জাতীয় রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রত্যাশা

জাতীয় রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরকে একটি ন্যায্য খেলার ক্ষেত্র হিসেবে ডিজাইন করতে হবে, যেখানে কঠোর পর্যবেক্ষণ ব্যবস্থা এবং স্পষ্ট নিষেধাজ্ঞা থাকবে।

গত সপ্তাহান্তে নভেম্বরে অনুষ্ঠিত নিয়মিত সরকারি বৈঠকে, প্রধানমন্ত্রী ফাম মিন চিন নির্মাণ মন্ত্রণালয়কে রাজ্য কর্তৃক পরিচালিত একটি রিয়েল এস্টেট লেনদেন কেন্দ্র এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার প্রতিষ্ঠার জন্য জরুরি ভিত্তিতে একটি পরিকল্পনা জমা দেওয়ার জন্য অনুরোধ করেছিলেন, যা ১৫ ডিসেম্বরের আগে সম্পন্ন হবে।

সময় এবং অর্থ সাশ্রয় করুন

পূর্বে, নির্মাণ মন্ত্রণালয় সরকারের কাছে একটি রিয়েল এস্টেট এবং ভূমি ব্যবহার অধিকার লেনদেন কেন্দ্রের মডেল পরীক্ষামূলকভাবে চালু করার জন্য একটি খসড়া প্রস্তাব জমা দিয়েছিল, যা ২০২৬ - ২০২৭ সালের মধ্যে দেশব্যাপী স্থাপন করা হবে বলে আশা করা হচ্ছে। এই মডেলের লক্ষ্য হল তথ্য প্রদান, আইনি পরীক্ষা, ইলেকট্রনিক চুক্তি প্রতিষ্ঠা থেকে শুরু করে ভূমি ব্যবহার অধিকার সার্টিফিকেট প্রদান পর্যন্ত সমস্ত প্রক্রিয়াকে একটি সমন্বিত ডেটা প্ল্যাটফর্মে সংযুক্ত করা। রিয়েল এস্টেট বাজারের ব্যবস্থাপনা এবং ডিজিটালাইজেশনকে সমর্থন করার জন্য কেন্দ্রটি আবাসন, জমি, কর, লেনদেন এবং জামানতের তথ্যও একীভূত করবে।

নির্মাণ উপমন্ত্রী নগুয়েন ভ্যান সিংহের মতে, রিয়েল এস্টেট এবং ভূমি ব্যবহার অধিকার লেনদেন কেন্দ্র প্রতিষ্ঠার লক্ষ্য লেনদেন পদ্ধতি উদ্ভাবন করা, প্রশাসনিক প্রক্রিয়া সংক্ষিপ্ত করা, মানুষ এবং ব্যবসার জন্য সময় এবং খরচ সাশ্রয় করা। একই সাথে, মডেলটি তথ্য প্রযুক্তির প্রয়োগকে উৎসাহিত করে, ডিজিটাল রূপান্তরকে উৎসাহিত করে, রিয়েল এস্টেট বাজারের প্রচার এবং স্বচ্ছতায় অবদান রাখে। লক্ষ্য হল একটি আরও সমলয় প্রতিষ্ঠানের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট বাজারকে স্থিতিশীল করা, রিয়েল এস্টেটের কারসাজি, জল্পনা এবং মূল্যস্ফীতির ঘটনাগুলি দ্রুত পরিচালনা করা।

একটি রিয়েল এস্টেট এবং ভূমি ব্যবহার অধিকার বাণিজ্য কেন্দ্র প্রতিষ্ঠার লক্ষ্য হল লেনদেন পদ্ধতি উদ্ভাবন করা, প্রশাসনিক প্রক্রিয়া সংক্ষিপ্ত করা এবং মানুষ ও ব্যবসার জন্য সময় এবং খরচ সাশ্রয় করা। ছবি: তান থানহ

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স (VARS) এর চেয়ারম্যান, ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস চেয়ারম্যান ডঃ নগুয়েন ভ্যান দিন বিশ্বাস করেন যে একটি জাতীয় রিয়েল এস্টেট লেনদেন কেন্দ্র তৈরি করা প্রতিটি রিয়েল এস্টেট সম্পত্তি সম্পর্কিত সমস্ত তথ্য সংগ্রহ, যাচাই এবং প্রক্রিয়াজাতকরণের জায়গা হবে। যখন লোকেদের স্থানান্তর বা ক্রয়-বিক্রয়ের প্রয়োজন হয়, তখন তাদের কেবল এই সিস্টেমটি অ্যাক্সেস করতে হবে। কেন্দ্রটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে কর্তৃপক্ষের সাথে তথ্য যোগাযোগ এবং যাচাই করবে এবং অল্প সময়ের মধ্যে ফলাফল ফেরত দেবে। "মানুষকে কেবল সিস্টেমে রিয়েল এস্টেট তথ্য প্রবেশ করতে হবে। জাতীয় ডেটা সেন্টার আইনি লেনদেনের অধিকার নিশ্চিত করে অফিসিয়াল ফলাফল পরীক্ষা, যাচাই এবং ফেরত দেবে। সেই সময়ে, রাজ্য আইনত সেই তথ্যের জন্য দায়ী থাকবে, লোকেদের অন্যান্য সংস্থার একটি সিরিজের মধ্য দিয়ে যেতে হবে না" - মিঃ দিন এর মতে।

প্রকৃতপক্ষে, রিয়েল এস্টেট লেনদেন সম্পর্কিত পদ্ধতিগুলি এখনও জটিল, সময়সাপেক্ষ এবং ব্যয়বহুল। মানুষকে নোটারাইজেশন, কর প্রদান, পরিবর্তনের নিবন্ধনের মতো অনেক ধাপ অতিক্রম করতে হয়... গড়ে ৪৫-৬০ দিন সময় লাগে। লেনদেন কেন্দ্র স্থাপন করা হলে, এই প্রক্রিয়াগুলি দ্রুত সম্পন্ন হবে, মাত্র ১-৩ দিনের মধ্যে, যা খরচ এবং ঝামেলা কমাতে সাহায্য করবে। এই কেন্দ্রটি অন্যান্য সংস্থার কার্যকারিতা প্রতিস্থাপন করে না বরং শুধুমাত্র একটি ডিজিটাল প্ল্যাটফর্মে ডেটা সংযোগ এবং প্রক্রিয়াকরণের ভূমিকা পালন করে।

নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের আবাসন ও রিয়েল এস্টেট বাজার ব্যবস্থাপনা বিভাগের উপ-পরিচালক মিসেস হোয়াং থু হ্যাংও স্বীকার করেছেন যে অতীতে, একটি রিয়েল এস্টেট লেনদেন তৈরি করতে, মানুষকে ক্রয়, বিক্রয়, লেনদেন, প্রক্রিয়া সম্পাদনের জন্য অনেক জায়গায় যেতে হত... এছাড়াও, কোনও পণ্য বিক্রয়ের জন্য যোগ্য কিনা তা নির্ধারণ করতেও মানুষের অসুবিধা হত। যদি একটি রিয়েল এস্টেট লেনদেন কেন্দ্র প্রতিষ্ঠিত হয়, তাহলে রাজ্য যোগ্য রিয়েল এস্টেট বাজারে আনার জন্য পরিচালনা করবে এবং এর জন্য দায়ী থাকবে। মিসেস হ্যাং বলেন যে নির্মাণ মন্ত্রণালয় এই মডেলটি পরীক্ষামূলকভাবে চালু করার জন্য প্রকল্প এবং সরকারের খসড়া রেজোলিউশনের প্রস্তুতি এবং জমা দেওয়ার কাজ সম্পন্ন করেছে।

লেনদেন শ্রেণীবদ্ধ করুন, কোনও অতিরিক্ত পদ্ধতি নেই

বাজারে অংশগ্রহণকারী ব্যবসার দৃষ্টিকোণ থেকে, ডিকেআরএ গ্রুপের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভো হং থাং পরামর্শ দিয়েছেন যে যখন অফিসিয়াল এক্সচেঞ্জের মাধ্যমে রিয়েল এস্টেট লেনদেন পরিচালিত হয়, তখন তথ্য সঠিক হতে হবে, ব্রোকারদের সঠিক তথ্য সরবরাহ করতে হবে, ত্রুটি সীমিত করতে হবে, যার ফলে ক্রেতাদের ঝুঁকি হ্রাস পাবে এবং স্বচ্ছতা বৃদ্ধি পাবে।

এর জন্য জাতীয় রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরকে একটি ন্যায্য খেলার ক্ষেত্র হিসেবে ডিজাইন করা প্রয়োজন, যেখানে কঠোর পর্যবেক্ষণ ব্যবস্থা এবং স্পষ্ট নিষেধাজ্ঞা থাকবে। "যদি ব্যবসাগুলি মান পূরণ না করে এবং স্বচ্ছতা মেনে না চলে, তাহলে তাদের নির্মূল করা হবে। তবে, ন্যায্যভাবে বলতে গেলে, লঙ্ঘনের জন্য পর্যবেক্ষণ এবং পরিচালনা ব্যবস্থা স্বচ্ছভাবে ডিজাইন করা উচিত, এমন পরিস্থিতি এড়িয়ে যেখানে কিছু স্থান তালিকাভুক্ত এবং অন্যগুলি তালিকাভুক্ত নয়," তিনি বলেন।

একজন রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে ট্রেডিং ফ্লোর মডেলটি রূপ নিতে এখনও সময় প্রয়োজন। এই বিশেষজ্ঞের মতে, যদি এটি কেবল একটি ডেটা তালিকাভুক্ত ফ্লোর হয় যেখানে বিক্রয় মূল্য এবং ক্রেতা ও বিক্রেতাদের মধ্যে হস্তক্ষেপ না করা হয়, তবে মডেলটি ডেটা পরিচালনা, ডুপ্লিকেশন হ্রাস এবং এটি অ্যাক্সেস করা সহজ করে তুলতে রাষ্ট্রকে ব্যাপকভাবে সহায়তা করবে। বিশেষ করে, মানুষ সুবিধা এবং স্বচ্ছতা আশা করে, বর্ধিত পদ্ধতি বা কেন্দ্রীভূত শাস্তি নয়। "শুধু নাগরিকের আইডি কার্ডে রিয়েল এস্টেট কিউআর কোড সংহত করুন, লেনদেন করার সময়, কেবল কোডটি স্ক্যান করাই যথেষ্ট" - এই ব্যক্তি পরামর্শ দেন।

নীতিগত দৃষ্টিকোণ থেকে, প্রধানমন্ত্রীর উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য ডঃ ক্যান ভ্যান লুকও জোর দিয়েছিলেন যে, প্রতিষ্ঠিত হলে, রিয়েল এস্টেট লেনদেন কেন্দ্রগুলিকে দুটি নীতি মেনে চলতে হবে: প্রচার - স্বচ্ছতা এবং কোনও অতিরিক্ত পদ্ধতি বা খরচ নেই।

তাঁর মতে, ব্যাপকভাবে প্রয়োগের আগে কার্যকারিতা মূল্যায়নের জন্য পাইলট সময়কাল মাত্র ২-৩ বছর স্থায়ী হওয়া উচিত। একই সাথে, কোন ধরণের লেনদেন এক্সচেঞ্জে তালিকাভুক্ত করা উচিত এবং কোন লেনদেনের জন্য কেবল ডেটা আপডেট করতে হবে তা স্পষ্টভাবে শ্রেণীবদ্ধ করা প্রয়োজন। উদাহরণস্বরূপ, বৃহৎ মূল্যের বাণিজ্যিক স্থানান্তর অবশ্যই এক্সচেঞ্জের মাধ্যমে হতে হবে; অন্যদিকে পরিবারের মধ্যে উপহার এবং উত্তরাধিকার শুধুমাত্র আপডেট করার জন্য অবহিত করার প্রয়োজন হতে পারে।

ডঃ ক্যান ভ্যান লুকও ফ্লোরে অংশগ্রহণের জন্য মানদণ্ড জারি করার প্রস্তাব করেছিলেন, কারণ সমস্ত রিয়েল এস্টেট উদ্যোগ যোগ্য নয়। এটিকে স্পষ্ট কার্যাবলী সম্পন্ন গোষ্ঠীগুলির মধ্যে সীমাবদ্ধ রাখা প্রয়োজন যেমন: ব্রোকারেজ, মূল্যায়ন, প্রকল্প উন্নয়ন, সম্পদ ব্যবস্থাপনা ইউনিট... একই সাথে, রাষ্ট্র যখন নির্দেশক এবং নিয়ন্ত্রণকারী ভূমিকা পালন করে তখন বেসরকারি খাত থেকে প্রযুক্তি, জরিপ এবং পরিচালনার সুবিধা নেওয়ার জন্য পাবলিক-প্রাইভেট পার্টনারশিপ (পিপিপি) প্রক্রিয়া প্রয়োগ করা সম্ভব।

ডঃ লুক আরেকটি প্রয়োজনীয়তার উপর জোর দিয়েছেন যে লেনদেন ফি সর্বনিম্ন স্তরে হওয়া উচিত, যাতে মেঝেকে বাধায় পরিণত না করা যায়। এর পাশাপাশি, বর্তমান "ডেটা ব্যাঘাত" পরিস্থিতি এড়িয়ে ডেটা সংগ্রহ এবং ভাগাভাগি ব্যবস্থাকে সমন্বিতভাবে তৈরি করতে হবে।

এছাড়াও, ডঃ লুক সতর্ক করে দিয়েছিলেন যে প্রক্রিয়া নকশা খুব জটিল হলে "দুটি বাজার" তৈরি হওয়ার ঝুঁকি তৈরি হতে পারে - একটি কর্মকর্তা এবং একটি "কালো বাজার" যাতে প্রক্রিয়া এড়ানো যায়। এটি এড়াতে, রিয়েল এস্টেট লেনদেন কেন্দ্রগুলিকে প্রকৃত সুবিধাগুলি প্রদর্শন করতে হবে: দ্রুত সময়, স্পষ্ট তথ্য, কম খরচ।

"অপারেটিং মডেল সম্পর্কে, আমরা স্টক এক্সচেঞ্জ, ই-কমার্স ফ্লোর, অথবা কমোডিটি এক্সচেঞ্জ ফ্লোরের ট্রেডিং মডেলের কথা উল্লেখ করতে পারি, যা খুব জটিল নয়। সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল একটি সহজ, সহজেই পরিচালনাযোগ্য সিস্টেম ডিজাইন করা যা একটি জটিল যন্ত্রপাতি তৈরি করে না। মানবসম্পদ বিদ্যমান শক্তির সুবিধা নিতে পারে, এবং যদি বিশেষজ্ঞদের প্রয়োজন হয়, তাহলে শুরু থেকেই কার্যকর কার্যক্রম নিশ্চিত করার জন্য আমাদের সাহসের সাথে নিয়োগ করা উচিত" - ডঃ ক্যান ভ্যান লুক পরামর্শ দিয়েছেন।

যথেষ্ট শক্তিশালী আইনি সরঞ্জাম প্রতিষ্ঠা করা

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) সুপারিশ করে যে, অতিরিক্ত পদ্ধতি তৈরি করার পরিবর্তে, ব্যবস্থাপনা সংস্থাকে কেবলমাত্র এমন নিয়ম জারি করতে হবে যাতে বিনিয়োগকারীদের আইনি অবস্থা, বিক্রয়ের জন্য খোলার শর্তাবলী এবং পণ্যের তথ্য (উপলব্ধ আবাসন, ভবিষ্যতে আবাসন, অবকাঠামো সহ ভূমি ব্যবহারের অধিকার ইত্যাদি) সম্পূর্ণরূপে প্রকাশ করতে হবে নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের আবাসন এবং রিয়েল এস্টেট বাজার ডেটা সিস্টেম, প্রাদেশিক পিপলস কমিটি এবং ব্যবস্থাপনা সংস্থার পর্যবেক্ষণের জন্য এন্টারপ্রাইজ তথ্য পৃষ্ঠায়।

একই সাথে, HoREA মিথ্যা তথ্য প্রকাশ, জনসাধারণের কাছে প্রকাশে বিলম্ব বা ট্রেডিংয়ের শর্ত পূরণ করে না এমন পণ্য রাখার ক্ষেত্রে কঠোর শাস্তির জন্য বিধিমালা যুক্ত করার প্রস্তাব করেছে। একই সাথে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইনটি জরুরিভাবে সংশোধন করা প্রয়োজন, যাতে স্বচ্ছ ও সুস্থ বাজার নিশ্চিত করা যায়, জল্পনা-কল্পনা সীমিত করা যায় এবং ক্রেতাদের অধিকার রক্ষা করা যায়।

সূত্র: https://nld.com.vn/ky-vong-san-bat-dong-san-quoc-gia-196251208221835449.htm