ক্রমবর্ধমান সুদের হার, রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য একটি পরীক্ষা

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশন জানিয়েছে যে বর্তমান সুদের হারের স্তর অনেক চাপের মধ্যে রয়েছে। সেই প্রেক্ষাপটে, রিয়েল এস্টেট বাজার, যা ঋণের উপর ব্যাপকভাবে নির্ভরশীল, পুনরুদ্ধার এবং উন্নয়ন প্রক্রিয়ার জন্য একটি বড় পরীক্ষার মুখোমুখি হচ্ছে।

মুদ্রাস্ফীতির চাপ ফিরে আসা এবং বিশ্বজুড়ে প্রধান কেন্দ্রীয় ব্যাংকগুলির সতর্ক ব্যবস্থাপনার প্রবণতা কম সুদের হার বজায় রাখার সুযোগকে সংকুচিত করে তুলেছে। (ছবি: পিভি)

নগদ প্রবাহ ওঠানামার সময় রিয়েল এস্টেট খাতই প্রায়শই সবচেয়ে বেশি লাভবান হয়। দীর্ঘ সময় ধরে নিম্ন স্তর বজায় রাখার পর, অনেক ব্যাংকের সঞ্চয় সুদের হার স্বল্পমেয়াদে নীরবে বৃদ্ধি পাচ্ছে, যার ফলে ঋণের সুদের হার ঊর্ধ্বমুখী হচ্ছে। যদিও স্টেট ব্যাংক তার তরলতা সহায়তা নীতি বজায় রেখেছে এবং জুন মাস থেকে ট্রেজারি বিলের মাধ্যমে অর্থ উত্তোলনের চ্যানেল পুনরায় চালু না করলে আর্থিক কঠোরতার ইঙ্গিত দেয়নি, তবুও সুদের হারের স্তর বর্তমানে অনেক চাপের মধ্যে রয়েছে।

প্রকৃতপক্ষে, যখন সুদের হার তীব্রভাবে বৃদ্ধি পায়, তখন প্রথম এবং সবচেয়ে স্পষ্ট প্রভাব হল বাজারে তারল্য হ্রাস। গৃহ ক্রেতারা, বিশেষ করে যারা ঋণ গ্রহণ করেন, তারা তাদের আর্থিক পরিকল্পনা পুনর্বিবেচনা করবেন। এদিকে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীরা তাদের পোর্টফোলিও সম্প্রসারণ পরিকল্পনার ক্ষেত্রে আরও সতর্ক থাকেন, কারণ প্রত্যাশিত লাভজনকতা মূলধনের বর্ধিত ব্যয় পূরণ করার সম্ভাবনা কম।

একই সময়ে, প্রকল্প উন্নয়ন সংস্থাগুলি দ্বিগুণ ঝুঁকির সম্মুখীন হয়: চাহিদা হ্রাসের সাথে সাথে আর্থিক ব্যয় বৃদ্ধি পায়, যার ফলে নগদ প্রবাহ ধীর হয়ে যায় এবং নতুন সরবরাহ সংকুচিত হয়। সরবরাহ হ্রাস পেলে, লেনদেন স্থবির হয়ে পড়ে এবং তাই দামগুলি পূর্ববর্তী সময়ের মতো একই ঊর্ধ্বমুখী গতি বজায় রাখতে অসুবিধা হয়।

রিয়েল এস্টেট বাজার এমন একটি খাত যা ঋণ নীতির উপর ব্যাপকভাবে নির্ভরশীল। (ছবি: পিভি)

বৃহৎ ঋণের লিভারেজ ব্যবহারের বৈশিষ্ট্যের কারণে, রিয়েল এস্টেট হল বিনিয়োগের মাধ্যম যা সুদের হারের ওঠানামার দ্বারা সবচেয়ে সরাসরি এবং গভীরভাবে প্রভাবিত হয়। অতীতে, ২০১১-২০১৩ সময়কালে ভিয়েতনামের বাজারে তীব্র পতন ঘটেছিল, যখন ঋণের সুদের হার ১৮%-২০%/বছরের সীমা ছাড়িয়ে গিয়েছিল। অনেক ব্যবসা এবং বিনিয়োগকারীদের লোকসান কমাতে সম্পদ বিক্রি করতে হয়েছিল, যার ফলে বাজার দীর্ঘ সময়ের জন্য "স্থবির" হয়ে পড়েছিল, অনেক অঞ্চলে রিয়েল এস্টেটের দাম ৩০-৪০% কমে গিয়েছিল, এমনকি কেন্দ্রীয় অঞ্চলেও।

এর একটি কারণ হলো স্বল্পমেয়াদী ঋণের উপর নির্ভর করার বিনিয়োগ মানসিকতা, অন্যদিকে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং সম্পদের দীর্ঘ বিনিয়োগ চক্র থাকে। যখন মূলধন ব্যয় হঠাৎ বেড়ে যায়, তখন নগদ প্রবাহ ব্যাহত হয় এবং তারল্যহীনতার ঝুঁকি প্রায় অনিবার্য।

চাপ আসে অগ্রাধিকারমূলক গৃহ ঋণ থেকেও। তবে, অগ্রাধিকারমূলক সময়কাল কেবল অস্থায়ী। ভাসমান সুদের হারের সময়কালে প্রবেশ করার সময়, যদি সাধারণ সুদের হার বৃদ্ধি পায়, তাহলে ঋণ পরিশোধের চাপ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে। অনেক গ্রাহক "কোনও মূলধন পরিশোধ না করেও সুদ দ্বিগুণ হয়ে গেছে" এমন পরিস্থিতিতে পড়েন। যখন বাজারের তারল্য কম থাকে, তখন লোকসান কমাতে পণ্য পুনঃবিক্রয় করা কঠিন হয়ে পড়ে এবং খারাপ ঋণের ঝুঁকি ক্রেডিট সিস্টেমে ফিরে আসতে পারে।

সুদের হার বৃদ্ধি পেলে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি দ্বিগুণ ঝুঁকির সম্মুখীন হয়। একদিকে, প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ঋণের জন্য তাদের উচ্চ আর্থিক খরচ বহন করতে হয়। অন্যদিকে, বাড়ি কেনার জন্য ঋণ পেতে মানুষের অসুবিধা হলে বাজারে ক্রয় ক্ষমতা হ্রাস পায়।

ইতিমধ্যে, কর্পোরেট বন্ড সংগ্রহের চ্যানেল এখনও পুরোপুরি পুনরুদ্ধার হয়নি। নতুন ইস্যু এখনও সতর্ক রয়েছে, যদিও পরিপক্ক বন্ডের পরিমাণ বেশি রয়েছে, যার ফলে অনেক ব্যবসা জমির তহবিল বিক্রি করে, নির্মাণের অগ্রগতি বিলম্বিত করে বা ঠিকাদার এবং ব্যাংকগুলির সাথে আলোচনা করে অর্থ প্রদানের সময় বাড়ানোর মাধ্যমে নগদ প্রবাহ পরিচালনা করতে বাধ্য হচ্ছে।

দীর্ঘস্থায়ী উচ্চ সুদের হার কেবল চলমান প্রকল্পগুলিকেই প্রভাবিত করে না, বরং ভূমি তহবিল সম্প্রসারণ এবং নতুন প্রকল্প শুরু করার ক্ষমতাকেও দুর্বল করে দেয়। ফলস্বরূপ, মধ্যমেয়াদে আবাসন সরবরাহ উল্লেখযোগ্যভাবে হ্রাসের ঝুঁকিতে রয়েছে।

আরেকটি পরিণতি হল সরকারি বিনিয়োগ এবং অবকাঠামোগত খরচের উপর পরোক্ষ প্রভাব। কাঁচামালের দাম, শ্রম খরচ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স বৃদ্ধি পেলে অনেক গুরুত্বপূর্ণ পরিবহন প্রকল্পের অগ্রগতি ধীর হয়ে যায়। এটি সরাসরি সেইসব এলাকার মূল্য বৃদ্ধির প্রত্যাশাকে প্রভাবিত করে যেগুলি "অবকাঠামো থেকে উপকৃত হবে" বলে পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছিল, যার ফলে অনেক গৌণ বিনিয়োগকারী কঠিন পরিস্থিতিতে পড়ে।

অনেক চ্যালেঞ্জ সত্ত্বেও, ভিয়েতনামের রিয়েল এস্টেট বাজারের দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গি ইতিবাচক রয়ে গেছে, যার জন্য ধন্যবাদ প্রকৃত আবাসন চাহিদা এবং নগরায়ণ। অর্থনীতির বিকাশের সাথে সাথে, আবাসন, শিল্প রিয়েল এস্টেট, লিজের জন্য অফিস এবং খুচরা বিক্রয়ের মতো বিভাগগুলি স্থিতিশীল চাহিদা বজায় রাখবে।

ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকার্স অ্যাসোসিয়েশন বিশ্বাস করে যে, বর্তমানে, যখন সুদের হার এখনও কম এবং সরবরাহ পুনরুদ্ধার হচ্ছে, তখন বাড়ির ক্রেতাদের সুযোগটি কাজে লাগানো উচিত। সেই অনুযায়ী, সুদের হার বিপরীত হতে পারে এমন ঝুঁকি এড়াতে ঋণের ব্যবহার নিরাপদ স্তরে নিয়ন্ত্রণ করা উচিত, সম্পত্তির মূল্যের ৫০% এর বেশি নয়। ক্রেতাদের শক্তিশালী আর্থিক ক্ষমতা, আইনি গ্যারান্টি এবং নির্মাণ অগ্রগতি সহ সম্মানিত বিনিয়োগকারীদের দ্বারা প্রকল্পগুলি বেছে নেওয়াকেও অগ্রাধিকার দেওয়া উচিত, বিশেষ করে ভবিষ্যতে তৈরি আবাসন পণ্যগুলির সাথে।

সূত্র: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html