ظاهرة "فارق الأسعار" في قطاع العقارات الفاخرة

Giá chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh liên tục leo thang, lập mặt bằng mới ở nhiều dự án.

أسعار الشقق الفاخرة في هانوي ومدينة هوشي منه ترتفع باستمرار، مما يضع مستويات جديدة في العديد من المشاريع.

وفقًا لتقرير وزارة البناء للربع الثالث من عام 2025، تواصل أسعار الشقق ارتفاعها، لا سيما في الفئات المتوسطة والفاخرة. في هانوي، بلغ متوسط سعر المتر المربع 95 مليون دونج فيتنامي، منها أكثر من 43% من المشاريع الجديدة التي تتجاوز أسعارها 120 مليون دونج فيتنامي. وتشهد بعض المشاريع الراقية مستويات أسعار جديدة، مثل أجنحة صن فيليزا كاو جياي (160-180 مليون دونج فيتنامي/م²)، وشقق نيلسون برايفت ريزيدنسز (130-180 مليون دونج فيتنامي/م²)، وستارليك تاي هو تاي (130-180 مليون دونج فيتنامي/م²).

في مدينة هو تشي منه ، يبلغ متوسط سعر المتر المربع حوالي 91 مليون دونج فيتنامي، بينما تتراوح أسعار العقارات في المشاريع المركزية بين 120 و150 مليون دونج فيتنامي. وقدّرت وزارة البناء أن تسارع وتيرة مشاريع البنية التحتية الكبرى (المترو رقم 1، الطريق الدائري 3، جسر ثو ثيم 4...) إلى جانب محدودية المعروض، لا يزال يُسبب ارتفاع الأسعار.

وشهد قطاع العقارات الفاخرة أقوى زيادة: لانكستر ليجاسي (168-210 مليون دونج/م²)، ذا أوبسك ريزيدنس (225-290 مليون دونج/م²)، جراند مانهاتن (150-190 مليون دونج/م²)، إمباير سيتي (142-178 مليون دونج/م²)، ذا متروبول ثو ثيم (180-225 مليون دونج/م²).

وفقًا لوزارة البناء، على الرغم من استمرار ارتفاع أسعار الشقق في هانوي ومدينة هو تشي منه بشكل حاد، إلا أن عدد معاملات العقارات يميل إلى الانخفاض. وأشار تقرير وزارة البناء إلى أن الربع الثالث سجّل حوالي 136,681 معاملة على مستوى البلاد، بنسبة 87% فقط مقارنة بالربع الثاني من عام 2025، و96.6% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024.

ظاهرة "البيع بسعر أعلى" في الشقق الفاخرة

المعاملات هادئة، لكن ظاهرة البيع بفارق سعري تتزايد في المشاريع الفاخرة - التي كانت تستخدم الحوافز لجذب العملاء. صرّح العديد من العملاء بأن شراء وحدة بالسعر المناسب للمستثمر يكاد يكون مستحيلاً. وكشف أحد الوسطاء: "تُباع المنتجات فور طرحها، ولكل وحدة فارقها الخاص، فلا توجد وحدة بدون فارق. الفرق الشائع هو 250-300 مليون دونج/وحدة".

أثار هذا دهشة العديد من المشترين، خاصةً وأن عمليات البيع والشراء مع رسوم إضافية كانت تقتصر سابقًا على الشريحة منخفضة التكلفة. وصرح السيد نجو دانج كوين (هانوي): "نرغب في الشراء بالسعر الذي يُعلنه المستثمر، لكن فرض رسوم إضافية خارج العقد يُجبر المشترين على البحث بعناية قبل اتخاذ القرار".

قال خبير العقارات نجوين فان لينه إن هذه الظاهرة تعكس طلبًا على قطاع العقارات الفاخرة يفوق توقعات المستثمرين بكثير. وأضاف: "سيواجه العملاء الراغبون في الشراء بالسعر المناسب صعوبات، لكن هذا أيضًا مؤشر على أن السوق لا يزال جذابًا، وأن التدفق النقدي لا يزال يركز على المشاريع عالية الجودة والمواقع المتميزة".

ومع ذلك، فإن ارتفاع أسعار البيع يُثقل كاهل المشترين. صرّح السيد تران مينه توان (هانوي): "علينا أن نبحث بعناية عن الشقق التي تُفرض عليها رسوم إضافية وتلك التي لا تُفرض عليها، وأن نأخذ في الاعتبار قدرتنا المالية. في السابق، كان شراء شقة فاخرة أسهل، أما الآن فعلينا الاستعداد لارتفاع الأسعار، مما يجعل شراء منزل أكثر إرهاقًا".

في غضون ذلك، ارتفع عرض الشقق في هانوي خلال الربع الثالث بنسبة 10% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي. وصرحت السيدة نجوين هواي آن، مديرة شركة سي بي آر إي هانوي، بأن العرض الحالي يبلغ حوالي 30 ألف وحدة، وهو وفير للغاية، وأن قلة من المشاريع فقط لديها أسعار مرتفعة للغاية، مما يجعل الاستهلاك بطيئًا.

Hiện tượng “bán chênh” ở phân khúc bất động sản hạng sang - Ảnh 1. — المعاملات هادئة، لكن ظاهرة البيع بفارق سعري تزداد انتشارًا في المشاريع الفاخرة. صورة توضيحية.

في تعليقها على المسألة المذكورة، أقرّت جمعية العقارات الفيتنامية بوجود حالة يتعاون فيها بعض المستثمرين مع قاعات التداول لطرح المنتجات في السوق بكميات صغيرة، مما يُولّد شعورًا بالندرة لرفع الأسعار. وأكد السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس الجمعية، قائلاً: "العديد من المشاريع لا تعاني من نقص المنتجات، لكن المستثمرين ما زالوا يُولّدون شعورًا بالندرة لرفع الأسعار. هذا فعل يُشوّه السوق ويجب معالجته".

بالأسعار الحالية، يبلغ سعر شقة فاخرة بمساحة 60 مترًا مربعًا في هانوي حوالي 6 مليارات دونج فيتنامي، وهو سعرٌ بعيدٌ عن متناول معظم الناس. ومع هذا الفارق، يزداد الضغط المالي. ويخشى الخبراء من أن يقتصر تدفق السيولة النقدية في السوق على المستثمرين فقط، في حين تتراجع الاحتياجات السكنية الحقيقية بشكل متزايد. وإذا استمر هذا الوضع دون آلية رقابة، فقد تتأثر سمعة المشروع وتجربة العملاء على المدى الطويل.

قريبا سيكون هناك حلول لاستقرار السوق

في مواجهة التطورات المعقدة لسوق العقارات، أصدر رئيس الوزراء النشرة الرسمية رقم 190/CD-TTg، طالبًا فيها بالتنفيذ المتزامن لحلول الاستقرار. ووفقًا للنشرة، يتعين على الوزارات والمحليات استكمال الإطار القانوني المتعلق بالإسكان والأراضي والقطاع العقاري؛ وتقليص الإجراءات الإدارية بشكل جذري؛ وتعديل اللوائح المتعلقة برسوم استخدام الأراضي لتجنب الضغط غير المبرر على ارتفاع الأسعار. كما شددت الحكومة على تطوير الإسكان الاجتماعي، سعيًا لتجاوز هدف 100,000 وحدة سكنية بحلول عام 2025، مع دراسة سياسات جديدة بشأن استئجار المساكن بنظام الإيجار بالتقسيط للفئات ذات الدخل المنخفض.

كُلِّفت وزارة الإنشاءات باقتراح حلول لضبط الأسعار بما يتوافق مع آليات السوق، مع ضمان حق المواطنين في السكن. كما يجب على الوزارة الإبلاغ فورًا عن نتائج فرق العمل الخمس التي تُعنى مباشرةً بحل مشاكل مشاريع العقارات على مستوى البلاد، وخاصةً الإسكان الاجتماعي.

Hiện tượng “bán chênh” ở phân khúc bất động sản hạng sang - Ảnh 2. — لا يمكن لسوق العقارات أن يتطور بشكل مستدام إلا عندما يتم تنفيذ آليات الإدارة والسياسات الداعمة بشكل جدي.

كما طلب رئيس الوزراء من محافظ بنك الدولة الفيتنامي إدارة السياسة النقدية بفعالية واستباقية، وتعزيز الرقابة على الائتمان وتقييمه، وإعطاء الأولوية لرأس المال لمشاريع الإسكان الاجتماعي، ومساكن العمال، وترميم وإعادة بناء المباني السكنية، وتوفير المساكن التجارية بأسعار مناسبة. وفي الوقت نفسه، من الضروري مراقبة الائتمان للمشاريع التي ترتفع أسعار بيعها بشكل مفرط أو التي تظهر عليها مؤشرات "تضخم الأسعار" أو "ارتفاعها" عن كثب.

تحت ضغط ارتفاع الأسعار و"الفروقات السعرية" المنتشرة، يواجه سوق العقارات الفاخرة تحديًا يتمثل في تحقيق التوازن بين أرباح المستثمرين وفرص الحصول على السكن. وسيكون التنفيذ المتزامن للحلول من الحكومة ووزارة الإنشاءات مفتاحًا للسيطرة على التشوهات، وضمان شفافية السوق، واستقرار ثقة المشترين الحقيقيين.

المصدر: https://vtv.vn/hien-tuong-ban-chenh-o-phan-khuc-bat-dong-san-hang-sang-100251129125013938.htm