راتب 30 مليون دونج شهريًا، لكن الشقة التي يقل سعرها عن 3 مليارات دونج لا تزال... "بعيدة عن متناول اليد"

الحلول الشاملة ضرورية لخفض أسعار المساكن

يفتقر الناس إلى المساكن، لكنهم لا يملكون منازل لشرائها. كيف يمكنهم شراء منزل مقابل 100 مليون دونج للمتر المربع؟ إذا استمرت أسعار العقارات في الارتفاع، فسيرى الناس أن أسعار المنازل مرتفعة، مرتفعة جدًا، ولن يستطيعوا تحمل تكاليف الشراء. حظي هذا التصريح الذي أدلى به رئيس الوزراء فام مينه تشينه في اجتماع اللجنة التوجيهية المركزية لسياسة الإسكان وسوق العقارات مطلع الأسبوع الماضي باهتمام خاص من الشعب. كان التصريح موجزًا، لكنه لامس قلوب ملايين الناس، وخاصة أولئك الذين عاشوا وعملوا لسنوات طويلة في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هو تشي منه.

وفي هذا الاجتماع أيضًا، أكد رئيس الوزراء فام مينه تشينه على تصميم الحكومة، وشدد على 11 مجموعة من المهام والحلول المهمة بهدف زيادة العرض، وخفض التكاليف، والسعي إلى إبقاء أسعار المساكن التجارية عند مستوى معقول، وتعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي، بحيث يتمتع الناس بظروف سكنية مواتية ومناسبة.

وفقًا لآراء السوق، سيحتاج قطاعا الإسكان التجاري والاجتماعي إلى حلول منفصلة. ويركز الإسكان التجاري تحديدًا على حل المشكلات المتعلقة بالإجراءات القانونية ومدة التنفيذ. في المقابل، يحتاج الإسكان الاجتماعي إلى حل مشكلات رأس المال ووضع سياسات لجذب الشركات للمشاركة.

سألتُ عن الحل لخفض أسعار المساكن المرتفعة، وكيفية جعلها معقولة ومناسبة لدخل المواطنين. يجب أن تكون هناك حلول شاملة متعددة. فالسياسة المالية وحدها لا تكفي، والسياسة النقدية وحدها، وسياسة الأراضي وحدها لا تكفي، والحكومة المركزية وحدها لا تكفي، والسلطات المحلية والشركات لا تكفي. يجب أن يكون هذا الحل شاملاً للغاية، أي يجب أن يكون هناك حل متزامن وشامل، شامل، منفتح، وفعال. ويجب أن يكون هناك تنسيق وثيق للغاية بين الحكومة المركزية والسلطات المحلية، كما أكد رئيس الوزراء فام مينه تشينه.

يجب أن يكون معدل الفائدة على قرض المنزل أقل من 4٪

في الواقع، ولسنوات عديدة، اعتبر الحزب والدولة والحكومة الإسكان سياسةً هامةً للضمان الاجتماعي. ووفقًا للإحصاءات، بلغ عدد مشاريع الإسكان الاجتماعي قيد التنفيذ في جميع أنحاء البلاد حتى يوليو من هذا العام 692 مشروعًا. ويُعد هذا تقدمًا ملحوظًا في خارطة الطريق نحو تحقيق هدف توفير مليون وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030. ومن النتائج الأخرى الجهود المتميزة التي تبذلها الحكومة: بحلول أغسطس، كانت فيتنام قد حققت تقريبًا هدفها المتمثل في التخلص من المنازل المؤقتة والمتداعية في جميع أنحاء البلاد.

بالعودة إلى أسعار المنازل في السوق الحالية. وفقًا لبيانات معهد فيتنام لأبحاث وتقييم سوق العقارات، قبل حوالي عشر سنوات، كانت أسعار الشقق في هانوي تتراوح بين 18 و25 مليون دونج للمتر المربع فقط. أما الآن، فقد ارتفع متوسط السعر إلى 75.5 مليون دونج للمتر المربع. بل إن العديد من المشاريع الفاخرة تُقدم أسعارًا تتراوح بين 100 و200 مليون دونج للمتر المربع.

كيف نخفض أسعار المساكن؟ يرى الخبراء والشركات أن هناك حاجة إلى حلول متزامنة متعددة.

ارتفعت تكاليف مشاريع الإسكان نتيجةً لارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء وتكاليف العمالة، أو تفضيل المستثمرين للمنازل الفاخرة فقط؛ المضاربة والاكتناز، وغيرها. هذه هي الأسباب الرئيسية التي يُعتقد أنها دفعت أسعار المساكن إلى الارتفاع منذ النصف الثاني من عام 2023 حتى الآن.

أشار السيد نجوين كوك هيب، رئيس مجلس إدارة شركة جي بي للاستثمار، إلى أن "معروض العقارات حاليًا هو الذي يحدد اتجاه السوق، سواءً ارتفع السعر أم انخفض. فالمدة طويلة، وتكلفة الاستثمار في ازدياد. فالفترة من تحديد سعر الأرض إلى التقييم طويلة جدًا، وقد تستغرق بعض المشاريع ما يصل إلى سنتين أو ثلاث سنوات".

على الرغم من تسجيل 9 بنوك للمشاركة في حزمة القروض التفضيلية بقيمة 145 تريليون دونج للإسكان الاجتماعي، إلا أنه بعد 6 تخفيضات، انخفض معدل الفائدة إلى 6.4% سنويًا للمستثمرين و5.9% لمشتري المنازل. مدة القرض 5 سنوات. ومع ذلك، بعد أكثر من عامين، لم تُصرف هذه الحزمة الائتمانية سوى أكثر من 4000 مليار دونج. مع ذلك، فإن الطلب على القروض من الشركات والأفراد كبير جدًا.

قال السيد نجوين فان خوي، رئيس جمعية العقارات في فيتنام: "فترة السداد قصيرة جدًا، ومعظم الشركات تقترح فترة سداد تمتد لعشر سنوات، مما سيؤدي إلى انخفاض الأسعار. يجب خفض نسبة شراء ذوي الدخل المحدود والعمال إلى 4%".

هناك آراء تقول إن هناك حاجة إلى تغيير في اختيار المستثمرين.

"بدلاً من أن تضطر الحكومة إلى الاهتمام بكل شيء يتعلق بالإسكان الاجتماعي، من التحرير إلى كل شيء، يمكنك البحث والنظر في اختيار بضع عشرات من الشركات، وتسليمها للشركات، بحيث يمكنك تحديد سعر يتراوح بين 15 و20 مليونًا فقط،" قال السيد نجوين دوك فينه - المدير العام لبنك VPBank.

لا يمكن تجاهل ارتفاع أسعار المساكن نتيجةً لاضطرابات السوق التي تُحدثها جماعات المضاربة. على سبيل المثال، في مشروع يضم حوالي 2000 شقة، لا تستطيع جماعة المضاربة الاستثمارية سوى الاحتفاظ بـ 100 شقة فقط، ثم ترفع السعر باستمرار، مُحدثةً حالةً من الندرة الزائفة، مُستغلةً بذلك نفسية الجمهور. لذلك، بالإضافة إلى حساب سعر البيع من البداية، أي منذ أن يُنشئ المستثمر المشروع، من الضروري أيضًا حساب الجزء العلوي، أي عند بدء إنجاز العقار وطرحه في السوق.

حلول لزيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة في مدينة هوشي منه

تُظهر بيانات شركات أبحاث السوق أن أسعار الشقق في مدينة هو تشي منه ارتفعت بنسبة 18-20% خلال العام الماضي. وأمام هذا الارتفاع المستمر في الأسعار، تُصرّ العديد من العائلات الشابة على الاستمرار في الاستئجار والانتظار.

ومع ذلك، بالنسبة لكام تو (موظفة مكتب في مدينة هوشي منه)، فإن السؤال حول متى ستتمكن من شراء منزل مع ارتفاع سعره إلى مليارات دونج/شقة مؤخرًا هو حقًا سؤال لا إجابة له.

مع وظيفة مكتبية، يبلغ الراتب حوالي 30 مليون دونج شهريًا، بالإضافة إلى بعض المدخرات، لكن شراء شقة بأقل من 3 مليارات دونج/وحدة أمر بعيد المنال تمامًا بالنسبة لتو.

وأضافت تو "آمل أن يكون هناك المزيد من حزم السياسات لدعم الشباب في شراء المنازل من حيث أسعار الفائدة المصرفية وكذلك أسعار الشقق بمستوى أكثر معقولية".

ويقول الخبراء إن الحل الأسرع لمدينة هوشي منه لزيادة العرض والحد من ارتفاع أسعار المساكن هو التخطيط لصناديق الأراضي النظيفة التي تعطي الأولوية لتطوير المساكن بأسعار معقولة.

قال الدكتور سو نغوك كونغ، المدير الأول لشركة سافيلز فيتنام: "نحن بحاجة إلى وضع خطط لضمان توفير أموال الأراضي للأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط".

ومن الواضح أن الصعوبات الإجرائية القانونية المتعلقة ببناء المساكن الاجتماعية لا تزال تشكل "عائقًا" يثير قلق العديد من الشركات.

قال السيد لي هوو نغيا، مدير شركة لي ثانه للإنشاءات والتجارة: "صدر القرار رقم 201 لتسريع الإجراءات، ولكن في النهاية، يُلزم هذا القرار بمنح تصريح بناء للمساكن الاجتماعية. ولإتمام إجراءات تصريح البناء، يجب استكمال سلسلة من الإجراءات السابقة وفقًا للوائح قبل تقديم الطلب، وهو أمر يستغرق وقتًا طويلاً، بينما المساكن التجارية مُعفاة حاليًا من الحصول على تصاريح البناء".

وإزاء هذا الواقع، توصي جمعية العقارات في المدينة السلطات بمواصلة إزالة الصعوبات القانونية المتعلقة بالإسكان الاجتماعي، وإعادة النظر بشكل عاجل في نحو 220 مشروعاً لا تزال تواجه مشاكل قانونية لإيجاد حلول لإزالة العقبات وخلق العرض وخفض أسعار المساكن.

دعم الأشخاص في إجراءات شراء المساكن الاجتماعية

لم يكن انتظار اجتماع الحكومة في وقت سابق من هذا الأسبوع كافيًا لانتظار المساكن الاجتماعية، فقد أصبح موضوعًا ساخنًا في سوق العقارات منذ بداية العام، لا سيما في أكبر سوقين عقاريين في البلاد، هانوي ومدينة هو تشي منه. فبالإضافة إلى زيادة عدد المساكن الاجتماعية المتاحة، يبدي الناس اهتمامًا كبيرًا باستكمال الأوراق اللازمة لتقديم طلب الشراء.

من المتوقع اكتمال ستة مشاريع إسكان اجتماعي في هانوي هذا العام، ولكن حتى الآن لم يُطرح أيٌّ منها للبيع أو يُقبل أيٌّ منها، ما يدفع الناس إلى الانتظار والأمل. ولأن سعر شقق الإسكان الاجتماعي يتراوح بين 18 و27 مليون دونج للمتر المربع فقط، مقارنةً بمتوسط سعر المتر المربع للوحدات السكنية التجارية في السوق حاليًا، والذي يتراوح بين 70 و80 مليون دونج، فإن هذا السعر لا يمثل سوى ثلث السعر.

منذ يونيو الماضي، بدأ العديد من مشتري المنازل البحث بنشاط عن معلومات حول طلبات الإسكان الاجتماعي. ولتسهيل إجراءاتهم، أطلق مركز خدمات الإدارة العامة لمدينة هانوي خدمة دعم متنقلة لإجراءات شراء المساكن الاجتماعية في بلدية دونغ آنه، حيث استمرت فترة التنفيذ من 15 إلى 30 سبتمبر.

بعد ما يزيد قليلاً عن عشرة أيام من التطبيق التجريبي في بلدية دونغ آنه، هانوي، تلقى الموظفون هنا أكثر من 2000 طلب. ورغم العدد الكبير، لم يكن هناك أي تزاحم، حيث تم إبلاغ معظم الناس وتسجيل أرقامهم عبر النظام الإلكتروني. يُعد هذا أحد الحلول التي تُسهّل على الناس الحصول على السكن الاجتماعي، وتجنب اللجوء إلى قنوات الوسطاء، والتي قد تؤدي بسهولة إلى ردود فعل سلبية.

"الإجراءات في فرع دونغ آنه سريعة جدًا. هذه أول مرة أفعل ذلك، لكنني لم أتوقع أن تكون بهذه السرعة"، قال السيد نجوين فان سون (هانوي).

قال السيد نجوين ترونغ فيت (هانوي): "عندما سمعتُ بوجود فريق استشاري متنقل، حضرتُ أيضًا وطلبتُ المشورة. رأيتُ أن التطبيق بسيطٌ للغاية، ويمكنني تنفيذه بنفسي."

ومع ذلك، لا تزال هناك أوقات لا يتمكن فيها الأشخاص من الحصول على رقم انتظار على نظام I-Hanoi بسبب الطلب المرتفع، لذا يتعين عليهم الانتظار حتى اليوم التالي.

وقال السيد نجوين دينه لونغ، نائب رئيس قسم توجيه الإجراءات الإدارية بمركز خدمات السفر العام في مدينة هانوي: "نوصي أيضًا القيادة بأنه في أوقات خدمة الأشخاص بموجب برامج مثل هذا، يجب زيادة عدد الحجوزات على I-Hanoi حتى يمكن أن تكون الخدمة للأشخاص أفضل ولا يضطرون إلى الانتظار لفترة طويلة".

وفي اجتماع اللجنة التوجيهية المركزية لسياسة الإسكان وسوق العقارات الذي عقد في وقت سابق من هذا الأسبوع، أكد رئيس الوزراء فام مينه تشينه أن تطوير سوق العقارات والإسكان الاجتماعي قضية كبيرة، ومسألة رئيسية للأمة والشعب، ومهمة للغاية، وتتطلب العديد من الحلول الشاملة، مثل خفض أسعار العقارات، وزيادة العرض لتلبية العرض والطلب، من خلال حل المشاريع المتراكمة، وتعزيز الإسكان الاجتماعي، وخفض أسعار الأراضي، وخفض التكاليف، وحل مشاكل البنية التحتية من حيث النقل والكهرباء والمياه والاتصالات، وما إلى ذلك.

وتدرس وزارة الإعمار إصدار قرار من الحكومة بتكليف عدد من الشركات القادرة والمخلصة والموهوبة لتنفيذ عدد من مشاريع الإسكان الاجتماعي وفق مبدأ التوفيق بين المصالح بين الدولة والشعب والشركات.

المصدر: https://vtv.vn/luong-30-trieu-dong-thang-nhung-chung-cu-duoi-3-ty-dong-van-ngoai-tam-voi-100250927065656649.htm