ارتفاع أسعار الفائدة، اختبار لسوق العقارات

ذكرت جمعية وسطاء العقارات في فيتنام أن مستوى سعر الفائدة الحالي يتعرض لضغوط شديدة. في هذا السياق، يواجه سوق العقارات، وهو قطاع يعتمد بشكل كبير على الائتمان، اختبارًا صعبًا لعملية التعافي والتنمية.

أدى عودة الضغوط التضخمية والتوجه الحذر في الإدارة من جانب البنوك المركزية الكبرى في العالم إلى تضييق نطاق الحفاظ على أسعار الفائدة المنخفضة. (صورة: PV)

غالبًا ما يكون قطاع العقارات هو الأكثر استفادةً من تقلبات التدفق النقدي. فبعد فترة طويلة من الحفاظ على مستوى منخفض، شهدت أسعار فائدة الادخار في العديد من البنوك ارتفاعًا تدريجيًا على المدى القصير، مما أدى إلى اتجاه تصاعدي في أسعار فائدة الإقراض. ورغم أن البنك المركزي حافظ على سياسته لدعم السيولة، ولم يُبدِ أي إشارة إلى تشديد السياسة النقدية، حيث لم يُعِدْ تشغيل قنوات سحب الأموال عبر أذون الخزانة منذ يونيو/حزيران، إلا أن مستوى سعر الفائدة يتعرض حاليًا لضغوط كبيرة.

في الواقع، عندما ترتفع أسعار الفائدة بشكل حاد، يكون أول وأبرز تأثير هو انخفاض السيولة في السوق. سيعيد مشتري المنازل، وخاصةً أولئك الذين يعتمدون على القروض، النظر في خططهم المالية. في الوقت نفسه، يتوخى مستثمرو العقارات الحذر في خططهم لتوسيع محافظهم الاستثمارية، لأن الربحية المتوقعة من غير المرجح أن تعوض ارتفاع تكلفة رأس المال.

في الوقت نفسه، تواجه شركات تطوير المشاريع خطرًا مزدوجًا: ارتفاع التكاليف المالية وانخفاض الطلب، مما يؤدي إلى تباطؤ التدفق النقدي وتقلص العرض الجديد. وعندما ينخفض ​​العرض، تتوقف المعاملات، ويصعب على الأسعار الحفاظ على نفس الزخم التصاعدي الذي كانت عليه في الفترة السابقة.

سوق العقارات قطاع يعتمد بشكل كبير على سياسة الائتمان. (الصورة: PV)

بفضل اعتماده على قروض كبيرة، يُعدّ قطاع العقارات قناة الاستثمار الأكثر تأثرًا بتقلبات أسعار الفائدة بشكل مباشر وعميق. في الماضي، شهد السوق الفيتنامي انخفاضًا حادًا خلال الفترة 2011-2013، عندما تجاوزت أسعار فائدة الإقراض عتبة 18%-20% سنويًا. واضطر العديد من الشركات والمستثمرين إلى بيع أصولهم لتقليص خسائرهم، مما أدى إلى ركود السوق لفترة طويلة، حيث انخفضت أسعار العقارات في العديد من المناطق بنسبة 30%-40%، حتى في المنطقة الوسطى.

يعود جزء من السبب إلى عقلية الاستثمار القائمة على القروض قصيرة الأجل، بينما تتسم المشاريع والأصول العقارية بدورات استثمارية طويلة. فعندما ترتفع تكاليف رأس المال فجأةً، يضطرب التدفق النقدي، ويصبح خطر نقص السيولة حتميًا تقريبًا.

تُشكّل القروض العقارية التفضيلية ضغطًا أيضًا. مع ذلك، فإنّ فترة التفضيل مؤقتة فقط. عند دخول فترة سعر الفائدة العائم، إذا ارتفع سعر الفائدة العام، سيزداد الضغط لسداد الدين بشكل حاد. يقع العديد من العملاء في موقف "عدم سداد أصل الدين مع تضاعف الفائدة". عندما تنخفض سيولة السوق، يصبح إعادة بيع المنتجات لتقليص الخسائر أمرًا صعبًا، وقد يعود خطر الديون المعدومة إلى النظام الائتماني.

تواجه شركات العقارات مخاطر مضاعفة عند ارتفاع أسعار الفائدة. فمن جهة، تضطر إلى تحمل تكاليف مالية أعلى للحصول على قروض لتنفيذ مشاريعها. ومن جهة أخرى، تتراجع القدرة الشرائية في السوق عندما يواجه الناس صعوبة في الحصول على قروض لشراء منازل.

في غضون ذلك، لم يتعافِ قطاع تعبئة سندات الشركات تمامًا بعد. ولا تزال الإصدارات الجديدة حذرة، بينما لا يزال حجم السندات المستحقة مرتفعًا، مما يُجبر العديد من الشركات على إدارة تدفقاتها النقدية ببيع أصولها العقارية، أو تأخير تقدم أعمال البناء، أو التفاوض مع المقاولين والبنوك لتمديد فترة السداد.

لا يقتصر تأثير ارتفاع أسعار الفائدة لفترات طويلة على المشاريع الجارية فحسب، بل يُضعف أيضًا القدرة على توسيع صناديق الأراضي وبدء مشاريع جديدة. ونتيجةً لذلك، يُواجه المعروض من المساكن خطر انخفاض كبير على المدى المتوسط.

ومن التبعات الأخرى التأثير غير المباشر على الاستثمار العام وتكاليف البنية التحتية. فعندما ترتفع أسعار المواد الخام وتكاليف العمالة وتكاليف تطهير المواقع، يتباطأ تقدم العديد من مشاريع النقل الرئيسية. ويؤثر هذا بشكل مباشر على توقعات ارتفاع الأسعار في المناطق التي كان من المتوقع أن تستفيد من البنية التحتية، مما يضع العديد من المستثمرين الثانويين في موقف صعب.

رغم التحديات العديدة، لا تزال التوقعات طويلة الأجل لسوق العقارات في فيتنام إيجابية، بفضل الطلب الحقيقي القوي على المساكن والتوسع الحضري. ومع نمو الاقتصاد ، ستحافظ قطاعات مثل الإسكان والعقارات الصناعية والمكاتب للإيجار وتجارة التجزئة على استقرار الطلب.

ترى جمعية وسطاء العقارات في فيتنام أنه ينبغي على مشتري المنازل في الوقت الحالي اغتنام الفرصة التي لا تزال أسعار الفائدة منخفضة فيها ويشهد العرض انتعاشًا. وعليه، ينبغي ضبط استخدام القروض عند مستوى آمن، لا يتجاوز 50% من قيمة العقار، لتجنب المخاطر عند انعكاس أسعار الفائدة. كما ينبغي على المشترين إعطاء الأولوية لاختيار مشاريع من مستثمرين ذوي سمعة طيبة يتمتعون بقدرة مالية قوية وضمانات قانونية وتطور في أعمال البناء، وخاصةً فيما يتعلق بمنتجات الإسكان التي تُطرح في المستقبل.

المصدر: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html