توقعات سوق العقارات الوطني.

يجب تصميم سوق العقارات الوطني ليكون بمثابة ساحة لعب متكافئة، مع آليات رقابة صارمة وعقوبات واضحة.

في الاجتماع الحكومي العادي الذي عُقد في نوفمبر الماضي، طلب رئيس الوزراء فام مينه تشينه من وزارة البناء تقديم خطة عاجلة لإنشاء مركز للمعاملات العقارية ومركز لحقوق استخدام الأراضي تديره الدولة، على أن يتم الانتهاء منها قبل 15 ديسمبر.

وفر الوقت والمال.

سبق أن قدمت وزارة البناء إلى الحكومة مشروع قرار بشأن تجربة نموذج لمركز معاملات العقارات وحقوق استخدام الأراضي، ومن المتوقع تطبيقه على مستوى البلاد خلال الفترة 2026-2027. يهدف هذا النموذج إلى تبسيط جميع الإجراءات، بدءًا من توفير المعلومات والتحقق القانوني وإبرام العقود الإلكترونية وصولًا إلى إصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي، وذلك عبر منصة بيانات موحدة. كما سيدمج المركز بيانات الإسكان والأراضي والضرائب والمعاملات والضمانات لدعم إدارة سوق العقارات وتعزيز رقمنته.

بحسب نائب وزير البناء نغوين فان سينه، يهدف إنشاء مركز معاملات العقارات وحقوق استخدام الأراضي إلى تطوير أساليب المعاملات، وتبسيط الإجراءات الإدارية، وتوفير الوقت والتكاليف للمواطنين والشركات. كما يُعزز هذا النموذج تطبيق تكنولوجيا المعلومات، ويُسرّع التحول الرقمي، ويُسهم في شفافية سوق العقارات. ويتمثل الهدف في تحقيق استقرار سوق العقارات من خلال إطار مؤسسي أكثر تكاملاً، والتصدي الفوري لحالات التلاعب والمضاربة وتضخم الأسعار في القطاع العقاري.

يهدف إنشاء مركز معاملات العقارات وحقوق استخدام الأراضي إلى ابتكار أساليب جديدة للمعاملات، وتقصير الإجراءات الإدارية، وتوفير الوقت والتكاليف للمواطنين والشركات. الصورة: تان ثانه

يرى الدكتور نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام (VARS) ونائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، أن إنشاء مركز وطني لمعاملات العقارات سيوفر منصةً لجمع جميع المعلومات المتعلقة بكل عقار والتحقق منها ومعالجتها. فعندما يرغب الأفراد في نقل ملكية عقار أو بيعه أو شرائه، يكفيهم الوصول إلى هذا النظام. وسيقوم المركز تلقائيًا بالتواصل مع الجهات المختصة والتحقق من المعلومات، ثم يقدم النتائج في وقت قصير. ويضيف الدكتور دينه: "كل ما على الأفراد فعله هو إدخال معلومات العقار في النظام، وسيقوم مركز البيانات الوطني بفحصها والتحقق منها، ثم يقدم نتائج رسمية تؤكد حقهم في إجراء المعاملة بشكل قانوني. وبذلك، ستكون الدولة مسؤولة قانونيًا عن هذه البيانات، بدلًا من اضطرار الأفراد إلى المرور عبر سلسلة من الجهات الأخرى".

في الواقع، تتسم الإجراءات الحالية المتعلقة بمعاملات العقارات بالتعقيد والإرهاق وطول الوقت وارتفاع التكاليف. إذ يتعين على الأفراد المرور بالعديد من الخطوات، كالتوثيق ودفع الضرائب وتسجيل التغييرات، وغيرها، في مدة تتراوح بين 45 و60 يومًا في المتوسط. ومع إنشاء مركز المعاملات، ستُنجز هذه الإجراءات بسرعة، في غضون يوم إلى ثلاثة أيام فقط، مما يُسهم في تقليل التكاليف والمتاعب. ولن يحل هذا المركز محل وظائف الجهات الأخرى، بل سيقتصر دوره على ربط البيانات ومعالجتها عبر منصة رقمية.

أقرت السيدة هوانغ ثو هانغ، نائبة مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء، بأنه في السابق، كان إتمام معاملات العقارات يتطلب من الأفراد التنقل بين أماكن متعددة لإتمام عمليات البيع والشراء. كما واجهوا صعوبات في تحديد مدى أهلية العقار للبيع. وأوضحت أنه في حال إنشاء مركز متخصص في معاملات العقارات، ستتولى الدولة إدارة وتسويق العقارات المؤهلة. وأشارت السيدة هانغ إلى أن وزارة البناء قد انتهت من صياغة وتقديم مقترح ومشروع قرار إلى الحكومة بشأن تجربة هذا النموذج.

تصنيف المعاملات، لا توجد إجراءات إضافية.

من وجهة نظر الشركات المشاركة في السوق، اقترح السيد فو هونغ ثانغ، نائب المدير العام لمجموعة DKRA، أنه عند إجراء معاملات العقارات من خلال المنصات الرسمية، يجب أن تكون المعلومات دقيقة، ويجب على الوسطاء تقديم بيانات صحيحة، وتقليل التناقضات، وبالتالي تقليل المخاطر على المشترين وزيادة الشفافية.

يستلزم ذلك تصميم بورصة العقارات الوطنية على نحو يضمن تكافؤ الفرص، مع آليات رقابة صارمة وعقوبات واضحة. وأضاف: "إذا لم تستوفِ الشركات المعايير أو لم تلتزم بلوائح الشفافية، فسيتم استبعادها. ومع ذلك، ولضمان العدالة، يجب أن تكون آليات الرقابة ومعالجة المخالفات شفافة، لتجنب إدراج بعض الشركات دون غيرها".

يرى خبير عقاري أن نموذج التبادل لا يزال بحاجة إلى وقت ليتبلور. ووفقًا لهذا الخبير، إذا اقتصر الأمر على منصة لعرض البيانات دون التأثير على أسعار البيع أو علاقات البيع والشراء، فسيسهم هذا النموذج بشكل كبير في مساعدة الحكومة على إدارة البيانات، والحد من الازدواجية، وتسهيل الوصول إليها. ويتوقع المواطنون، على وجه الخصوص، الراحة والشفافية، لا زيادة الإجراءات أو فرض عقوبات مشددة. واقترح الخبير: "يكفي دمج رموز الاستجابة السريعة (QR) الخاصة بالعقارات في بطاقات الهوية الشخصية لإتمام المعاملات".

من منظور السياسة، أكد الدكتور كان فان لوك، عضو المجلس الاستشاري لرئيس الوزراء ، أيضاً على ضرورة التزام مراكز معاملات العقارات، عند إنشائها، بمبدأين: الشفافية والانفتاح، وتجنب إنشاء إجراءات أو تكاليف إضافية.

بحسب قوله، ينبغي ألا تتجاوز الفترة التجريبية سنتين إلى ثلاث سنوات لتقييم الفعالية قبل تطبيقها على نطاق واسع. وفي الوقت نفسه، من الضروري تحديد أنواع المعاملات التي يُلزم إدراجها في البورصة وتلك التي تتطلب تحديث البيانات فقط. فعلى سبيل المثال، يجب أن تتم التحويلات التجارية ذات القيمة العالية عبر البورصة، بينما قد لا تتطلب الهدايا والميراث داخل الأسرة سوى إخطار لتحديث البيانات.

اقترح الدكتور كان فان لوك أيضاً وضع معايير للمشاركة في البورصة، إذ لا تستوفي جميع شركات العقارات الشروط المطلوبة. ومن الضروري حصر المشاركة في مجموعات ذات وظائف محددة بوضوح، مثل: الوساطة، والتقييم، وتطوير المشاريع، ووحدات إدارة الأصول... وفي الوقت نفسه، يمكن تطبيق آلية الشراكة بين القطاعين العام والخاص للاستفادة من التكنولوجيا والدراسات والعمليات من القطاع الخاص، مع احتفاظ الدولة بدور توجيهي ورقابي.

ومن المتطلبات الأخرى التي أكد عليها الدكتور لوك ضرورة خفض رسوم المعاملات إلى أدنى حد ممكن، لتجنب تحول عملية التبادل إلى عائق. إضافةً إلى ذلك، يجب بناء نظام جمع البيانات ومشاركتها بشكل متزامن، لتجنب حالة "انقطاع البيانات" الحالية.

علاوة على ذلك، حذر الدكتور لوك من خطر نشوء "سوقين" إذا صُممت العملية بشكل معقد للغاية - سوق رسمية وأخرى "غير رسمية" للمعاملات السرية للتحايل على الإجراءات. ولتجنب ذلك، يجب على مراكز معاملات العقارات إثبات فوائد ملموسة: سرعة أكبر في إنجاز المعاملات، ومعلومات أوضح، وتكاليف أقل.

"فيما يتعلق بنموذج التشغيل، يمكننا الاسترشاد بنماذج التداول في البورصات، ومنصات التجارة الإلكترونية، أو بورصات السلع؛ فهي ليست معقدة للغاية. والأهم من ذلك، يجب أن يكون تصميم النظام بسيطًا وسهل التشغيل، وأن يتجنب إنشاء هيكل تنظيمي مرهق. يمكننا الاستفادة من الموظفين الحاليين، وإذا دعت الحاجة إلى خبراء، فعلينا استقطابهم بجرأة لضمان التشغيل الفعال منذ البداية"، هذا ما اقترحه الدكتور كان فان لوك.

وضع أدوات قانونية قوية بما فيه الكفاية.

تقترح جمعية هو تشي منه العقارية (HoREA) أنه بدلاً من إنشاء طبقة إضافية من الإجراءات، يجب على وكالة الإدارة ببساطة إصدار لوائح تلزم المستثمرين بالكشف الكامل عن الوضع القانوني وشروط البيع ومعلومات المنتج (المساكن القائمة، والمساكن قيد الإنشاء، وحقوق استخدام الأراضي مع البنية التحتية، وما إلى ذلك) في نظام بيانات سوق الإسكان والعقارات التابع لوزارة البناء، ولجان الشعب الإقليمية، وعلى موقع الشركة الإلكتروني للمراقبة من قبل وكالة الإدارة.

في الوقت نفسه، اقترحت جمعية العقارات إضافة لوائح تُعاقب بشدة على الإفصاح عن معلومات كاذبة، أو تأخير الإفصاح العام، أو طرح منتجات في السوق لا تستوفي شروط البيع. كما أكدت على ضرورة تعديل قانون تجارة العقارات بشكل عاجل، بما يضمن أدوات قانونية قوية كافية لضمان سوق شفافة وسليمة، والحد من المضاربة، وحماية حقوق المشترين.

المصدر: https://nld.com.vn/ky-vong-san-bat-dong-san-quoc-gia-196251208221835449.htm