হাতে লেখা চুক্তি জড়িত রিয়েল এস্টেট লেনদেনের সমস্যা সমাধান।

জেলা, বিভাগ এবং সংস্থাগুলো সর্বসম্মতভাবে সুপারিশ করেছে যে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটি যেন ১ মে, ২০০৯-এর আগে সম্পাদিত হস্তলিখিত বিক্রয় চুক্তিসংশ্লিষ্ট বেশ কয়েকটি ক্ষেত্রে জমি ও বাড়ির মালিকানা সনদ প্রদানের বিষয়টি বিবেচনা করে।

হো চি মিন সিটি প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ (টিএন-এমটি) সম্প্রতি বিভিন্ন বিভাগ, জেলা এবং কমিউনের সাথে একটি সভার সভাপতিত্ব করেছে। এই সভায় অনানুষ্ঠানিক হস্তলিখিত বিক্রয় চুক্তি সংক্রান্ত ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ, বাড়ির মালিকানা সনদ এবং ভূমির সাথে সংযুক্ত অন্যান্য সম্পদের সনদ (জিসিএন) প্রদান সম্পর্কিত সমস্যা সমাধানের উপায় নিয়ে আলোচনা করা হয় (যা ভূমির ক্ষেত্রে ১ জুলাই, ২০০৪ থেকে এবং বাড়ির ক্ষেত্রে ১ জুলাই, ২০০৬ থেকে কার্যকর)।

পুরাতন ও নতুন আইনের মধ্যে সংঘাত।

হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির মতে, উল্লিখিত মামলাগুলোতে যদি কোনো বিরোধ না থাকে এবং জমিটি পরিকল্পনা বিধিমালা অনুযায়ী হয়, তবে ভূমি ব্যবহারের সনদপত্র প্রদানের বিষয়টি বিবেচনা করা হবে। একই সাথে, যারা অবৈধভাবে জমি ক্রয় করেছে, তাদের আর্থিক জরিমানা দিতে হবে এবং মামলাটি বিবেচনার জন্য সিটি পিপলস কমিটির কাছে পেশ করা হবে। বিরোধ ও অভিযোগ এড়ানোর জন্য ভূমি ব্যবহারের সনদপত্র প্রদানের বিষয়টি অবশ্যই সর্বসাধারণের জন্য প্রকাশ করতে হবে।

হো চি মিন সিটি ভূমি নিবন্ধন অফিসের প্রতিনিধিরা জানিয়েছেন যে, বর্তমান ভূমি আইনের ৫০ নং ধারায় শুধুমাত্র ১ জুন, ২০০৪-এর আগে হস্তলিখিত চুক্তির মাধ্যমে সম্পাদিত লেনদেনের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ প্রদানের বিষয়টি বিবেচনা করা হয়েছে এবং ঐ তারিখের পরবর্তী মামলাগুলো কীভাবে নিষ্পত্তি করা হবে, সে বিষয়ে কিছু বলা হয়নি। অধিকন্তু, ভূমি ক্ষেত্রে প্রশাসনিক জরিমানা সংক্রান্ত ডিক্রি ১০৫/২০০৯-এ আইন লঙ্ঘন করে জমি ও বাড়ি হস্তান্তরের জন্য ২ লক্ষ থেকে ১ কোটি VND পর্যন্ত জরিমানার বিধান রাখা হয়েছে; জমির মূল অবস্থা পুনরুদ্ধার এবং হস্তান্তরিত জমি ফেরত দেওয়ার কথা বলা হয়েছে… কিন্তু ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ প্রদানের জন্য কোনো ব্যবস্থা অন্তর্ভুক্ত করা হয়নি।

তবে, ২০১৩ সালের ভূমি আইনের ১০০ নং ধারায় বলা হয়েছে যে, বর্তমানে জমি ব্যবহারকারী কোনো ব্যক্তি, যার কাছে অন্য কোনো ব্যক্তির নামে থাকা নির্ধারিত দলিলগুলোর একটি এবং সংশ্লিষ্ট পক্ষগুলোর দ্বারা স্বাক্ষরিত ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের একটি দলিল রয়েছে, কিন্তু যিনি আইনটি কার্যকর হওয়ার (১ জুলাই, ২০১৪) আগে ভূমি ব্যবহারের অধিকার হস্তান্তরের প্রক্রিয়া সম্পন্ন করেননি এবং যার জমি নিয়ে কোনো বিরোধ নেই, তিনি একটি ভূমি ব্যবহার সনদ পাওয়ার অধিকারী হবেন এবং তাকে ভূমি ব্যবহার ফি প্রদান করতে হবে না। তবে, নতুন আইনটি এখনও কার্যকর হয়নি এবং এ বিষয়ে কোনো নির্দেশিকা দলিলও নেই।

হো চি মিন সিটি ভূমি নিবন্ধন কার্যালয় অনুসারে, বর্তমানে ১,২৩,০০০টি আবেদনপত্র রয়েছে যা প্রাথমিক ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদপত্র প্রদানের জন্য প্রয়োজনীয় শর্ত পূরণ করে না। এর মধ্যে প্রায় ২৮% হলো হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে জমি ও বাড়ি কেনাবেচার মামলা।

হস্তান্তর কর পরিশোধের দায়িত্ব ক্রেতার।

হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের উপ-পরিচালক জনাব নগুয়েন হোয়াই নাম মনে করেন যে, স্বল্প আয়ের মানুষদের হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে কম দামে জমি ও বাড়ি কেনাবেচা মেনে নেওয়ার বিষয়টি বোঝা উচিত। তাঁর মতে, এটি একটি বৈধ প্রয়োজন এবং তাদের সম্পদকে বৈধ করতে সাহায্য করার জন্য পরিস্থিতি তৈরি করা উচিত।

তাছাড়া, দোষটা পুরোপুরি জনগণের নয়, কারণ আইনি নীতিমালা এবং রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা দুর্বল ও সেকেলে। আন সুওং (জেলা ১২) এবং ৬৭/৬ ত্রান কে জুওং (বিন থান জেলা)-এর মতো পুনর্বাসন প্রকল্পগুলো ভূমি ব্যবহারের সনদ ছাড়াই ১০ বছরেরও বেশি সময় ধরে ঝুলে আছে, অথচ বেশিরভাগ পুনর্বাসন প্লটই বাসিন্দারা হস্তান্তর করে নিয়েছেন। তবে, হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির নির্দেশনা অনুযায়ী, শুধুমাত্র বিদ্যমান আবাসন সংক্রান্ত মামলাগুলোই বিবেচনা করা হবে, জমি বিক্রির মামলাগুলো নয়।

জনাব নামের মতে, হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে জমি কেনাবেচার ঘটনাগুলোকে যথাযথভাবে মোকাবেলা করার জন্য সেগুলোকে শ্রেণিবদ্ধ করা প্রয়োজন: ১ জুলাই, ২০০৪-এর পরে অন্য কাজে রূপান্তরিত কৃষি জমি কেনাবেচা; যাদের আগে থেকেই বাড়ি ছিল কিন্তু ১ জুলাই, ২০০৪-এর পরে তা পুনরায় বিক্রি করেছেন; যেসব বাড়ি ও জমির মালিকানার সনদপত্র থাকা সত্ত্বেও হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে কেনাবেচা করা হয়; এবং ১ জুলাই, ২০০৪-এর পরে পুনর্বাসনের অধিকারপত্র কেনাবেচা। যাদের ভূমি ব্যবহারের সনদপত্র দেওয়া হয়েছে, আইন লঙ্ঘনের জন্য তাদেরও জরিমানা করা উচিত।

হো চি মিন সিটি কর বিভাগের প্রতিনিধিরা জানিয়েছেন যে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগ নথি হস্তান্তর করার পর, কর কর্তৃপক্ষ এক্ষেত্রে আর্থিক দায়বদ্ধতা গণনার বিষয়ে নির্দেশনা প্রদান করবে, যাতে বিক্রেতার পরিবর্তে ক্রেতাই হস্তান্তর কর বহন করেন। হো চি মিন সিটি ভূমি ব্যবহার অধিকার নিবন্ধন অফিসের উপ-পরিচালক জনাব দোয়ান থান প্রস্তাব করেছেন যে, নিয়মকানুন মেনে না চলা লেনদেনকে শাস্তি দেওয়ার পাশাপাশি, হাতে লেখা ভূমি ব্যবহার অধিকার সংক্রান্ত লেনদেনের ক্ষেত্রে আর্থিক দায়বদ্ধতা গণনার সময়সীমা হওয়া উচিত ভূমি ব্যবহার অধিকার সনদের জন্য আবেদনের বর্তমান তারিখ, যাতে অতীতে যারা আইন মেনে সঠিকভাবে লেনদেন করেছেন তাদের সাথে তুলনা এড়ানো যায়।

জেলা ও কাউন্টি পর্যায়ের প্রতিনিধিরা হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির নির্দেশ অনুযায়ী ২০০৬ সালের ১ জুলাইয়ের আগে সময়সীমা নির্ধারণের পরিবর্তে, হাতে লেখা দলিলের মাধ্যমে জমি ও বাড়ি ক্রয়-বিক্রয়ের ক্ষেত্রে মালিকানার সনদ প্রদানের সময়সীমা ২০০৯ সালের ১ মে-র আগে পর্যন্ত বাড়ানোর প্রস্তাব করেছেন। উল্লেখ্য, ২০০৯ সাল হলো সেই তারিখ যেদিন অধ্যাদেশ ২৩ (নির্মাণ ও রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক কার্যক্রমে লঙ্ঘনের জন্য প্রশাসনিক জরিমানা সংক্রান্ত) কার্যকর হয়েছিল।

উৎস: https://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/go-roi-nha-dat-mua-ban-giay-tay-20140121225347498.htm