في المؤتمر الصحفي الاجتماعي والاقتصادي الذي عُقد في مدينة هو تشي منه في 14 مايو، قدمت إدارة السياحة في المدينة سلسلة من التوصيات لتشديد إدارة تأجير الشقق قصيرة الأجل. ومن أبرزها، اقتراحها بأن تشغيل الشقق السياحية لا يُسمح به إلا بموافقة مجلس الإدارة أو السكان المعنيين.
ازدهرت منصة Airbnb بعد جائحة كوفيد-19.
بحسب السيد لي ترونغ هين هوا، نائب مدير إدارة السياحة في مدينة هو تشي منه، يُعدّ تطوير منصات الحجز الإلكتروني اتجاهًا حتميًا في سياق الاقتصاد الرقمي والتكامل الدولي. وبعد جائحة كوفيد-19 تحديدًا، تغيّرت احتياجات السياح للإقامة بشكل ملحوظ؛ إذ يختار الكثيرون الإقامة لفترات أطول، جامعًا بين السياحة والعمل عن بُعد. ويُفضّل هؤلاء السياح عادةً المساحات الخاصة والمرنة المجهزة بكافة وسائل الراحة، كالمطابخ والغسالات وغرف المعيشة، بدلًا من الفنادق التقليدية. وأوضح السيد هوا أن "نموذج الشقق قصيرة الأجل ساهم في تنويع خيارات الإقامة، لا سيما خلال العطلات أو عند استضافة مدينة هو تشي منه فعاليات كبرى". كما أشارت إدارة السياحة إلى أن هذا النوع من الإقامة يُساعد على توزيع تدفق السياح خارج المنطقة المركزية، مما يُعزز الإنفاق على الطعام والمواصلات والتسوق في العديد من المناطق السكنية؛ إلا أن التطور السريع والعفوي لمنصة Airbnb في الآونة الأخيرة يُشكّل سلسلة من التحديات.
يعتقد الخبراء أن الإطار القانوني لنماذج الإقامة قصيرة الأجل يجب الانتهاء منه قريباً.
صورة: لو نام
إحدى أكبر المشكلات هي النزاع بين السكان الأصليين ومالكي الشقق الذين يديرون تأجيرها قصير الأجل. ووفقًا لإدارة السياحة في مدينة هو تشي منه، فإن معظم عقارات Airbnb تقع حاليًا في مبانٍ سكنية، بينما يحظر قانون الإسكان منعًا باتًا استخدام الوحدات السكنية لأغراض أخرى غير السكن. وهذا يُمثل نقطة خلاف قانوني بين قانون الإسكان الحالي وقانون السياحة.
في حديثه مع صحيفة "ثانه نين" بعد ظهر يوم 19 مايو، صرّح الدكتور دوونغ دوك مينه، نائب مدير معهد أبحاث التنمية الاقتصادية والسياحية، بأنّ التوجه العالمي في إدارة منصة "إير بي إن بي" قد تغيّر بشكل ملحوظ في السنوات الأخيرة. فبينما كانت العديد من المدن تنظر إلى "إير بي إن بي" سابقاً كرمز للاقتصاد الرقمي، فإنّ معظم المناطق الحضرية الكبرى تتجه الآن نحو إدارة أكثر صرامة لحماية حقّ السكن، والحفاظ على استقرار المجتمع، وضمان التنمية السياحية المستدامة.
تحظر سنغافورة فعلياً الإقامات قصيرة الأجل في المساكن، حيث تبلغ مدة الإيجار الدنيا ثلاثة أشهر للمنازل الخاصة وستة أشهر للإسكان العام. وتُلزم نيويورك (الولايات المتحدة الأمريكية) مُلّاك العقارات بتسجيل ممتلكاتهم، وتُحمّل المنصات الرقمية المسؤولية القانونية عن أي مخالفات. بل إن برشلونة (إسبانيا) أعلنت إلغاء جميع تراخيص الشقق السياحية بحلول عام ٢٠٢٨ لتوفير السكن للسكان. في الواقع، يُمكن أن يُؤدي التدفق المستمر للزوار إلى ضغط على المصاعد ومواقف السيارات وأنظمة التخلص من النفايات ومستويات الضوضاء وأنظمة السلامة من الحرائق، في حين أن معظم المباني السكنية في مدينة هو تشي منه مُصممة للاستخدام السكني المُستقر، وليس لإدارة الفنادق.
هل يكفي "إجماع السكان"؟
استنادًا إلى الوضع المذكور أعلاه، اقترحت إدارة السياحة في مدينة هو تشي منه لوائح تحدد بوضوح المناطق المسموح فيها بتشغيل الشقق السياحية، ونطاق التشغيل، وتشترط "موافقة مجلس الإدارة أو السكان المعنيين". ومع ذلك، يرى العديد من الخبراء ضرورة وجود إطار قانوني شامل، يتضمن التسجيل الإلزامي، وإقرار الضيوف، والالتزامات الضريبية، ومعايير السلامة من الحرائق، وحدود مدة الإيجار، ومسؤولية المنصة الرقمية، وآلية مراقبة شفافة. وصرح الدكتور دوونغ دوك مينه قائلاً: "لن تتمكن منصة Airbnb من البقاء كجزء من اقتصاد المشاركة والسياحة الحضرية الحديثة دون التأثير على البنية الاجتماعية والبيئة المعيشية وأهداف التنمية المستدامة طويلة الأجل لمدينة هو تشي منه إلا من خلال نظام إدارة شامل".
تسعى مدينة هو تشي منه إلى إخضاع تأجير الشقق قصيرة الأجل لرقابة تنظيمية.
صورة: لو نام
يرى الدكتور تشاو هوي كوانغ (من مكتب راجا وتان للمحاماة) أن استطلاع آراء السكان قد يكون حلاً إدارياً لتلبية الاحتياجات المستجدة، ولكنه لا يُغيّر بشكلٍ أحادي الجانب الطبيعة القانونية لوظيفة المشروع المُعتمد. ووفقاً له، يُقرّ قانون الإسكان لعام 2023 بحقّ المُلّاك في تأجير مساكنهم المملوكة لهم قانوناً. ومع ذلك، يفتقر التشريع الحالي إلى معايير واضحة لتحديد متى تتحوّل أنشطة تأجير الشقق من استخدام سكني إلى نشاط تجاري. وتكمن الصعوبة الأكبر في تطبيق آلية "التوافق السكني" في تحديد نطاق هذا التوافق وقيمته القانونية. فإذا طُبّق مبدأ الأغلبية فقط، فقد تتأثر حقوق مجموعات السكان الأقلية بشكلٍ كبير.
بحسب المحامي ديب نانغ بينه، رئيس مكتب تينه ثونغ للمحاماة (نقابة المحامين في مدينة هو تشي منه)، لا توجد حاليًا لوائح محددة بشأن النسبة المئوية للسكان الذين يجب أن يوافقوا على تأجير الشقق لفترات قصيرة. هل يعني هذا موافقة جميع السكان أم فقط المتضررين بشكل مباشر؟ في غياب لوائح واضحة، قد يؤدي التطبيق العملي بسهولة إلى نزاعات ودعاوى قضائية. إن منح مجلس الإدارة سلطة "السماح" أو "عدم السماح" بالتأجير قصير الأجل يُعرّض صلاحياته للخطر. علاوة على ذلك، تبرز مسألة حماية حقوق مالكي الشقق الذين استثمروا بالفعل في عقاراتهم المؤجرة. إذا صوتت إدارة المبنى لاحقًا ضد التأجير قصير الأجل، فكيف سيتم التعامل مع هذا الأمر؟ هل سيكون هناك إجراء بأثر رجعي أم آلية للتعويض؟ هذه كلها أسئلة قانونية تحتاج إلى إجابة.
اقترح المحامي بينه أن تُنشئ مدينة هو تشي منه نظامًا يتضمن شروطًا محددة، مثل تسجيل أنشطة الإقامة، وإقرارات السكان، والامتثال لمتطلبات السلامة من الحرائق، والأمن والنظام، وتحديد المسؤولية القانونية لأصحاب الشقق بوضوح في حال تسبب المستأجرون في إحداث فوضى أو انتهاك القانون. وفي الوقت نفسه، من الضروري تصنيف المباني السكنية البحتة والمشاريع متعددة الاستخدامات التي تجمع بين وظائف الإقامة والتجارة تصنيفًا دقيقًا منذ البداية، بدلًا من تطبيق آلية واحدة على جميع النماذج. وأضاف المحامي بينه: "من المستحيل تطبيق آلية إدارة واحدة على المباني السكنية البحتة والمشاريع متعددة الاستخدامات التي تجمع بين الإقامة والتجارة والخدمات منذ البداية. هذه نقطة بالغة الأهمية لتجنب التطبيق الآلي الذي يؤثر سلبًا على بيئة الاستثمار وحقوق مشتري المنازل. على المدى البعيد، يجب تحقيق التناسق بين قانون الإسكان لعام 2023، وقانون السياحة لعام 2017، واللوائح المتعلقة بأعمال الإقامة والإقامة قصيرة الأجل، لتجنب الثغرات القانونية الحالية".
يُعقد اجتماع ملاك الوحدات السكنية حاليًا بشكل أساسي لاتخاذ القرارات بشأن مسائل الإدارة والتشغيل الروتينية، ولا يهدف إلى تغيير الطبيعة القانونية أو التشغيلية للمشروع. علاوة على ذلك، فإن مجلس إدارة الوحدات السكنية ليس جهة حكومية معنية بالإدارة، ولا يملك صلاحية "إضفاء الشرعية" على أي نشاط إذا كان هذا النشاط لا يتوافق مع الوظيفة المعتمدة مسبقًا.
الدكتور تشاو هوي كوانج، شركة راجا آند تان إل سي تي للمحاماة
المصدر: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm
تعليق (0)