ارتفاع أسعار الفائدة على الادخار.. ما تأثير ذلك على سوق العقارات؟

في الآونة الأخيرة، بدأت العديد من البنوك بزيادة أسعار الفائدة على الودائع، وهو ما من المتوقع أن يؤثر على مشتري المنازل والشركات وسوق العقارات.

وبحسب الخبراء، عندما ترتفع أسعار الفائدة على الودائع، فإن تكاليف المدخلات في البنوك سوف ترتفع، مما يضع ضغوطاً على أسعار الفائدة على الإقراض أمر لا مفر منه تقريباً، على الرغم من أنه قد يكون هناك بعض التأخير.

من المتوقع أن تجد البنوك صعوبة في الأشهر المقبلة في الحفاظ على مستويات الإقراض المنخفضة كما في أوائل عام 2025. وبالتالي، قد يرتفع متوسط ​​أسعار الفائدة على الإقراض في الربع الرابع مقارنة بالربع الثالث من عام 2025.

وفقًا لجمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، فإن أول وأبرز تأثير لارتفاع أسعار الإقراض هو انخفاض السيولة في السوق. سيُعيد مشتري المنازل، وخاصةً أولئك الذين يعتمدون على القروض، النظر في خططهم المالية. في الوقت نفسه، يتوخى المستثمرون الحذر في خططهم لتوسيع محافظهم الاستثمارية، لأن الربحية المتوقعة من غير المرجح أن تُعوّض ارتفاع تكلفة رأس المال.

في الوقت نفسه، تواجه شركات تطوير المشاريع خطرًا مزدوجًا: زيادة التكاليف المالية مع انخفاض الطلب، مما يؤدي إلى تباطؤ التدفق النقدي وتقلص العرض الجديد. وعندما ينخفض ​​العرض، تتوقف المعاملات، ويصعب على الأسعار الحفاظ على نفس الزخم التصاعدي الذي كانت عليه في الفترة السابقة.

قد يتأثر سوق العقارات عند ارتفاع أسعار الفائدة. (صورة توضيحية: كونغ هيو)

مع خاصية استخدام الرافعة المالية الكبيرة للديون، العقارات تُعدّ قنوات الاستثمار الأكثر تأثرًا بتقلبات أسعار الفائدة بشكل مباشر وعميق. ويعود ذلك جزئيًا إلى سيكولوجية الاستثمار المتمثلة في الاعتماد على القروض قصيرة الأجل، بينما تتسم المشاريع والأصول العقارية بدورات استثمارية طويلة. فعندما ترتفع تكاليف رأس المال فجأةً، يضطرب التدفق النقدي، ويصبح خطر نقص السيولة حتميًا تقريبًا.

وفقًا لـ VARS، يأتي الضغط أيضًا من قروض الإسكان التفضيلية. في السنوات الأخيرة، ولتحفيز السوق، أطلق العديد من المستثمرين والبنوك التجارية باقات قروض سكنية بأسعار فائدة تفضيلية تبدأ من 5.5% فقط سنويًا، وحتى بدون فوائد، مع فترات سماح تصل إلى 5 سنوات لسداد أصل الدين. تساعد هذه السياسة عددًا كبيرًا من الأفراد والمستثمرين على الحصول على رأس مال منخفض لامتلاك العقارات.

مع ذلك، غالبًا ما تكون فترة التفضيل مؤقتة. عند دخول فترة سعر الفائدة العائم، إذا ارتفع مستوى سعر الفائدة العام، سيزداد الضغط على مشتري المنازل لسداد ديونهم بشكل حاد. عندما تنخفض سيولة السوق، يصبح من الصعب إعادة بيع المنتجات لتقليل الخسائر، وقد يعود خطر الديون المعدومة إلى النظام الائتماني.

وفقًا لـ VARS، فإن ارتفاع أسعار الفائدة لفترات طويلة قد يُضعف القدرة على توسيع صناديق الأراضي وبدء مشاريع جديدة. في الواقع، غالبًا ما تميل البنوك إلى رفع أسعار الفائدة خلال فترات ركود السوق. في تلك الفترة، تختار العديد من الشركات "البقاء ساكنة" بدلًا من توسيع الاستثمارات للحد من الخسائر. ونتيجةً لذلك، يُواجه المعروض من المساكن خطر الانخفاض على المدى المتوسط.

وفقاً للأستاذ المشارك الدكتور دين ترونغ ثينه، الخبير الاقتصادي ، تُعدّ أسعار الفائدة "صمام التحكم" الأكثر حساسية في سوق العقارات. فعندما ترتفع تكاليف الاقتراض، من غير المرجح أن ترتفع أسعار المساكن بنفس حدة الفترة السابقة. ويضطر المستثمرون الذين يعتمدون على الرفع المالي إلى إعادة هيكلة محافظهم الاستثمارية أو بيع أصولهم لتخفيف أعباء ديونهم. وفي الوقت نفسه، يضطر من لديهم احتياجات سكنية حقيقية إلى إعادة حساب خططهم المالية بسبب تزايد الضغط لسداد الديون الشهرية.

ينبغي على مشتري المنازل توخي الحذر عند اقتراض المال. (الصورة: كونغ هيو)

ماذا ينبغي على مشتري المنزل فعله؟

في هذا السياق، توصي VARS بعدم اقتراض أكثر من 50% من قيمة العقار لتجنب المخاطر عند ارتفاع أسعار الفائدة. وفي الوقت نفسه، ينبغي اختيار مستثمرين ذوي سمعة طيبة ومشاريع تتمتع بوضع قانوني شفاف لتجنب خسارة الأموال والعقارات عند تأخر المشروع عن موعده أو تعذّر تسليمه.

كما ينصح الدكتور نجوين تري هيو، الخبير المالي والمصرفي، مشتري المنازل باقتراض ما يصل إلى 80% من قيمة العقار فقط، مع ضمان ألا تتجاوز الأقساط الشهرية 50% من صافي الدخل. والأهم من ذلك، ينبغي أن يكون لديهم احتياطي مالي يكفي لمدة 6-12 شهرًا على الأقل، تحسبًا لفقدان الوظيفة أو انخفاض الدخل.

قال السيد دو كوي دوي - الرئيس التنفيذي لشركة ثوي داي موي للاستثمار والتجارة العقارية - إنه بالنسبة للأسرة التي يبلغ دخلها الشهري حوالي 30-40 مليون دونج شهريًا، فمن المعقول اقتراض حوالي 40٪ فقط من قيمة التدفق النقدي هذا لدفع الفائدة المصرفية.

تحديدًا، بدخل شهري قدره ٣٠ مليونًا، يُفترض أن تُنفق حوالي ١٢ مليونًا لسداد قرض البنك، وبدخل شهري قدره ٤٠ مليونًا، يُفترض أن تُنفق حوالي ١٦.١٧ مليونًا. هذا قرض مناسب.

أما بالنسبة لأولئك الذين يبلغ دخلهم حوالي 20 مليون دونج فقط، فيجب عليهم التفكير في زيادة التدفق النقدي قبل الحصول على قرض منزل لتجنب المخاطر.

منذ بداية نوفمبر، رفعت العديد من البنوك أسعار الفائدة على ودائعها. على سبيل المثال، رفع بنك VPBank أسعار الفائدة بنسبة 0.3% سنويًا مقارنةً بالشهر السابق. وأعلن بنك Techcombank أن سعر الفائدة على الودائع لأجل شهر أو شهرين ارتفع بنسبة 0.2% سنويًا ليصل إلى 3.95%، بينما ارتفع سعر الفائدة على الودائع لأجل ثلاثة أشهر بنسبة 0.3% سنويًا ليصل إلى 4.75%. كما قام بنك PVCombank في نفس الوقت بزيادة أسعار الفائدة بنسبة 0.5% سنويا لفترات تتراوح من 1 إلى 36 شهرا. قام بنك هوشي منه للتنمية المشترك التجاري ( HDBank ) بزيادة أسعار الفائدة بنسبة 0.15% سنويًا لمدة تتراوح من شهر إلى خمسة أشهر وبنسبة 0.2% سنويًا لمدة ستة أشهر. عدّل بنك بروسبيريتي إيرا التجاري المساهم (GPBank) أسعار الفائدة على ودائعه لجميع الآجال. وتبلغ الزيادة 0.1% سنويًا للودائع لأجل من شهر إلى خمسة أشهر، و0.2% سنويًا للودائع لأجل من ستة أشهر إلى ستة وثلاثين شهرًا.

المصدر: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html