يستغرق الأمر 10 سنوات على الأقل من الادخار لشراء مسكن اجتماعي: يجب تنويع رأس المال للسوق

يتطلب الأمر عشر سنوات من الادخار لأسرة يبلغ إجمالي دخلها "الحد الأقصى" وفقًا لمعايير الموافقة (40 مليون دونج شهريًا) لتتمكن من شراء مسكن اجتماعي بقيمة حوالي 1.5 مليار دونج. وفي حال استخدام قرض، سيكون المبلغ أعلى من ذلك.

وفقًا لجمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، يعاني هيكل العرض العقاري من اختلال خطير. إذ يتركز معظم العرض الجديد على مشاريع راقية وعالية القيمة، تلبي احتياجات استثمارية، بعضها مضاربي، في حين أن قطاع الإسكان الميسور يعاني من نقص حاد.

أدى اختلال التوازن بين العرض والطلب إلى ارتفاع حاد في أسعار المساكن، وخاصةً في قطاع الشقق بالمدن الكبرى، مما أدى إلى مستوى سعري جديد يتجاوز بكثير معدل نمو الدخل الحقيقي. ولا يقتصر الأمر على تضييق فرص الحصول على السكن لغالبية الناس، بل يزيد أيضًا من خطر تشكل فقاعة أسعار.

بافتراض ثبات أسعار المساكن والدخل، فإن القدرة على تحمل تكاليف السكن تشهد انخفاضًا حادًا. بالنسبة لشقة بغرفتي نوم في منطقة حضرية بتكلفة حوالي 5 مليارات دونج، إذا كانت أسرة ذات دخل مرتفع يبلغ حوالي 50 مليون دونج شهريًا، فسيستغرق الأمر حوالي 8 سنوات إذا أنفقت جميع دخلها على الشراء، و25 عامًا إذا التزمت بمبدأ ألا تتجاوز تكاليف السكن ثلث دخلها.

وفقًا لهذا المبدأ، حتى قطاع الإسكان الاجتماعي، المُصمم لذوي الدخل المحدود في المناطق الحضرية، لم يعد "رخيصًا"، إذ يبلغ سعر شقة بمساحة 60 مترًا مربعًا حوالي 1.5 مليار دونج، مما يُجبر حتى الأسر ذات الدخل الإجمالي "الأعلى" وفقًا لمعايير الموافقة - 40 مليون دونج شهريًا - على الادخار لعشر سنوات تقريبًا. في الواقع، يكون هذا المبلغ أكبر بكثير عند استخدام خيار القرض.

نتيجةً لذلك، تتسع الفجوة بين الفئة التي تملك أصولًا بالفعل والفئة التي لا تملكها، في حين أن نمو العقارات لا يُثري في الواقع سوى فئة صغيرة من الأشخاص الذين يملكون أصولًا بالفعل. في الوقت نفسه، يشعر غالبية الناس بفقرهم رغم النمو الاقتصادي ، لأن تكاليف السكن ترتفع أسرع من الدخل. يميل الأشخاص الذين يتمتعون بمزايا مالية وأصولية أولية إلى امتلاك المزيد من العقارات كأداة للتراكم والاستثمار، ويواصلون "الثراء" بفضل ارتفاع قيمة الأرض، بينما يواجه من لا يملكون منازل خطر الاضطرار إلى الاستئجار طويل الأجل، على الرغم من الجهود المبذولة لتحسين دخلهم.

وبدون حلول سريعة، فإن الفجوة بين الأغنياء والفقراء لن تتسع فحسب، بل قد تتعرض أيضاً لخطر "التجمد" على مدى أجيال عديدة، مما يصبح تحدياً كبيراً لأهداف الضمان الاجتماعي واستراتيجيات التوسع الحضري والنمو المستدام على المستوى الوطني.

لذلك، ترى VARS أنه لكي يستمر سوق العقارات في النمو دون تعريضه للخطر، سواءً أكان سوقًا عقاريًا أم اقتصادًا، لا بد من إيجاد حل لكبح جماح الارتفاع الحاد في أسعار المساكن. ويتمثل الحل الأهم تحديدًا في توفير المساكن بأسعار معقولة. فعندما يكون العرض كافيًا، ستُنظم أسعار السوق نفسها وفقًا للتوازن الحقيقي بين العرض والطلب.

أولا، من الضروري تسريع استكمال الوثائق التوجيهية لتنفيذ النظام القانوني الجديد، بالتوازي مع تحسين قدرة الهيئات المحلية على التنفيذ.

ثانيًا، من الضروري تنويع قنوات تمويل سوق العقارات لتقليل الاعتماد على الائتمان المصرفي. إعادة هيكلة سوق سندات الشركات ليصبح مصدرًا فعالًا لرأس المال على المديين المتوسط ​​والطويل. وفي الوقت نفسه، من الضروري تشجيع إنشاء صندوق وطني للإسكان وتطوير صناديق الاستثمار العقاري (REITs).

ثالثًا، يجب إعطاء الأولوية لمشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان الميسور في التخطيط، مع توفير آليات تحفيزية. ويجب ربط التنمية الحضرية بالبنية التحتية للنقل، وخاصةً الطرق السريعة والطرق السريعة، لتوسيع المساحات الحضرية وتخفيف الضغط على أسعار الأراضي في المناطق المركزية. وفي الوقت نفسه، من الضروري تطوير سوق إيجارات احترافية، والحد من عقلية "امتلاك منزل لضمان استقرار الحياة".

رابعًا، من الضروري بحث وإصدار معايير ومقاييس لرصد تطورات سوق العقارات والإنذار المبكر بها، كأساس لتقييم وتصنيف ومراقبة أنشطة المشاركين في السوق. ومن خلال نظام المؤشرات هذا، تستطيع هيئات الإدارة الكشف الفوري عن مؤشرات "الانحراف"، مثل المضاربة، واختلال التوازن بين العرض والطلب، والارتفاعات غير الطبيعية في الأسعار، أو انخفاض السيولة المحلية، لاتخاذ إجراءات التدخل والتعديل المناسبة. وسيساعد بناء آلية الرصد الاستباقي هذه على منع المخاطر وتحقيق استقرار السوق مبكرًا وعن بُعد، بدلًا من الاكتفاء بمعالجتها عند ظهور المشاكل، مما يؤدي إلى ردود فعل متسلسلة ويصعب السيطرة عليها.

علاوةً على ذلك، من الضروري تسريع بناء واستكمال قاعدة بيانات موحدة ومتزامنة وشفافة لسوق الأراضي والإسكان والعقارات على مستوى الدولة. ستكون هذه قاعدة بيانات معلوماتية مهمة تُمكّن هيئات إدارة الدولة وهيئات البحث والشركات من رصد السوق وتحليله والتنبؤ به وتشغيله بدقة وفي الوقت المناسب.

المصدر: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html