ويسمح قانون الأراضي لعام 2024 الذي أقره مجلس الأمة في دورة استثنائية عقدت في وقت سابق من هذا العام للمستثمرين فقط بالتفاوض على حقوق استخدام الأراضي السكنية لبناء مشاريع الإسكان التجاري.
من إيجابيات اللائحة المذكورة أنها ستضع حدًا لحالة شراء بعض الشركات الخاصة للأراضي واحتكارها لتحقيق الربح. مع ذلك، على المدى القصير، لا تستطيع الدولة تلبية جميع احتياجات الشركات من الأراضي من خلال تخصيصها وتأجيرها. ونتيجةً لذلك، ووفقًا لتحذيرات العديد من الخبراء، سيظل السوق يواجه نقصًا في الأراضي، مما سيؤدي إلى نقص في المعروض من المساكن التجارية.
ومن عواقب ذلك أيضًا أن اللائحة المذكورة أعلاه قد تُركّز المنافع في أيدي المستثمرين الذين يمتلكون بالفعل أراضي لمشاريع الإسكان التجاري، مما يدفع أسعار المساكن إلى الارتفاع المستمر. ولهذا السبب أيضًا، يسمح المجلس الوطني للحكومة، في حال رأت ذلك ضروريًا، بدراسة وتطوير وتقديم قرار إلى المجلس الوطني للنظر فيه وإصداره، يسمح بالتنفيذ التجريبي لمشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات بشأن الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو غيرها من حقوق استخدام الأراضي وفقًا لما ينص عليه قانون الأراضي.
تجدر الإشارة إلى أن ضرورة امتلاك الأراضي السكنية تعتبر مشكلة أساسية لمعظم مشاريع الإسكان التجاري العالقة في السوق، وقد أشار إليها العديد من الخبراء والشركات في الآونة الأخيرة.
في مدينة هو تشي منه وحدها، يوجد حاليًا 41 مشروعًا لا تستوفي شروط حقوق استخدام الأراضي اللازمة للموافقة على الاستثمار في المساكن التجارية. في الوقت نفسه، تُظهر إحصاءات جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) أنه خلال السنوات الثلاث الماضية، لم تتم الموافقة إلا على 11 مشروعًا سكنيًا تجاريًا فقط في المدينة للاستثمار. أما فيما يتعلق بالمساكن الاجتماعية والشقق الفندقية والمكاتب الفندقية، فلم تتم الموافقة على أي مشاريع استثمارية جديدة خلال الفترة الماضية.
في الواقع، منذ عام ٢٠١٤، نصّ قانون الإسكان على وجوب استخدام ١٠٠٪ من الأراضي السكنية للمشاريع، مما أدى إلى توقف ما يقرب من ١٠٠٪ من المشاريع العقارية. وبحلول عام ٢٠٢٢، أصدر مجلس الأمة القانون رقم ٠٣/٢٠٢٢ بتعديل ٩ قوانين، مما يسمح للمؤسسات باستلام تحويلات الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية وغيرها من الأراضي غير السكنية وفقًا للتخطيط لتنفيذ مشاريع استثمارية.
مع ذلك، تُنفَّذ معظم مشاريع التطوير العقاري الجديدة، وخاصةً المشاريع الكبرى، على أراضٍ لم تكن في الأصل أراضٍ سكنية. وتُشير إحصاءات HoREA حول نسبة مشاريع الإسكان التجاري المُطوَّرة على أنواع مختلفة من الأراضي إلى أرقامٍ لافتة. وتحديدًا، تُشكِّل نسبة المشاريع المُنفَّذة على أراضٍ سكنية بالكامل 1% فقط. وتُشكِّل المشاريع المُطوَّرة على أراضٍ مختلطة، تشمل أراضٍ سكنية وأنواعًا أخرى من الأراضي، النسبة الأكبر (حوالي 94%).
يُظهر هذا أن اللائحة التي تُجيز الموافقة على مشاريع الإسكان التجاري لأصحاب الأراضي السكنية فقط تُسبب نقصًا محليًا في المعروض من المساكن. وهذا أيضًا هو السبب الرئيسي في ارتفاع أسعار المساكن بشكل كبير، وهو ما هو عليه اليوم، بعيدًا عن متناول ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية.
لذلك، في حال الموافقة على المشروع المذكور، يُمكن أن يُمثل خطوةً هامةً نحو تنظيم أراضي مشاريع الإسكان التجاري خلال السنوات العشر الماضية. من "الأراضي السكنية" التي تُنظّم أراضي مشاريع الإسكان التجاري (في قانون الإسكان لعام ٢٠١٤)، تم تغييرها إلى "الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية وغيرها من الأراضي التي تستوفي شروط تغيير الغرض من الاستخدام" (القانون رقم ٠٣/٢٠٢٢ المُعدّل لتسعة قوانين وقانون الأراضي لعام ٢٠٢٤) وإلى "تجربة أنواع أخرى من الأراضي".
سيُهيئ هذا الظروف لإطلاق عشرات ومئات مشاريع الإسكان التجاري، بما فيها مشاريع لا تتضمن أراضي سكنية، مما يُسهم إسهامًا هامًا في توفير المنتجات لسوق الإسكان. وبالتالي، يُسهم في سد فجوة العرض التي تُعاني منها السوق منذ سنوات، ويُسهم في خفض أسعار المساكن، ويُهيئ الظروف المناسبة لتحقيق حلم الاستقرار للعمال ذوي الدخل المحدود.
بالطبع، لتجنب استغلال الشركات لهذا الوضع للمضاربة والتربح، تحتاج الدولة إلى إيجاد حلول للسيطرة على هذا النشاط من خلال أدوات مثل تخطيط وحساب رسوم استخدام الأراضي. على المدى البعيد، من الضروري وضع لوائح جديدة لتطوير الأراضي وإدارتها واستغلالها قريبًا، تُطبّقها منظمات تطوير صناديق الأراضي. عندها، سيتمكن المستثمرون من الوصول إلى صناديق الأراضي بشكل علني وشفاف من خلال المزادات والمناقصات، مما يُسهم في نمو السوق بشكل أكثر ازدهارًا.
تعليق (0)