রিয়েল এস্টেট শান্ত, ব্যবসাগুলি সমস্যায়, কিন্তু "বিশ্রাম" ছাড়াই বাড়ির দাম এখনও ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে

[বিজ্ঞাপন_১]

এক বছরেরও বেশি সময় ধরে স্থবিরতার পর, রিয়েল এস্টেট বাজার পুনরুদ্ধারের ইতিবাচক লক্ষণ দেখাতে শুরু করেছে। তবে, অগ্রগতির জন্য খুব কম গতি রয়েছে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি এখনও একটি কঠিন পরিস্থিতিতে রয়েছে।

২২শে সেপ্টেম্বর অনুষ্ঠিত রিয়েল এস্টেট মার্কেট সাসটেইনেবল ডেভেলপমেন্ট ফোরামে, ভিয়েতনাম ফেডারেশন অফ কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (ভিসিসিআই) এর চেয়ারম্যান মিঃ ফাম ট্যান কং বলেন যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি এখনও অনেক সমস্যার সম্মুখীন হচ্ছে এবং ত্রৈমাসিকে নতুন প্রতিষ্ঠিত রিয়েল এস্টেট ব্যবসার সংখ্যা হ্রাস পেয়েছে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা কেন্দ্র ব্যবহার কিন্তু বাড়ির দাম এখনও নিঃসন্দেহে বৃদ্ধি পাচ্ছে ছবি ১ — ভিয়েতনাম ফেডারেশন অফ কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (ভিসিসিআই) এর চেয়ারম্যান মিঃ ফাম তান কং। (ছবি: ডিডিডিএন)

বিশেষ করে, ২০২৩ সালের প্রথম প্রান্তিকে, ৯৪০টি উদ্যোগ ছিল, যা ২০২২ সালের একই সময়ের তুলনায় ৬৩.২% কম। এছাড়াও, বিলুপ্ত উদ্যোগ এবং সাময়িকভাবে ব্যবসায়িক কার্যক্রম বন্ধ করে দেওয়া উদ্যোগের সংখ্যা ছিল ৩৪১টি, যা ৩০.২% এবং ১,৮১৬টি উদ্যোগ, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৬০.৭% বেশি।

ভিসিসিআই-এর চেয়ারম্যানের মতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা খাতে পরিচালিত উদ্যোগগুলি বর্তমানে অনেক চ্যালেঞ্জের মুখোমুখি হচ্ছে এবং তাদের ব্যবসা ও ব্যবস্থাপনা পরিকল্পনা পরিবর্তন করতে হবে যেমন ঋণ পুনর্গঠন, ব্যবসা পুনর্গঠন, উৎপাদন ও ব্যবসায়িক বিনিয়োগের স্কেল হ্রাস করা, যন্ত্রপাতি সহজীকরণ এবং কর্মী সংখ্যা হ্রাস করা।

"অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান নতুন প্রকল্প বাস্তবায়ন বন্ধ করে দিয়েছে, মূলধন বৃদ্ধির জন্য শেয়ার ইস্যু করা বন্ধ করে দিয়েছে, এবং কিছু ব্যবসা প্রতিষ্ঠান বর্তমান কঠিন পরিস্থিতি মোকাবেলায় তাদের কর্মী সংখ্যা ৫০% পর্যন্ত কমিয়েছে," মিঃ ফাম ট্যান কং জোর দিয়ে বলেন।

বিশেষ করে, ভূমি খাতের সাথে সম্পর্কিত নীতি ব্যবস্থার অনেক সীমাবদ্ধতা রয়েছে, বিশেষ করে ২০১৩ সালের ভূমি আইন, যা প্রায় ১০ বছর ধরে প্রয়োগের পরেও রিয়েল এস্টেট বাজারে নতুন পরিস্থিতির সাথে তাল মিলিয়ে চলতে না পারা বা পর্যাপ্তভাবে নিয়ন্ত্রণ করতে না পারা তার ত্রুটিগুলি দেখিয়েছে।

ভিসিসিআই-এর চেয়ারম্যান বিশ্লেষণ করেছেন: ভূমি আইনে ভূমির মালিকানা এবং ভূমি ব্যবহার সম্পর্ক নিয়ন্ত্রণ করার সুযোগ রয়েছে, কিন্তু রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত আইন বাস্তবায়নের প্রক্রিয়ায়, দ্বন্দ্ব এবং ওভারল্যাপ রয়েছে।

"এই বৈপরীত্য এবং ওভারল্যাপিং বাস্তবায়নে অসুবিধা সৃষ্টি করেছে, আইনি নিয়ন্ত্রণের কার্যকারিতা এবং দক্ষতা হ্রাস করেছে এবং আর্থ-সামাজিক উন্নয়নের জন্য ভূমি সম্পদের অকার্যকর শোষণের দিকে পরিচালিত করেছে," মিঃ কং বলেন।

মিঃ ফাম তান কং আরও বলেন যে ২০১৩ সালের ভূমি আইন বর্তমানে সংশোধন করা হচ্ছে, জাতীয় পরিষদের দুটি অধিবেশনে এটি নিয়ে আলোচনা হয়েছে এবং পরবর্তী অধিবেশনে এটি পাস হতে পারে।

সম্প্রতি, জাতীয় পরিষদ এবং সরকার জনগণ এবং ব্যবসায়ী সম্প্রদায়ের কাছ থেকে মতামত সংগ্রহের আয়োজন করেছে। জাতীয় পরিষদের ৫ম অধিবেশনে প্রথমবারের মতো গৃহায়ন সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) নিয়ে আলোচনা এবং মতামত দেওয়া হয়েছে।

সুতরাং, একটি ঐতিহাসিক সুযোগ আসবে যখন রিয়েল এস্টেট শিল্পের জন্য তিনটি গুরুত্বপূর্ণ বিলই জাতীয় পরিষদে একই অধিবেশনে - ২০২৩ সালের অক্টোবরে ৬ষ্ঠ অধিবেশনে - বিবেচনা এবং পাস করা হবে।

"এই আইনগুলি সরাসরি জনগণের অধিকার এবং স্বার্থের পাশাপাশি রিয়েল এস্টেট বাজার, আবাসন বাজার এবং অর্থনীতির উপর প্রভাব ফেলবে," ভিসিসিআই চেয়ারম্যান বলেন।

কঠিন বাজার, বাড়ির দাম এখনও ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে

এদিকে, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের পরিচালক মিঃ হোয়াং হাই বলেছেন যে ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট খাত ২০২২ সালের মাঝামাঝি থেকে এখন পর্যন্ত অনেক সমস্যার সম্মুখীন হয়েছে।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা কেন্দ্র ব্যবহার কিন্তু বাড়ির দাম এখনও নিঃসন্দেহে বৃদ্ধি পাচ্ছে ছবি ২ — নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের পরিচালক মিঃ হোয়াং হাই। (ছবি: ডিডিডিএন)

তরলতার তীব্র হ্রাসও সমস্যাগুলিকে আরও বাড়িয়ে তুলেছে। বিশেষ করে, সরবরাহ হ্রাসের ফলে ২০২১ সালের শুরু থেকেই রিয়েল এস্টেট, আবাসন এবং জমির দাম বাড়তে শুরু করেছে।

বছরের শেষ নাগাদ, অ্যাপার্টমেন্টের দাম গড়ে ৫-৭% বৃদ্ধি পেয়েছে; প্রকল্পে ব্যক্তিগত বাড়ির দাম ১৫-২০% বৃদ্ধি পেয়েছে; জমির দাম ২০২০ সালের শেষের তুলনায় ২০-৩০% বৃদ্ধি পেয়েছে।

সাধারণত, বাজারে অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা হ্রাসের কারণে অ্যাপার্টমেন্টগুলি ক্রমাগত নতুন মূল্যের মাইলফলক স্থাপন করছে। সাশ্রয়ী মূল্যের অ্যাপার্টমেন্টগুলির দাম 25-30 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার - 30 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার, মাঝারি মানের অ্যাপার্টমেন্টগুলির দাম 30-50 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটার, বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টগুলির দাম 50 মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/বর্গমিটারের বেশি, যা সংশ্লিষ্ট শ্রেণীর মানুষের বিনিয়োগ ক্ষমতাকে ছাড়িয়ে যেতে শুরু করে।

মিঃ হাই মূল্যায়ন করেছেন যে বর্তমানে, বাস্তবায়নাধীন অনেক আবাসন এবং নগর এলাকার প্রকল্পগুলি বিভিন্ন কারণে, সাধারণত ভূমি আইনের সাথে সম্পর্কিত কারণে, অসুবিধা, বাধার সম্মুখীন হচ্ছে অথবা বাস্তবায়ন বন্ধ করে দিয়েছে।

বর্তমানে, ভূমি মূল্যায়ন পদ্ধতির নিয়মাবলীর কারণে অনেক প্রকল্প অসুবিধা, বাধা এবং বাস্তবায়নে ধীরগতির সম্মুখীন হচ্ছে।

কারণগুলি পরিকল্পনা সংক্রান্ত আইন, সাধারণ পরিকল্পনা আংশিকভাবে সামঞ্জস্য করার কর্তৃত্ব; সাধারণ পরিকল্পনা, জোনিং পরিকল্পনা ইত্যাদি সহ নির্মাণ পরিকল্পনায় ধারাবাহিকতা নিশ্চিত করার জন্য পরিকল্পনা পর্যালোচনা, আপডেট এবং সমন্বয় করার শর্ত এবং সময়, অথবা বিনিয়োগ আইনের সাথে সম্পর্কিত কারণগুলির সাথে সম্পর্কিত।

রিয়েল এস্টেট ব্যবসা কেন্দ্র ব্যবহার কিন্তু বাড়ির দাম এখনও নিঃসন্দেহে বৃদ্ধি পাচ্ছে ছবি ৩ — রিয়েল এস্টেট খাত মন্দার মধ্যে রয়েছে, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো সংগ্রাম করছে, কিন্তু বাড়ির দাম এখনও থেমে থেমে বাড়ছে। (ছবি: আরটি)

আইনি জটিলতার পাশাপাশি, সামাজিক আবাসন, ঋণের উৎস, কর্পোরেট বন্ড ইস্যু এবং বাস্তবায়ন সংস্থাগুলির সাথে সম্পর্কিত অনেক সমস্যা রয়েছে যখন আইনি কাঠামো উপলব্ধ থাকে কিন্তু অনেক কারণে বাস্তবায়ন এখনও ধীর।

এছাড়াও, অনেক তথ্য প্রবাহ বিনিয়োগকারীদের জন্য বিভ্রান্তির সৃষ্টি করেছে, যা জীবন, বাজার এবং ব্যবসাকে প্রভাবিত করেছে।

মিঃ হাই বলেন যে, আগামী সময়ে একটি যুগান্তকারী গতি তৈরি করার জন্য, মন্ত্রণালয়, শাখা এবং স্থানীয়দের এখনও বিনিয়োগ প্রস্তুতির প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার জন্য পদ্ধতিগত বাধাগুলি পর্যালোচনা এবং অপসারণের উপর মনোনিবেশ করতে হবে, অসুবিধাগুলি দূর করার উপর মনোনিবেশ করতে হবে, বিক্রেতা এবং ক্রেতা উভয়ের জন্য রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়নকে উৎসাহিত করতে হবে...

একই সাথে, উপযুক্ত কর্তৃপক্ষকে জরুরিভাবে নগর ও গ্রামীণ নির্মাণ পরিকল্পনা, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা এবং পরিকল্পনা স্থাপন, মূল্যায়ন এবং অনুমোদনের ব্যবস্থা করতে হবে। নগর পরিকল্পনা, শিল্প পার্ক পরিকল্পনা পর্যালোচনা এবং পরিপূরক, সামাজিক আবাসন এবং শ্রমিক আবাসন উন্নয়নের জন্য পর্যাপ্ত ভূমি তহবিল নিশ্চিত করা এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প এবং নগর এলাকায় প্রযুক্তিগত অবকাঠামোতে বিনিয়োগ করা আবাসিক ভূমি তহবিলের ২০% আবাসন আইন অনুসারে সামাজিক আবাসন উন্নয়নে বিনিয়োগের জন্য সংরক্ষণের নিয়ম কঠোরভাবে বাস্তবায়ন করা উচিত।

"আমরা বাজারের তথ্য এবং উন্নয়ন পর্যবেক্ষণ এবং উপলব্ধি করব এবং বাজার স্থিতিশীল করার জন্য সময়োপযোগী ব্যবস্থা গ্রহণ করব, যাতে এলাকায় মূল্যবৃদ্ধি এবং রিয়েল এস্টেটের বুদবুদ রোধ করা যায়," মিঃ হাই জোর দিয়ে বলেন।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস