আকাশছোঁয়া আবাসনের দাম: ধনীরা জমি ধরে রাখে, তরুণরা... উদ্বেগের

(CLO) ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারে এখনও অনেক সম্ভাবনা এবং উন্নয়নের সুযোগ রয়েছে, কিন্তু আবাসনের দাম দ্রুত বৃদ্ধি পেলে, প্রকৃত আয়ের চেয়ে অনেক বেশি বৃদ্ধি পেয়ে এবং রিয়েল এস্টেটের মালিক এবং যারা বাড়ি মালিক হতে পারে না তাদের মধ্যে ব্যবধান আরও বাড়িয়ে তুললে, বুদবুদের ঝুঁকি লুকিয়ে রাখছে।

ধনীদের জমি আছে, তরুণদের জমি আছে... চিন্তা

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর প্রতিবেদন অনুসারে, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজার ক্রমবর্ধমানভাবে তার মহান এবং গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা প্রদর্শন করছে, মানুষ, বিনিয়োগকারী এবং নীতিনির্ধারকদের কাছ থেকে বিশেষ মনোযোগ পাচ্ছে।

জেনারেল স্ট্যাটিস্টিকস অফিস (বর্তমানে জেনারেল স্ট্যাটিস্টিকস অফিস, অর্থ মন্ত্রণালয় ) অনুসারে, সাম্প্রতিক বছরগুলিতে দেশের মোট জিডিপিতে নির্মাণ এবং রিয়েল এস্টেট শিল্পের গড় অবদান প্রায় ১০%। যার মধ্যে, রিয়েল এস্টেট শিল্প সরাসরি প্রায় ৩.৫%, যা জিডিপি প্রবৃদ্ধিতে গড়ে প্রায় ০.৫ শতাংশ অবদান রাখে।

তবে, ভিয়েতনামের জিডিপিতে নির্মাণ ও রিয়েল এস্টেট শিল্পের গড় অবদান এই অঞ্চলের অন্যান্য দেশের তুলনায় মাত্র ৫০%।

চাহিদা ও সরবরাহের মধ্যে ভারসাম্যহীনতার কারণে আবাসনের দাম বেড়েছে, বিশেষ করে বড় শহরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম। (ছবি: সিপি)

মোট অর্থনৈতিক সম্পদের তুলনায় রিয়েল এস্টেটের স্কেল মাত্র ২১%-এ পৌঁছেছে - যা উন্নত দেশগুলির ৩৫% হারের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম। সুতরাং, মাঝারি ও দীর্ঘমেয়াদে বাজারের উন্নয়নের জন্য এখনও অনেক জায়গা রয়েছে।

তবে, বর্তমান উন্নয়ন প্রক্রিয়ায় টেকসই না হওয়ার অনেক লক্ষণ দেখা যাচ্ছে, বিশেষ করে পণ্য কাঠামো এবং বেশিরভাগ মানুষের পরিশোধ ক্ষমতার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা। গত তিন বছরে, যদিও আবাসন সরবরাহ বৃদ্ধি পেয়েছে, এর বেশিরভাগই উচ্চমানের খাতে কেন্দ্রীভূত, যার মূল্য বেশি এবং মূলত বিনিয়োগের চাহিদা পূরণ করে, যার মধ্যে রয়েছে অনুমান।

এমনকি শহরতলির এলাকায়, যেখানে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের চাহিদা পূরণ হবে বলে আশা করা হচ্ছে, প্রকৃত বিক্রয় মূল্য এখনও জনগণের গড় আয়ের চেয়ে অনেক বেশি। এদিকে, বাজারের প্রকৃত চাহিদা এখনও সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগে কেন্দ্রীভূত।

সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতা আবাসনের দাম, বিশেষ করে বড় শহরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়িয়েছে এবং একটি নতুন মূল্য স্তর প্রতিষ্ঠা করেছে যা আয় বৃদ্ধির হারকে ছাড়িয়ে গেছে। এটি কেবল মানুষের আবাসনের অ্যাক্সেসকে সংকুচিত করে না বরং মূল্যের বুদবুদ তৈরির ঝুঁকিও তৈরি করে।

মানুষের জন্য বাড়ির মালিকানা ক্রমশ কঠিন হয়ে উঠছে। প্রায় ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মূল্যের একটি দুই শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য, প্রতি মাসে ৫০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং আয়কারী একটি পরিবার যদি তাদের সমস্ত আয় একটি বাড়ি কেনার জন্য ব্যয় করে তবে তাদের প্রায় আট বছর সময় লাগবে, এবং যদি তারা আবাসন খরচ তাদের আয়ের এক-তৃতীয়াংশের বেশি না হয় এই নীতি অনুসরণ করে তবে ২৫ বছর পর্যন্ত সময় লাগবে।

এমনকি সামাজিক আবাসন, যা নিম্ন আয়ের লোকদের জন্য, এখন আর "সস্তা" নেই। ৬০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্টের দাম প্রায় ১.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যার অর্থ হল নিয়ম অনুসারে সর্বোচ্চ আয় (৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস) সম্পন্ন একটি পরিবারকে এখনও প্রায় ১০ বছর বা ঋণ ব্যবহার করলে তার চেয়েও বেশি সময় ধরে সঞ্চয় করতে হবে।

ফলস্বরূপ, সম্পদের মালিক এবং সম্পদের মালিক নয় এমন গোষ্ঠীর মধ্যে ব্যবধান ক্রমশ বাড়ছে। যারা রিয়েল এস্টেটের মালিক তারা জমির মূল্য বৃদ্ধির ফলে উপকৃত হচ্ছেন, অন্যদিকে যাদের বাড়ি নেই তারা তাদের আয় উন্নত করার প্রচেষ্টা সত্ত্বেও দীর্ঘ সময়ের জন্য বাড়ি ভাড়া নেওয়ার ঝুঁকিতে রয়েছেন। সময়োপযোগী সমাধান ছাড়া, ধনী এবং দরিদ্রের মধ্যে ব্যবধান অনেক প্রজন্মের জন্য "স্থির" হতে পারে, যা সরাসরি সামাজিক নিরাপত্তা এবং টেকসই নগরায়ণকে প্রভাবিত করবে।

আবাসনের দামের তীব্র বৃদ্ধি "ব্রেক" করার জন্য সমাধান প্রয়োজন।

VARS বিশ্বাস করে যে রিয়েল এস্টেট বাজারের টেকসই প্রবৃদ্ধি অব্যাহত রাখার জন্য, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ পরিষ্কার করে আবাসনের দামের দ্রুত বৃদ্ধি "ব্রেক" করার একটি সমাধান থাকা প্রয়োজন। যখন সরবরাহ যথেষ্ট পরিমাণে থাকবে, তখন বাজারের দাম সরবরাহ এবং চাহিদার প্রকৃত ভারসাম্য অনুসারে স্ব-নিয়ন্ত্রিত হবে।

প্রথমত, আইনি ব্যবস্থার সমাপ্তি দ্রুততর করা এবং স্থানীয় পর্যায়ে প্রয়োগকারী ক্ষমতা উন্নত করা। সাইট ক্লিয়ারেন্সের ক্ষেত্রে বাধাগুলি স্বচ্ছতা এবং কার্যকরভাবে মোকাবেলা করা প্রয়োজন, প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় কমিয়ে আনার পাশাপাশি জনগণের অধিকার নিশ্চিত করা।

আবাসনের দামের দ্রুত বৃদ্ধি "প্রতিরোধ" করার জন্য একটি সমাধান থাকা প্রয়োজন। (ছবি: CO)

একই সাথে, বিলম্বে ভূমি ব্যবহার ফি-এর উপর অতিরিক্ত ৫.৪%/বছর আদায়ের নিয়ম বাতিল করার কথা বিবেচনা করা প্রয়োজন এবং প্রকল্প উন্নয়ন ব্যয় কমাতে এবং আবাসনের মূল্য হ্রাসের জন্য জায়গা তৈরি করতে ভূমি ব্যবহার ফি নির্ধারণের জন্য অবিলম্বে একটি স্পষ্ট পদ্ধতি প্রণয়ন করা প্রয়োজন।

দ্বিতীয়ত, ব্যাংক ঋণের উপর নির্ভরতা কমাতে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য মূলধন চ্যানেলগুলিকে বৈচিত্র্যময় করা প্রয়োজন। কর্পোরেট বন্ড বাজারকে একটি কার্যকর মধ্যম এবং দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের উৎসে পরিণত করার জন্য পুনর্গঠন করা উচিত। একই সাথে, একটি জাতীয় গৃহায়ন তহবিল গঠন এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ট্রাস্ট (REITs) গড়ে তোলা প্রয়োজন।

তৃতীয়ত, সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্পগুলিকে পরিকল্পনায় অগ্রাধিকার দিতে হবে এবং প্রণোদনামূলক ব্যবস্থা থাকতে হবে। নগর উন্নয়নকে পরিবহন অবকাঠামোর সাথে সংযুক্ত করতে হবে, বিশেষ করে বেল্ট রোড, মেট্রো এবং মহাসড়ক যাতে নগরের স্থান সম্প্রসারিত হয় এবং কেন্দ্রে জমির দামের উপর চাপ কমানো যায়। একই সাথে, "জীবন স্থিতিশীল করার জন্য একটি বাড়ির মালিকানা থাকা আবশ্যক" এই মানসিকতা হ্রাস করে একটি পেশাদার ভাড়া বাজার গড়ে তোলা প্রয়োজন।

চতুর্থত, বাজার সত্তার কার্যকলাপ মূল্যায়ন, শ্রেণীবদ্ধকরণ এবং পর্যবেক্ষণের ভিত্তি হিসেবে রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়ন পর্যবেক্ষণ এবং আগাম সতর্কতার জন্য মানদণ্ড এবং মানদণ্ডের সেট গবেষণা এবং ঘোষণা করা প্রয়োজন।

এই সূচক ব্যবস্থার মাধ্যমে, ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলি তাৎক্ষণিকভাবে "বিচ্যুতির" লক্ষণগুলি সনাক্ত করতে পারে, যেমন অনুমান, সরবরাহ-চাহিদার ভারসাম্যহীনতা, অস্বাভাবিক মূল্য বৃদ্ধি বা স্থানীয় তরলতা হ্রাস, যাতে যথাযথ হস্তক্ষেপ এবং সমন্বয় ব্যবস্থা গ্রহণ করা যায়।

এই সক্রিয় পর্যবেক্ষণ ব্যবস্থা তৈরি করলে ঝুঁকি প্রতিরোধ করা যাবে এবং বাজারকে প্রাথমিকভাবে এবং দূর থেকে স্থিতিশীল করা যাবে, সমস্যাগুলি স্পষ্ট হয়ে উঠলেই কেবল তা মোকাবেলা করার পরিবর্তে, যা চেইন প্রতিক্রিয়া সৃষ্টি করে এবং নিয়ন্ত্রণ করা কঠিন হয়ে পড়ে।

এছাড়াও, দেশব্যাপী জমি, আবাসন এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর একটি একীভূত, সমলয় এবং স্বচ্ছ ডাটাবেস নির্মাণ এবং সমাপ্তির গতি বাড়ানো প্রয়োজন।

এটি রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থা, গবেষণা সংস্থা এবং ব্যবসাগুলিকে বাজার তৎক্ষণাৎ এবং নির্ভুলভাবে পর্যবেক্ষণ, বিশ্লেষণ, পূর্বাভাস এবং পরিচালনা করতে সহায়তা করার জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ তথ্য অবকাঠামো হবে।

"পরিকল্পনা, লেনদেন, মূল্যবোধ, আইনি অবস্থা এবং ভূমি ব্যবহারের পরিবর্তন সম্পর্কিত তথ্য সহ - মন্ত্রণালয়, খাত এবং স্থানীয়দের মধ্যে একটি উন্মুক্ত, আন্তঃসংযুক্ত ডেটা সিস্টেম প্রতিষ্ঠা কেবল পর্যবেক্ষণ এবং নীতি নির্ধারণের কার্যকারিতা উন্নত করতে সহায়তা করে না, বরং স্বচ্ছতা বৃদ্ধি, ঝুঁকি হ্রাস, জল্পনা রোধ, মূল্য হেরফের এবং মানুষ ও ব্যবসার বৈধ অধিকার রক্ষায়ও অবদান রাখে," VARS জোর দিয়ে বলেছে।

সূত্র: https://congluan.vn/gia-nha-tang-phi-ma-nguoi-giau-om-dat-nguoi-tre-om-noi-lo-10317311.html