطبق على جميع المشاريع التي لم تحدد رسوم استخدام الأراضي بعد. وقد غيّرت التعليمات غير الواقعية جميع حسابات المستثمرين عند المشاركة في العطاءات، مما غيّر محتوى وثائق العطاءات وعقود المشاريع. وعلى وجه الخصوص، زادت رسوم استخدام الأراضي للمشاريع بما يقرب من ضعفين، وهي زيادة حادة مقارنة بالحساب عند تقديم العطاءات. وعند تطبيق التعليمات رقم 3224/HD-UBND، تكون نتيجة حساب رسوم استخدام الأراضي أعلى بنسبة تصل إلى 150%، بينما تنخفض تكاليف البناء بنحو 40% مقارنة بتطبيق القرار 3311/QD-UBND.
من خلال البحث، علم المراسل أن تطبيق التعليمات 3224/HD - UBND به العديد من النقاط غير المناسبة للمشاريع التي تم طرحها وتخصيص الأراضي لها قبل وقت إصدار التعليمات. إن تحديد وقت تخصيص تكاليف البناء ووقت تحديد الإيرادات لا يتوافق مع الوقت الذي تفوز فيه المؤسسة بالعطاء. وفقًا لأحكام قانون الأراضي لعام 2013 والمرسوم 43/2014/ND-CP المؤرخ 15 مايو 2014 للحكومة ، لكي يتمكنوا من ممارسة الأعمال التجارية وفقًا للوائح، يحتاج المستثمرون إلى إكمال البنية التحتية الفنية والقبول والحصول على شهادة حقوق استخدام الأراضي. أي أنه حتى الشهر الثلاثين على الأقل (للمشاريع التي تتراوح مساحتها بين 20 و50 هكتارًا) يكون المستثمرون مؤهلين لممارسة الأعمال التجارية، مما يؤدي إلى اختلاف في وقت بدء العمل لمدة 18 شهرًا. من ناحية أخرى، لم يتم تحديد المشاريع بعد لرسوم استخدام الأراضي، وبالتالي فإن الوقت الفعلي للأعمال التجارية أطول. حتى الآن، سلمت العديد من المشاريع الأرض لمدة تتراوح بين 24 إلى 44 شهرًا.
من ناحية أخرى، فإن تكلفة البناء المحددة وفقًا للتعليمات 3224/HD – UBND لا تتوافق مع تكلفة بناء البنية التحتية الفنية للمشروع في وثائق العطاءات. وقد تم فحص تقدير تصميم البناء في مركز تقييم جودة البناء – إدارة البناء في هاي دونغ، بما في ذلك: معدل رأس المال الاستثماري، والتكاليف الخاصة خارج المعدل: السد الحجري، وحدود المشروع، ونقل الكهرباء، وربط حركة المرور، والصرف الصحي، وما إلى ذلك. إن استخدام الأصول المماثلة لتحديد رسوم استخدام الأراضي لا يشبه الأصول التي تم تقييمها وفقًا للتعميم 36/2014/TT – BTNMT الصادر عن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة. وتقع الأصول المماثلة بسعر مزاد مرتفع بشكل غير عادي مقارنة بمناطق المزاد الأخرى في المنطقة، وهو ما لا يتوافق مع السعر الشائع في السوق.
كما أن التعليمات 3224/HD-UBND لا تأخذ في الاعتبار أيضًا تقليل العوامل غير المواتية عند مقارنة قطع الأراضي في المشروع (الموقع والشكل والمساحة ...).
فيما يتعلق بحساب رسوم استخدام الأراضي، قام الطرف أ بحسابها من جانب واحد ثم أخطر الطرف ب بالمبلغ الذي يتعين دفعه (لم يُسمح للطرف ب بالمشاركة أو الاعتراض). هذا الإجراء مفروض ولا يتوافق مع محتوى العقد الذي وقعه الطرفان. أرسلت الشركات توصيات مكتوبة إلى اللجنة الشعبية لمقاطعة هاي دونغ، ولكن لم يتم النظر فيها أو الرد عليها... لا تزال اللجنة الشعبية للمقاطعة تصدر قرارًا بتحصيل رسوم استخدام الأراضي. بالنسبة للمشاريع التي تم طرحها وتخصيص الأراضي لها قبل صدور التعليمات 3224 / HD - لا تزال اللجنة الشعبية لمقاطعة هاي دونغ تطبق هذا، وهو ما لا يتوافق مع اللوائح. ترتفع أسعار العقارات وتنخفض بشكل دوري، وفقًا للتعليمات 3224 / HD - اللجنة الشعبية الثابتة + 5٪ / سنة، وهو ما لا يتوافق مع الواقع.
العيوب تحتاج إلى "حل"
بالتعاون مع مراسلي صحيفة الموارد الطبيعية والبيئة، أكد السيد نجوين ترونغ هاي، نائب مدير إدارة البناء في هاي دونغ، ما يلي: وفقًا للقانون، عندما يُجري المستثمر الفائز تطهير الموقع ريثما تصدر اللجنة الشعبية للمقاطعة قرارًا بتخصيص الأرض، يتعين على المقاطعة احتساب رسوم استخدام الأرض للمستثمر. يجب على المستثمر دفع الضرائب (إكمال الالتزامات المالية للدولة) قبل السماح له ببدء أعمال البنية التحتية. وقد أنجز بعض مستثمري المشاريع تقريبًا بنودًا مثل: تطهير الموقع، وإنشاء البنية التحتية الفنية... (الآن تُحسب رسوم استخدام الأرض فقط)، وهو ما يخالف اللوائح.
يعود السبب إلى عوامل موضوعية سابقة، مثل: وباء كوفيد-19، وتركيز المقاطعة على مكافحة الوباء وعدم قدرتها على حساب رسوم استخدام الأراضي، دفع المستثمرين إلى بدء أعمال البناء. ولأن مقاطعة هاي دونغ كانت تحسب رسوم استخدام الأراضي وقت قرار تخصيص الأراضي (قبل سنتين إلى أربع سنوات)، عندما كانت الأراضي في حالة "حمى"، فإن سوق العقارات الآن متجمد، وانخفضت أسعار الأراضي... مما أدى إلى احتجاج العديد من المستثمرين على حساب رسوم استخدام الأراضي.
فيما يتعلق بالمحتوى، فإن توقيت تحديد الإيرادات غير مناسب لوقت فوز الشركة بالعطاء (اللائحة من 6 أشهر إلى 36 شهرًا للمشاريع). إن الزيادة الفعلية في أسعار العقارات، وفقًا للتعليمات 3224/HD – UBND المحددة بنسبة 5% سنويًا، غير مناسبة للواقع. ووفقًا للسيد هاي، فإن هذه طريقة افتراضية وفقًا للتعميم 36/2014/TT – BTNMT الصادر عن وزارة الموارد الطبيعية والبيئة، لتطبيقها على حساب رسوم استخدام الأراضي (وليست لائحة). يجب دراسة هذه الطريقة الافتراضية وتطبيقها لضمان توافقها مع الواقع (يجب أن تكون هناك لوائح محددة، بدلاً من الافتراضات).
فيما يتعلق بتطبيق معدلات رأس المال الاستثماري لإنشاء أعمال البنية التحتية التقنية في المناطق الحضرية، أرسلت إدارة البناء في هاي دونغ وثيقة إلى وزارة البناء تطلب فيها آراءها بشأن تطبيق طريقة الحساب للمشاريع التي تقل مساحتها عن 20 هكتارًا. وبناءً على ذلك، ردت وزارة البناء، ولكن دون توضيح: "... عند تطبيق معدلات رأس المال الاستثماري التي أعلنتها وزارة البناء لتحديد إجمالي الاستثمار الأولي، يجب تعديل إجمالي الاستثمار لمشروع محدد وتحويله وفقًا لأحكام قانون إدارة تكاليف الاستثمار في البناء ذات الصلة، الذي تعلنه وزارة البناء سنويًا، بما يضمن مبادئ الحساب الصحيح والكافي والاقتصادي والفعال".
قامت وزارة الإنشاءات بدراسة وحساب معدل رأس المال الاستثماري للمقاطعات المجاورة، مثل هونغ ين، وباك نينه، وتاي بينه... في هذه المقاطعات، يُحسب معدل رأس المال الاستثماري وفقًا للوائح وزارة الإنشاءات للمشاريع التي تبلغ مساحتها 20 هكتارًا فأكثر (المطبقة على المشاريع). الأعمال الخاصة: لا يشمل معدل رأس المال الاستثماري نقل خطوط الكهرباء، وبناء السدود، والجسور، وقنوات المياه... وقد اقترحت وزارة الإنشاءات على اللجنة الشعبية لمقاطعة هاي دونغ دراسة وإصدار توجيهات بشأن حساب معدل رأس المال الاستثماري والأعمال الخاصة بالمشاريع بشكل مناسب.
على مقاطعة هاي دونغ مراعاة ما يلي: تحديد أسعار الأراضي بطريقة الفائض، وأسباب التأخير في حساب رسوم استخدام الأراضي، وهل الأسباب المقدمة موضوعية ومقنعة؟ يجب توضيح المسؤوليات لتجنب الإضرار بالمستثمرين. تُطبق المقاطعة رسوم استخدام الأراضي بسعرها وقت "حمى الأراضي"، بينما يشهد سوق الأراضي حاليًا حالة من الجمود، لذا يجب إعادة النظر فيها "لتنسيق المصالح التجارية".
[إعلان 2]
مصدر
![[صورة] رئيس الجمعية الوطنية تران ثانه مان يزور الأم البطلة الفيتنامية تا ثي تران](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/20/765c0bd057dd44ad83ab89fe0255b783)
تعليق (0)