জমি বিনিয়োগকারীদের প্রত্যাশিত মূল্য কত?

[বিজ্ঞাপন_১]

দামের ব্যাপারে একমত হতে না পারার কারণে তরলতা "হিমায়িত"

কিছু বিনিয়োগকারীর মতে, সাম্প্রতিক সময়ে এই বিভাগের তারল্যের কোনও উন্নতি হয়নি কারণ অনেকেই লক্ষ্য করেছেন যে জমির মালিকরা আসলে "জমি দমবন্ধ" অবস্থায় পড়েননি। বিশেষ করে সুন্দর জায়গায় অবস্থিত জমির প্লটগুলিতে, যেখানে মাঝারি মেয়াদে উচ্চ লাভের সম্ভাবনা রয়েছে এবং জমির মালিকরা বর্তমানে খুব বেশি আর্থিক চাপের মধ্যে নেই।

হো চি মিন সিটির পার্শ্ববর্তী এলাকা যেমন লং আন , দং নাই, বিন ফুওক, বা রিয়া - ভুং তাউ-তে দীর্ঘদিন ধরে জমি বিনিয়োগকারী মিঃ ফাম খাই বলেন যে অতীতে, তিনি এবং কিছু বন্ধু যুক্তিসঙ্গত মূল্যের জমির প্লট খুঁজছিলেন। কিন্তু দাম নিয়ে মতবিরোধের কারণে বেশিরভাগ সুন্দর জমির প্লট বন্ধ করা প্রায়শই খুব কঠিন হয়ে পড়ে।

"আমাদের মূল্যায়নের তুলনায় জমির মালিকরা এখনও দাম বেশ বেশি রাখেন, কিছু লোক এমনকি কম দামের জন্য আলোচনা করতেও অস্বীকৃতি জানান কারণ তারা মনে করেন বর্তমান দাম উপযুক্ত। বিশেষ করে, অনেক জমির মালিক মনে করেন যে বাজার শীঘ্রই পুনরুদ্ধার হবে তাই তারা খুব অল্প পরিমাণে লোকসান কমাতে পারেন। সেই কারণে, গত ৩ মাসে, আমি ডাট ডো, বা রিয়া - ভুং তাউতে ১ বিলিয়নেরও বেশি দামে আরও ১টি জমি কিনতে পেরেছি", মিঃ খাই শেয়ার করেছেন।

এই বিনিয়োগকারী আরও বলেন যে, কিছু জমি বর্তমানে ব্যাংকে থাকা সত্ত্বেও, জমির মালিকরা তাদের ব্যক্তিগত মতামত অনুসারে এখনও দাম "ভালো" পর্যায়ে ফিরিয়ে আনতে পারেননি। অনেক জমির মালিক এমনকি ব্যাংক এবং অন্যান্য কিছু মূল্যায়ন কোম্পানির মূল্যায়নের চেয়ে কয়েকশ মিলিয়ন ডলার বেশি দাম বাড়িয়েছেন।

চিত্র ১-এ জমি বিনিয়োগকারীদের প্রত্যাশিত মূল্য এটি। — প্রকল্পের জমি অনেক বিনিয়োগকারীর পছন্দের একটি বিষয়।

জমির মালিক ২০২২ সালের সর্বোচ্চ মূল্যকে লোকসান কমানোর জন্য একটি মানদণ্ড হিসেবে ব্যবহার করেছেন, যার ফলে অনেক লোক বিনিয়োগের জন্য কিনতে চান কিন্তু চুক্তিটি সম্পন্ন করতে পারেন না। দীর্ঘমেয়াদী বিনিয়োগকারী অনেক লোকের জন্য ৫০% লোকসান কমানোর মূল্যও কেবল লাভের হ্রাস।

এছাড়াও, বিক্রেতার দৃষ্টিকোণ থেকে, কিছু লোক জমির দাম বৃদ্ধির সময় বাজারে প্রবেশ করে, জমির দাম কয়েকশ শতাংশ পর্যন্ত বেড়ে যেতে পারে। রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের জন্য ব্রোকারেজ ফি, আইনি ফি এবং সুদ-বহনকারী ঋণের কথা তো বাদই দিলাম। অতএব, এক বছর পরে, তারা যদি আসল দামে বিক্রি করতে রাজি হয়, তবুও তাদের কয়েকশ মিলিয়ন ডলারের বিশাল ক্ষতির সম্মুখীন হতে হবে। অতএব, গ্রাহকদের "দাম চেপে ধরা" পরিস্থিতির মুখোমুখি হলে, অনেক জমির মালিক লেনদেনে রাজি হন না, যার ফলে বাজারের তরলতা "হিমায়িত" থাকে।

এছাড়াও, কিছু বিনিয়োগকারী মন্তব্য করেছেন যে বর্তমানে, হো চি মিন সিটির আশেপাশের প্রদেশগুলিতে, বিশেষ করে যে জমির বাজারে এখনও উত্তেজনা ছড়িয়ে পড়েনি, কেবলমাত্র জমি এবং কৃষি পণ্যেরই যুক্তিসঙ্গত ক্রয় মূল্য রয়েছে। তবে, উন্নয়নমুখী প্রবণতার অভাবের কারণে ভবিষ্যতের ঝুঁকিও বেশি। যেসব এলাকায় "তরঙ্গ" অতিক্রম করেছে, সেখানে 30-40% মূল্য হ্রাস এখনও এমন একটি মূল্য যা বর্তমান সময়ে বিবেচনা করা প্রয়োজন।

দাম কি আরও কমতে পারে?

Batdongsan.com.vn-এর রিয়েল এস্টেট বাজারের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৩ সালে জমির দাম অনুমানমূলক রিয়েল এস্টেটে তীব্রভাবে হ্রাস পাবে, মূল্য বৃদ্ধির জন্য অপেক্ষারত মজুদ রাখা হবে (প্রকৃত আবাসনের চাহিদা পূরণ না করে, খরচ শোষণ করবে), যেখানে সাধারণভাবে জমির দাম মাত্র ৮-১২% থেকে কমেছে। টাউনহাউস, ভিলা এবং ভবিষ্যতের অ্যাপার্টমেন্টের দাম সবচেয়ে বেশি কমেছে, প্রায় ১৫-৩০% এ নেমে এসেছে, মাত্র কয়েকটি ব্যতিক্রমী ক্ষেত্রে ২০২২ সালের দ্বিতীয় ত্রৈমাসিকের তুলনায় ফ্লোর প্রাইস ৪০% এ নেমে এসেছে।

ইতিমধ্যে, যেসব অংশের ক্রেতাদের প্রকৃত আবাসন চাহিদা রয়েছে এবং তাৎক্ষণিকভাবে ব্যবহার করা যেতে পারে, সেগুলো খুব কম বিক্রি হচ্ছে। কিছু প্রকল্প এখনও পুরো বাজারের মানসিক প্রভাবের কারণে মূল্য হ্রাস রেকর্ড করে, তবে শুধুমাত্র একটি সংকীর্ণ পরিসরের মধ্যে। লোকসান কমাতে কোনও আতঙ্কিত বিক্রি নেই।

Batdongsan.com.vn কর্তৃক গৃহ ক্রেতাদের উপর পরিচালিত একটি মনস্তাত্ত্বিক জরিপ অনুসারে, প্রায় ৫৬% ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে বছরের শেষ মাসগুলিতে বাড়ির দাম কমতে থাকবে, মাত্র ২৩% বলেছেন যে তারা বৃদ্ধি অব্যাহত রাখবেন। সেই অনুযায়ী, ৫৪% উত্তরদাতা বলেছেন যে আগামী সময়ে সুদের হার বৃদ্ধি অব্যাহত থাকবে, প্রায় ২০% বলেছেন যে তৃতীয় ত্রৈমাসিক থেকে সুদের হার কমতে পারে তবে ২০২০ - ২০২১ সময়কালে ফিরে যাওয়া কঠিন।

এটি চিত্র ২-এ দেখানো জমি বিনিয়োগকারীদের প্রত্যাশিত মূল্য। — জরিপে অংশগ্রহণকারী বেশিরভাগ মানুষই নিকট ভবিষ্যতে জমি কিনতে চান বলে জমি বেছে নিয়েছেন।

বিপরীতে, বিক্রেতাদের দলে, বিক্রির কারণ সম্পর্কে জরিপের তথ্য দেখায় যে ৪৯% বিনিয়োগ পোর্টফোলিও পুনর্গঠনের জন্য; ২৩% কারণ এটি ব্যবহারের প্রয়োজন নেই, তাই তারা এটি পুনরায় বিক্রি করে, মাত্র ২২% আর্থিক সমস্যার কারণে, অর্থনৈতিক সমস্যা সমাধানের জন্য স্থানান্তর করতে হচ্ছে। আর্থিক চাপের কারণে লোকসান কাটানোর সংখ্যা বেশি না থাকায়, বেশিরভাগ বিক্রেতা এখনও ধরে রাখতে সক্ষম হওয়ার পর্যায়ে রয়েছেন, লাভে বিক্রি করার আশা করছেন।

বিশেষ করে, ৪২% পর্যন্ত সম্পদধারী ব্যক্তি ক্রয়মূল্যের চেয়ে কমপক্ষে ১০% বেশি লাভে বিক্রি করতে চান, ৩৮% ১০% এর কম লাভের পার্থক্যে বিক্রি করতে রাজি। মাত্র ১৬% পণ্য থেকে মুক্তি পেতে ৫-২০% ছাড় গ্রহণ করেন। ২০% এর বেশি ছাড় গ্রহণকারী বিনিয়োগকারীদের শতাংশ মাত্র ৩%।

Batdongsan.com.vn-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ নগুয়েন কোক আন-এর মতে, রিয়েল এস্টেট লেনদেন এখন নিম্ন পর্যায়ে, অনুমানমূলক চাহিদা অদৃশ্য হয়ে গেছে, বিনিয়োগ কমে গেছে এবং কেবল রিয়েল এস্টেট ক্রয় বাকি আছে। বাজার বিপুল সংখ্যক বিনিয়োগ ক্রেতা হারিয়েছে, যার ফলে তারল্য প্রভাবিত হচ্ছে এবং ২০২৩ সালে জমির দামও প্রভাবিত হবে।

রিয়েল এস্টেট লেনদেন সফল হওয়া কঠিন কারণ বিক্রেতা এবং ক্রেতাদের মধ্যে প্রত্যাশা এখনও অনেক দূরে। বর্তমানে, সরকার এবং স্থানীয় সরকারগুলি আইনি সমস্যাগুলি সমাধান করছে। সুদের হার হ্রাসের সময় ব্যাংকগুলিও অনেক ইতিবাচক সংকেত রেকর্ড করেছে। প্রকৃত আবাসনের চাহিদা পূরণকারী ভোক্তা রিয়েল এস্টেট শীঘ্রই পুনরুদ্ধার হতে পারে।

ইতিমধ্যে, ক্রেতারা এমন রিয়েল এস্টেটকে অগ্রাধিকার দিচ্ছেন যা তাৎক্ষণিক ব্যবহার, ভালো দাম ধরে রাখা, নিরাপত্তা এবং উচ্চ তরলতার মানদণ্ড পূরণ করে। অতএব, এই পণ্যগুলির গ্রুপটি আগামী সময়ে তারল্য উন্নত করবে। এদিকে, অনুমানমূলক রিয়েল এস্টেটের গ্রুপটির দাম ক্রমাগত কমতে পারে।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস