ভূমি ব্যবহারের অধিকার চুক্তির মাধ্যমে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প

১৩ নভেম্বর সকালে, জাতীয় পরিষদে ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তি বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার অর্জনের বিষয়ে চুক্তির মাধ্যমে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের পাইলটিং সম্পর্কিত খসড়া প্রস্তাবটি দলগতভাবে আলোচনা করা হয়।

গ্রুপ ১৫-এ কোয়াং ত্রি, ইয়েন বাই , বিন ফুওক এবং বিন থুয়ান প্রদেশের জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিদল অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। বিন থুয়ান প্রদেশের জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিদলের উপ-প্রধান নগুয়েন হু থং আলোচনা অধিবেশনের সভাপতিত্ব করেন।

ভূমি প্রবেশাধিকারের বাধাগুলো দূর করা

ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তি বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার অর্জনের চুক্তির মাধ্যমে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের পাইলটিং সংক্রান্ত খসড়া প্রস্তাবটি সম্পূর্ণ করার জন্য জাতীয় পরিষদের ডেপুটিদের আলোচনা এবং ধারণা প্রদানের কথা শোনার পর, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রী ডো ডাক ডু ডেপুটিদের উদ্বেগের কিছু বিষয় ব্যাখ্যা এবং স্পষ্ট করার জন্য কথা বলেন।

মন্ত্রী ডো ডুক ডুই গ্রুপ 15-এ বক্তব্য রাখছেন। ছবি: খুং ট্রং

মন্ত্রী ডো ডাক ডুই জোর দিয়ে বলেন যে এই খসড়া পাইলট রেজোলিউশন জারি করা খুবই প্রয়োজনীয়, খসড়া রেজোলিউশনের প্রকৃতি হল বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নে ভূমি অ্যাক্সেসের একটি পদ্ধতির পরিপূরক করা। পূর্বে, ২০০৩ সালের ভূমি আইন এবং ২০০৫ সালের আবাসন আইনের বিধান অনুসারে, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য, ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের জন্য দুটি প্রক্রিয়া ছিল: বাধ্যতামূলক হস্তান্তর প্রক্রিয়া এবং স্বেচ্ছাসেবী হস্তান্তর প্রক্রিয়া।

বিশেষ করে, বাধ্যতামূলক হস্তান্তর প্রক্রিয়া হল রাজ্য ভূমি ব্যবহার ফি নিলামের মাধ্যমে অথবা জমি ব্যবহার করে বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের নির্বাচন করার জন্য দরপত্রের মাধ্যমে বিনিয়োগকারীদের কাছে জমি হস্তান্তর করার জন্য জমি পুনরুদ্ধার করে। স্বেচ্ছাসেবী হস্তান্তর প্রক্রিয়া হল বিনিয়োগকারীরা বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি ব্যবহারের অধিকারী ব্যক্তিদের সাথে আলোচনা করে জমি তহবিল সংগ্রহ করে, অথবা ভূমি ব্যবহারের অধিকারী বিনিয়োগকারীরা বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার জন্য উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলিকে অনুরোধ করে। সুতরাং, চারটি ধরণের জমি অ্যাক্সেসের মাধ্যমে দুটি হস্তান্তর প্রক্রিয়া রয়েছে।

এরপর, ২০১০ সালের গৃহায়ন আইন এবং ২০১৩ সালের ভূমি আইন বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য চারটি ধরণের জমির প্রবেশাধিকার অব্যাহত রেখেছিল, যেমন ২০০৩ সালের ভূমি আইন এবং ২০০৫ সালের গৃহায়ন আইন। তবে, জাতীয় পরিষদ ২০১৪ সালের গৃহায়ন আইন পাস করার পর, এটি ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর বা ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের ধরণকে সীমিত করে। বিশেষ করে, ২০১৪ সালের গৃহায়ন আইনে বলা হয়েছে যে হস্তান্তর গ্রহণের ক্ষেত্রে, শুধুমাত্র আবাসিক জমি হস্তান্তর করা যেতে পারে; এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকা এবং রাজ্যকে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার জন্য অনুরোধ করার ক্ষেত্রে, সেই এলাকায় আবাসিক ভূমি এলাকার একটি অংশ অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে।

"এটি ২০০৩ সালের ভূমি আইন এবং ২০০৫ সালের গৃহায়ন আইনের তুলনায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের পাশাপাশি ভূমি ব্যবহারের অধিকার পাওয়ার ক্ষেত্রে ভূমি অ্যাক্সেসের ক্ষেত্রে সীমাবদ্ধতা আনে," মন্ত্রী জোর দিয়ে বলেন, একই সাথে ২০১৩ সালের ভূমি আইন সেইসব ক্ষেত্রে নিয়ন্ত্রণ বা নিয়ন্ত্রণ করে না যেখানে রাজ্য বিনিয়োগকারীদের কাছে জমি হস্তান্তরের জন্য জমি পুনরুদ্ধার করে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলামে তুলে দেয়। অর্থাৎ, প্রকল্পের স্কেল বড় বা ছোট হতে পারে, যদিও এটি পূর্ববর্তী সময়ের তুলনায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্ত বিনিয়োগকারীদের বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্ত বিনিয়োগকারীদের দিকে দৃষ্টি নিবদ্ধ করে না, তবে রাজ্য এমন প্রকল্পগুলির সাথে জমি পুনরুদ্ধার করতে পারে যা এলাকা স্কেলের ক্ষেত্রে সীমাবদ্ধ নয়।

প্রতিনিধি হা সি দং - কোয়াং ত্রি প্রদেশের জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিদল আলোচনা গোষ্ঠীতে বক্তব্য রাখছেন। ছবি: খুওং ট্রুং

তবে, মন্ত্রী ডো ডাক ডুয়ের মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৭৯ এবং ১২৭ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে রাজ্য কেবলমাত্র সমকালীন প্রযুক্তিগত অবকাঠামো, সামাজিক অবকাঠামো এবং আবাসন ব্যবস্থা সহ নগরাঞ্চল উন্নয়ন প্রকল্পের জন্য জমি পুনরুদ্ধার করবে। সুতরাং, বর্তমান নগর আইন অনুসারে, স্কেল সাধারণত ২০ হেক্টর বা তার বেশি হয় এবং ছোট এলাকা স্কেলের ক্ষেত্রে এবং সমকালীন নগর উপাদান নিশ্চিত না করলে, রাজ্য জমি পুনরুদ্ধার করে না। সুতরাং, বিনিয়োগকারীদের কাছে হস্তান্তরের জন্য রাজ্যের জমি পুনরুদ্ধারের পদ্ধতি বাস্তবায়িত হবে না। একই সময়ে, যেখানে রাজ্য বিনিয়োগকারীদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার পেতে বা বর্তমানে ভূমি ব্যবহারের অধিকার ধারণকারী বিনিয়োগকারীদের অনুমতি দেয় সেগুলির নিয়মগুলিও ২০১৪ সালের গৃহায়ন আইনের মতো নিয়ন্ত্রিত এবং সংকুচিত করা হয়েছে। অর্থাৎ, এটি কেবলমাত্র সেই ক্ষেত্রে প্রযোজ্য যেখানে, ভূমি ব্যবহারের অধিকার পেলে, প্রাপ্ত এলাকার ১০০% আবাসিক জমি হতে হবে অথবা যদি ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকে, তবে আবাসিক জমির একটি অংশ থাকতে হবে।

"এর ফলে শহরতলির প্রকল্প তৈরি হয় এবং যদি জমিটি আবাসিক জমি না হয়, তাহলে জমিতে প্রবেশের কোনও উপায় থাকে না, কারণ এটি রাজ্য কর্তৃক জমি পুনরুদ্ধারের মামলা নয় এবং রাজ্য কর্তৃক জমি ব্যবহারের অধিকার গ্রহণের অনুমতি দেওয়ার বা জমি ব্যবহারের অধিকার থাকার কিন্তু জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার মামলাও নয়। এর ফলে বৃহৎ আকারের প্রকল্পের সংখ্যা কম থাকা এলাকাগুলির জন্য অসুবিধার সৃষ্টি হয়। অতএব, জাতীয় পরিষদে জারি করা এই পাইলট প্রস্তাবটি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি অ্যাক্সেসের পদ্ধতিতে বাধা দূর করার লক্ষ্যে কাজ করে," মন্ত্রী বলেন।

পাইলটের নাম এবং সময়কাল যথাযথ।

আরেকটি বিষয়বস্তু হল নামটি সম্পর্কে, প্রতিনিধি হোয়াং সি ডং বলেছেন যে আমাদের অর্থনৈতিক কমিটির পরিদর্শন প্রতিবেদনে কিছু জাতীয় পরিষদের ডেপুটিদের মতামত গ্রহণ করা উচিত, যা "ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকার মাধ্যমে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের পাইলটিং করছে কিন্তু সেই জমি আবাসিক জমি নয়"। মন্ত্রী ডো ডুক ডুই বলেছেন যে সরকার যখন জাতীয় পরিষদে নিবন্ধিত হয়েছিল তখন মূল নামটি সঠিক ছিল। তবে, রেজোলিউশনের খসড়া তৈরির প্রক্রিয়ায় দেখা গেছে যে যদি এটি এভাবে নিয়ন্ত্রিত হয়, তবে এটি সমস্ত মামলা কভার করবে না। কারণ এমন পরিস্থিতি রয়েছে যেখানে বিনিয়োগকারীরা ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর পান এবং যে জমির অংশ হস্তান্তর অধিকার পায়, সেখানে আবাসিক জমি এবং অনাবাসিক জমি উভয়ই থাকে। যদি আমরা অবিলম্বে রেজোলিউশনের নামে অন্তর্ভুক্ত করি যে কেবলমাত্র আবাসিক জমি নয় এমন মামলাগুলিই হস্তান্তর অধিকার পেতে পারে, তাহলে সমস্যা হবে।

প্রতিনিধি হুইন থান চুং - বিন ফুওক প্রদেশের জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিদল গ্রুপে বক্তব্য রাখছেন। ছবি: খুওং ট্রুং

মন্ত্রীর মতে, এমন মতামতও রয়েছে যে খসড়া নামটি ভূমি আইনের সাথে ওভারল্যাপ করতে পারে। কারণ ভূমি আইনে এমন কিছু বিষয়ও উল্লেখ করা হয়েছে যেখানে অধিকার হস্তান্তর অনুমোদিত। তবে, খসড়া প্রস্তাবে, সরকার ভূমি আইন দ্বারা অনুমোদিত প্রকল্পগুলিকে বাদ দেওয়ার জন্য একটি অতিরিক্ত ধারা ৫, অনুচ্ছেদ ১ তৈরি করেছে, বিশেষ করে ২০২৪ সালের ভূমি আইন দ্বারা ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর পাওয়ার জন্য অনুমোদিত বা বর্তমানে ভূমি ব্যবহারের অধিকার রয়েছে। যদি কোনও মামলা ভূমি আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়ে থাকে, তবে তা এই প্রস্তাবের নিয়ন্ত্রণের পরিধি থেকে বাদ দেওয়া হবে। সুতরাং, নামটি এখনও ব্যাপক এবং নিশ্চিত করে যে এটি ২০২৪ সালের ভূমি আইনের সাথে ওভারল্যাপ না করে যা বাস্তবায়নের অনুমতি দিয়েছে।

পাইলট প্রকল্প বাস্তবায়নের মানদণ্ড সম্পর্কে মন্ত্রী ডো ডাক ডুই বলেন যে খসড়া প্রস্তাবে বলা হয়েছে যে পরিকল্পনার সময়কালে বিদ্যমান আবাসিক ভূমি এলাকার তুলনায় অতিরিক্ত আবাসিক ভূমি এলাকার ৩০% এর বেশি অনুমোদিত নয়। এই নিয়ন্ত্রণের কারণ হল কেন্দ্রীয় কমিটির ১৮ নম্বর প্রস্তাবে বলা হয়েছে যে জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারা মূলত ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম এবং জমি ব্যবহার করে প্রকল্পের জন্য দরপত্রের মাধ্যমে পরিচালিত হয়। সুতরাং, কেন্দ্রীয় কমিটির প্রস্তাবে বলা হয়েছে যে প্রধান বিকল্পগুলি হল নিলাম বা দরপত্র। অতএব, তৃতীয় ফর্মটি হল অধিকার হস্তান্তর গ্রহণ করা অথবা চতুর্থ ফর্মটি হল ব্যবহারের অধিকার আছে এমন জমি দিয়ে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করা। যদি আমরা এটি বাস্তবায়ন করি, তবে এটি মূল হবে না। অতএব, সরকার সর্বোচ্চ ৩০% প্রস্তাব করেছে। সুতরাং, বাকি ৭০% রেজোলিউশন ১৮-এর চেতনা অনুসারে দরপত্র বা নিলামের মাধ্যমে বাস্তবায়িত হবে।

কিছু প্রতিনিধি পরামর্শ দিয়েছেন যে এটি কেবল শহরাঞ্চলের মধ্যেই সীমাবদ্ধ না রেখে গ্রামাঞ্চলেও সম্প্রসারিত করা উচিত। মন্ত্রী ডো ডাক ডুই বলেন যে বর্তমানে, ভূমি আইনের ৭৯ অনুচ্ছেদের ২৭ ধারার বিধান অনুসারে, রাজ্যকে সমকালীন নগর স্কেলযুক্ত প্রকল্পগুলির ক্ষেত্রে জমি পুনরুদ্ধার করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে এবং গ্রামীণ আবাসিক এলাকা উন্নয়নকারী প্রকল্পগুলির জন্য জমি পুনরুদ্ধার করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে। সুতরাং, গ্রামীণ আবাসিক এলাকায়, রাজ্যের জন্য ইতিমধ্যেই জমি পুনরুদ্ধারের একটি পদ্ধতি রয়েছে এবং স্থানীয়রা এখনও এটি স্বাভাবিকভাবে বাস্তবায়ন করে। অতএব, গ্রামীণ এলাকায় অন্য কোনও চুক্তি যুক্ত করার প্রয়োজন নেই। নিশ্চিত করুন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের অধীনে বাস্তবায়িত হতে পারে এমন মামলাগুলির সাথে কোনও ওভারল্যাপ নেই।

প্রতিনিধি দলের মতামত সম্পর্কে যে মানদণ্ডে বলা হয়েছে যে বিভিন্ন ধরণের জমি বাস্তবায়িত হয়, তাই খাদ্য নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য, ৩৫ লক্ষ হেক্টর ধান জমির স্থিতিশীলতা বজায় রাখার জন্য এবং সমগ্র দেশের গড় বনভূমি ৪২% নিশ্চিত করার জন্য কোন প্রক্রিয়া এবং নিষেধাজ্ঞাগুলি ডিজাইন বা প্রতিষ্ঠা করা প্রয়োজন। মন্ত্রী বলেন যে ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, তারপর নগর পরিকল্পনা এবং নির্মাণ পরিকল্পনার পর্যায় থেকেই এই বিষয়টি বাস্তবায়ন এবং কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা হয়েছে। পরিকল্পনা করার সময়, আমাদের নির্ধারণ করতে হয়েছিল যে কত কৃষি জমি অ-কৃষি উদ্দেশ্যে রূপান্তরিত হয়েছে, পরিকল্পনার সময় কতটা আবাসিক জমি বাস্তবায়িত হয়েছে যাতে ৩৫ লক্ষ হেক্টর ধান জমির স্থিতিশীলতা এবং ৪২% বনভূমির স্থিতিশীলতা নিশ্চিত করা যায়। এই পদক্ষেপটি হল সেই পদক্ষেপ যেখানে আমরা পরিকল্পনা সম্পাদন করি, বাণিজ্যিক আবাসন উন্নয়নের জন্য পরিকল্পিত এলাকার মধ্যে কোন এলাকা রাজ্যের ভূমি অধিগ্রহণ পদ্ধতির অধীন হবে এবং কোন এলাকা বিনিয়োগকারীর ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের অধীন হবে। তবে এটি কেবল অনুমোদিত পরিকল্পনা এলাকার মধ্যেই।

গ্রুপ ১৫ এর আলোচনা অধিবেশনের দৃশ্য। ছবি: খুওং ট্রুং

আরেকটি বিষয়বস্তু, জাতীয় পরিষদের ডেপুটিরা আরও উল্লেখ করেছেন যে পাইলট বাস্তবায়নের সময়কাল ৫ বছর, তবে বিনিয়োগকারীর অধিকার হস্তান্তর পেতে অসুবিধা হলে বা অধিকার হস্তান্তর গ্রহণের সময় দীর্ঘায়িত হলে নিষেধাজ্ঞাও থাকা উচিত। মন্ত্রী ডো ডাক ডু ব্যাখ্যা করেছেন যে বর্তমানে ভূমি আইন ২০২৪-এ বিনিয়োগকারীরা ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর এবং বর্ধিতকরণের ক্ষেত্রে সময় কীভাবে বাড়ানো যায় সে বিষয়ে খুব নির্দিষ্ট নিয়ম রয়েছে এবং যদি সমগ্র এলাকার জন্য সফল চুক্তি ছাড়াই বর্ধিতকরণের সময়কাল শেষ হয়ে যায়, তবে একটি পরিচালনা ব্যবস্থাও রয়েছে। অতএব, খসড়া রেজোলিউশনে উল্লেখ করা হয়েছে যে ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তির চুক্তি বাস্তবায়ন ভূমি আইন ২০২৪ অনুসারে বাস্তবায়িত হয়, যার মধ্যে বর্ধিতকরণের সমস্ত মামলা পরিচালনা অন্তর্ভুক্ত, অনেক মামলা সফলভাবে বাস্তবায়িত হয় না তাই এই রেজোলিউশনে আর কোনও নিয়ন্ত্রণ নেই।

পদ্ধতি সম্পর্কে মন্ত্রী বলেন, যদিও ভূমি আইনে আবাসন প্রকল্প সহ সাধারণভাবে বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের বিষয়ে সম্মতির পদ্ধতি নির্ধারণ করা হয়েছে, কিছু জাতীয় পরিষদের ডেপুটি বলেছেন যে এইভাবে জমি অ্যাক্সেস করে এমন প্রকল্পের ধরণের জন্য নির্দিষ্ট এবং বিস্তারিত নিয়ম থাকা উচিত। সরকার গ্রহণ করেছে এবং খসড়া প্রস্তাবে একটি বিধান রয়েছে যে জাতীয় পরিষদ সরকারকে পাইলট প্রক্রিয়া বাস্তবায়নকারী প্রকল্পগুলির পাশাপাশি জাতীয় প্রতিরক্ষা ও নিরাপত্তা ভূমি থেকে উৎপন্ন জমির সাথে সম্পর্কিত পাইলট প্রক্রিয়া বাস্তবায়নকারী প্রকল্পগুলির পদ্ধতি নির্দিষ্ট করার জন্য দায়িত্ব অর্পণ করে।

সূত্র: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html