 |
| مع التغيرات الإيجابية في الوضع الاجتماعي والاقتصادي العام والحلول المقترحة، قد يدخل سوق العقارات مرحلة جديدة من التطور. (المصدر: BXD) |
العقارات "تسخن"
بدأ السوق في التباطؤ مع النصف الثاني من عام ٢٠٢٢، حين شهد ركودًا، ومعاملات شبه معدومة، وضعفًا في السيولة. في الواقع، كانت هناك توقعات سابقة بإمكانية انخفاض السوق بدءًا من عام ٢٠٢٠، ولكن بعد عامين من جائحة كوفيد-١٩، استمر تدفق السيولة النقدية إلى السوق، مما ساعده على الحفاظ على إيقاعه. شبّه المستثمرون ذلك بـ"مسكّن للألم" دعم السوق حتى النصف الثاني من عام ٢٠٢٢ حين هبط السوق هبوطًا حادًا.
تواجه الشركات العاملة في هذا القطاع وضعًا صعبًا. وتُعدّ المشاكل القانونية ومشاكل رأس المال من الصعوبات التي واجهتها شركات العقارات خلال الفترة الماضية. كما يصعب على الشركات جمع رأس المال اللازم لتطوير المشاريع، نظرًا لتشديد البنوك لحدود الائتمان، وزيادة صعوبة جمع رأس المال من السندات.
لقد أثرت العديد من العوامل غير المواتية على السوق، مع ندرة العرض وضعف التدفق النقدي وانخفاض الثقة مما تسبب في انخفاض حجم المعاملات من نهاية عام 2022 إلى الأشهر الستة الأولى من عام 2023.
في لقاءٍ عُقد مؤخرًا في با ريا - فونغ تاو بتاريخ 12 سبتمبر، صرّح وزير البناء، نجوين ثانه نغي، بأنّ سوق العقارات يشهد ركودًا بسبب قلة المعروض. وكان عدد المشاريع المعروضة للبيع في النصف الأول من هذا العام ضئيلًا للغاية، حيث بلغ عدد المشاريع المؤهلة لبيع المساكن المستقبلية 30 مشروعًا فقط تضم أكثر من 4500 شقة، أي ما يُعادل حوالي 37.5% فقط مقارنةً بالأشهر الستة الأولى من عام 2022.
مع ذلك، تتراجع صعوبات سوق العقارات تدريجيًا. ومع التغييرات الإيجابية في الوضع الاجتماعي والاقتصادي العام والحلول المُقترحة، يُمكن لسوق العقارات أن يدخل مرحلة جديدة من التطور.
يتوقع وزير البناء، نجوين ثانه نغي، انتعاش سوق العقارات تدريجيًا في الأشهر الأخيرة من عام ٢٠٢٣، ثم انتعاشه مجددًا في عام ٢٠٢٤. في الواقع، يستعد المستثمرون لإطلاق منتجات عقارية، مثل مشروع "ثانه هوا"، بقيمة ٣٠ مليار دونج أو أكثر (محسوبة وفقًا لسعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي). تمتد فترة الترخيص من ٢٩ سبتمبر ٢٠٢٣ إلى ٣٠ يونيو ٢٠٢٥.
تمارس اللجنة الشعبية للمنطقة صلاحياتها وتفوضها بها اللجنة الشعبية للمدينة وفقًا لأحكام القانون. وتكون اللجنة الشعبية للمنطقة مسؤولة أمام اللجنة الشعبية للمدينة في نطاق الصلاحيات والمسؤوليات المخولة لها.
أثناء عملية التنفيذ، إذا ظهرت أي صعوبات أو مشاكل أو أمور خارجة عن نطاق سلطتها، يجب على لجنة الشعب بالمنطقة الإبلاغ على الفور واقتراحها على لجنة الشعب في هانوي للنظر فيها والتوجيه وفقًا للوائح.
وعلى وجه الخصوص، ستعمل لجنة الشعب بالمنطقة على تعزيز مجلس تقييم الأراضي وتوجيه إدارة الموارد الطبيعية والبيئة وإدارة المالية والتخطيط والإدارات والمكاتب ذات الصلة لتنظيم المراجعة والمشورة وتقديم التقارير إلى لجنة الشعب بالمنطقة لتنفيذها وفقًا للوائح.
وتتولى لجان الشعب على مستوى المديريات مهمة التنسيق في تحديد أسعار الأراضي المحددة كأساس للتعويض وإعادة التوطين للمشاريع المنفذة في العديد من المديريات والبلدات والمشاريع على حدود المديريات والبلدات والمدن.
كما كلفت لجنة الشعب في هانوي إدارة الموارد الطبيعية والبيئة برئاسة والتنسيق مع إدارة المالية والوحدات ذات الصلة لتوجيه لجان الشعب على مستوى المقاطعات بشأن الإجراءات والنظام وتنفيذ المحتويات المعتمدة وفقًا للأنظمة القانونية.
كما تتولى إدارة الموارد الطبيعية والبيئة مراقبة وتفتيش والإشراف على وتلخيص محتويات التراخيص للجان الشعبية على مستوى المديريات.
ومن المتوقع أن تبدأ المنتجعات للبيع اعتبارًا من 16 سبتمبر، أو من المتوقع أيضًا افتتاح بعض المشاريع في كوانج نينه وهاي فونج للبيع اعتبارًا من أكتوبر 2023. ويعتقد المستثمرون أن هذا هو الوقت المناسب لوضع أموالهم.
وفقًا لمعلومات صادرة عن جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، من المتوقع أن يكون النصف الثاني من عام ٢٠٢٣ وقتًا مناسبًا للعملاء الذين لديهم تدفق نقدي كافٍ للاستثمار في منتجات عقارية تلبي احتياجات سكنية حقيقية وتتمتع باستثمارات طويلة الأجل. وعلى وجه الخصوص، ستجذب المنتجات ذات المواقع الجغرافية الملائمة والبنية التحتية المرورية الجيدة وبأسعار معقولة التدفقات النقدية.
يُسمح لمستوى منطقة هانوي بتقييم الأراضي بقيمة 30 مليار دونج أو أكثر.
أصدرت لجنة الشعب في هانوي للتو قرارًا يسمح للجنة الشعبية على مستوى المقاطعات بالبت في أسعار الأراضي المحددة كأساس لحساب التعويضات عندما تسترد الدولة الأراضي، وحساب رسوم استخدام الأراضي عند تخصيص أراضي إعادة التوطين، وحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي عندما تخصص الدولة الأراضي أو تؤجرها أو تغير أغراض استخدام الأراضي للأسر والأفراد.
وبناء على ذلك، يحق للجنة الشعبية بالمنطقة حساب رسوم استخدام الأراضي لمساحة الأرض التي تتجاوز الحد عندما تعترف الدولة بحقوق استخدام الأراضي السكنية للأسر والأفراد.
والجدير بالذكر أن نطاق الترخيص يتم تنفيذه في حالة قطع الأراضي أو المساحات الأرضية ذات القيمة.
وفقًا للقرار الصادر بشأن هذا التفويض، ستتولى إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في هانوي، قبل 30 مارس 2025، رئاسةَ الإدارات والفروع واللجان الشعبية على مستوى المقاطعات والتنسيق معها لتنظيم مراجعة وتقييم أوليين لنتائج أعمال التفويض. ومن ثم، سيتم رفع تقرير إلى اللجنة الشعبية في هانوي للنظر في استمرار التفويض أو اللامركزية كأساس لتنظيم التنفيذ للفترة القادمة.
جاذبية أسواق العقارات الجديدة في منطقة الجنوب الغربي
وتستفيد العديد من المحليات في منطقة الجنوب الغربي من ربط البنية التحتية الإقليمية، حيث يعتبر التخطيط الحضري المستدام "نقطة ساخنة" للاستثمار العقاري في المنطقة.
وبالإضافة إلى جاذبية "عاصمة" الجنوب الغربي، مدينة كان ثو، فإن المستثمرين مهتمون بأسواق جديدة أخرى تتمتع أيضًا بمزايا مثل الموقع الجغرافي والممر المائي الإقليمي المتزامن والبنية التحتية لحركة المرور على الطرق، بما في ذلك المدن: في ثانه (مقاطعة هاو جيانج)، وكاو لان (مقاطعة دونج ثاب)، وراش جيا (مقاطعة كيان جيانج)، وتشاو دوك (مقاطعة آن جيانج)...
 |
| تستفيد العديد من المناطق في منطقة الجنوب الغربي من شبكة البنية التحتية الإقليمية، حيث يُعد التخطيط الحضري المستدام "نقطة جذب" للاستثمار العقاري في المنطقة. (المصدر: VNA) |
ويقول الخبراء إنه عندما لا تكون مسافة السفر مهمة فإن الاستثمار العقاري سيتحول إلى أسواق جديدة تتمتع بمزايا في السعر وصندوق الأراضي والبنية التحتية وإمكانات التطوير.
وتعد مقاطعة جيانج مثالاً على ذلك، حيث أسعار الأراضي أرخص بكثير من الأسواق العريقة مثل بينه دونج، وفونج تاو، ودونج ناي.
وفيما يتعلق بمقاطعة هاو جيانج، قال خبير العقارات لي تيان فو إن المقاطعة، التي تتمتع بأعلى معدل نمو اقتصادي في منطقة الجنوب الغربي، تؤكد تدريجيا مكانتها وإمكاناتها، لتصبح نقطة جذب لرأس المال الاستثماري.
ويظهر ذلك جلياً من خلال المؤشرات في الربع الثاني من عام 2023، مثل ارتفاع مستوى الاهتمام بالعقارات الخاصة في هاو جيانج بنسبة 13%، وارتفاع مستوى الاهتمام بالعقارات في قطاع الأراضي في مدينة في ثانه بنسبة 15%.
في السابق، بالنسبة لعام 2022 بأكمله، تم تقدير معدل نمو الناتج المحلي الإجمالي الإقليمي (GRDP) في مقاطعة هاو جيانج بنحو 113.94٪، لتحتل المرتبة الأولى في منطقة الجنوب الغربي والرابعة على مستوى البلاد.
تركز مقاطعة هاو جيانج أيضًا على الاستثمار في تجديد وتطوير الطرق الإقليمية مثل: الطريق الإقليمي 925B، الطريق الإقليمي 926B، DT 927، DT 929، وتطوير الطريق السريع الوطني 61C الذي يربط في ثانه - كان ثو...
وهذه إشارة لمقاطعة هاو جيانج "لتسريع" تطوير البنية التحتية للنقل، وفتح العديد من الفرص الجديدة، وزيادة إمكانات الجذب، والدعوة إلى الاستثمار، وتعزيز الروابط بين المقاطعة والمحليات في منطقة الجنوب الغربي.
وقال رئيس جمعية العقارات في مدينة كان ثو، دونج كووك ثوي، إن قطاعات العقارات في الجنوب الغربي متنوعة للغاية حاليًا، وكل خط إنتاج لديه إمكانات التطوير الخاصة به.
وفيما يتعلق بالعقارات الصناعية، تعد مقاطعة لونغ آن نقطة مضيئة في المنطقة لأنها تقع بالقرب من مدينة هوشي منه، وتتمتع بوسائل نقل مريحة، كما أنها المقاطعة التي تضم أكبر عدد من المتنزهات والتجمعات الصناعية.
بعض المناطق الصناعية للإيجار الفعال مثل: توسيع منطقة هاي سون الصناعية، دوك هوا 1، تان دوك، شوين أ،... سعر الإيجار مقارنة بمدينة هوشي منه وبينه دونغ تنافسي للغاية.
بالإضافة إلى ذلك، تعمل العديد من المحليات في منطقة الجنوب الغربي أيضًا على تعزيز التخطيط الاستثماري للمناطق الصناعية مثل فينه لونج، هاو جيانج، دونج ثاب... مع العديد من الحوافز الاستثمارية مثل: الإعفاء من ضريبة دخل الشركات لمدة 4 سنوات وخفض 50٪ من الضريبة المستحقة خلال السنوات التسع المقبلة، والاستمتاع بمعدل ضريبة دخل الشركات بنسبة 10٪ في غضون 15 عامًا.
وقال رئيس جمعية العقارات في مدينة كان ثو إن قطاع الشقق يزدهر حاليًا وسيزدهر في منطقة الجنوب الغربي، وخاصة في مدينة كان ثو مؤخرًا، وقد كان خط الإنتاج هذا جذابًا للغاية، حيث تم بيع كل مشروع تم إطلاقه.
وليس فقط في كان ثو، بل أيضًا في بعض المدن من النوع الأول مثل لونغ شوين (مقاطعة آن جيانج)، ومي ثو (مقاطعة تيان جيانج) والتي ستعمل أيضًا على تطوير هذا النوع جنبًا إلى جنب مع عملية التوسع الحضري التي تجذب دائمًا القوى العاملة عالية الجودة للعمل.
ويعتبر الخبراء أن مدينة كان ثو، التي تقع في وسط الجنوب الغربي، تعتبر سوقاً "واعدة" للعقارات.
بكثافة سكانية تفوق الكثافة السكانية الوطنية بثلاثة أضعاف، وضعف كثافة المنطقة، يزداد الطلب على السكن في كان ثو بفضل استقطاب الناس من مناطق عديدة للدراسة والعيش، وخاصةً القوى العاملة الوفيرة العاملة في المناطق الصناعية والتجمعات السكانية في جميع أنحاء المدينة. وتحتاج هذه الفئة من المهاجرين بشدة إلى السكن، مما يعزز الطلب على الأراضي والمنازل والشقق في المنطقة.
اللوائح المتعلقة بحدود الأراضي السكنية
وفقاً لأحكام قانون الأراضي لسنة 2013، سيتم تحديد حد الأراضي السكنية وفقاً للوائح الحدودية في كل منطقة.
وفقًا للمادة 103 من قانون الأراضي لعام 2013، فإن طريقة تحديد مساحة الأرض السكنية لقطع الأراضي ذات الحدائق والبرك هي كما يلي: في حالة وجود قطعة أرض ذات حدائق وبرك تم تشكيلها من 18 ديسمبر 1980 إلى ما قبل 1 يوليو 2004 وكان المستخدم الحالي لديه أحد أنواع المستندات المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي المنصوص عليها في المادة 100 من قانون الأراضي لعام 2013، ولكن مساحة الأرض السكنية غير محددة بوضوح في هذه المستندات، يتم تحديد مساحة الأرض السكنية من قبل اللجنة الشعبية للمقاطعة بناءً على الظروف والعادات المحلية لتحديد حد الاعتراف بالأرض السكنية لكل أسرة وفقًا للعادات المحلية وفقًا لعدد الأشخاص في الأسرة.
يُحدَّد حدُّ تخصيص الأراضي السكنية بناءً على وثائق استخدام الأرض. عند إصدار شهادة حق استخدام الأرض، وبيان محتواها كأرض سكنية، تُعتَبَر هذه المساحة أرضًا سكنية. بمعنى آخر، تُبيَّن مساحة الأرض السكنية بوضوح ودقة في شهادة حق استخدام الأرض.
في حالة عدم وجود وثائق بشأن حقوق استخدام الأراضي أو قرارات تخصيص الأراضي، يتم تحديد ذلك على النحو التالي:
إذا تم استخدام الأرض بشكل مستقر وليس بسبب التعدي أو التغيير غير القانوني في غرض استخدام الأرض، يتم تحديد نوع الأرض وفقًا للحالة الحالية للأرض قيد الاستخدام.
إذا كانت الأرض المستخدمة تحتوي على منزل، يتم الاعتراف بها كأرض سكنية وفقًا للأنظمة.
إذا تم استخدام الأرض بسبب التعدي أو التغيير غير القانوني في غرض استخدام الأرض، يتم تحديد نوع الأرض على أساس عملية المنشأ والإدارة والاستخدام.
في حالة استخدام الأرض لأغراض متعددة ومختلفة وليست أرض سكنية بها حديقة أو بركة على نفس قطعة الأرض:
إذا تم تحديد الحدود بين الأغراض يتم فصل قطع الأراضي حسب كل غرض وتحديد الغرض لكل قطعة أرض.
إذا لم يكن من الممكن تحديد حدود الاستخدام بين الأغراض، يتم تحديد غرض استخدام الأرض الرئيسي وفقًا لنوع الأرض ذي أعلى سعر في قائمة أسعار الأراضي.
الأراضي السكنية الريفية: تُحدد مساحة الأراضي السكنية المُعترف بها لحقوق الانتفاع بها وفقًا للحدّ المُقابل. إذا تجاوزت الحدّ المُحدد، يُعتد فقط بالجزء الواقع ضمنه، وإذا كانت أقلّ من أو تُساوي الحدّ، تُحدّد مساحة الأرض السكنية المُحدّدة بكاملها.
في حالة وجود أرض حديقة أو بركة بدون وثائق واضحة تحدد المساحة يتم تحديدها على النحو التالي:
وتحدد اللجنة الشعبية الإقليمية، استناداً إلى العادات والظروف المحلية، حد الاعتراف بالأرض لكل أسرة وفقاً للعادات المحلية وعدد الأشخاص في الأسرة.
في حال كانت مساحة قطعة الأرض أكبر من حد الاعتراف بالأرض السكنية المحلية، يتم تحديد مساحة الأرض السكنية حسب حد الاعتراف بالأرض السكنية المحلية.
في حال كانت مساحة قطعة الأرض أصغر من حد الاعتراف المحلي بالأرض السكنية، يتم تحديد مساحة الأرض السكنية على أنها مساحة الأرض بالكامل.
في حال عدم وجود وثيقة حقوق استخدام الأراضي المنصوص عليها في قانون الأراضي، تُحدد مساحة الأراضي السكنية وفقًا للمستوى المنصوص عليه في البند 4 من المادة 100 من قانون الأراضي. وفي حال استمرار استخدام الأرض منذ 15 أكتوبر/تشرين الأول 1993، تُحدد مساحة الأراضي السكنية وفقًا للمستوى المخصص لكل أسرة وفرد، وفقًا للفقرتين 2 و143 من المادة 4 من المادة 144.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)