مقايضة الأراضي بالبنية التحتية: ثمن السرعة والانضباط في التنمية

غالباً ما يُوصف عقد البناء والتحويل ببساطة بأنه تبادل للأرض مقابل البنية التحتية. لكن هذا الوصف يُغفل الجزء الأكثر تعقيداً.

في عقد البناء والتحويل، لا تقتصر قيمة الدولة والمستثمر على المشروع وقطعة الأرض فحسب، بل تشمل أيضاً الفترة الزمنية الفاصلة بينهما. ومع مرور الوقت، ترتفع تكاليف رأس المال شهرياً، وتتقلب أسعار الأراضي، وقد تتغير الخطط، وتتراكم المخاطر على كل طرف دون أن يشعر قبل إتمام العقد.

في 29 أبريل 2026، بدأت مدينة هو تشي منه أعمال البناء في أربعة مشاريع رئيسية باستثمار إجمالي يقارب 142 مليار دونغ فيتنامي، بما في ذلك المركز الإداري الجديد في ثو ثيم، الذي تنفذه مجموعة صن وفقًا لنموذج البناء والتحويل. كما وافقت المدينة على قائمة تضم 33 قطعة أرض مخصصة لسداد تكاليف مشاريع البناء والتحويل، يقع معظمها في وسط المدينة وثو ثيم. وقد تحول النقاش حول هذا النموذج من نقاش قانوني إلى تساؤلات حول الأصول العامة. فما هو سعر هذه الأراضي، وما هي الإجراءات المتبعة، ومن سيستفيد من ارتفاع الأسعار بعد اكتمال البنية التحتية؟

يعود نموذج البناء والتحويل (BT) إلى الواجهة نتيجةً لضغوط حقيقية. تبلغ خطة الاستثمار العام متوسطة الأجل للفترة 2026-2030 حوالي 8.22 مليون مليار دونغ فيتنامي. بالكاد تكفي هذه الميزانية لتغطية جميع احتياجات البنية التحتية. بالنسبة للمشاريع التي لا تُدرّ إيرادات مباشرة، مثل المراكز الإدارية والساحات وبعض المشاريع الحضرية، يصعب تشغيل مشاريع الشراكة بين القطاعين العام والخاص التي تعتمد على تحصيل الرسوم. يُتيح نموذج البناء والتحويل خيارًا آخر: حيث يُقدّم المستثمرون رأس المال اللازم للبناء، وتُعوّضهم الدولة بالأراضي. هذه الحجة مقنعة، خاصةً عندما تحتاج المدن إلى مشاريع البنية التحتية بشكل عاجل.

لكن السبب المنطقي وحده لا يكفي لجعل العقد آمناً. مع شركة بي تي، يتم توزيع المخاطر على ثلاث قيم تتعايش ضمن اتفاقية واحدة.

أولاً وقبل كل شيء، تكلفة المشروع. قد يختلف إجمالي الاستثمار الأولي عن التكلفة الفعلية بعد التسوية النهائية. وقد أوصى ديوان المحاسبة الحكومي سابقاً بمعالجة أكثر من 5200 مليار دونغ فيتنامي من 29 مشروعاً من مشاريع البنية التحتية الحيوية، وذلك بسبب مشاكل تتعلق بإجمالي الاستثمار، واختيار المستثمرين، وتخصيص الأراضي، وتحديد تكاليف التنفيذ الفعلية.

أعاد الإطار القانوني الجديد مشاريع البناء والتحويل إلى مسار أكثر دقة. ويحدد المرسوم رقم 257/2025/ND-CP والوثائق ذات الصلة آلية عقود البناء والتحويل، بما في ذلك الدفع من أموال الأراضي، ومعالجة المخالفات، ودور التدقيق.

ثمّة عامل آخر هو سعر الأرض. فالأرض المدفوعة بموجب نموذج البناء والتحويل (BT) ليست مبلغًا ثابتًا من المال، بل لها موقعها وتخطيطها وحقوق تطويرها وقيمتها المتوقعة. قطعة الأرض في ثو ثيم قبل اكتمال البنية التحتية ستختلف عما ستكون عليه بعد أن تصبح المنطقة مركزًا إداريًا أو تجاريًا أو خدميًا جديدًا. إذا كان سعر الأرض في العقد أقل من قيمتها الحقيقية، فسيُدفع الفرق للقطاع العام. أما إذا حُدّد سعر الأرض مرتفعًا جدًا للحد من مخاطر الخسارة، فقد يُعرقل ذلك الخطة المالية للمستثمر.

لا يقتصر دور مستثمري برنامج "البناء والتشييد" على الحصول على الأرض فحسب، بل يتحملون أيضاً مخاطر البناء، وتكاليف رأس المال، وتوقيت تسليم الأرض، واحتمالية استغلالها، والالتزامات المالية المرتبطة بها. إن العقد الذي يعجز المستثمر عن الوفاء به في نهاية المطاف لن يُسلّم المشروع إلى الدولة. ويجب أن يحمي مبدأ القيمة المتساوية في الإطار القانوني الجديد، إذا طُبّق بدقة، كلاً من الأصول العامة وجدوى المشروع.

يكمن التحدي الأكبر في عامل الوقت. فقد يبدأ البناء مبكراً، بينما قد يتم تسليم الأرض لاحقاً. وبين هاتين النقطتين، قد يشهد سوق العقارات صعوداً أو هبوطاً أو ركوداً. وتتقلب أسعار الفائدة، ويتم تعديل التخطيط الإقليمي، ولا تبقى القيمة التجارية للأرض ثابتة طوال مدة العقد. إن العقد الذي يُثبّت بعض العناصر عند التوقيع، بينما يسمح لعناصر أخرى بالتغير تبعاً لتقلبات السوق، يُعرّض كلاً من الحكومة والقطاع الخاص لمخاطرة طويلة الأمد.

إذا ارتفع السوق بشكل حاد، فقد يكون هامش ربح المستثمر أعلى من المبلغ الذي حددته الحكومة عند توقيع العقد. أما إذا انخفض السوق أو تأخر تسليم الأرض، فقد يتعطل المخطط المالي للمستثمر. في كلتا الحالتين، لن يزول الخطر غير المخصص، بل سيبقى قائماً حتى يعجز أحد الطرفين عن تحمله.

أعاد الإطار القانوني الجديد مشاريع البناء والتحويل إلى مسار أكثر دقة. يحدد المرسوم رقم 257/2025/ND-CP والوثائق ذات الصلة آلية عقود البناء والتحويل، بما في ذلك الدفع من أموال الأراضي، ومعالجة المخالفات، ودور التدقيق. إلا أن هذه الوثيقة ليست سوى نقطة البداية، إذ يكمن جوهر مشاريع البناء والتحويل في كل عقد على حدة. كيف تتم مراجعة تكاليف المشاريع؟ متى يتم تقييم قيمة الأرض؟ كيف تتم معالجة الفرق بين قيمة المشروع وأموال الأراضي؟ ما هي الوثائق التي تُمكّن الجمهور ومجلس الشعب وديوان المحاسبة من الاطلاع على هذه الحسابات؟

إن قائمة قطع الأراضي الـ 33 في مدينة هو تشي منه هي قائمة بالمدفوعات المخطط لها، وليست أراضٍ تم تخصيصها بالفعل. لذا، تُعد المرحلة الحالية بالغة الأهمية للتنبؤ. قبل أن تنتقل ملكية أي قطعة أرض من الدولة، يحتاج المجتمع إلى معرفة كيفية تسجيلها، والآلية المستخدمة لتحديد قيمتها، وما إذا كانت ستُطرح في مزاد علني، ومن سيتحمل المسؤولية في حال انحراف قيمتها الفعلية لاحقًا بشكل كبير عن الخطة الأولية.

قد تتمكن المدينة من إنجاز مشاريعها بشكل أسرع بفضل نموذج البناء والتحويل. لكن السرعة وحدها لا تكفي لتعويض التكاليف، بل تُحوّل التكاليف إلى أشكال أخرى. جزء منها مُدرج في إجمالي استثمار المشروع، وجزء آخر في حقوق تطوير الأراضي، وجزء ثالث في فترة الانتظار بين مرحلة البناء وتسليم الأرض والتشغيل. لا يقتصر اختبار نموذج البناء والتحويل على توفير الموارد فحسب، بل يتعلق أيضاً بالقدرة على تقييم ثلاثة عناصر بدقة في آن واحد: المشروع، والأرض، والوقت.

بعد عشر سنوات من اكتمال المشروع، ستتضح القيمة الحقيقية لعقد البناء والتحويل من خلال الحياة الحضرية. هل سيخدم المشروع المجتمع بشكل أفضل؟ هل سيتم استغلال الأرض بكفاءة أكبر؟ وهل ستُسهم الموارد العامة في خلق قيمة إضافية للمجتمع؟ إذا تحقق ذلك، فسيصبح عقد البناء والتحويل وسيلة فعّالة لتعبئة الموارد لمرحلة جديدة من التنمية.

المصدر: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html