ارتفاع أسعار الفائدة، وتشديد الائتمان: سوق العقارات يواجه اختباراً جديداً.

(CLO) شهدت أسعار الفائدة على الودائع ارتفاعاً حاداً ومستمراً خلال الأشهر الأخيرة، وبلغت ذروتها عند 9.65% سنوياً بعد عطلة رأس السنة مباشرة. ونتيجة لذلك، ارتفعت أسعار الفائدة على قروض الإسكان بشكل ملحوظ.

أسعار الفائدة بلغت ذروتها.

بحسب السيد نغوين كوك هيب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي إنفست، فقد بدأت أسعار الفائدة على قروض الإسكان بالارتفاع مجدداً. ففي غضون شهر واحد فقط، ارتفع سعر الفائدة المخصص لمشتري المنازل لأول مرة بنحو 2% سنوياً. ومع اتجاه أسعار الفائدة على الودائع نحو الارتفاع، إلى جانب هامش ربح شائع يتراوح بين 3% و3.5%، فمن المرجح أن تتجاوز أسعار الفائدة على قروض الإسكان 10% سنوياً.

"إن عتبة الـ 10% تمثل حداً بالغ الحساسية. فعندما تتجاوز أسعار الفائدة هذا المستوى، سيتردد معظم المشترين بسبب الضغط الهائل لسداد الديون، لا سيما بالنسبة للقروض طويلة الأجل. وعند هذه النقطة، مهما كان العرض وفيراً، يظل السوق معرضاً لخطر الانزلاق إلى حالة من انعدام السيولة"، هذا ما حذر منه السيد هيب.

ارتفعت أسعار الفائدة على الودائع بشكل حاد ومستمر، وبلغت ذروتها عند 9.65% سنوياً بعد عطلة رأس السنة مباشرة. (صورة: ستريتس تايمز)

أفاد بعض مشتري المنازل أن أسعار الفائدة المتغيرة التي تقدمها العديد من البنوك التجارية قد ارتفعت من 12.2% في سبتمبر 2025 إلى حوالي 14% اعتبارًا من نوفمبر 2025.

ارتفعت أسعار الفائدة على قروض الإسكان ليس فقط في قطاع الإسكان التجاري، ولكن تم تعديلها أيضًا في قطاع الإسكان الاجتماعي.

في اليوم الأول من العام الجديد 2026، أعلن بنك أغريبنك عن تعديل سعر فائدة الإقراض المطبق على القروض القائمة للشباب الذين تقل أعمارهم عن 35 عامًا والذين يشترون مساكن اجتماعية خلال الفترة من 1 يناير إلى 30 يونيو 2026.

وبالتالي، ارتفعت معدلات الفائدة على قروض الشباب الذين تقل أعمارهم عن 35 عامًا والذين يشترون مساكن اجتماعية بنسبة 0.7٪ سنويًا منذ بداية عام 2026، وذلك بسبب الزيادة في معدلات الفائدة على قروض VND متوسطة وطويلة الأجل للبنوك الأربعة الكبرى مقارنة بما كان عليه الوضع سابقًا.

لم يقتصر الأمر على بنك أغريبنك فحسب، بل أعلن عدد من البنوك الأخرى مؤخراً عن زيادات في أسعار الفائدة على القروض المقدمة للأشخاص الذين تقل أعمارهم عن 35 عاماً لشراء مساكن اجتماعية.

تتراوح أسعار الفائدة على القروض لهذه الفئة في البنوك التجارية المساهمة حاليًا بين 7-9% سنويًا خلال الفترة التفضيلية التي تتراوح بين 1-3 سنوات؛ بزيادة قدرها 0.5-1% سنويًا مقارنة ببداية عام 2025. حتىبنك ACB ، وهو أول بنك أعلن عن حزمة القروض هذه، طبق أسعار فائدة تتراوح بين 8.5-9.5% سنويًا، حسب المدة، بعد انتهاء الفترة التفضيلية.

في بنك فيتكومبانك ، ارتفع معدل الفائدة على حزمة القروض هذه أيضًا إلى 6.3% سنويًا، بدلاً من المعدل السابق الذي كان أقل من 6% سنويًا.

في منتدى سوق العقارات الفيتنامي 2026 الذي نظمته جمعية سماسرة العقارات الفيتنامية مؤخراً، ظهر مصطلح "تقليص الخسائر".

وبناءً على ذلك، تشير المعلومات المنشورة إلى أن أسعار البيع في السوق الثانوية في هانوي ارتفعت بسرعة خلال فترة وجيزة، حيث سجلت العديد من المناطق زيادات تراوحت بين مئات الملايين ومليارات الدونغ الفيتنامي للوحدة الواحدة. إلا أن هذا الاتجاه التصاعدي بدأ يتباطأ مع اقتراب نهاية العام، حيث باع بعض المستثمرين بخسارة نتيجةً لخوفهم من تفويت الفرصة خلال فترة الارتفاع السريع للأسعار. ومع ذلك، ظل مستوى الأسعار مستقرًا في المنطقة المركزية.

يجري تشديد شروط الائتمان العقاري.

أصدر بنك الدولة الفيتنامي مؤخراً إشعاراً بعنوان "حول إدارة نمو الائتمان في عام 2026". وقد أثيرت العديد من النقاط، لكن القضية الأكثر إثارة للقلق هي تشديد شروط الائتمان العقاري.

أعلن بنك الدولة الفيتنامي أنه يتوقع أن يبلغ نمو الائتمان للنظام بأكمله في عام 2026 حوالي 15٪، مع إجراء تعديلات لتعكس التطورات والظروف الفعلية، مما يضمن السيطرة على التضخم والاستقرار الاقتصادي الكلي؛ مع دعم النمو الاقتصادي وسلامة نظام المؤسسات الائتمانية.

من المتوقع أن يرتفع الائتمان العقاري بنسبة 22% بحلول عام 2025. (صورة: ST)

في السابق، في 31 ديسمبر 2025، أرسلت هذه الوكالة وثيقة إلى المؤسسات الائتمانية تعلن فيها علنًا وبشفافية عن مبادئ تحديد أهداف نمو الائتمان لعام 2026 حتى تتمكن المؤسسات الائتمانية من تنفيذها بشكل استباقي.

يشترط بنك الدولة الفيتنامي على المؤسسات التحكم الصارم في معدل نمو الائتمان الممنوح للقطاعات عالية المخاطر، وخاصة قطاع العقارات، في عام 2026، وذلك من أجل توجيه تدفقات الائتمان إلى قطاعات الإنتاج والأعمال والقطاعات ذات الأولوية ومحركات النمو الاقتصادي، مع ضمان استقرار سيولة السوق النقدية وسلامة عمليات المؤسسات الائتمانية.

يتعين على المؤسسات الائتمانية ضمان نمو ائتماني آمن ومتوافق مع القوانين، استناداً إلى قدراتها في إدارة المخاطر، ووضع السيولة لديها، وقدرتها على حشد رأس المال. كما يجب عليها الحفاظ على نسب الأمان، لا سيما نسب السيولة والملاءة، وتحسين جودة الائتمان، واستخدام رأس المال للغرض المخصص له بكفاءة، والحد من زيادة الديون المعدومة وظهورها، وضمان السلامة التشغيلية.

بحسب الخبير الاقتصادي الدكتور كان فان لوك، من المتوقع أن يرتفع الائتمان العقاري بنسبة 22% في عام 2025، وهي نسبة أعلى بكثير من معدل نمو الائتمان الإجمالي البالغ 18.5% في النظام الائتماني ككل. وعلى وجه التحديد، من المتوقع أن ترتفع قروض الاستثمار العقاري والأعمال التجارية بنحو 24%، بينما من المتوقع أن ترتفع قروض شراء المنازل وتجديدها بنسبة تتراوح بين 14 و15%.

تكمن المشكلة في أن نمو الائتمان يفوق بكثير نمو الودائع. فبحلول عام 2025، من المتوقع أن تزيد الودائع على مستوى النظام المصرفي بنحو 14.5% فقط. هذا التفاوت يجبر البنوك على تعديل أسعار الفائدة على الودائع والقروض لضمان السيولة، لا سيما في ظل المنافسة الشديدة على الأموال مع قنوات استثمارية أخرى كالأسهم والعقارات والأصول الرقمية.

"إن عدم التوافق بين الإقراض وتعبئة الودائع يخلق مستوى جديداً لأسعار الفائدة. هذه ليست ظاهرة قصيرة الأجل بل اتجاه هيكلي"، هذا ما حلله الدكتور كان فان لوك.

وأشار أيضاً إلى أن قطاع العقارات ليس من بين القطاعات ذات الأولوية حالياً للحصول على الائتمان، باستثناء الإسكان الاجتماعي والمناطق الصناعية. وهذا يعني أن شركات العقارات مضطرة إلى قبول تكاليف رأسمالية أعلى مما كانت عليه في الفترة السابقة، ومن الصعب توقع عودة أسعار الفائدة إلى مستوياتها المنخفضة التي كانت عليها في عامي 2020 و2021.

لذا، يوصي الدكتور كان فان لوك شركات العقارات بتغيير نهجها في التطوير. فالاستثمار بشكل متفرق، وإطلاق ما بين 10 إلى 15 مشروعاً في آن واحد مع محدودية التدفق النقدي، يُشكل مخاطر كبيرة في حال تقلبات السوق.

وجادل بأن الشركات بحاجة إلى مراقبة السياسات عن كثب، والتنبؤ بشكل استباقي بأسعار الفائدة والتكاليف والطلب، بدلاً من الاعتماد على دورات "طباعة النقود" كما كان الحال في الماضي.

المصدر: https://congluan.vn/lai-suat-tang-manh-tin-dung-siet-lai-thi-truong-bat-dong-san-truoc-phep-thu-moi-10326630.html