হ্যানয়ে নতুন জমির মূল্য তালিকা বহুগুণ বৃদ্ধি পেয়েছে, বিশেষজ্ঞরা মতামত দিয়েছেন

(ড্যান ট্রাই) - হ্যানয়ের নতুন জমির মূল্য তালিকা সবেমাত্র জারি করা হয়েছে। প্রকল্পগুলি অনুমোদন করতে, কর স্বচ্ছতা নিশ্চিত করতে সহায়তা করবে এমন মতামত ছাড়াও... বিশেষজ্ঞরা উদ্বিগ্ন যে ফটকাবাজরা দাম বাড়ানোর সুযোগ নেবে।

হ্যানয়ে জমির মূল্য তালিকা সর্বোচ্চ ৬৯৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার।

হ্যানয় পিপলস কমিটি ২০ ডিসেম্বর থেকে ৩১ ডিসেম্বর, ২০২৫ পর্যন্ত কার্যকর একটি সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা জারি করেছে। পুরাতন জমির মূল্য তালিকার তুলনায়, সমন্বিত আবাসিক জমির মূল্য তালিকা ২-৬ গুণ বেশি।

উল্লেখযোগ্যভাবে, বা ট্রিউ (হ্যাং খা থেকে ট্রান হুং দাও), দিন তিয়েন হোয়াং, হাই বা ট্রুং (লে থান টং থেকে কোয়ান সু), হ্যাং দাও, হ্যাং খা, হ্যাং এনগ্যাং, লে থাই টু, লি থুং কিয়েট, এনহা থো, ট্রান থাং থেকে ট্রান হাং থেকে সর্বোচ্চ। 695.3 মিলিয়ন VND/m2 এর বেশি মূল্য।

পূর্ব-সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা অনুসারে, হ্যানয়ের অভ্যন্তরীণ শহরের সর্বোচ্চ শহুরে জমির দাম তিনটি রাস্তায় ১৮৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা: হ্যাং এনগাং, হ্যাং দাও এবং লে থাই টো। সুতরাং, সর্বোচ্চ সমন্বিত জমির দাম সমন্বয়ের আগের তুলনায় প্রায় ৩.৭ গুণ বেশি।

হ্যানয়ের সমন্বিত জমির মূল্য তালিকার সর্বোচ্চ দাম গত অক্টোবরে ঘোষিত হো চি মিন সিটির সমন্বিত জমির মূল্য তালিকার চেয়ে বেশি, যেখানে ডং খোই, লে লোই এবং নগুয়েন হিউ রাস্তায় (জেলা ১) সর্বোচ্চ দাম ৬৮৭ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টারও বেশি।

আরেকটি কেন্দ্রীয় জেলা, বা দিন-এ, সর্বোচ্চ জমির দামের রাস্তা হল ফান দিন ফুং, যার দাম ৪৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি। এই দাম পুরনো জমির দামের চেয়ে ৩.৪ গুণ বেশি। ট্রান ফু এবং ডক ল্যাপের মতো আরও কিছু রাস্তার দাম ৪০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি।

হাই বা ট্রুং জেলায়, সর্বোচ্চ সমন্বিত জমির দাম হল নগুয়েন ডু স্ট্রিট (কোয়াং ট্রুং থেকে ট্রান বিন ট্রং সেকশন), হিউ স্ট্রিট (নগুয়েন ডু থেকে নগুয়েন কং ট্রু সেকশন) যেখানে ৩৬৮ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটার প্রতি বর্গমিটারেরও বেশি। এই দামও পুরাতন মূল্য তালিকার চেয়ে প্রায় ৩.৫ গুণ বেশি।

টে হো জেলায়, ভ্যান কাও রাস্তার দাম সবচেয়ে বেশি, যার দাম ২৫৬ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারেরও বেশি। এই দাম বর্তমান দামের চেয়ে প্রায় ৩.৩ গুণ বেশি।

হ্যানয়ের হোয়াং মাই জেলায় একটি রিয়েল এস্টেট প্রকল্প (ছবি: ট্রান খাং)।

এছাড়াও, সমন্বয়ের পর, ৫টি জেলা থানহ ত্রি, গিয়া লাম, দং আন, হোয়াই ডুক এবং ড্যান ফুওং হ্যানয়ের জেলায় পরিণত হওয়ার দিকে মনোনিবেশ করেছে, যার সর্বোচ্চ মূল্য প্রায় ১১৭ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ঘণ্টা।

সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য তালিকা সম্পর্কে, হ্যানয় প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ বলেছে যে নতুন মূল্য তালিকা পার্থক্য কমাতে সাহায্য করে, রাজধানীর জমির দাম বাজারের কাছাকাছি নিয়ে আসে। এটি ভূমি ব্যবস্থাপনায় একটি সমকালীন নীতি প্রতিষ্ঠা করতে এবং রাষ্ট্র, ব্যবহারকারী এবং প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য যাদের জমি ব্যবহার করতে হবে তাদের স্বার্থের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে সাহায্য করে। এর জন্য ধন্যবাদ, মানুষ এবং ব্যবসার জমির উপর আর্থিক বাধ্যবাধকতা বাস্তবায়নের মাধ্যমে বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধি পায়।

যেসব ক্ষেত্রে ভূমি কর এবং ফি বেশি এবং জনগণের আয়ের সাথে খাপ খায় না, সেখানে ব্যবস্থাপনা সংস্থা বিশ্বাস করে যে জমির দাম কমানোর পরিবর্তে কর এবং ফি হার কমানোর বিষয়ে গবেষণা করা প্রয়োজন।

বিভাগ নিশ্চিত করেছে যে রাজ্য যখন জমি পুনরুদ্ধার করে তখন সামঞ্জস্যপূর্ণ মূল্য তালিকা ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সের জন্য সহায়তাকে প্রভাবিত করে না। বিপরীতে, এটি সাইট ক্লিয়ারেন্সে ইতিবাচক অবদান রাখে, বিনিয়োগ আকর্ষণ করে এবং মূলধন বিকাশ করে।

"যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে তাদের অধিকারও আরও ভালভাবে নিশ্চিত করা হয়েছে, যা মানুষকে ভূমি ছাড়পত্র নীতি মেনে চলতে উৎসাহিত করে," বিভাগ বলেছে।

বিশেষজ্ঞরা আশঙ্কা করছেন যে রিয়েল এস্টেটের দাম "স্ফীত" হতে থাকবে।

ড্যান ট্রাই প্রতিবেদকের সাথে আলাপকালে, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশনের বিনিয়োগ প্রচার বিভাগের বাজার গবেষণা ও পরামর্শ বিভাগের উপ-প্রধান মিসেস ফাম মিয়েন বলেন যে নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করা থেকে বোঝা যায় যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের প্রবিধানগুলি ধীরে ধীরে বাস্তবে প্রবেশ করেছে।

জমি ব্যবহারের ফি নির্ধারণে সমস্যার কারণে বাজারে অনেক রিয়েল এস্টেট প্রকল্প স্থগিত রয়েছে। নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করার ফলে প্রকল্পগুলি নির্মাণ, বাস্তবায়ন এবং রিয়েল এস্টেট বাজারে নতুন সরবরাহ অব্যাহত রাখার জন্য আইনি ভিত্তি পেতে সহায়তা করে।

এছাড়াও, বাজারের কাছাকাছি জমির দাম নির্ধারণের একটি ইতিবাচক দিক রাষ্ট্রকে রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর লেনদেনের উপর সঠিক এবং পর্যাপ্ত কর আদায় করতে সাহায্য করবে।

তবে, তার মতে, সাম্প্রতিক সময়ে হ্যানয়ে রিয়েল এস্টেটের দাম অনেক বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে, যা ভার্চুয়াল এবং মানুষের ক্রয়ক্ষমতার বাইরে। বাজারে সরবরাহ কম থাকা এবং বিনিয়োগকারীদের একটি গোষ্ঠীর হাতে কেন্দ্রীভূত থাকাকালীন এই মূল্য বৃদ্ধি বিনিয়োগ এবং অনুমানমূলক গোষ্ঠীগুলির প্রভাবের লক্ষণ দেখায়।

"সুতরাং, জমির মূল্য তালিকা বর্তমান উচ্চ বাজার মূল্যের উপর ভিত্তি করে তৈরি করা হয়েছে, যা অদৃশ্যভাবে সেই উচ্চ মূল্যকে বৈধতা দেয়," মিসেস মিয়েন জোর দিয়ে বলেন।

তার মতে, বর্তমান উচ্চ জমির মূল্য তালিকা প্রকল্প বাস্তবায়নের খরচ বাড়িয়ে দেবে এবং বিনিয়োগকারীরা বিক্রয়মূল্য আরও বেশি করে বাড়াতে থাকবে। এদিকে, বর্তমান দামে জমি কেনা কঠিন যাদের প্রকৃত চাহিদা রয়েছে।

বিশেষজ্ঞরা উদ্বিগ্ন যে জমির দাম বৃদ্ধির সুযোগ নিয়ে ফাটকাবাজরা দাম বাড়াচ্ছে (চিত্র: ডুয়ং ট্যাম)।

বিনিয়োগকারীদের পক্ষ থেকে মিসেস মিয়েন বলেন, প্রকল্পটি বাস্তবায়নের জন্য স্থান অনুমোদন এবং জমি অধিগ্রহণের প্রক্রিয়ায়ও অসুবিধা হবে। বৃহৎ প্রকল্পের জন্য, রাজ্য জমি অধিগ্রহণ প্রক্রিয়ায় অংশগ্রহণ করতে পারে। কিন্তু বিপরীতে, ছোট এবং মাঝারি প্রকল্পের জন্য, বিনিয়োগকারীদের জনগণের সাথে জমি অধিগ্রহণের মূল্য নিয়ে আলোচনা করতে হবে।

"বাজারের কাছাকাছি জমির মূল্য তালিকা নির্ধারণ করলে তিনটি পক্ষের স্বার্থের সমন্বয় সাধন হবে: রাষ্ট্র, বিনিয়োগকারী এবং জনগণ। তবে, বর্তমান জমির মূল্য তালিকা উপকরণ খরচ বৃদ্ধি করে, বিনিয়োগকারীদের বিক্রয় মূল্য বাড়াতে বাধ্য করে, যা শেষ ভোক্তাদের জন্য আরও কঠিন করে তোলে," তিনি বলেন।

মিসেস মিয়েনের মতে, বাজারের কাছাকাছি দাম সঠিকভাবে নির্ধারণ করার জন্য, রাজ্যের প্রতিটি এলাকার বিক্রয় তথ্যের উপর ভিত্তি করে বহু বছর ধরে সূচক পরিমাপ করার জন্য একটি সরঞ্জাম থাকা প্রয়োজন। সেখান থেকে, এলাকাগুলি বাজারের জন্য যুক্তিসঙ্গত জমির দামের তথ্য সরবরাহ করতে সক্ষম হবে।

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মিঃ ট্রান খান কোয়াং বলেছেন যে সম্প্রতি জারি করা জমির মূল্য তালিকায় অনেক বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে, হো চি মিন সিটির শহরতলিতে এটি প্রায় ১০ গুণ এবং হ্যানয়ে এটি প্রায় ৪-৬ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে।

প্রকল্পগুলি বাস্তবায়িত হচ্ছে, ভূমি ব্যবহার ফি বর্তমানে মোট প্রকল্প বিনিয়োগ মূলধনের প্রায় ১৫-২০%। জমির মূল্য তালিকার হঠাৎ বৃদ্ধি প্রকল্প বিনিয়োগ ব্যয় বৃদ্ধি করবে। তদনুসারে, বিনিয়োগকারীরা রিয়েল এস্টেটের দাম বাড়াতে বাধ্য হচ্ছেন।

"নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের প্রথম ৬ মাস স্পষ্ট প্রভাব ফেলবে না কারণ এই সময়ে লেনদেনগুলি বেশিরভাগ আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করেছে। তবে, এর পরে, নতুন জমির মূল্য তালিকা অনুসারে গণনা করা পণ্যগুলির স্থানীয় মূল্য প্রায় ৩০% বৃদ্ধি পাবে। প্রকৃতপক্ষে, হো চি মিন সিটি হ্যানয়ের আগে নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করেছিল এবং কিছু এলাকায় মূল্য বৃদ্ধিও ঘটেছে," তিনি বলেন।

মিঃ কোয়াং বলেন যে নতুন জমির মূল্য তালিকার ইতিবাচক দিকগুলি যেমন রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর করের স্বচ্ছতা, যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে তাদের প্রতি ন্যায্যতা... ছাড়াও অন্যান্য সীমাবদ্ধতা থাকবে।

বিশেষ করে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জমি পরিষ্কার করতে আরও বেশি অসুবিধা হবে, কারণ জমি উদ্ধারের সময় লোকেরা বেশি দাম আশা করবে। এছাড়াও, যারা জমির রিয়েল এস্টেট সংগ্রহে এক ধাপ এগিয়ে ছিলেন, তারা নতুন জমির মূল্য তালিকার সুযোগ নিয়ে দাম খুব বেশি বাড়িয়ে দেবেন।

এমনকি বড় বিনিয়োগকারীরা যাদের রিয়েল এস্টেট পণ্য রয়েছে তারাও দাম বাড়ানোর সুযোগ নিচ্ছেন। এরপর থেকে, প্রকৃত বাড়ি ক্রেতারা অসুবিধার সম্মুখীন হতে থাকবেন।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm