স্বল্পমেয়াদী অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া: সিদ্ধান্ত কে নেবে?

স্বল্প সময়ের জন্য অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া দেওয়ার ক্ষেত্রে বাসিন্দাদের সম্মতি বাধ্যতামূলক করার প্রস্তাবটি সম্পত্তির মালিকানা, অ্যাপার্টমেন্ট ব্যবস্থাপনা এবং হো চি মিন সিটি কীভাবে এয়ারবিএনবি-কে তার নিয়ন্ত্রক কাঠামোর আওতায় আনবে, তা নিয়ে একটি বড় বিতর্কের জন্ম দিয়েছে।

১৪ই মে হো চি মিন সিটির সামাজিক-অর্থনৈতিক সংবাদ সম্মেলনে, হো চি মিন সিটি পর্যটন বিভাগ স্বল্পমেয়াদী অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়ার ব্যবস্থাপনাকে আরও কঠোর করার জন্য একাধিক সুপারিশ পেশ করেছে। বিশেষভাবে উল্লেখ্য, তারা প্রস্তাব করেছে যে পর্যটন অ্যাপার্টমেন্ট পরিচালনার অনুমতি শুধুমাত্র ব্যবস্থাপনা পর্ষদ বা সংশ্লিষ্ট বাসিন্দাদের সম্মতির ভিত্তিতেই দেওয়া উচিত।

কোভিড-১৯ এর পর এয়ারবিএনবির ব্যাপক প্রসার ঘটে।

হো চি মিন সিটি পর্যটন বিভাগের উপ-পরিচালক জনাব লে ট্রুং হিয়েন হোয়ার মতে, ডিজিটাল অর্থনীতি এবং আন্তর্জাতিক একীকরণের প্রেক্ষাপটে অনলাইন বুকিং প্ল্যাটফর্মের বিকাশ একটি অনিবার্য প্রবণতা। বিশেষ করে কোভিড-১৯ মহামারীর পর, পর্যটকদের আবাসনের চাহিদা উল্লেখযোগ্যভাবে পরিবর্তিত হয়েছে; অনেকেই পর্যটন এবং দূরবর্তী কাজকে একত্রিত করে দীর্ঘ সময় ধরে থাকতে পছন্দ করছেন। পর্যটকদের এই দলটি প্রায়শই ঐতিহ্যবাহী হোটেলের পরিবর্তে রান্নাঘর, ওয়াশিং মেশিন, বসার ঘর ইত্যাদির মতো সম্পূর্ণ সুযোগ-সুবিধাসহ ব্যক্তিগত, নমনীয় স্থানকে অগ্রাধিকার দেয়। জনাব হোয়া বলেন, "স্বল্পমেয়াদী অ্যাপার্টমেন্ট মডেলটি আবাসনের সরবরাহে বৈচিত্র্য আনতে অবদান রেখেছে, বিশেষ করে ছুটির দিনে বা যখন হো চি মিন সিটিতে বড় কোনো অনুষ্ঠান আয়োজিত হয়।" পর্যটন বিভাগ আরও মূল্যায়ন করেছে যে, এই ধরনের আবাসন কেন্দ্রীয় এলাকার বাইরে পর্যটকদের প্রবাহ ছড়িয়ে দিতে সাহায্য করে, যা অনেক আবাসিক এলাকায় খাদ্য, পরিবহন এবং কেনাকাটার উপর ব্যয় বৃদ্ধি করে; তবে, সাম্প্রতিক সময়ে এয়ারবিএনবি-র দ্রুত এবং স্বতঃস্ফূর্ত বিকাশ একাধিক চ্যালেঞ্জ তৈরি করছে।

বিশেষজ্ঞরা মনে করেন যে, স্বল্পমেয়াদী আবাসন মডেলগুলোর জন্য আইনি কাঠামোটি শীঘ্রই চূড়ান্ত করা প্রয়োজন।

ছবি: লে নাম

অন্যতম প্রধান সমস্যা হলো প্রকৃত বাসিন্দা এবং স্বল্পমেয়াদী ভাড়া পরিচালনাকারী অ্যাপার্টমেন্ট মালিকদের মধ্যেকার বিরোধ। হো চি মিন সিটি পর্যটন বিভাগের মতে, বর্তমানে বেশিরভাগ এয়ারবিএনবি প্রপার্টি আবাসিক অ্যাপার্টমেন্ট ভবনে অবস্থিত, অথচ আবাসন আইন আবাসিক ব্যবহার ব্যতীত অন্য কোনো উদ্দেশ্যে অ্যাপার্টমেন্ট ইউনিট ব্যবহার কঠোরভাবে নিষিদ্ধ করে। এটি বর্তমান আবাসন আইন এবং পর্যটন আইনের মধ্যে একটি আইনি বিরোধের বিষয়।

১৯শে মে বিকেলে থান নিয়েন সংবাদপত্রের সাথে কথা বলার সময়, অর্থনৈতিক ও পর্যটন উন্নয়ন গবেষণা ইনস্টিটিউটের উপ-পরিচালক ডঃ ডুয়ং ডুক মিন বলেন যে, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে এয়ারবিএনবি ব্যবস্থাপনার বৈশ্বিক ধারায় উল্লেখযোগ্য পরিবর্তন এসেছে। পূর্বে যেখানে অনেক শহর এয়ারবিএনবি-কে ডিজিটাল অর্থনীতির প্রতীক হিসেবে দেখত, সেখানে এখন বেশিরভাগ প্রধান শহরাঞ্চল আবাসনের অধিকার রক্ষা, সামাজিক স্থিতিশীলতা বজায় রাখা এবং টেকসই পর্যটন উন্নয়ন নিশ্চিত করার জন্য আরও কঠোর ব্যবস্থাপনার দিকে ঝুঁকছে।

সিঙ্গাপুরে আবাসিক জায়গায় স্বল্পমেয়াদী অবস্থান কার্যত নিষিদ্ধ, যেখানে ব্যক্তিগত বাড়ির জন্য ন্যূনতম ভাড়ার মেয়াদ ৩ মাস এবং সরকারি আবাসনের জন্য ৬ মাস। নিউ ইয়র্ক (যুক্তরাষ্ট্র) বাড়িওয়ালাদের তাদের সম্পত্তি নিবন্ধন করতে বাধ্য করে এবং নিয়ম লঙ্ঘনের জন্য ডিজিটাল প্ল্যাটফর্মগুলোকে আইনত দায়ী করে। বার্সেলোনা (স্পেন) এমনকি বাসিন্দাদের জন্য আবাসন পুনরুদ্ধারের লক্ষ্যে ২০২৮ সালের মধ্যে পর্যটকদের জন্য দেওয়া সমস্ত অ্যাপার্টমেন্টের অনুমতি বাতিলের ঘোষণা দিয়েছে। বাস্তবে, পর্যটকদের অবিরাম আনাগোনা লিফট, পার্কিং লট, বর্জ্য নিষ্কাশন, শব্দের মাত্রা এবং অগ্নি নিরাপত্তা ব্যবস্থার উপর চাপ সৃষ্টি করতে পারে, অথচ হো চি মিন সিটির বেশিরভাগ অ্যাপার্টমেন্ট ভবন স্থিতিশীল আবাসিক ব্যবহারের জন্য ডিজাইন করা হয়েছে, হোটেল পরিচালনার জন্য নয়।

'বাসিন্দাদের ঐকমত্য' কি যথেষ্ট?

উপরোক্ত পরিস্থিতির উপর ভিত্তি করে, হো চি মিন সিটি পর্যটন বিভাগ এমন বিধিমালা প্রস্তাব করেছে যেখানে স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে কোন কোন এলাকায় পর্যটন অ্যাপার্টমেন্ট পরিচালনার অনুমতি রয়েছে, পরিচালনার পরিধি কতটুকু হবে, এবং "ব্যবস্থাপনা পর্ষদ বা সংশ্লিষ্ট বাসিন্দাদের সম্মতি" আবশ্যক। তবে, অনেক বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে একটি পূর্ণাঙ্গ আইনি কাঠামো প্রয়োজন, যার মধ্যে বাধ্যতামূলক নিবন্ধন, অতিথিদের ঘোষণা, কর প্রদানের বাধ্যবাধকতা, অগ্নি নিরাপত্তা মান, ভাড়ার সময়সীমা, ডিজিটাল প্ল্যাটফর্মের দায়িত্ব এবং একটি স্বচ্ছ পর্যবেক্ষণ ব্যবস্থা অন্তর্ভুক্ত থাকবে। ড. ডুয়ং ডুক মিন বলেন, "শুধুমাত্র একটি পূর্ণাঙ্গ ব্যবস্থাপনা পদ্ধতির মাধ্যমেই এয়ারবিএনবি হো চি মিন সিটির সামাজিক কাঠামো, জীবনযাত্রার পরিবেশ এবং দীর্ঘমেয়াদী টেকসই উন্নয়ন লক্ষ্যমাত্রাকে প্রভাবিত না করে শেয়ারিং ইকোনমি ও আধুনিক নগর পর্যটনের অংশ হিসেবে টিকে থাকতে পারবে।"

হো চি মিন সিটি স্বল্পমেয়াদী অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়াকে নিয়ন্ত্রণের আওতায় আনতে চাইছে।

ছবি: লে নাম

ডঃ চাও হুই কোয়াং (রাজাহ অ্যান্ড ট্যান এলসিটি আইন সংস্থা) মনে করেন যে, উদীয়মান চাহিদাগুলো পূরণের জন্য বাসিন্দাদের মতামত গ্রহণ একটি প্রশাসনিক সমাধান হতে পারে, কিন্তু এটি অনুমোদিত প্রকল্পের কার্যাবলীর আইনি প্রকৃতিকে একতরফাভাবে পরিবর্তন করতে পারে না। তাঁর মতে, ২০২৩ সালের আবাসন আইন মালিকদের তাদের আইনসম্মতভাবে মালিকানাধীন আবাসন ভাড়া দেওয়ার অধিকারকে স্বীকৃতি দেয়। তবে, অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়া দেওয়ার কার্যক্রম কখন আবাসিক ব্যবহার থেকে বাণিজ্যিক আবাসন ব্যবসায় রূপান্তরিত হয়, তা নির্ধারণ করার জন্য বর্তমান আইনে কোনো সুস্পষ্ট মানদণ্ড নেই। "আবাসিক ঐকমত্য" ব্যবস্থা প্রয়োগের সবচেয়ে বড় অসুবিধা হলো এই ঐকমত্যের পরিধি এবং আইনি মূল্য নির্ধারণ করা। যদি শুধুমাত্র সংখ্যাগরিষ্ঠতার নীতি প্রয়োগ করা হয়, তবে সংখ্যালঘু বাসিন্দা গোষ্ঠীর অধিকার উল্লেখযোগ্যভাবে প্রভাবিত হতে পারে।

হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশনের তিন থং ল অফিসের প্রধান, আইনজীবী দিয়েপ নাং বিনের মতে, স্বল্পমেয়াদী অ্যাপার্টমেন্ট ভাড়ার জন্য কত শতাংশ বাসিন্দার সম্মতি প্রয়োজন, সে বিষয়ে বর্তমানে কোনো নির্দিষ্ট নিয়মকানুন নেই। এর অর্থ কি সব বাসিন্দার সম্মতি প্রয়োজন, নাকি শুধু তারাই যারা সরাসরি প্রভাবিত? স্পষ্ট নিয়মকানুনের অভাবে, এর বাস্তব প্রয়োগ সহজেই বিবাদ এবং মামলার জন্ম দিতে পারে। ম্যানেজমেন্ট বোর্ডকে স্বল্পমেয়াদী ভাড়া 'অনুমোদন' বা 'অনুমোদন না' করার ক্ষমতা দিলে তা তাদের ক্ষমতার সীমা লঙ্ঘনের ঝুঁকি তৈরি করে। উপরন্তু, যেসব অ্যাপার্টমেন্ট মালিক ইতোমধ্যে ভাড়া সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করেছেন, তাদের অধিকার রক্ষার প্রশ্নও ওঠে। যদি বিল্ডিং কর্তৃপক্ষ পরবর্তীতে স্বল্পমেয়াদী ভাড়ার বিরুদ্ধে ভোট দেয়, তবে বিষয়টি কীভাবে সামলানো হবে? এক্ষেত্রে কি পূর্ববর্তী কোনো ব্যবস্থা বা ক্ষতিপূরণের কোনো প্রক্রিয়া থাকবে? এগুলো সবই আইনি প্রশ্ন যার উত্তর প্রয়োজন।

আইনজীবী বিন পরামর্শ দিয়েছেন যে, হো চি মিন সিটির উচিত আবাসন কার্যক্রমের নিবন্ধন, বাসিন্দাদের ঘোষণা, অগ্নি নিরাপত্তা বিধি মেনে চলা, নিরাপত্তা ও শৃঙ্খলার মতো নির্দিষ্ট শর্তাবলীর একটি ব্যবস্থা প্রতিষ্ঠা করা এবং ভাড়াটেরা বিশৃঙ্খলা সৃষ্টি করলে বা আইন লঙ্ঘন করলে অ্যাপার্টমেন্ট মালিকদের আইনি দায়বদ্ধতা স্পষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা। একই সাথে, সব মডেলে একটি একক পদ্ধতি প্রয়োগ না করে, শুরু থেকেই সম্পূর্ণরূপে আবাসিক অ্যাপার্টমেন্ট ভবন এবং আবাসন ও বাণিজ্যিক কার্যকারিতা সম্পন্ন মিশ্র-ব্যবহারের প্রকল্পগুলোকে স্পষ্টভাবে শ্রেণিবদ্ধ করা প্রয়োজন। "সম্পূর্ণ আবাসিক অ্যাপার্টমেন্ট ভবন এবং আবাসন, বাণিজ্য ও পরিষেবা সমন্বিত মিশ্র-ব্যবহারের প্রকল্পগুলোতে শুরু থেকেই একই ব্যবস্থাপনা পদ্ধতি প্রয়োগ করা অসম্ভব। যান্ত্রিক প্রয়োগ এড়ানোর জন্য এটি একটি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ বিষয়, যা বিনিয়োগের পরিবেশ এবং বাড়ি ক্রেতাদের অধিকারকে প্রভাবিত করে। দীর্ঘমেয়াদে, বর্তমান আইনি ফাঁকফোকরগুলো এড়াতে আবাসন আইন ২০২৩, পর্যটন আইন ২০১৭ এবং বাসস্থান ও স্বল্পমেয়াদী আবাসন ব্যবসা সংক্রান্ত প্রবিধানগুলোর মধ্যে সামঞ্জস্য থাকা প্রয়োজন," বলেছেন আইনজীবী বিন।

কনডোমিনিয়াম মালিকদের সভাটি বর্তমানে প্রধানত নিত্যনৈমিত্তিক ব্যবস্থাপনা ও পরিচালন সংক্রান্ত বিষয়ে সিদ্ধান্ত গ্রহণের জন্য আয়োজিত হয় এবং এর উদ্দেশ্য প্রকল্পের আইনি বা পরিচালনগত প্রকৃতি পরিবর্তন করা নয়। অধিকন্তু, কনডোমিনিয়াম ব্যবস্থাপনা বোর্ড কোনো রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থা নয় এবং কোনো কার্যকলাপ যদি প্রাথমিকভাবে অনুমোদিত কার্যাবলীর সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ না হয়, তবে সেটিকে 'বৈধতা' দেওয়ার ক্ষমতা তাদের নেই।

ডাঃ চাউ হুয় কোয়াং, রাজাহ এবং তান এলসিটি ল ফার্ম

উৎস: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm