লেনদেন স্থবির কিন্তু হ্যানয় অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য এখনও "অধিকৃত" এর মতো বাড়ছে।

(ড্যান ট্রাই) - বিশেষজ্ঞরা বলছেন যে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধির ফলে মানুষ তাদের ক্রয় পরিকল্পনা সাময়িকভাবে স্থগিত করেছে। তবে, লেনদেনে অসুবিধা সত্ত্বেও অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য বৃদ্ধি পাচ্ছে।

দামের ঝড়ের মধ্যে বাড়ি ক্রেতারা সমস্যায় পড়ছেন

ড্যান ট্রাই রিপোর্টারদের এক জরিপ অনুসারে, গত এক মাসে, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয়মূল্য ঊর্ধ্বমুখী প্রবণতা বজায় রেখেছে।

ভিনহোমস স্মার্ট সিটি প্রকল্পে ২টি শয়নকক্ষ বিশিষ্ট ৬৪ বর্গমিটার আয়তনের একটি বাড়ি অক্টোবরের মাঝামাঝি সময়ে প্রায় ৪.২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রয়ের জন্য রাখা হয়েছিল। এখন পর্যন্ত, এই অ্যাপার্টমেন্টটির দাম বেড়ে ৪.৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ পৌঁছেছে।

অথবা থাং লং নম্বর ১ প্রকল্পে, অক্টোবরের শুরুতে ২টি শয়নকক্ষ সহ ৮৭ বর্গমিটার আয়তনের একটি অ্যাপার্টমেন্ট ৫.৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন দেওয়া হয়েছিল। তবে, এই অ্যাপার্টমেন্টের দাম এখন ৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ উন্নীত করা হয়েছে।

একটি গবেষণা ইউনিটের তথ্য অনুসারে, সমগ্র হ্যানয় বাজারে প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের গড় বিক্রয় মূল্য উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, ২০২২ সালের প্রথম দিকে ৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা থেকে এই বছরের তৃতীয় প্রান্তিকে প্রায় ৭২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা হয়েছে।

বিশেষ করে, এই ত্রৈমাসিকে নতুন খোলা প্রকল্পগুলির গড় মূল্য প্রায় 70 মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটারে পৌঁছেছে (ভ্যাট এবং রক্ষণাবেক্ষণ ফি বাদে), কারণ এই ত্রৈমাসিকে নতুন খোলা অ্যাপার্টমেন্টগুলির সরবরাহ মূলত উচ্চমানের এবং বিলাসবহুল বিভাগে রেকর্ড করা হয়েছিল, যা বাজারের 100% অংশ।

বাড়ি কেনার প্রয়োজনে, মিঃ নগুয়েন ভ্যান নগু ( নাম দিন থেকে) বলেন যে, গত ৩ মাস ধরে, তার পরিবার ক্রমাগত নাম তু লিয়েম এবং হা দং জেলার অনেক অ্যাপার্টমেন্টের দিকে নজর রাখছে। ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং দিয়ে, মিঃ নগু প্রায় ৬৫-৭০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্ট কেনার পরিকল্পনা করছেন, যার নকশা ২টি শয়নকক্ষের, কিন্তু তিনি যত বেশি দেখতে পাবেন, ততই তিনি "অ্যাপার্টমেন্টের দামের ম্যাট্রিক্স"-এ আটকে আছেন বলে মনে হবে।

"একই অবিক্রীত অ্যাপার্টমেন্ট, কিন্তু মালিক যে দাম অফার করেছেন তা আগের চেয়ে বেশি। উদাহরণস্বরূপ, মাই দিন (নাম তু লিয়েম, হ্যানয়) তে একটি 68 বর্গমিটারের বাড়ি সেপ্টেম্বরে প্রায় 3.3 বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ বিক্রয়ের জন্য বিজ্ঞাপন দেওয়া হয়েছিল। একই বাড়িটি মালিক 3.7 বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ বিক্রয়ের জন্য অফার করছেন," তিনি বলেন। অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত "নৃত্যরত" থাকাকালীন, মিঃ এনগু একটি বাড়ি কেনার পরিকল্পনা সাময়িকভাবে স্থগিত করেছেন এবং দাম কমার জন্য অপেক্ষা করছেন।

অথবা মিঃ ট্রান ভ্যান কুওং ( বাক জিয়াং থেকে) যেমন বলেছেন, গত ২ মাস ধরে তার পরিবার হ্যানয়ের অনেক অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পে বাড়ি দেখতে গেছে। তবে, মিঃ কুওং হতবাক হয়ে গেছেন কারণ মালিক কর্তৃক প্রদত্ত অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে।

বিক্রয়মূল্য দ্রুত বৃদ্ধি পাওয়ায় কিছু লোক বাড়ি কেনার পরিকল্পনা বন্ধ করে দিয়েছিল (চিত্র: ট্রান খাং)।

১০ দিন আগে, হোয়াং মাই জেলার (হ্যানয়) ৭২ বর্গমিটার আয়তনের একটি অ্যাপার্টমেন্টের মালিক মিঃ কুওং-এর নাম উদ্ধৃত করেছিলেন, যার ২টি শয়নকক্ষের জন্য ৪.৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং খরচ হয়েছে, যা প্রতি বর্গমিটার ৬০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর সমান। তবে, সম্প্রতি, এই অ্যাপার্টমেন্টের মালিক মিঃ কুওং-কে জানিয়েছেন যে দাম বেড়ে ৪.৭ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং হয়েছে।

"অ্যাপার্টমেন্টের দাম দ্রুত বৃদ্ধির ফলে আমি ভাবছি যে আমার কি এখনই কেনা উচিত নাকি স্থিতিশীল হওয়ার জন্য অপেক্ষা করা উচিত। যদি আমি এখনই কিনি, তাহলে দাম আবার কমতে পারে, কারণ এটি ইতিমধ্যেই বেড়েছে। যদি আমি না কিনি, তাহলে আমার ভয় হচ্ছে যে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়তে থাকবে," তিনি বলেন।

একটি বাজার গবেষণা ইউনিটের তথ্য অনুসারে, ২০২১ সালের প্রথম প্রান্তিকে দেশব্যাপী অ্যাপার্টমেন্টের গড় বিক্রয় মূল্য ছিল ৩৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টা। ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, বিক্রয় মূল্য বেড়ে ৫১ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ঘণ্টায় পৌঁছেছে। এভাবে, ৪ বছরে, অ্যাপার্টমেন্টের দাম ৪৫% বা প্রতি বছর ১০% এরও বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে।

অ্যাপার্টমেন্টের দাম "জ্বরবহুল" কেন?

রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ নগুয়েন কোক আনহ বলেন যে অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টের দাম বৃদ্ধির এই উত্তপ্ত গল্পের অনেক কারণ রয়েছে।

প্রথমত, রিয়েল এস্টেট বাজার চক্রাকারে চলছে। বিশেষ করে, বাজারের প্রকৃতি পুনরুদ্ধারের পর্যায়ে থাকার কারণে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বাড়ছে। পূর্বে, ২০২৪ সালের মাঝামাঝি সময়ে, এই ইউনিট প্রতিটি ধরণের রিয়েল এস্টেটের পুনরুদ্ধারের পূর্বাভাস দিয়েছিল, যার মধ্যে প্রথম ধরণের পুনরুদ্ধার হবে আবাসিক পণ্য।

কঠিন সময়ের মধ্য দিয়ে যাওয়ার পর, রিয়েল এস্টেট বাজারে বিনিয়োগকারীদের মনস্তত্ত্ব খুবই দুর্বল। বিনিয়োগের সময় সবচেয়ে বড় ভয় হল রিয়েল এস্টেটের দাম কমে যাওয়া নয় বরং পণ্যের তরলতা না থাকার ভয়। অতএব, বিনিয়োগকারীরা এখন এমন ধরণের জিনিস খুঁজছেন যাদের আইনি অবস্থা, নগদ প্রবাহ এবং অন্তত অ্যাপার্টমেন্টের মতো ভাড়া দেওয়া যেতে পারে।

দ্বিতীয় কারণ হলো, সরবরাহ বাজারের চাহিদা পূরণ করতে পারেনি, যদিও চাহিদা অনেক বেশি। উদাহরণস্বরূপ, হ্যানয়ে, প্রতি বছর প্রায় ১০০,০০০-১৭০,০০০ নতুন অ্যাপার্টমেন্টের প্রয়োজন হয়, যেখানে বছরের শুরু থেকে সরবরাহ মাত্র ৩০,০০০ ইউনিট পূরণ করে এবং ২০২৩ সালে প্রায় ১০,০০০ ইউনিট।

একই সাথে, শহরাঞ্চলের জনসংখ্যার ঘনত্ব অনেক বেশি। কোরিয়া, চীনের মতো কিছু দেশে... যদিও ভালো পরিবহন ব্যবস্থা রয়েছে, সমস্ত প্রদেশ এবং শহরে যাতায়াতের জন্য সুবিধাজনক, তবুও লোকেরা এখনও প্রধানত বড় শহরে বাস করে এবং কাজ করে। ভিয়েতনামও এর ব্যতিক্রম নয়। বড় শহরে বাড়ি কেনা কখনও সহজ ছিল না। মানুষ যত বেশি ঘনীভূত হচ্ছে, দামের স্তর কমানো খুব কঠিন।

এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট পণ্যগুলি ক্রমশ উচ্চমূল্যের সেগমেন্টে কেন্দ্রীভূত হচ্ছে। প্রমাণ হল যে ২০২০ সালের গোড়ার দিকে, উচ্চমানের সেগমেন্ট এবং তার উপরে (৫৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটারের উপরে দাম) মোট সরবরাহের মাত্র ৬% ছিল। এই বছরের তৃতীয় প্রান্তিকে, এই পণ্যগুলি প্রায় ৬০% ছিল।

বিশেষজ্ঞের মতে, বাজারে সরবরাহ কম থাকার প্রেক্ষাপটে, আইনি সমস্যা দূর করে পণ্য বাজারে আনার পর, বিনিয়োগকারীরা মূলত মধ্য-পরিসরের সেগমেন্ট এবং তার উপরে (৩৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মিটারের উপরে) পণ্যের উপর মনোযোগ দেন।

"একটি প্রকল্প শুরু করতে অনেক সময় লাগে, অথচ জমির দাম প্রতিদিন বাড়তে থাকে, তাই বিনিয়োগকারীদের জন্য মাঝারি থেকে উচ্চতর দামের অ্যাপার্টমেন্ট চালু করার সিদ্ধান্ত নেওয়া যুক্তিসঙ্গত," মিঃ কোওক আন বলেন।

হ্যানয়ের একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন (ছবি: ডুওং ট্যাম)।

তৃতীয় কারণ হলো বাজারের মনস্তত্ত্ব। বিশেষ করে, যখন অ্যাপার্টমেন্টের দাম খুব বেশি বাড়ে না, তখন লোকেরা দাম কমার জন্য অপেক্ষা করতে থাকে। কিন্তু যখন তারা দেখে যে দাম প্রায় ১০-২০% বৃদ্ধি পেয়েছে, তখন সবাই কিনতে ছুটে যায় কারণ তারা ভয় পায় যে দাম আরও বাড়তে থাকবে। এটি একটি মানসিক আঘাত যোগ করে, যার ফলে বাজারটি আবার চাঙ্গা হয়ে ওঠে।

"আসলে, গত এক বছর ধরে বাজারটি খুব উত্তপ্ত ছিল। সুতরাং, এর কারণ হল অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমার জন্য অপেক্ষা করার পর মানুষ বেশ অধৈর্য হয়ে পড়ে," মিঃ কোওক আন উপসংহারে বলেন।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস (VARS)-এর চেয়ারম্যান নগুয়েন ভ্যান দিন মূল্যায়ন করেছেন যে সাম্প্রতিক সময়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম অস্বাভাবিকভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, বিশেষ করে হ্যানয়ে। এই ঘটনাটি অবশ্যই স্বার্থবাদী গোষ্ঠীগুলির দ্বারা প্রভাবিত, যদিও অর্থনৈতিক প্রেক্ষাপট, বাজার এবং মানুষের আয় এখনও পুনরুদ্ধার হয়নি।

"আবাসনের দাম বাড়ছে, কিন্তু কোনও লেনদেন হচ্ছে না। এটি অস্পষ্ট উদ্দেশ্য সহ একটি বিনিয়োগ গোষ্ঠীর কোনও কৌশল হতে পারে," মিঃ দিন অকপটে বললেন।

তার মতে, অ্যাপার্টমেন্ট সরবরাহ সমস্যাযুক্ত হওয়ার কারণে এই স্বার্থান্বেষী গোষ্ঠীগুলি দাম বৃদ্ধির কৌশল চালাতে সক্ষম। সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, বাজারে বিনিয়োগ লাইসেন্সের জন্য কোনও নতুন প্রকল্প অনুমোদিত হয়নি। বাজারে থাকা প্রকল্পগুলি মূলত পুরানো প্রকল্প এবং আবার কেনা-বেচা করা হয়। সরবরাহের অভাব এবং নিম্নমানের উভয়ই রয়েছে, মানুষ এবং নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য সরবরাহ খুব কম, এবং পণ্য কাঠামো উপযুক্ত নয়।

এছাড়াও, নতুন সরবরাহের বেশিরভাগই উচ্চমানের সাথে সম্পন্ন হচ্ছে, উচ্চ বিনিয়োগ খরচ এবং জমির দাম বেশি, এবং বিনিয়োগকারীরাও আগের তুলনায় বেশি লাভের আশা করেন। অতএব, প্রাথমিক অ্যাপার্টমেন্টের দামের স্তর হ্রাস করা খুব কঠিন। প্রাথমিক বাজারে অ্যাপার্টমেন্টের উচ্চ মূল্যের কারণে দ্বিতীয় বাজারেও দাম নাটকীয়ভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে।

বর্তমানে, বছরের শুরু থেকে অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাওয়ায় গৃহ ক্রেতাদের মনোভাব ধীরে ধীরে হ্রাস পেয়েছে।

অ্যাপার্টমেন্ট লেনদেন ধীর হয়ে গেছে কিন্তু স্বল্পমেয়াদে তা কমানো কঠিন হবে বলে আশা করা হচ্ছে (ছবি: ট্রান খাং)।

ইজেড প্রপার্টির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ফাম ডুক টোয়ান বলেন যে, সম্প্রতি, সরবরাহ এবং চাহিদার পার্থক্যের কারণে হ্যানয়ে স্থানীয়ভাবে অ্যাপার্টমেন্টের দাম বেড়েছে। এখন পর্যন্ত, হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম সর্বোচ্চ ছাড়িয়ে গেছে।

"আমার একদল বন্ধু আছে যাদের সবারই আয় বেশি, কিন্তু বর্তমান অ্যাপার্টমেন্টের দাম দেখে তারা সবাই মনে করে যে এগুলো খুব বেশি, মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ নয় এবং পাওয়া খুব কঠিন," তিনি বলেন।

অ্যাপার্টমেন্টের দাম খুব বেশি, তাই অনেকেই বাড়ি কেনার পরিকল্পনা স্থগিত রেখেছেন, এই ভেবে যে দামগুলি যুক্তিসঙ্গত নয়। অতএব, সম্প্রতি অ্যাপার্টমেন্টের তারল্য খুব কম। মিঃ টোয়ান ভবিষ্যদ্বাণী করেছেন যে এখন থেকে বছরের শেষ পর্যন্ত, অ্যাপার্টমেন্টের দাম খুব কমই বাড়বে। তবে, অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমানোও খুব কঠিন হবে, শুধুমাত্র তাদের ক্ষেত্রে যাদের দ্রুত বিক্রি করার জন্য দাম কমানোর জন্য অর্থের প্রয়োজন।

নুয়েন ভ্যান দিন বলেন যে হ্যানয়ে অ্যাপার্টমেন্টের দাম কমাতে, সামাজিক আবাসন নির্মাণ প্রকল্পের অগ্রগতি ত্বরান্বিত করার জন্য প্রচেষ্টা করা প্রয়োজন। পরিকল্পনা তৈরির সাথে সাথে বিনিয়োগকারীদের সামাজিক আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নে সহায়তা করার জন্য পরিকল্পনা সরঞ্জামগুলি কার্যকরভাবে ব্যবহার করে, পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করে এবং আরও পরিষ্কার জমি তহবিল বরাদ্দ করে সরবরাহকে সক্রিয়ভাবে নিয়ন্ত্রণ করুন।

দীর্ঘমেয়াদে, বিশেষ করে অ্যাপার্টমেন্টের দাম এবং সাধারণভাবে আবাসন পণ্যের দাম স্থিতিশীল করার জন্য, রাজ্যের জোরালো অংশগ্রহণ প্রয়োজন। বিশেষ করে, পরিবহন অবকাঠামোর উন্নয়ন অব্যাহত রাখা প্রয়োজন, উপগ্রহ এলাকা থেকে শহরের কেন্দ্রে ভ্রমণের সময় কমিয়ে আনা, শহরতলির সরবরাহ আবাসনের দাম কমিয়ে দেবে।

সূত্র: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm