 |
| أحدث التطورات العقارية: ينص قانون الإسكان الصادر مؤخرًا على أن مدة استخدام المباني السكنية تُحدد بناءً على وثائق التصميم ومدة الاستخدام الفعلية للمبنى السكني، وفقًا لنتائج التفتيش التي تجريها الجهة المختصة. (صورة: هوانغ ها) |
لا يوجد رسميًا أي تنظيم لفترة ملكية الشقة
في صباح يوم 27 نوفمبر، أقر مجلس الأمة الخامس عشر في دورته السادسة رسميًا قانون الإسكان المعدل، والذي سيدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025. والجدير بالذكر أن القانون المعدل لا ينص على فترة التملك، بل ينص فقط على فترة استخدام المباني السكنية على أساس وراثة قانون الإسكان الحالي.
فيما يتعلق باللائحة المتعلقة بمدة استخدام المباني السكنية (المادة 58)، ينص قانون الإسكان الصادر مؤخرًا على أن مدة استخدام المباني السكنية تُحدد بناءً على وثائق التصميم ومدة الاستخدام الفعلية للمبنى السكني، وفقًا لنتائج التفتيش التي تجريها الجهة المختصة. ويجب أن تُحدد مدة استخدام المبنى السكني، وفقًا لوثائق التصميم، بوضوح في وثيقة التقييم الصادرة عن الجهة المختصة، وفقًا لأحكام قانون البناء.
تحسب مدة استخدام المبنى السكني من تاريخ قبول المبنى السكني للاستخدام وفقاً لأحكام قانون البناء.
إذا انتهت صلاحية مبنى سكني وفقًا لوثائق التصميم المحددة في الفقرة 1 من هذه المادة أو لم تنتهي صلاحيته وفقًا لوثائق التصميم ولكنه تالف أو معرض للانهيار ولا يضمن السلامة لأصحاب ومستخدمي المبنى السكني، فيجب على اللجنة الشعبية الإقليمية توجيه التفتيش وتقييم جودة المبنى السكني وفقًا لأحكام المادة 61 من هذا القانون.
يتم الإعلان عن العمارات السكنية التي انتهت مدة استخدامها وفقاً لأحكام هذا القانون وقانون البناء.
في حالة تعرض المبنى السكني للهدم
وفي المادة 59 من قانون الإسكان المعدل فإن المباني السكنية التي يجب هدمها وفقاً لما هو منصوص عليه في الفقرة الثانية من هذه المادة تشمل:
- المباني السكنية التي انتهت مدة الانتفاع بها المنصوص عليها في المادة (58) من هذا القانون والتي أصبحت عرضة للهدم؛
المباني السكنية التي لم تنته صلاحيتها وفقاً لأحكام المادة 58 من هذا القانون ولكنها قابلة للهدم.
بالإضافة إلى ذلك، تشمل حالات هدم المباني السكنية ما يلي: المباني السكنية المتضررة بسبب الحريق أو الانفجار والتي لم تعد تلبي شروط السلامة للاستخدام المستمر؛
لم تعد المباني السكنية المتضررة بسبب الكوارث الطبيعية أو هجمات العدو آمنة بما يكفي لمواصلة استخدامها؛
يحتوي المبنى السكني على هياكل حاملة رئيسية في حالة خطر عام، معرضة لخطر الانهيار، ولا تلبي شروط الاستمرار في الاستخدام، مما يتطلب إخلاء عاجل لأصحاب ومستخدمي المبنى السكني؛
المباني السكنية المتضررة بشدة، والتي تشكل خطراً محلياً على الهيكل الرئيسي الحامل للمبنى والتي تحتوي على أحد العوامل التالية: نظام البنية التحتية الفنية للوقاية من الحرائق ومكافحتها؛ إمدادات المياه والصرف الصحي ومعالجة مياه الصرف الصحي؛ إمدادات الكهرباء، وحركة المرور الداخلية التي لا تلبي متطلبات المعايير واللوائح الفنية الحالية أو معرضة لخطر عدم الأمان في التشغيل والاستغلال والاستخدام، ويجب هدمها لضمان سلامة مالكي ومستخدمي المبنى السكني ومتطلبات التجديد والتجميل الحضري؛
المباني السكنية التي تحتوي على أحد الهياكل الرئيسية التالية: الأساسات، الأعمدة، الجدران، العوارض، والروافد التي لا تفي بمتطلبات الاستخدام العادي ولا تخضع للهدم على النحو المنصوص عليه في النقطة (ج) والنقطة (د) من هذه المادة، ولكنها تقع في مناطق يجب تجديدها وبنائها بالتزامن مع المباني السكنية الخاضعة للهدم على النحو المنصوص عليه في هذه المادة وفقاً لتخطيط البناء المعتمد.
إشارة إيجابية
وبحسب إحصاءات جمعية العقارات الفيتنامية (VNREA)، فإن سلسلة من المشاريع العقارية الكبيرة من الشمال إلى الجنوب، مع قطاعات متنوعة، تطلق حملات مبيعات، ومعدلات الفائدة على قروض الإسكان آخذة في الانخفاض، ويحول الناس استثماراتهم إلى العقارات، ويقبلون "خفض الخسائر"... كلها إشارات إيجابية تعزز تعافي سوق العقارات.
في الشمال، تم استكمال قطاع الشقق في الربع الرابع من عام 2023 من خلال العرض من المشروع الجديد The Canopy Residences في منطقة Vinhomes Smart City الحضرية في هانوي ، بمقياس حوالي 1800 شقة أو من مشروع The Moonlight 1 An Lac، Rose Town Ngoc Hoi... تلقى القطاع المجاور المنخفض الارتفاع معلومات حول افتتاح مبيعات مشاريع مثل Aquarius Hung Yen، وSapa City Clouds Lao Cai، ومنطقة Danko Center الحضرية في Tuyen Quang...
في المنطقة الجنوبية، تتم إضافة إمدادات جديدة من مرحلة المبيعات التالية للمشاريع: Akari City، Glory Heights، Mastery Centre Point، The Global City... أو Eco Village Saigon River، Fiato City Dong Nai، Astral City Binh Duong ؛ Waterpoint Long An... وفي الوقت نفسه، في المنطقة الوسطى، تعمل المعلومات حول المشاريع الجديدة المفتوحة للبيع على "تدفئة" السوق بعد فترة طويلة من الصمت مثل Eco Central Park Vinh، The Panorama 2 Da Nang، The Sailing Quy Nhon...
على وجه الخصوص، بعد غياب طويل عن السوق، انضم قطاع العقارات السياحية إلى السوق. ويقترح قطاع العقارات على البنوك تمديد فترة قروض المقاولين. ويشهد السوق حاليًا عرضًا قويًا من المشاريع الكبرى مثل: ذا فايف واي فو كوك، وريجال ليجند كوانغ بينه، وذا أوشن ريزورت كوي نون... والجدير بالذكر أن المشاريع الجديدة التي افتُتحت جذبت اهتمام المستثمرين، حيث سجّلت طلبات شراء تفوق بكثير عدد المبيعات بفضل سياساتها الجذابة.
بالإضافة إلى سوق العقارات الأولية، سجل السوق الثانوي أيضًا مؤشرات انتعاش إيجابية، حيث أظهرت قطاعات أخرى علامات على تجاوزها مرحلة الركود. في الماضي، اقتصرت الصفقات الثانوية على قطاع الأراضي والوحدات السكنية بأسعار تقل عن 3 مليارات دونج/منتج، أما الآن، ومع المعلومات الإيجابية الناتجة عن تحسن الطلب وتنوع مصادر العرض، والتي ساهمت في "تقليص خسائر" المستثمرين، من خلال الأصول المضمونة التي حجزتها البنوك، بالإضافة إلى خفض أسعار الفائدة إلى مستوى أوائل عام 2022، بدأ التدفق النقدي "الراكد" يتدفق للاستثمار، وبدأ المستثمرون في استثمار منتجات عقارية تتراوح أسعارها بين 3 و5 مليارات دونج، استعدادًا لدورة النمو الجديدة التي ستبدأ في أوائل عام 2024.
وفقًا للدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية VNREA، يشهد عرض العقارات تحسنًا تدريجيًا بدءًا من الربع الأخير من عام 2023، إلا أن معظمه يأتي من مراحل البيع التالية للمشاريع القديمة، ولا يزال أقل بكثير من الطلب الحقيقي في السوق، وخاصةً في قطاع العقارات ذات الأسعار المعقولة. لكي يتطور السوق بشكل آمن وصحي ومستدام، من الضروري تقليص الفجوة بين العرض والطلب تدريجيًا. لذلك، يجب على الدولة تحفيز العرض وتنظيمه بشكل مناسب من خلال تخصيص الأراضي وتأجيرها، وذلك بهدف وضع سياسات وآليات تفضيلية لتطوير المساكن التجارية منخفضة التكلفة.
بالإضافة إلى ذلك، شهد عدد المعاملات ارتفاعًا ملحوظًا، حيث بلغ 2700 منتج في الربع الأول، و3700 منتج في الربع الثاني، ونحو 6000 منتج في الربع الثالث، واستمر في الارتفاع في الربع الرابع. ومع ذلك، لا تمثل هذه الأرقام سوى حوالي 10% مقارنةً بإجمالي المعاملات قبل جائحة كوفيد-19. والجدير بالذكر أن هناك حاليًا حوالي 1200 مشروع عقاري متوقف، معظمها في هانوي ومدينة هو تشي منه، ويحتاج إلى حل عاجل لتوفير المعروض.
بينه دينه يطرح 148 قطعة أرض للبيع بالمزاد العلني، ابتداءً من 337 مليون دونج
في ديسمبر 2023، ستُطرح 148 قطعة أرض في مقاطعة فو كات ومدينة كوي نون بمقاطعة بينه دينه للبيع بالمزاد العلني للحصول على حقوق الانتفاع. ويبلغ أعلى سعر ابتدائي أكثر من 1.4 مليار دونج للقطعة.
 |
| منطقة فو كات، مقاطعة بينه دينه، على وشك طرح مئات قطع الأراضي في مزاد علني. (المصدر: فنكونومي) |
ستقوم شركة دونج دوونج للمزادات المشتركة ببيع 67 قطعة أرض بالمزاد العلني، وهي أصول تابعة لمجلس إدارة مشروع تطوير واستثمار صندوق أراضي منطقة فو كات، في صباح يوم 11 ديسمبر.
قطع الأراضي الـ 67 المعروضة للبيع هي أراضٍ سكنية ريفية ذات استخدام طويل الأمد. تقع هذه القطع في منطقة التخطيط السكني ببلدية كات لام، مقاطعة فو كات.
مساحة الأرض من ١٣٣ إلى ٢٥٨.٨٩ مترًا مربعًا. السعر الابتدائي من ٣٣٧ مليون إلى ٨٣٨ مليون دونج للأرض.
يُجرى المزاد بدمج التصويت غير المباشر والتصويت المباشر في المزاد، وفقًا لطريقة السعر التصاعدي. سيُقام المزاد في قاعة اللجنة الشعبية لبلدية كات لام.
بالنسبة لقطع الأراضي التي ليس لها مزايدين أو غير صالحة أو غير مؤهلة للمزاد، فسنستمر في تلقي الطلبات والإعلان عن الأسعار كل يوم اثنين بعد 11 ديسمبر.
وفي منطقة فو كات، نظم مركز خدمة مزاد العقارات صباح يوم 14 ديسمبر/كانون الأول مزادًا لـ 40 قطعة أرض سكنية في منطقة التخطيط السكني في قرية فو جيا، بلدية كات تونغ.
مساحة الأرض من ١٢٣٫٢ إلى ١٥٠ مترًا مربعًا. السعر الابتدائي من ٣٩٩ مليون إلى ٨٧٣ مليون دونج للأرض.
سيُقام المزاد في قاعة لجنة الشعب ببلدية كات تونغ. وسيعتمد المزاد على التصويت غير المباشر عند تقديم وثائق المزايدة والمزايدة الشفهية المباشرة.
بالنسبة لقطع الأراضي التي ليس لها مزايدين أو غير صالحة أو غير مؤهلة للمزاد في 14 ديسمبر، فسنستمر في تلقي وثائق العطاءات والإعلان عن الأسعار في صباح يومي 21 ديسمبر و25 ديسمبر.
وبالمثل، في صباح يوم 14 ديسمبر أيضًا، سيتم طرح 19 قطعة أرض سكنية في المنطقة السكنية المركزية في بلدية كات تونغ، قرية فو جيا، منطقة فو كات للبيع بالمزاد العلني للحصول على حقوق استخدام الأراضي من قبل مركز خدمة مزاد العقارات.
تتراوح مساحات الأراضي بين ١٢٧٫٦ و٣٠١٫٨ مترًا مربعًا، ويبدأ سعرها من ٥٤٧ مليونًا إلى أكثر من ١٫٤ مليار دونج للأرض.
يعتمد المزاد على التصويت غير المباشر عند تقديم وثائق المزايدة، والمزايدة الشفهية المباشرة. سيُعقد المزاد في قاعة لجنة الشعب في بلدية كات تونغ.
في مدينة كوي نون، في صباح يوم 9 ديسمبر، ستنظم شركة Binh Dinh للمزادات المشتركة مزادًا لحق استخدام 11 قطعة أرض تابعة للجنة الشعبية للمدينة.
قطع أراضي في منطقة إعادة التوطين التي تخدم مشروع الطريق من تقاطع لونغ فان إلى تقاطع لونغ مي، منطقة بوي ثي شوان.
مساحة كل قطعة أرض ١٠٠ متر مربع. السعر الابتدائي يتراوح بين ٦.٥ و٧.٥ مليون دونج للمتر المربع، أي ما يعادل ٦٥٠ إلى ٧٥٠ مليون دونج للقطعة.
يجمع نموذج المزاد بين التصويت غير المباشر والتصويت المباشر في المزاد؛ وفقًا لطريقة السعر التصاعدي.
وبالمثل، في صباح يوم 16 ديسمبر، واصلت شركة Binh Dinh للمزادات المشتركة تنظيم مزاد الحق في استخدام 11 قطعة أرض تابعة للجنة الشعبية لمدينة Quy Nhon.
قطع أراضي في منطقة إعادة التوطين التي تخدم مشروع الطريق من تقاطع لونغ فان إلى تقاطع لونغ مي، منطقة بوي ثي شوان.
تتراوح مساحات قطع الأراضي بين ٩٢ و١٠٠ متر مربع. يبدأ سعر المتر المربع من ٦.٥ إلى ٧.٨ مليون دونج، أي ما يعادل ٦٥٠ إلى ٧٥٠ مليون دونج للقطعة.
سيُقام المزاد في قاعة اللجنة الشعبية لحي تران هونغ داو. وسيُجرى المزاد بنظام التصويت المباشر وغير المباشر، وفقًا لطريقة السعر التصاعدي.
هل من الضروري التوقيع على الحدود عند عمل كتاب أحمر؟
بموجب المادة 70 من المرسوم 43/2014/ND-CP، فإن إجراءات طلب التسجيل ومنح الشهادات للأسر والأفراد تتضمن الخطوات التالية:
الخطوة 1: تقديم الطلب
الخطوة 2: استلام المستندات
الخطوة 3: حل الطلب
الخطوة 4: إرجاع النتائج.
من بين الخطوات المذكورة أعلاه، تُعدّ الخطوة 3 الأكثر تعقيدًا. بعد استلام الوثائق الصحيحة، تتولى اللجنة الشعبية للبلدية أو الدائرة أو المدينة مسؤولية التحقق من الوثائق والقيام بالمهام التالية: التأكد من الوضع الراهن لاستخدام الأرض مقارنةً بمحتوى التسجيل المُعلن؛ وفي حال عدم وجود وثائق مُحددة في المادة 100 من قانون الأراضي رقم 45/2013/QH13 والمادة 18 من المرسوم 43/2014/ND-CP، يتم التأكد من مصدر ووقت استخدام الأرض، وحالة النزاعات، والامتثال للتخطيط (1).
في حالة عدم وجود خريطة عقارية، قبل القيام بالعمل المذكور في البند (1)، يجب على اللجنة الشعبية للبلدية أو الحي أو البلدة إخطار مكتب تسجيل الأراضي لإجراء القياس العقاري أو التحقق من مستخرج القياس العقاري المقدم من قبل مستخدم الأرض (إن وجد).
- نشر نتائج فحص الملف وحالة النزاع وتأكيد الوضع الحالي ومنشأ ووقت استخدام الأرض علناً في مقر اللجنة الشعبية للبلدية والحي والمدينة والمنطقة السكنية التي تقع فيها الأرض خلال 15 يوماً.
النظر في حل التعليقات على المحتوى العام وإرسال المستندات إلى مكتب تسجيل الأراضي.
في حالة تقديم الطلب إلى مكتب تسجيل الأراضي، يقوم مكتب تسجيل الأراضي بالمهام التالية: إذا قدم الأسرة أو الفرد الطلب إلى مكتب تسجيل الأراضي، يتم إرسال الطلب إلى اللجنة الشعبية للبلدية أو الحي أو المدينة للحصول على التأكيد ونشر النتائج على النحو الذي تحدده اللجنة الشعبية للبلدية أو الحي أو المدينة.
استخراج خريطة عقارية أو قياس عقاري في الأماكن التي لا يوجد بها خريطة عقارية أو توجد بها خريطة عقارية ولكن الحدود الحالية تغيرت أو التحقق من استخراج القياس العقاري لقطعة الأرض المقدمة من مستخدم الأرض (إن وجد).
التحقق من وثائق التسجيل؛ والتحقق منها في الموقع عند الحاجة؛ والتأكد من الأهلية أو عدم الأهلية للحصول على شهادة في نموذج التسجيل. تحديث معلومات قطع الأراضي والمنازل والأصول الأخرى الملحقة بالأرض، والتسجيل في سجلات الأراضي وقاعدة بيانات الأراضي (إن وجدت).
إرسال البيانات العقارية إلى مصلحة الضرائب لتحديد المبلغ وإخطاره بتحصيله، باستثناء الحالات التي لا يكون فيها الشخص ملزمًا بأي التزامات مالية أو مديونًا. إعداد الوثائق اللازمة لتوقيع وإصدار الشهادات وتسليمها، باستثناء الحالات التي تُقدم فيها الأسر والأفراد وثائقهم إلى اللجنة الشعبية للبلدية أو الدائرة أو المدينة التي تقع فيها الأرض.
وبالتالي، فإن توقيع الجار على الحدود ليس إجراءً منفصلاً عند إصدار الشهادة. ومع ذلك، يُعدّ توقيع الحدود الطريقة الأكثر شيوعًا وسهولة لتحديد وجود نزاع مع مستخدم الأرض المجاورة (في الواقع، جميع التوقيعات على الحدود).
لا يزال بإمكان الجيران الذين لم يوقعوا على الحدود تقديم طلبات للحصول على الكتب الحمراء.
تنص المادة 11 من المادة 7 من التعميم 33/2017/TT-BTNMT على حالات رفض طلب التسجيل وإصدار الشهادات، وتنص بوضوح على:
عند استلام وثيقة من وكالة التنفيذ المدني أو مكتب المحضر تطلب تعليق أو إيقاف إصدار الشهادات مؤقتًا للأصول التي تشكل حقوق استخدام الأراضي، والأصول المرتبطة بأراضي مستخدمي الأراضي، ومالكي الأصول المرتبطة بالأرض الذين يخضعون للتنفيذ وفقًا لأحكام قانون التنفيذ المدني أو إشعارًا بمصادرة الأصول للتنفيذ؛ عند استلام وثيقة من السلطة المختصة بحل النزاعات على الأراضي عند استلام طلب حل النزاعات على الأراضي، والأصول المرتبطة بالأرض.
وبالتالي، لا يوجد تنظيم يمنع قبول طلبات التسجيل وإصدار الشهادات بسبب عدم توقيع الجار على الحدود.
[إعلان 2]
مصدر
![[صورة] رئيس الجمعية الوطنية تران ثانه مان يزور الأم البطلة الفيتنامية تا ثي تران](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/20/765c0bd057dd44ad83ab89fe0255b783)
تعليق (0)