ارتفاع أسعار المساكن: الأغنياء يتمسكون بالأرض، والشباب يتمسكون بـ... المخاوف

لا يزال سوق العقارات في فيتنام يتمتع بالكثير من الإمكانات والمجال للتطوير، لكنه يخفي خطر فقاعة عندما ترتفع أسعار المساكن بسرعة، متجاوزة الدخول الحقيقية بكثير، مما يؤدي إلى توسيع الفجوة بين أولئك الذين يمتلكون العقارات وأولئك الذين لا يستطيعون امتلاك منزل.

الأغنياء يمتلكون الأرض، والشباب يمتلكون... الهموم

وبحسب تقرير جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، فإن سوق العقارات الفيتنامية تُظهر بشكل متزايد دورها الكبير والمهم، حيث تحظى باهتمام خاص من الناس والمستثمرين وصناع السياسات.

وفقًا لمكتب الإحصاء العام (الذي أصبح الآن مكتب الإحصاء العام بوزارة المالية )، بلغ متوسط ​​مساهمة قطاع البناء والعقارات في الناتج المحلي الإجمالي للبلاد في السنوات الأخيرة حوالي 10%. ويساهم قطاع العقارات مباشرةً بنحو 3.5% منها، مساهمًا بمتوسط ​​0.5 نقطة مئوية في نمو الناتج المحلي الإجمالي.

ومع ذلك، فإن المساهمة المتوسطة لقطاع البناء والعقارات في الناتج المحلي الإجمالي في فيتنام تبلغ حوالي 50% فقط مقارنة بالدول الأخرى في المنطقة.

أدى اختلال التوازن بين العرض والطلب إلى ارتفاع أسعار المساكن، وخاصة الشقق في المدن الكبرى. (الصورة: CP)

لم يتجاوز حجم العقارات، مقارنةً بإجمالي الأصول الاقتصادية ، حوالي 21%، وهي نسبة أقل بكثير من نسبة 35% في الدول المتقدمة. وبالتالي، لا يزال أمام السوق مجال واسع للتطور على المديين المتوسط ​​والطويل.

ومع ذلك، تُظهر عملية التطوير الحالية العديد من علامات عدم الاستدامة، لا سيما اختلال التوازن بين هيكل المنتج وقدرة غالبية الناس على الدفع. ففي السنوات الثلاث الماضية، ورغم زيادة المعروض من المساكن، إلا أن معظمها يتركز في الشريحة الراقية، ذات القيمة العالية، والتي تُلبي بشكل رئيسي احتياجات الاستثمار، بما في ذلك المضاربة.

حتى في الضواحي، حيث يُتوقع تلبية الطلب على المساكن بأسعار معقولة، لا تزال أسعار البيع الفعلية تتجاوز بكثير متوسط ​​دخل السكان. في الوقت نفسه، لا يزال الطلب الحقيقي في السوق يتركز في قطاع المساكن بأسعار معقولة.

أدى اختلال التوازن بين العرض والطلب إلى ارتفاع أسعار المساكن، وخاصة الشقق في المدن الكبرى، وأدى إلى مستوى سعري جديد يتجاوز بكثير معدل نمو الدخل. وهذا لا يُضيّق فقط فرص الحصول على السكن، بل يُشكّل أيضًا خطر تشكّل فقاعة أسعار.

أصبح امتلاك منزل أمرًا صعبًا على الناس بشكل متزايد. فبالنسبة لشقة بغرفتي نوم بتكلفة حوالي 5 مليارات دونج فيتنامي، ستحتاج أسرة يبلغ دخلها الشهري 50 مليون دونج إلى حوالي ثماني سنوات إذا أنفقت جميع دخلها على شراء منزل، وما يصل إلى 25 عامًا إذا التزمت بمبدأ ألا تتجاوز تكاليف السكن ثلث دخلها.

حتى السكن الاجتماعي، المخصص لذوي الدخل المحدود، لم يعد رخيصًا. تبلغ تكلفة شقة بمساحة 60 مترًا مربعًا حوالي 1.5 مليار دونج، مما يعني أن الأسرة ذات الدخل الأقصى وفقًا للوائح (40 مليون دونج شهريًا) لا يزال عليها الادخار لعشر سنوات تقريبًا، أو حتى لفترة أطول في حال الحصول على قرض.

نتيجةً لذلك، تتسع الفجوة بين الفئة المالكة للأصول والفئة التي لا تملكها. يستمر مالكو العقارات في الاستفادة من ارتفاع قيمة الأرض، بينما يواجه من لا يملكون منزلًا خطر الاضطرار إلى استئجار منزل لفترة طويلة، رغم الجهود المبذولة لتحسين دخلهم. وبدون حلول سريعة، قد تُسد الفجوة بين الأغنياء والفقراء لأجيال عديدة، مما يؤثر بشكل مباشر على الضمان الاجتماعي والتحضر المستدام.

هناك حاجة إلى حلول لوقف النمو السريع في أسعار المساكن.

تعتقد VARS أنه لاستمرار نمو سوق العقارات بشكل مستدام، لا بد من إيجاد حل لكبح جماح النمو السريع في أسعار المساكن، وذلك من خلال توفير المساكن بأسعار معقولة. فعندما يكون العرض كافيًا، ستُنظّم أسعار السوق نفسها وفقًا للتوازن الحقيقي بين العرض والطلب.

أولاً، تسريع استكمال النظام القانوني وتحسين القدرة على إنفاذه على المستوى المحلي. يجب معالجة العوائق في إخلاء المواقع بشفافية وفعالية، مما يُختصر وقت تنفيذ المشاريع مع ضمان حقوق الناس.

لا بد من إيجاد حلٍّ لكبح جماح النمو السريع في أسعار المساكن. (صورة توضيحية/CO)

وفي الوقت نفسه، من الضروري النظر في إلغاء اللائحة الخاصة بتحصيل رسوم إضافية بنسبة 5.4% سنويا على رسوم التأخير في استخدام الأراضي، وإصدار آلية واضحة على الفور لتحديد رسوم استخدام الأراضي لتقليل تكاليف تطوير المشاريع وإفساح المجال لخفض أسعار المساكن.

ثانيًا، من الضروري تنويع قنوات تمويل سوق العقارات لتقليل الاعتماد على الائتمان المصرفي. إعادة هيكلة سوق سندات الشركات ليصبح مصدرًا فعالًا لرأس المال على المديين المتوسط ​​والطويل. وفي الوقت نفسه، من الضروري تشجيع إنشاء صندوق وطني للإسكان وتطوير صناديق الاستثمار العقاري (REITs).

ثالثًا، يجب إعطاء الأولوية لمشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور في التخطيط، مع توفير آليات تحفيزية. ويجب ربط التنمية الحضرية بالبنية التحتية للنقل، وخاصةً الطرق السريعة والطرق السريعة، لتوسيع المساحات الحضرية وتخفيف الضغط على أسعار الأراضي في المناطق المركزية. وفي الوقت نفسه، من الضروري تطوير سوق إيجارات احترافية، والحد من عقلية "امتلاك منزل لضمان استقرار الحياة".

رابعا، من الضروري البحث وإصدار مجموعة من المعايير والمقاييس لرصد والإنذار المبكر لتطورات سوق العقارات، كأساس لتقييم وتصنيف ومراقبة أنشطة كيانات السوق.

ومن خلال نظام المؤشرات هذا، تستطيع هيئات الإدارة اكتشاف علامات "الانحراف" على الفور، مثل المضاربة، أو اختلال التوازن بين العرض والطلب، أو ارتفاع الأسعار بشكل غير طبيعي، أو انخفاض السيولة المحلية، من أجل اتخاذ التدابير المناسبة للتدخل والتعديل.

إن بناء آلية المراقبة الاستباقية هذه من شأنه أن يساعد على منع المخاطر واستقرار السوق في وقت مبكر ومن بعيد، بدلاً من التعامل مع المشاكل فقط عندما تصبح واضحة، مما يتسبب في ردود فعل متسلسلة ويصبح من الصعب السيطرة عليها.

وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري الإسراع في بناء واستكمال بناء قاعدة بيانات موحدة ومتزامنة وشفافة بشأن سوق الأراضي والإسكان والعقارات على مستوى البلاد.

وسيكون هذا بمثابة بنية تحتية معلوماتية مهمة لمساعدة وكالات إدارة الدولة ومنظمات الأبحاث والشركات على مراقبة السوق وتحليلها والتنبؤ بها وتشغيلها بسرعة ودقة.

وأكدت الهيئة أن "إنشاء نظام بيانات مفتوح ومترابط بين الوزارات والقطاعات والمحليات - بما في ذلك المعلومات المتعلقة بالتخطيط والمعاملات والقيم والوضع القانوني وتغييرات استخدام الأراضي - لا يساعد فقط على تحسين فعالية الرصد وصنع السياسات، بل يساهم أيضًا في زيادة الشفافية وتقليل المخاطر ومنع المضاربة والتلاعب بالأسعار وحماية الحقوق المشروعة للأفراد والشركات".

المصدر: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html