واتفق اتحاد التجارة والصناعة في فيتنام ، فضلاً عن العديد من الوكالات الأخرى التي تمت استشارتها، على أن السماح للشركات التي تمتلك "أراضي أخرى" بتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري ضروري للغاية، ويلبي الاحتياجات العملية.
 |
| نوقشت لوائح صناديق الأراضي المخصصة لمشاريع الإسكان التجاري بشكل مكثف. الصورة: دوك ثانه |
القضايا المتبقية من قانون الأراضي
"قانون الأراضي 2024 - المحتويات الهامة التي يجب على الشركات معرفتها" هو موضوع ورشة العمل التي نظمتها غرفة تجارة وصناعة فيكتوريا مؤخرًا، بمشاركة مئات من ممثلي الأعمال والعديد من المتحدثين الذين شاركوا في عملية صياغة هذا القانون المهم للغاية.
وفقًا للسيد داو آنه توان، نائب الأمين العام ورئيس القسم القانوني في غرفة تجارة وصناعة فييتنام، أزال قانون الأراضي الجديد التداخل بين الوثائق القانونية، مما أدى إلى تسريع إجراءات الأراضي، وتعزيز المعاملات في السوق. أما المسألة المتبقية فهي تنظيم صناديق الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري.
على وجه التحديد، هناك حالتان لتغيير غرض استخدام الأرض لتنفيذ مشروع إسكان تجاري: إذا كانت المؤسسة تمتلك أرضًا، فيجب أن يكون لديها كل أو جزء من الأرض السكنية (البند 6، المادة 127)؛ إذا كانت المؤسسة تتفاوض للحصول على حقوق استخدام الأرض، فيجب أن يكون لديها 100٪ "أرض سكنية" (النقطة ب، البند 1، المادة 127).
يجب أن تحصل حالات الحصول على حقوق استخدام الأراضي على وثيقة موافقة من اللجنة الشعبية للمقاطعة، وأن تكون متوافقة مع تخطيط استخدام الأراضي. ووفقًا لقانون الأراضي لعام ٢٠١٣، فإن حالات "جمع" الأراضي الزراعية فقط تتطلب وثيقة من اللجنة الشعبية للمقاطعة، كما قارن السيد توان.
بعد استكمال قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، أكد السيد توان أن اللوائح المتعلقة بصناديق الأراضي لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري نوقشت كثيرًا عند إقرار قانون مُعدّل لتسعة قوانين للاستثمار والأعمال (مطلع عام ٢٠٢٢). ثم تُعدّ هذه القضية محل جدل كبير عند صياغة قانون الأراضي، وتُتيح إطلاق آلية تجريبية.
من المتوقع أن يتم تقديم مشروع قرار الجمعية الوطنية بشأن توجيه تنفيذ مشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي، أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي التي ليست أراضٍ سكنية (مشروع) إلى الجمعية الوطنية في الدورة السابعة (مايو 2024).
ووفقاً للملف المقدم لأعمال التقييم بوزارة العدل فإن التوجه المنصوص عليه في المشروع هو على النحو التالي:
أولاً، تُعتبر الأراضي المخصصة لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري، بموجب اتفاقيات الحصول على حقوق الانتفاع، من الأراضي المنصوص عليها في المادة 9 من قانون الأراضي لعام 2024، وهي الأراضي المؤهلة لنقل حقوق الانتفاع بموجب أحكامه. وتشمل أشكال هذه الاتفاقيات: نقل حقوق الانتفاع، والمساهمة برأس مال على شكل حقوق انتفاع، والتبرع بحقوق الانتفاع.
ثانيًا، الأرض التي يحقّ للمشروع العقاري الانتفاع بها تابعة لأحد الأنواع التالية من الأراضي، أو تشملها: الأراضي الزراعية، والأراضي غير الزراعية، باستثناء الأراضي السكنية. في حال احتاج مشروع الإسكان التجاري إلى توسيع مساحته مقارنةً بمساحة الأرض التي يستخدمها المشروع حاليًا، يُبرم المشروع اتفاقيةً للحصول على حق الانتفاع بالأرض المحددة في البند 1 من هذه المادة، وذلك للحصول على أرض لتنفيذ المشروع.
ثالثاً، إذا كانت مساحة الأرض المخصصة لتنفيذ مشروع إسكان تجاري عن طريق الحصول على حقوق الانتفاع المنصوص عليها في الفقرة (1) من هذه المادة، مساحة أرض تديرها إحدى الهيئات أو المنظمات الحكومية، فإن الدولة تستعيد الأرض وتخصصها أو تؤجرها للمستثمرين دون طرح حقوق الانتفاع بالمزاد العلني أو عن طريق المزايدة لاختيار المستثمرين لتنفيذ مشاريع باستخدام الأرض.
التوجه لاختيار المشاريع ومواقع التنفيذ التجريبي هو: التنفيذ التجريبي لمشاريع الإسكان التجاري من خلال اتفاقيات الحصول على حقوق استخدام الأراضي أو الحصول على حقوق استخدام الأراضي التي ليست أراضٍ سكنية لا يتجاوز 30٪ من عدد المشاريع و 20٪ من إجمالي مساحة احتياجات تطوير مشاريع الإسكان المعتمدة من قبل برنامج وخطة تطوير الإسكان حتى عام 2030. تُعطى الأولوية للتنفيذ التجريبي في المناطق الحضرية ومناطق تخطيط التنمية الحضرية التي تمت الموافقة عليها.
وفقًا لأحكام هذا القرار، تُحدد اللجنة الشعبية للمقاطعة إجراءات تنفيذ المشروع التجريبي بما يتناسب مع واقع المنطقة. وتُقدم اللجنة الشعبية للمقاطعة قائمة المشاريع التجريبية إلى مجلس الشعب من نفس المستوى للموافقة عليها قبل بدء تنفيذ المشروع. وسيُنفذ المشروع التجريبي ابتداءً من عام ٢٠٢٥ ويستمر لمدة خمس سنوات.
رداً على طلب التعليق على المسودة، ذكرت غرفة تجارة وصناعة فيينا أن السماح للمؤسسات بتلقي تحويلات الحق في استخدام "أراضٍ أخرى" والسماح للمؤسسات التي لديها حاليًا "أراضٍ أخرى" بتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري هي إحدى التوصيات الرئيسية والمهمة للمؤسسات خلال عملية صياغة قانون الأراضي لعام 2024.
يتوقف قانون الأراضي الجديد لعام 2024 عند النص على أنه يُسمح للمؤسسات فقط بتلقي تحويلات "الأراضي السكنية"، ويُسمح للمؤسسات التي تمتلك "أراضي سكنية أو أراضٍ سكنية وأراضي أخرى" بتنفيذ مشاريع استثمارية في بناء المساكن التجارية.
توافق غرفة تجارة وصناعة فيينا تمامًا، بل وتؤيد بشدة، على تطوير قرار تجريبي يسمح للشركات بنقل حق استخدام "أراضي أخرى"، مما يسمح للشركات التي تمتلك حاليًا "أراضي أخرى" بتنفيذ مشاريع سكنية تجارية. يُعد هذا النظام ضروريًا للغاية، إذ يُلبي الاحتياجات العملية، ويتجاوز الصعوبات الحالية، ويُزيل صعوبات العديد من المشاريع الحالية.
المفتاح هو الوقاية من المخاطر.
خلال عملية إعداد المسودة، حظي المقترح التجريبي بموافقة العديد من المناطق، بما في ذلك تلك التي لم تُنفّذ قط مشاريع إسكان تجاري، سواءً عن طريق نقل حقوق استخدام الأراضي أو استخدام الأراضي السكنية وأنواع أخرى من الأراضي التي تسمح الجهات الحكومية المختصة بتحويل غرضها إلى أراضٍ سكنية (مثل هونغ ين وغيرها). وفي المدن الكبرى التي تواجه فيها العديد من المشاريع صعوبات، يحظى المشروع بدعم أكبر.
أكدت جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA) على ضرورة تطوير مشروع القانون، مشيرةً إلى العديد من المشاكل العملية. على سبيل المثال، إذا سُمح للمستثمرين فقط بالتفاوض على حقوق استخدام الأراضي السكنية، فلن يتوفر صندوق أراضي كافٍ للاستثمار في بناء مشاريع الإسكان التجاري، والمناطق الحضرية واسعة النطاق ذات البنية التحتية التقنية المتكاملة، والبنية التحتية الاجتماعية المتزامنة، والمرافق والخدمات الحضرية.
السبب هو أن أكبر قطعة أرض سكنية، وفقًا لأحكام قانون الأراضي بشأن حدود تخصيص الأراضي السكنية، لا تتجاوز 400 متر مربع، بينما لا تتجاوز مساحة أكبر قطع الأراضي السكنية القائمة في المناطق الحضرية بضعة آلاف من الأمتار المربعة. وذكرت هيئة الأراضي والموارد الطبيعية في هو تشي منه: "عادةً ما يكون للفيلا القديمة الواقعة في شارعي 110 و112 فو فان تان (المنطقة 3، مدينة هو تشي منه) ثلاث واجهات على الشوارع، بمساحة تزيد عن 2700 متر مربع فقط".
وفقًا لهيئة الأراضي والموارد الطبيعية، فإن القضية الرئيسية تكمن في منع ووقف خطر التسبب في خسارة إيرادات الموازنة العامة للدولة، وخسارة الأصول العامة مثل موارد الأراضي، ومنع المستثمرين من الاستفادة غير المشروعة من فرق إيجار الأراضي عند تطبيق آلية التفاوض الذاتي. إن اللوائح الصارمة والمتزامنة لأسعار الأراضي في قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، إذا ما طُبقت بالكامل، ستمنع وتوقف المخاطر المذكورة أعلاه.
وفيما يتعلق بمنطقة التنفيذ، أعربت HoREA عن "ترحيبها الكبير" عندما يقترح مشروع القانون السماح لجميع المحافظات والمدن التي تديرها السلطة المركزية بإصدار معايير بشأن المنطقة ورأس المال الاستثماري وغيرها من المعايير المناسبة للواقع المحلي لاختيار المشاريع في المنطقة التجريبية المسموح بها.
مع ذلك، ترى غرفة تجارة وصناعة فيينا أن هذا المقترح قد يثير مخاوف بشأن آلية طلب المنح عند تحديد مشاريع الاستثمار الخاضعة للآلية التجريبية. وللحد من هذا الوضع، تقترح الغرفة النظر في إدراج معايير عامة في القرار، بحيث تعتمد المحليات على هذه المعايير لتحديد المشاريع المناسبة.
- مساهمة لجنة الشعب الإقليمية في مقاطعة آن جيانج في مشروع القانون
فيما يتعلق بحجم المشاريع المتفق عليها لنقل حقوق استخدام الأراضي، يُقترح إجراء تجربة على نطاق أقل من 10 هكتارات. في الواقع، مع نطاق أقل من 10 هكتارات، يمكن للمستثمرين التفاوض للحصول على نقل حقوق استخدام الأراضي بأنفسهم، دون الحاجة إلى تدخل إداري من الجهات الحكومية. من ناحية أخرى، يهدف هذا النطاق أيضًا إلى ضمان الامتثال لصلاحيات مجلس الشعب الإقليمي في السماح بتغيير غرض استخدام الأراضي لزراعة الأرز (إن وُجد).
فيما يتعلق برأس مال الاستثمار، يتراوح بين ٢٠ مليار و٣٠٠ مليار دونج، حسب مساحة المشروع. يجب أن يكون المستثمر مؤسسة اقتصادية تعمل في مجال العقارات، وتتمتع بقدرة مالية تتناسب مع حجم المشروع وإجمالي رأس ماله الاستثماري، وفقًا للوائح السارية.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)