HoREA কাগজে কলমে বাড়ি এবং জমির জন্য ৫% এর বেশি সুদে আমানত সংগ্রহের প্রস্তাব করেছে

[বিজ্ঞাপন_১]

সম্প্রতি, HoREA জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটি, জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক কমিটি এবং নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের কাছে একটি নথি পাঠিয়েছে যেখানে প্রস্তাব করা হয়েছে যে গ্রাহকদের সুরক্ষা এবং জালিয়াতি প্রতিরোধের জন্য রিয়েল এস্টেট, আবাসন এবং ভবিষ্যতের আবাসন প্লট বিক্রয় এবং ক্রয়ের জন্য চুক্তি স্বাক্ষরের আগে আমানত জমা করতে হবে।

HoREA-এর মতে, বছরের পর বছর ধরে, "ফটকাবাজ, রিয়েল এস্টেট দালাল, অসাধু ব্যবসা"-এর অনেক ঘটনা ঘটেছে যারা বাড়ি, জমির প্লট এবং ভবিষ্যতের নির্মাণ কাজের প্রতিশ্রুতি দিয়ে "আমানত" গ্রহণের মাধ্যমে জালিয়াতি করে, যা চুক্তিতে প্রবেশের শর্ত পূরণ করে না, সাধারণত আলিবাবা কোম্পানি একটি "ভূত" প্রকল্প প্রতিষ্ঠা করে, অবৈধভাবে জমির প্লট ভাগ করে বিক্রি করে, জমাকৃত সম্পদের মূল্যের তুলনায় অনেক বড় "আমানত" গ্রহণ করে এবং তারপর প্রতারণা করে, গ্রাহকদের ক্ষতি করে এবং রিয়েল এস্টেট বাজারে অস্থিরতার কারণও হয়।

"ফটকাবাজ, জমির দালাল, বাড়ির দালাল, অসাধু ব্যবসা" -এর বিষয়গুলি ২০১৪ সালের রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনের সুযোগ নিয়েছে, যেখানে ভবিষ্যতে গঠিত বাড়ি, বাড়ির ভিত্তি, নির্মাণ কাজ ব্যবসায় স্থাপন, চুক্তি স্বাক্ষর করার যোগ্য হওয়ার আগে "আমানত" নির্ধারণ করা হয়নি এবং ২০১৫ সালের সিভিল কোডের ধারা ২, ধারা ৩ এবং ধারা ১, ধারা ৩২৮-এর বিধানগুলির সুযোগ নিয়েছে যা "ব্যক্তি এবং আইনি সত্তাকে স্বাধীনতা, স্বেচ্ছাসেবী প্রতিশ্রুতি এবং চুক্তির ভিত্তিতে তাদের নাগরিক অধিকার এবং বাধ্যবাধকতা প্রতিষ্ঠা, অনুশীলন এবং সমাপ্ত করার অনুমতি দেয়", তাই "আমানত গ্রহীতা" জমাকৃত সম্পত্তির মূল্যের ৯০-৯৫% পর্যন্ত একটি "আমানত" পেয়েছে এবং তারপর "আমানত" প্রতারণা করেছে এবং বরাদ্দ করেছে, যার ফলে এক পরিস্থিতিতে "আমানতকারী" এর ক্ষতি হয়েছে।

প্রথমত, যদি "আমানত" কম হয় কিন্তু রিয়েল এস্টেটের দাম বেড়ে যায়, তাহলে আমানত গ্রহীতা "চুক্তি বাতিল" করতে এবং আমানতকারীকে "আমানত" (দ্বিগুণ) ফেরত দিতে ইচ্ছুক।

দ্বিতীয়ত, যেসব ক্ষেত্রে "আমানত" বড় বা খুব বড় মূল্যের হয়, সেখানে আমানত গ্রহীতা গ্রাহকের "আমানত" প্রতারণা করতে এবং আত্মসাৎ করতে পারে।

তৃতীয়ত, যদি আমানত গ্রহীতা দীর্ঘ সময় ধরে বিলম্ব করে, প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য আইনি প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে ব্যর্থ হয়, অথবা ইচ্ছাকৃতভাবে গ্রাহক এবং বিনিয়োগকারীদের মূলধন আত্মসাৎ করে।

অ্যাসোসিয়েশন দেখেছে যে ভবিষ্যতে আবাসন পরিষেবা প্রদানের উদ্দেশ্যে আবাসন প্রকল্প এবং নির্মাণ কাজের জন্য, বিনিয়োগকারীদের বাজার এবং গ্রাহকের রুচি অন্বেষণ করার জন্য "আমানত" গ্রহণ করতে হবে; একই সাথে, গ্রাহকদের বিক্রয় মূল্য "চূড়ান্ত" করার জন্য "আমানত" করতে হবে এবং "আমানত"কারী গ্রাহকদের জন্য ভাল প্রণোদনা এবং ছাড় উপভোগ করতে হবে।

তবে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইনের (সংশোধিত) অনুচ্ছেদ ২৪ এর ধারা d, ধারা ৪, কেবলমাত্র "আমানত" এর একটি ক্ষেত্রেই বিনিয়োগকারীকে নির্দেশ করে: "d) কেবলমাত্র তখনই গ্রাহকদের কাছ থেকে আমানত গ্রহণ করুন যখন বাড়ি বা নির্মাণ কাজ ব্যবসায় স্থাপনের জন্য সমস্ত শর্ত পূরণ করে এবং এই আইনের বিধান অনুসারে লেনদেন পরিচালনা করে"। ভবিষ্যতে গঠিত বাড়ি, বাড়ির ভিত্তি, বা নির্মাণ কাজ ব্যবসায় স্থাপনের জন্য সমস্ত শর্ত পূরণ করে এবং চুক্তিতে প্রবেশ করে, তখন "চুক্তির কার্যকারিতা নিশ্চিত করার" উদ্দেশ্যে এটি "আমানত" সংক্রান্ত একটি বিধান। তবে, "চুক্তির কার্যকারিতা নিশ্চিত করার" উদ্দেশ্যে "আমানত" সংক্রান্ত বিধান সঠিক, তবে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনে এটি পুনরায় নিয়ন্ত্রণ করার প্রয়োজন নেই কারণ এটি সিভিল কোড ২০১৫ এর ধারা ৩২৮ এর ধারা ১ এ উল্লেখ করা হয়েছে।

অধিকন্তু, যদি চুক্তি স্বাক্ষরিত হয়ে থাকে, তাহলে বিনিয়োগকারী রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন ২০১৪-এর ধারা ১, ৩৭ এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) এর ধারা ১, ২৬-এর বিধান অনুসারে চুক্তি মূল্যের ৩০%-এর বেশি "প্রথম অর্থপ্রদান" সংগ্রহ করতে পারবেন, তাই এই সময়ে "চুক্তির কার্যকারিতা নিশ্চিত করার" জন্য "আমানত" গ্রাহকের জন্য প্রায় কখনই "ঝুঁকিপূর্ণ" নয় এবং সিভিল কোড ২০১৫-এর বিধান অনুসারে সম্পূর্ণরূপে সমন্বয় করা যেতে পারে।

HoREA-এর মতে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইনে (সংশোধিত) প্রতিটি বিষয়ের জন্য উপযুক্ত "চুক্তি স্বাক্ষর নিশ্চিত করার জন্য আমানত" গ্রহণের শর্তাবলী নির্ধারণ করতে হবে।

বিশেষ করে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের জন্য, আবাসন এবং ভবিষ্যতের নির্মাণ কাজগুলি কেবলমাত্র "আমানত" গ্রহণের অনুমতি পাবে যখন উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা "বিনিয়োগকারীর সাথে একই সময়ে বিনিয়োগ নীতি অনুমোদন করে" (বিনিয়োগ আইন ২০২০ এর ধারা ৪, ধারা ২৯ এ উল্লেখিত), তারপর "বিনিয়োগকারী" নির্মাণ আইন ২০১৪ এর ধারা ৭ এর ধারা ২ এর বিধান অনুসারে "বিনিয়োগকারী" হয়ে ওঠে, নির্মাণ আইন (সংশোধিত) ২০২০ এর ধারা ১ এর ধারা ৪ এ সংশোধিত এবং পরিপূরক, "বিনিয়োগকারী একজন উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা দ্বারা অনুমোদিত বিনিয়োগকারী" এবং এটি নির্ধারণ করার প্রস্তাব করা হয়েছে যে "আমানত" মূল্য জমাকৃত সম্পত্তির মূল্যের ৫% এর বেশি হবে না, যা আবাসন এবং ভবিষ্যতের নির্মাণ কাজ।

জমি বিক্রেতার জন্য (লট, প্লটে বিভক্ত), "আমানত" তখনই গ্রহণ করা হবে যখন উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা জমি সংক্রান্ত আইনের বিধান অনুসারে "প্লট বিভাজন" অনুমোদন করবে এবং প্রস্তাবিত "আমানতের" মূল্য জমির মূল্যের ৫% এর বেশি হবে না।

অ্যাসোসিয়েশন দেখেছে যে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) (খসড়া ৩) এর ধারা ৭, ২৪-এ আবাসন লেনদেন চুক্তি স্বাক্ষরের আগে জমা দেওয়ার আচরণ নিয়ন্ত্রণ করার জন্য খুবই সঠিক বিধান রয়েছে এবং এতে বলা হয়েছে যে "আমানতের পরিমাণ বিক্রি বা লিজ দেওয়া বাড়ি বা নির্মাণ কাজের মূল্যের ৫% এর বেশি হবে না; বিক্রেতা বা ইজারাদাতাকে আমানত চুক্তিতে বাড়ি বা নির্মাণ কাজের বিক্রয় মূল্য বা লিজ-ক্রয় মূল্য স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে"। কিন্তু এটা খুবই দুঃখজনক যে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইন (সংশোধিত) ৪র্থ, ৫ম, ৬ষ্ঠ বার এবং বর্তমান খসড়া থেকে এই সঠিক বিধানটি বাদ দেওয়া হয়েছে।

"অতএব, ভবিষ্যতে গঠিত বাড়ি, বাড়ির ভিত্তি এবং নির্মাণ কাজ ব্যবসায় স্থাপন এবং চুক্তি স্বাক্ষরের যোগ্য হওয়ার আগে রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত খসড়া আইনে (সংশোধিত) "আমানত" সংক্রান্ত একটি নিয়ন্ত্রণ যুক্ত করা প্রয়োজন," হোরিয়া প্রস্তাব করেছে।

প্রজ্ঞা

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস