يُعدّ السكن بالإيجار ركيزة استراتيجية.

هذا ما وجّهه الأمين العام والرئيس تو لام خلال جلسة عمل عُقدت مؤخراً مع لجنة الحزب والحكومة والوزارات والهيئات المعنية. ويُمثّل هذا التوجيه بدايةً لمرحلة جديدة في سوق العقارات الفيتنامية خلال الفترة المقبلة.

أكبر سياسة رعاية اجتماعية للشعب.

حظيت توجيهات الأمين العام والرئيس بدعمٍ حماسي من الخبراء والشركات والشعب. وقد اعتبر الدكتور نغوين فان دين، رئيس قسم الاقتصاد السياسي (الأكاديمية السياسية الإقليمية الثانية)، هذا التوجه بمثابة رؤية استراتيجية للحزب والدولة. فمنذ قرار اللجنة المركزية الثامن للمؤتمر الثالث عشر للحزب، حين ناقش الحزب قضايا الضمان الاجتماعي، حظيت مسائل سكن العمال، والسكن الإيجاري، والرعاية الصحية، والتعليم باهتمامٍ بالغ. ويمكن اعتبار الرأي القائل بأن السكن الإيجاري ركنٌ أساسي، كما حدده الأمين العام والرئيس، علامةً فارقةً تُشير إلى تحولٍ في التفكير في عمل الضمان الاجتماعي وتفوقه، إذ ينتقل من اعتبار ملكية المنزل أصلاً متراكماً إلى حق الانتفاع به. ففي مجتمعٍ مزدهرٍ وقوي، يجب أن يتمتع كل فردٍ بحق استخدام السكن والإقامة.

وجه الأمين العام والرئيس تو لام بإعطاء الأولوية لتطوير المساكن الإيجارية، باعتبارها ركيزة استراتيجية.

صورة: دين سون

"لا سيما في سياق ما بعد الاندماج، اتسع نطاق المناطق الحضرية والمراكز الاقتصادية بشكل ملحوظ، وازداد الطلب على السكن للخبراء والعمال المهاجرين. وعندما تخطط الدولة لإنشاء منطقة سكنية للإيجار، فإنها ستخلق بيئة معيشية نظيفة ومنظمة. إلى جانب الاستثمار في تحسين الرعاية الصحية والمرافق التعليمية والمدارس والمستشفيات وغيرها، تُعد هذه أفضل سياسة للرعاية الاجتماعية والضمان الاجتماعي للأفراد والعمال والمهاجرين الذين تحتاجهم المناطق سريعة النمو حاليًا، مثل مدينتي دونغ ناي وهو تشي منه في المنطقة الجنوبية الشرقية"، هذا ما أكده الدكتور نغوين فان دين.

يرى المحامي ترونغ آنه تو، رئيس مجلس إدارة شركة TAT للمحاماة، أن الجانب الجدير بالذكر في هذا التوجيه يكمن في قربه من تلبية الاحتياجات المعيشية الفعلية للمجتمع. لسنوات طويلة، افترضت سياسة الإسكان في فيتنام، ضمنيًا تقريبًا، أن الهدف الأسمى هو مساعدة الناس على امتلاك منازل. كان هذا التفكير مناسبًا في المراحل الأولى للسوق، عندما لم تكن أسعار العقارات قد ارتفعت بشكل كبير مقارنةً بالدخل والقدرة على الادخار. مع ذلك، ومع ارتفاع أسعار المنازل في العديد من المدن الكبرى بوتيرة أسرع بكثير من معدل نمو دخل العاملين، فإن الاستمرار في اعتبار امتلاك المنازل المقياس الوحيد تقريبًا للضمان الاجتماعي قد يؤدي إلى انفصال السياسات بشكل متزايد عن الواقع. ليس من الضروري أن يمتلك كل شخص منزلًا على الفور، ولكن من حق كل شخص التمتع بحياة مستقرة.

سيتم بالتأكيد تسريع هذا الأمر بناءً على توجيهات الأمين العام والرئيس.

من خلال سياسات التنمية الإسكانية، تُعزز الدولة تطوير البنية التحتية والمناطق الحضرية والإسكان، مما يُهيئ بيئة مواتية ويُشجع الشركات على المشاركة. وتحظى التنمية الإسكانية حاليًا باهتمام الحكومة، التي وضعت العديد من السياسات الفعّالة لتسهيل تطوير قطاعات سكنية مُلائمة لجميع فئات المجتمع، بما في ذلك الإسكان الاجتماعي والصندوق الوطني للإسكان لتطوير الإسكان الإيجاري. وانطلاقًا من توجيهات الأمين العام ورئيس الجمهورية، سنُسرّع بلا شك من تنفيذ السياسات الفعّالة والحلول الإدارية المُجدية لتطوير الإسكان الاجتماعي والإسكان الإيجاري، وسنُحكم السيطرة على السوق، ونُكافح المضاربة (الضرائب، الائتمان)، ونُنظم الأسعار بما يُناسب مصالح المواطنين.

الدكتور نغوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام

سيؤدي هذا إلى "القضاء" على ممارسة التربح في قطاع الإسكان.

حلل المحامي ترونغ آنه تو إحدى أكبر مفارقات المناطق الحضرية اليوم، وهي أن أولئك الذين يديرون اقتصاد المدينة مباشرةً يجدون صعوبة متزايدة في العيش داخلها. فالعمال، والعمال المهاجرون، والشباب في بداية حياتهم المهنية، وذوو الدخل المتوسط ​​الأدنى، يواجهون ضغوطًا هائلة فيما يتعلق بتكاليف السكن، في حين أن الحصول على مساكن تجارية بات بعيد المنال. في بعض المناطق، تجاوزت أسعار المنازل بكثير قدرة جيل كامل على العمل. عند هذه النقطة، لم تعد المسألة تتعلق بالعقارات فحسب، بل بهيكل التنمية الحضرية والقدرة على الاحتفاظ بالقوى العاملة. إذا استمر تركيزنا فقط على تطوير المساكن للبيع، بما في ذلك الإسكان الاجتماعي، فإن خطر تشوه السياسات سيزداد حتمًا.

بحسب الخبراء، فإن الحاجة الأكثر إلحاحاً لدى الناس هي الحصول على سكن مستقر وبأسعار معقولة حتى يتمكنوا من العمل براحة بال والالتزام بالعيش في المدينة على المدى الطويل.

صورة: دين سون

"في الواقع، شهدنا مؤخراً العديد من الحالات التي حاول فيها الناس إضفاء الشرعية على استحقاقهم لشراء مساكن اجتماعية، ليس لحاجات سكنية حقيقية فحسب، بل طمعاً في ارتفاع قيمة الأصول مستقبلاً أو تحقيق الربح. إن سياسة الإسكان التي تركز فقط على حقوق الملكية قد تحوّل الرعاية الاجتماعية بسهولة إلى سباق محموم لتكديس الثروة. في حين أن من يحتاجون الدعم فعلاً لا يحتاجون إلا إلى مكان مستقر للعيش والعمل فيه وتأمين سبل عيشهم"، هذا ما قاله السيد ترونغ آنه تو.

أكد المحامي ترونغ آنه تو أن جوهر نموذج الإسكان الإيجاري يكمن في تلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية بشكل أدق، بدلاً من التركيز على الاحتياجات الاستثمارية. فالعمال الفقراء أو العمال المهاجرون غالباً لا يحتاجون إلى شقة لتكوين ثروة، بل إلى مسكن آمن ومستقر وبأسعار معقولة، ما يُمكّنهم من الاستقرار في المدينة على المدى الطويل. كما يحتاج المجتمع إلى تغيير تدريجي في نظرته إلى الإيجار باعتباره حالة مؤقتة أو غير ناجحة. ففي العديد من الدول المتقدمة، ترتفع نسبة المستأجرين على المدى الطويل، لكن هذا لا يُؤثر سلباً على جودة الحياة أو الاستقرار الاجتماعي. في هذه الدول، يميل معظم الناس إلى الاستئجار بدلاً من اعتبار السكن أصلاً يُراد تجميعه. لذا، فإن الأهم ليس امتلاك السكن من عدمه، بل القدرة على الحصول على سكن يُناسب دخلهم ويحميه نظام قانوني مستقر. لا يُمكن قياس الرفاه الحضري بمجرد نسبة ملكية المنازل. قد لا يمتلك العامل شقة بعد، لكن إذا استطاع استئجار سكن لائق ببنية تحتية مناسبة، وعقد إيجار مستقر، وسعر معقول، فهذا يُعدّ شكلاً حقيقياً من أشكال السكن.

في غضون ذلك، لا يزال سوق الإسكان الإيجاري في فيتنام يعمل في الغالب وفق نموذج صغير النطاق، وعفوي، وغير احترافي. ولا يزال غالبية العمال والعمال المهاجرين يعيشون في مساكن ضيقة وغير لائقة تفتقر إلى أبسط مقومات الحياة، والبنية التحتية الاجتماعية، والسلامة من الحرائق، وآليات الحماية الفعّالة في حال نشوب نزاعات. وإذا ما أُريدَ اعتبار الإسكان الإيجاري استراتيجية وطنية، فلا يمكن الاكتفاء ببناء المزيد من الشقق فحسب، بل الأهم من ذلك، إنشاء منظومة تأجير احترافية قادرة على بناء ثقة طويلة الأمد بين السكان.

أقرّ السيد تران كوك دونغ، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، بأن أسعار المساكن في المدن الكبرى قد ارتفعت على مرّ السنين بوتيرة أسرع بكثير من متوسط ​​دخل الأفراد. وبالنسبة لغالبية العمال، والعمال المهاجرين، والشباب الذين بدأوا حياتهم المهنية حديثًا، بات امتلاك منزل هدفًا بعيد المنال. وفي الوقت نفسه، تكمن حاجتهم المُلحة في توفير سكن مستقر وآمن وبأسعار معقولة، لكي يتمكنوا من العمل براحة بال والالتزام بالمدينة على المدى الطويل. كما أن التوسع الكبير في قطاع الإسكان الإيجاري سيساهم في الحدّ من المضاربة وإعادة البيع واستغلال سياسات الإسكان الاجتماعي، كما حدث في الماضي. فقد اكتشفت العديد من المناطق أن الإسكان الاجتماعي قد وقع في أيدي الأثرياء، حيث يُباع ويُشترى لتحقيق الربح، بينما يعجز أصحاب الاحتياجات الحقيقية عن تحمّل تكاليفه. وإذا ما تم تطوير المساكن وفق نموذج الإيجار طويل الأجل، فسيكون المستفيدون أكثر توافقًا مع هدف الرفاه الاجتماعي، إذ سيلبي احتياجات العمال وذوي الدخل المحدود. وفي الوقت نفسه، يُسهم ذلك أيضًا في تحقيق توازن أكبر في سوق العقارات، والحدّ من عقلية السعي وراء التملك بأي ثمن. "يُعدّ السكن بالإيجار اتجاهاً شائعاً في العديد من الدول المتقدمة. فالاقتصاد الحديث يحتاج إلى قوة عاملة مرنة قادرة على التنقل بسهولة بين الوظائف. وعندما يتوفر نظام سكن بالإيجار عالي الجودة، سيحظى العمال بخيارات أكثر ملاءمة من الناحية المالية بدلاً من تحمل عبء قروض الإسكان طويلة الأجل"، هذا ما أوضحه السيد دونغ.

يُعدّ السكن بالإيجار اتجاهاً شائعاً في العديد من الدول المتقدمة. فالاقتصاد الحديث يحتاج إلى قوة عاملة مرنة قادرة على التنقل بسهولة بين الوظائف. ومع وجود نظام سكن بالإيجار عالي الجودة، سيحظى العمال بخيارات أكثر ملاءمة من الناحية المالية بدلاً من ضغوط القروض العقارية طويلة الأجل.

السيد تران كوك دونغ، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية

تساهم الحكومة برأس المال جنباً إلى جنب مع الشركات لبناء المنازل.

لتطبيق توجيهات الأمين العام والرئيس، واستنادًا إلى الخبرات الدولية، اقترح الدكتور نغوين فان دين أن الدولة تحتاج أولًا إلى رأس مال تأسيسي. ويمكن للدولة التعاون مع شركات التطوير العقاري، بالمشاركة في إدارة الأراضي العامة. وبدلًا من طرح هذه الأراضي في مزاد علني لبناء مساكن تجارية، يمكن للدولة المساهمة برأس مال في هذه الشركات لبناء مساكن للإيجار لمدة تتراوح بين 30 و40 عامًا. ومن شأن هذه المشاريع المشتركة أن تُمكّن الدولة من تنظيم الأسعار بشكل مناسب. ولن تربح الشركات من الشراء المباشر وإعادة البيع كما كان سابقًا، بل ستجني أرباحًا من تشغيل المحلات التجارية والمرافق داخل منطقة الإيجار. كما يُسهم التزام المستثمر بتشغيل المبنى وصيانته وإدارته في جودة البناء.

يُعدّ تأجير المساكن أيضاً وسيلة مهمة لبناء سوق عقاري صحي وبأسعار معقولة للناس.

صورة: دين سون

بعد ذلك، ركّز على الحلول المالية. يتردد المستثمرون في إنفاق مبالغ طائلة مقابل عائد إيجاري ضئيل. لذا، من الضروري إنشاء صناديق لتطوير الإسكان، أو صناديق لتطوير الإسكان الإيجاري، في المحافظات والمدن، والتوسع تدريجيًا لتأسيس صندوق وطني لتطوير الإسكان. سيوفر هذا الصندوق قروضًا للشركات لتطوير الإسكان الإيجاري بأسعار فائدة منخفضة. على سبيل المثال، مع معدل التضخم الحالي البالغ 4%، يمكن للشركات الاقتراض بسعر فائدة أعلى قليلًا، حوالي 4.5% سنويًا. مقارنةً بأسعار فائدة تتراوح بين 8% و9% و10% سنويًا، سيكون هذا الخيار أكثر جاذبية للمستثمرين.

ينبغي أن يترافق ذلك مع حلول تتعلق بالضرائب والرسوم والضرائب العقارية. تحتاج الحكومة إلى دراسة وتطوير قوانين الملكية، وفرض ضرائب على المساكن الثانوية وغيرها للحد من المضاربة. ستساهم هذه الأدوات أيضًا في بناء صندوق قوي بما يكفي لتطوير الإسكان الإيجاري، مما يزيد من المعروض الفعلي في السوق، ويضمن حصول المهاجرين والعمال والخبراء وغيرهم على سكن مستقر ومعقول، مما يسمح لهم بالاستقرار والتطور براحة بال.

"لا يستطيع الناس العمل براحة بال، والمساهمة براحة بال، وإنجاب الأطفال، والاستثمار في تعليمهم، ورعاية كبار السن وجميع أقاربهم، إلا عندما يتمتعون بسكن مستقر. هذه سياسة إنسانية للغاية، تُظهر حس المسؤولية العالي لدى الحزب والدولة. وفي الوقت نفسه، هي سياسة تعكس تفكيرًا استراتيجيًا مناسبًا للوضع التنموي الراهن للبلاد، فضلًا عن التوجهات العالمية"، هذا ما أكده الدكتور نغوين فان دين.

وافق السيد تران كوك دونغ أيضاً على أنه لكي يتم تطبيق هذه السياسة بفعالية، يجب تطبيق العديد من الحلول في آن واحد. أولاً، لا بد من تغيير في التفكير السياسي، بحيث يُنظر إلى الإسكان الإيجاري كبنية تحتية اجتماعية حضرية طويلة الأجل، وليس مجرد نشاط عقاري. ويتعين على الدولة تخطيط وتخصيص أراضٍ مناسبة في المدن الكبرى والمناطق الصناعية ومناطق التصدير لتطوير الإسكان الإيجاري؛ وفي الوقت نفسه، ينبغي توفير حوافز قوية كافية فيما يتعلق برسوم استخدام الأراضي والائتمان والضرائب وإجراءات الاستثمار لجذب الشركات للمشاركة. إضافةً إلى ذلك، من الضروري إنشاء شركات أو صناديق استثمار متخصصة في تطوير وتشغيل الإسكان الإيجاري طويل الأجل. يتطلب هذا النموذج رأس مال كبير وفترة استرداد طويلة، لذا فإن سياسة ائتمانية مستقرة بأسعار فائدة مناسبة أمر أساسي. كما يلزم وجود إطار قانوني واضح بشأن أسعار الإيجار وشروط التأجير وحقوق والتزامات المستأجرين لطمأنة الناس بشأن الإيجارات طويلة الأجل، وتغيير الفكرة السائدة تدريجياً بأن الإيجار ليس سوى حل مؤقت. والأهم من ذلك، يجب تطوير المساكن المؤجرة بالتزامن مع البنية التحتية للنقل والمدارس والرعاية الصحية والخدمات الأساسية والمساحات المجتمعية لضمان جودة حياة جيدة للعمال.

إذا تم تنفيذه بشكل صحيح، فلن يكون هذا حلاً للرعاية الاجتماعية فحسب، بل سيكون أيضاً اتجاهاً مهماً لبناء سوق عقاري صحي ومستدام يكون في متناول غالبية الناس في الفترة المقبلة.

يُعد السكن بالإيجار خيارًا فعالًا في العديد من الدول المتقدمة.

لقد تم تطبيق نموذج تطوير المساكن الإيجارية بنجاح في العديد من دول العالم. ففي سنغافورة، على سبيل المثال، تُخصص الدولة كامل أراضيها لبناء المساكن الإيجارية، وتملك موارد مالية كافية لصيانة هذه المساكن وتجديدها وترميمها لتناسب ذوي الدخل المحدود. كما يُمكن للخريجين الجدد الحصول على مساكن إيجارية للعيش والعمل في المدينة. وبالمثل، في ألمانيا، تتعاون الحكومة مع الشركات لإنشاء صناديق للمساكن الإيجارية، وتُحكم الحكومة قبضتها على أسعار الإيجارات من خلال النظام القانوني، مما يضمن حماية حقوق المستأجرين. أما في فيينا، النمسا، فتعتبر الحكومة المساكن الإيجارية خدمة عامة أساسية للمقيمين والمهاجرين القادمين إلى العاصمة للعمل. حاليًا، يستأجر أكثر من 60% من النمساويين مساكن من الدولة أو الشركات الخاصة، حيث تُوفر لهم شقق ومنازل عالية الجودة بأسعار معقولة.

الدكتور نغوين فان دين، رئيس قسم الاقتصاد السياسي (الأكاديمية السياسية الإقليمية الثانية)

المصدر: https://thanhnien.vn/nha-o-cho-thue-la-tru-cot-chien-luoc-185260520220808713.htm