ভূমি ব্যবহারের অধিকার চুক্তির মাধ্যমে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প

১৩ নভেম্বর সকালে, জাতীয় পরিষদে ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তি বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার অর্জনের বিষয়ে চুক্তির মাধ্যমে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের পাইলটিং সম্পর্কিত খসড়া প্রস্তাবটি দলগতভাবে আলোচনা করা হয়।

গ্রুপ ১৫-এ প্রদেশগুলির জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিদল অন্তর্ভুক্ত রয়েছে: কোয়াং ত্রি, ইয়েন বাই , বিন ফুওক এবং বিন থুয়ান। বিন থুয়ান প্রদেশের জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিদলের উপ-প্রধান নগুয়েন হু থং আলোচনা অধিবেশনের সভাপতিত্ব করেন।

ভূমি প্রবেশাধিকারের বাধাগুলো দূর করা

ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রাপ্তি বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার অর্জনের চুক্তির মাধ্যমে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের পাইলটিং সংক্রান্ত খসড়া প্রস্তাবটি সম্পূর্ণ করার জন্য জাতীয় পরিষদের ডেপুটিদের আলোচনা এবং ধারণা প্রদানের কথা শোনার পর, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ মন্ত্রী ডো ডাক ডু ডেপুটিদের উদ্বেগের কিছু বিষয় ব্যাখ্যা এবং স্পষ্ট করার জন্য কথা বলেন।

মন্ত্রী ডো ডুক ডুই গ্রুপ 15-এ বক্তব্য রাখছেন। ছবি: খুং ট্রং

মন্ত্রী ডো ডাক ডুই জোর দিয়ে বলেন যে এই খসড়া পাইলট রেজোলিউশন জারি করা খুবই প্রয়োজনীয়, খসড়া রেজোলিউশনের প্রকৃতি হল বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নে ভূমি অ্যাক্সেসের একটি পদ্ধতির পরিপূরক করা। পূর্বে, ২০০৩ সালের ভূমি আইন এবং ২০০৫ সালের আবাসন আইনের বিধান অনুসারে, বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য, ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের জন্য দুটি প্রক্রিয়া ছিল: বাধ্যতামূলক হস্তান্তর প্রক্রিয়া এবং স্বেচ্ছাসেবী হস্তান্তর প্রক্রিয়া।

বিশেষ করে, বাধ্যতামূলক হস্তান্তর প্রক্রিয়া হল রাজ্য ভূমি ব্যবহার ফি নিলামের মাধ্যমে অথবা জমি ব্যবহার করে বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য বিনিয়োগকারীদের নির্বাচন করার জন্য দরপত্রের মাধ্যমে বিনিয়োগকারীদের কাছে জমি হস্তান্তর করার জন্য জমি পুনরুদ্ধার করে। স্বেচ্ছাসেবী হস্তান্তর প্রক্রিয়া হল বিনিয়োগকারীরা বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি ব্যবহারের অধিকারী ব্যক্তিদের সাথে আলোচনা করে জমি তহবিল সংগ্রহ করে, অথবা ভূমি ব্যবহারের অধিকারী বিনিয়োগকারীরা বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার জন্য উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলিকে অনুরোধ করে। সুতরাং, চারটি ধরণের জমি অ্যাক্সেসের মাধ্যমে দুটি হস্তান্তর প্রক্রিয়া রয়েছে।

এরপর, ২০১০ সালের গৃহায়ন আইন এবং ২০১৩ সালের ভূমি আইন বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য চারটি ধরণের জমির প্রবেশাধিকার অব্যাহত রেখেছিল, যেমন ২০০৩ সালের ভূমি আইন এবং ২০০৫ সালের গৃহায়ন আইন। তবে, জাতীয় পরিষদ ২০১৪ সালের গৃহায়ন আইন পাস করার পর, এটি ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর বা ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের ধরণকে সীমিত করে। বিশেষ করে, ২০১৪ সালের গৃহায়ন আইনে বলা হয়েছে যে হস্তান্তর গ্রহণের ক্ষেত্রে, শুধুমাত্র আবাসিক জমি হস্তান্তর করা যেতে পারে; এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকা এবং রাজ্যকে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার জন্য অনুরোধ করার ক্ষেত্রে, সেই এলাকায় আবাসিক ভূমি এলাকার একটি অংশ অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে।

"এটি ২০০৩ সালের ভূমি আইন এবং ২০০৫ সালের গৃহায়ন আইনের তুলনায় ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের মাধ্যমে জমি অ্যাক্সেসের সংখ্যা এবং ইতিমধ্যেই ভূমি ব্যবহারের অধিকার ধারণকারী মামলার সংখ্যা সীমিত করে," মন্ত্রী জোর দিয়ে বলেন, ২০১৩ সালের ভূমি আইন এমন মামলাগুলিকে নিয়ন্ত্রণ বা সীমাবদ্ধ করে না যেখানে রাজ্য জমি ব্যবহারের অধিকারের দরপত্র বা নিলামের মাধ্যমে বিনিয়োগকারীদের বরাদ্দের জন্য জমি পুনরুদ্ধার করে। এর অর্থ হল প্রকল্পের স্কেল বড় বা ছোট হতে পারে; যদিও বিনিয়োগকারীরা ভূমি ব্যবহারের অধিকার গ্রহণ করে বা পূর্ববর্তী সময়ের ভূমি ব্যবহারের অধিকার ধারণকারী বিনিয়োগকারীদের পদ্ধতির মাধ্যমে এটি অ্যাক্সেস করা যায় না, রাজ্য জমি পুনরুদ্ধার করতে পারে এবং এটি এলাকার আকারের সীমাবদ্ধতা ছাড়াই প্রকল্পগুলির জন্য বাস্তবায়ন করা যেতে পারে।

প্রতিনিধি হা সি দং - কোয়াং ত্রি প্রদেশের জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিদল আলোচনা গোষ্ঠীতে বক্তব্য রাখছেন। ছবি: খুওং ট্রুং

তবে, মন্ত্রী ডো ডাক ডুয়ের মতে, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ৭৯ এবং ১২৭ অনুচ্ছেদে বলা হয়েছে যে রাজ্য কেবলমাত্র সমন্বিত প্রযুক্তিগত অবকাঠামো, সামাজিক অবকাঠামো এবং আবাসন সহ নগর উন্নয়ন প্রকল্পের জন্য জমি পুনরুদ্ধার করবে। সুতরাং, বর্তমান নগর পরিকল্পনা আইন অনুসারে, স্কেল সাধারণত ২০ হেক্টর বা তার বেশি। ছোট এলাকা এবং সমন্বিত নগর উন্নয়নের প্রয়োজনীয়তা পূরণ না করে এমন ক্ষেত্রে, রাজ্য জমি পুনরুদ্ধার করবে না। অতএব, বিনিয়োগকারীদের বরাদ্দ করার জন্য রাজ্যের জমি পুনরুদ্ধারের পদ্ধতি বাস্তবায়িত হবে না। তদুপরি, যেখানে রাজ্য বিনিয়োগকারীদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার অর্জনের অনুমতি দেয়, অথবা যেখানে বিনিয়োগকারীদের ইতিমধ্যেই ভূমি ব্যবহারের অধিকার রয়েছে, সে সম্পর্কিত নিয়মগুলিও ২০১৪ সালের গৃহায়ন আইনের অনুরূপ সীমাবদ্ধ এবং সংকুচিত। অর্থাৎ, এটি কেবল তখনই প্রযোজ্য যদি অধিগ্রহণকৃত ভূমি ব্যবহারের অধিকারের ১০০% আবাসিক জমি হয়, অথবা যদি বিদ্যমান ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকে, তবে জমির একটি অংশ আবাসিক জমি হতে হবে।

"এর ফলে শহরতলির প্রকল্প তৈরি হয় এবং যদি জমিটি আবাসিক জমি না হয়, তাহলে জমিতে প্রবেশের কোনও উপায় থাকে না, কারণ এটি রাজ্য কর্তৃক জমি পুনরুদ্ধারের মামলা নয় এবং রাজ্য কর্তৃক জমি ব্যবহারের অধিকার গ্রহণের অনুমতি দেওয়ার বা জমি ব্যবহারের অধিকার থাকার কিন্তু জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করার মামলাও নয়। এর ফলে বৃহৎ আকারের প্রকল্পের সংখ্যা কম থাকা এলাকাগুলির জন্য অসুবিধার সৃষ্টি হয়। অতএব, জাতীয় পরিষদে জারি করা এই পাইলট প্রস্তাবটি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি অ্যাক্সেসের পদ্ধতিতে বাধা দূর করার লক্ষ্যে কাজ করে," মন্ত্রী বলেন।

পাইলট প্রকল্পের নাম এবং সময়সীমা যথাযথ।

আরেকটি বিষয়বস্তু হল নামটি সম্পর্কে, প্রতিনিধি হোয়াং সি ডং বলেছেন যে আমাদের অর্থনৈতিক কমিটির পরিদর্শন প্রতিবেদনে কিছু জাতীয় পরিষদের ডেপুটিদের মতামত গ্রহণ করা উচিত, যা "ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর বা ভূমি ব্যবহারের অধিকার থাকার মাধ্যমে বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের পাইলটিং করছে কিন্তু সেই জমি আবাসিক জমি নয়"। মন্ত্রী ডো ডুক ডুই বলেছেন যে সরকার যখন জাতীয় পরিষদে নিবন্ধিত হয়েছিল তখন মূল নামটি সঠিক ছিল। তবে, রেজোলিউশনের খসড়া তৈরির প্রক্রিয়ায় দেখা গেছে যে যদি এটি এভাবে নিয়ন্ত্রিত হয়, তবে এটি সমস্ত মামলা কভার করবে না। কারণ এমন পরিস্থিতি রয়েছে যেখানে বিনিয়োগকারীরা ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর পান এবং যে জমির অংশ হস্তান্তর অধিকার পায়, সেখানে আবাসিক জমি এবং অনাবাসিক জমি উভয়ই থাকে। যদি আমরা অবিলম্বে রেজোলিউশনের নামে অন্তর্ভুক্ত করি যে কেবলমাত্র আবাসিক জমি নয় এমন মামলাগুলিই হস্তান্তর অধিকার পেতে পারে, তাহলে সমস্যা হবে।

প্রতিনিধি হুইন থান চুং - বিন ফুওক প্রদেশের জাতীয় পরিষদের প্রতিনিধিদল গ্রুপে বক্তব্য রাখছেন। ছবি: খুওং ট্রুং

মন্ত্রীর মতে, প্রস্তাবিত নামটি ভূমি আইনের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে পারে বলেও মতামত রয়েছে, কারণ ভূমি আইন ইতিমধ্যেই ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের অনুমতি প্রদানের ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট করে দিয়েছে। তবে, খসড়া প্রস্তাবে, সরকার ধারা ৫, অনুচ্ছেদ ১ যুক্ত করেছে, যে প্রকল্পগুলি ইতিমধ্যেই ভূমি আইনের অধীনে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তর পাওয়ার অনুমতিপ্রাপ্ত, বিশেষ করে ২০২৪ সালের ভূমি আইন, অথবা যাদের ইতিমধ্যেই ভূমি ব্যবহারের অধিকার রয়েছে, সেগুলিকে বাদ দিয়ে। যদি কোনও মামলা ইতিমধ্যেই ভূমি আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়, তবে এটি এই প্রস্তাবের পরিধি থেকে বাদ দেওয়া হয়। সুতরাং, নামটি ব্যাপক থাকে এবং নিশ্চিত করে যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের সাথে কোনও মিল নেই যা ইতিমধ্যেই এই ধরনের হস্তান্তরের অনুমতি দেয়।

পাইলট প্রকল্প বাস্তবায়নের মানদণ্ড সম্পর্কে মন্ত্রী ডো ডাক ডুই বলেন যে খসড়া প্রস্তাবে বলা হয়েছে যে পরিকল্পনার সময়কালে বিদ্যমান আবাসিক ভূমি এলাকার তুলনায় অতিরিক্ত আবাসিক ভূমি এলাকার ৩০% এর বেশি অনুমোদিত নয়। এই নিয়ন্ত্রণের কারণ হল কেন্দ্রীয় কমিটির ১৮ নম্বর প্রস্তাবে বলা হয়েছে যে জমি বরাদ্দ এবং জমি ইজারা মূলত ভূমি ব্যবহারের অধিকার নিলাম এবং জমি ব্যবহার করে প্রকল্পের জন্য দরপত্রের মাধ্যমে পরিচালিত হয়। সুতরাং, কেন্দ্রীয় কমিটির প্রস্তাবে বলা হয়েছে যে প্রধান বিকল্পগুলি হল নিলাম বা দরপত্র। অতএব, তৃতীয় ফর্মটি হল অধিকার হস্তান্তর গ্রহণ করা অথবা চতুর্থ ফর্মটি হল ব্যবহারের অধিকার আছে এমন জমি দিয়ে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করা। যদি আমরা এটি বাস্তবায়ন করি, তবে এটি মূল হবে না। অতএব, সরকার সর্বোচ্চ ৩০% প্রস্তাব করেছে। সুতরাং, বাকি ৭০% রেজোলিউশন ১৮-এর চেতনা অনুসারে দরপত্র বা নিলামের মাধ্যমে বাস্তবায়িত হবে।

কিছু প্রতিনিধি পরামর্শ দিয়েছেন যে এটি কেবল শহরাঞ্চলের মধ্যেই সীমাবদ্ধ না রেখে গ্রামাঞ্চলেও সম্প্রসারিত করা উচিত। মন্ত্রী ডো ডাক ডুই বলেন যে বর্তমানে, ভূমি আইনের ৭৯ অনুচ্ছেদের ২৭ ধারার বিধান অনুসারে, রাজ্যকে সমকালীন নগর স্কেলযুক্ত প্রকল্পগুলির ক্ষেত্রে জমি পুনরুদ্ধার করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে এবং গ্রামীণ আবাসিক এলাকা উন্নয়নকারী প্রকল্পগুলির জন্য জমি পুনরুদ্ধার করার অনুমতি দেওয়া হয়েছে। সুতরাং, গ্রামীণ আবাসিক এলাকায়, রাজ্যের জন্য ইতিমধ্যেই জমি পুনরুদ্ধারের একটি পদ্ধতি রয়েছে এবং স্থানীয়রা এখনও এটি স্বাভাবিকভাবে বাস্তবায়ন করে। অতএব, গ্রামীণ এলাকায় অন্য কোনও চুক্তি যুক্ত করার প্রয়োজন নেই। নিশ্চিত করুন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের অধীনে বাস্তবায়িত হতে পারে এমন মামলাগুলির সাথে কোনও ওভারল্যাপ নেই।

প্রতিনিধি দলের মতামত সম্পর্কে মন্ত্রী প্রশ্ন তোলেন যে খাদ্য নিরাপত্তা নিশ্চিত করার জন্য, ৩৫ লক্ষ হেক্টর ধান জমির স্থিতিশীলতা বজায় রাখার জন্য এবং দেশব্যাপী গড়ে ৪২% বনভূমি নিশ্চিত করার জন্য কোন প্রক্রিয়া বা নিষেধাজ্ঞার প্রয়োজন। মন্ত্রী বলেন যে ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা পর্যায় থেকে নগর পরিকল্পনা এবং নির্মাণ পরিকল্পনার মাধ্যমে এই বিষয়টির সমাধান এবং কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা হয়েছে। পরিকল্পনা তৈরি করার সময়, আমাদের নির্ধারণ করতে হবে যে পরিকল্পনার সময়কালে কত কৃষি জমি অ-কৃষি উদ্দেশ্যে রূপান্তরিত হবে এবং কত আবাসিক জমি উন্নত করা হবে, একই সাথে ৩৫ লক্ষ হেক্টর ধান জমির স্থিতিশীলতা এবং ৪২% বনভূমির হার বজায় রাখার বিষয়টি নিশ্চিত করতে হবে। এই পদক্ষেপটি হল সেই পদক্ষেপ যেখানে আমরা পরিকল্পনা বাস্তবায়ন করি, বাণিজ্যিক আবাসন উন্নয়নের জন্য পরিকল্পিত এলাকার মধ্যে কোন এলাকা রাজ্যের ভূমি অধিগ্রহণ পদ্ধতির অধীন হবে এবং কোন এলাকা বিনিয়োগকারীর ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের অধীন হবে। তবে এটি কেবল অনুমোদিত পরিকল্পনা এলাকার মধ্যেই।

গ্রুপ ১৫ এর আলোচনা অধিবেশনের দৃশ্য। ছবি: খুওং ট্রুং

জাতীয় পরিষদের ডেপুটিদের দ্বারা উত্থাপিত আরেকটি বিষয় ছিল যে পাইলট প্রোগ্রামটি ৫ বছরের জন্য নির্ধারিত হলেও, যেখানে বিনিয়োগকারীরা ভূমি ব্যবহারের অধিকার অর্জনে অসুবিধার সম্মুখীন হন বা যেখানে অধিগ্রহণ প্রক্রিয়া দীর্ঘায়িত হয়, সেখানে নিষেধাজ্ঞার প্রয়োজন। মন্ত্রী ডো ডাক ডু ব্যাখ্যা করেছেন যে ২০২৪ সালের ভূমি আইন ইতিমধ্যেই বিনিয়োগকারীদের ভূমি ব্যবহারের অধিকার অর্জনের ক্ষেত্রে মামলা পরিচালনার জন্য খুব নির্দিষ্ট পদ্ধতি নির্ধারণ করেছে, যার মধ্যে রয়েছে দীর্ঘ সময়ের জন্য কীভাবে বর্ধিতকরণ মঞ্জুর করা হয় এবং বর্ধিতকরণের সময়কালের পরে সমগ্র এলাকার জন্য চুক্তি সফলভাবে পৌঁছায় না এমন পরিস্থিতি পরিচালনার ব্যবস্থা। অতএব, খসড়া রেজোলিউশনটি ২০২৪ সালের ভূমি আইন দ্বারা পরিচালিত ভূমি ব্যবহার অধিকার অধিগ্রহণ চুক্তি বাস্তবায়নের কথা উল্লেখ করে, যা ইতিমধ্যেই দীর্ঘ বিলম্ব এবং অনেক ব্যর্থ অধিগ্রহণের সমস্ত মামলাকে অন্তর্ভুক্ত করে, এইভাবে এই রেজোলিউশনে আরও নিয়ন্ত্রণ এড়ানো হয়।

পদ্ধতি সম্পর্কে মন্ত্রী বলেন, যদিও ভূমি আইনে আবাসন প্রকল্প সহ সাধারণভাবে বিনিয়োগ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকারের বিষয়ে সম্মতির পদ্ধতি নির্ধারণ করা হয়েছে, কিছু জাতীয় পরিষদের ডেপুটি বলেছেন যে এইভাবে জমি অ্যাক্সেস করে এমন প্রকল্পের ধরণের জন্য নির্দিষ্ট এবং বিস্তারিত নিয়ম থাকা উচিত। সরকার গ্রহণ করেছে এবং খসড়া প্রস্তাবে একটি বিধান রয়েছে যে জাতীয় পরিষদ সরকারকে পাইলট প্রক্রিয়া বাস্তবায়নকারী প্রকল্পগুলির পাশাপাশি জাতীয় প্রতিরক্ষা ও নিরাপত্তা ভূমি থেকে উৎপন্ন জমির সাথে সম্পর্কিত পাইলট প্রক্রিয়া বাস্তবায়নকারী প্রকল্পগুলির পদ্ধতি নির্দিষ্ট করার জন্য দায়িত্ব অর্পণ করে।

সূত্র: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html