সঞ্চয়ের সুদের হার বৃদ্ধি, রিয়েল এস্টেট বাজারে কী প্রভাব ফেলবে?

সম্প্রতি, অনেক ব্যাংক আমানতের সুদের হার বৃদ্ধি শুরু করেছে, যার প্রভাব বাড়ি ক্রেতা, ব্যবসা এবং রিয়েল এস্টেট বাজারে পড়বে বলে আশা করা হচ্ছে।

বিশেষজ্ঞদের মতে, আমানতের সুদের হার বাড়লে ব্যাংকগুলির ইনপুট খরচ বাড়বে, ঋণের সুদের হারের উপর চাপ সৃষ্টি করা প্রায় অনিবার্য, যদিও কিছুটা বিলম্ব হতে পারে।

পূর্বাভাস দেওয়া হচ্ছে যে, আগামী মাসগুলিতে, ব্যাংকগুলির জন্য ২০২৫ সালের প্রথম দিকের মতো নিম্ন ঋণের মাত্রা বজায় রাখা কঠিন হবে। অতএব, চতুর্থ প্রান্তিকে গড় ঋণের সুদের হার ২০২৫ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের তুলনায় বৃদ্ধি পেতে পারে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর মতে, ঋণের হার বৃদ্ধি পেলে প্রথম এবং সবচেয়ে স্পষ্ট প্রভাব পড়ে বাজারে তারল্যের হ্রাস। গৃহ ক্রেতারা, বিশেষ করে যারা ঋণ গ্রহণ করেন, তারা তাদের আর্থিক পরিকল্পনা পুনর্বিবেচনা করবেন। এদিকে, বিনিয়োগকারীরা তাদের পোর্টফোলিও সম্প্রসারণের পরিকল্পনা নিয়ে আরও সতর্ক, কারণ প্রত্যাশিত লাভজনকতা মূলধনের বর্ধিত ব্যয় পূরণ করার সম্ভাবনা কম।

একই সময়ে, প্রকল্প উন্নয়ন সংস্থাগুলি দ্বিগুণ ঝুঁকির সম্মুখীন হয়: চাহিদা হ্রাসের সাথে সাথে আর্থিক ব্যয় বৃদ্ধি পায়, যার ফলে নগদ প্রবাহ ধীর হয়ে যায় এবং নতুন সরবরাহ সংকুচিত হয়। সরবরাহ হ্রাস পেলে, লেনদেন স্থবির হয়ে পড়ে এবং তাই দামগুলি পূর্ববর্তী সময়ের মতো একই ঊর্ধ্বমুখী গতি বজায় রাখতে অসুবিধা হয়।

সুদের হার বৃদ্ধি পেলে রিয়েল এস্টেট বাজার প্রভাবিত হতে পারে। (চিত্র: কং হিউ)।

বৃহৎ ঋণ লিভারেজ ব্যবহারের বৈশিষ্ট্য সহ, রিয়েল এস্টেট সুদের হারের ওঠানামার দ্বারা সবচেয়ে সরাসরি এবং গভীরভাবে প্রভাবিত বিনিয়োগের মাধ্যম হল গ্লোবাল রিসার্চ। এর একটি কারণ স্বল্পমেয়াদী ঋণের উপর নির্ভর করার বিনিয়োগ মনোবিজ্ঞান থেকে আসে, যেখানে রিয়েল এস্টেট প্রকল্প এবং সম্পদের দীর্ঘ বিনিয়োগ চক্র থাকে। যখন মূলধন ব্যয় হঠাৎ বেড়ে যায়, তখন নগদ প্রবাহ ব্যাহত হয় এবং তরলতার ঝুঁকি প্রায় অনিবার্য।

VARS-এর মতে, চাপটি অগ্রাধিকারমূলক গৃহ ঋণ থেকেও আসে। সাম্প্রতিক বছরগুলিতে, বাজারকে উদ্দীপিত করার জন্য, অনেক বিনিয়োগকারী এবং বাণিজ্যিক ব্যাংক মাত্র ৫.৫%/বছর থেকে অগ্রাধিকারমূলক সুদের হারে গৃহ ঋণ প্যাকেজ চালু করেছে, এমনকি সুদমুক্তও, যার মূল গ্রেস পিরিয়ড ৫ বছর পর্যন্ত। এই নীতি বিপুল সংখ্যক মানুষ এবং বিনিয়োগকারীদের রিয়েল এস্টেটের মালিকানার জন্য সস্তা মূলধন অ্যাক্সেস করতে সহায়তা করে।

তবে, অগ্রাধিকারমূলক সময়কাল প্রায়শই কেবল অস্থায়ী হয়। ভাসমান সুদের হারের সময়কালে প্রবেশ করার সময়, যদি সাধারণ সুদের হারের স্তর বৃদ্ধি পায়, তাহলে বাড়ি ক্রেতাদের ঋণ পরিশোধের চাপ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাবে। যখন বাজারের তারল্য কম থাকে, তখন লোকসান কমাতে পণ্য পুনঃবিক্রয় করা কঠিন হয়ে পড়ে এবং খারাপ ঋণের ঝুঁকি ক্রেডিট সিস্টেমে ফিরে আসতে পারে।

VARS-এর মতে, দীর্ঘস্থায়ী উচ্চ সুদের হার ভূমি তহবিল সম্প্রসারণ এবং নতুন প্রকল্প শুরু করার ক্ষমতাকেও দুর্বল করে দিতে পারে। প্রকৃতপক্ষে, বাজার মন্দার সময় ব্যাংকগুলি প্রায়শই সুদের হার বাড়ানোর প্রবণতা দেখায়। সেই সময়ে, অনেক ব্যবসা লোকসান সীমিত করার জন্য বিনিয়োগ সম্প্রসারণের পরিবর্তে "স্থির হয়ে বসে থাকা" বেছে নেয়। ফলস্বরূপ, মধ্যমেয়াদে আবাসন সরবরাহ হ্রাসের ঝুঁকিতে রয়েছে।

অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞ সহযোগী অধ্যাপক ডঃ দিন ট্রং থিন-এর মতে, সুদের হার হল রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য সবচেয়ে সংবেদনশীল "নিয়ন্ত্রক ভালভ"। ঋণের খরচ বৃদ্ধি পেলে, আবাসনের দাম আগের সময়ের মতো তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাওয়ার সম্ভাবনা কম। উচ্চ আর্থিক লিভারেজ ব্যবহারকারী বিনিয়োগকারীরা তাদের ঋণের বোঝা কমাতে তাদের পোর্টফোলিও পুনর্গঠন করতে বা সম্পদ বিক্রি করতে বাধ্য হন। এদিকে, যাদের প্রকৃত আবাসনের প্রয়োজন রয়েছে তাদের মাসিক ঋণ পরিশোধের চাপ বৃদ্ধির কারণে তাদের আর্থিক পরিকল্পনা পুনর্গণনা করতে হবে।

বাড়ি ক্রেতাদের টাকা ধার নেওয়ার সময় সতর্ক থাকা উচিত। (ছবি: কং হিউ)।

বাড়ি ক্রেতাদের কী করা উচিত?

এই প্রেক্ষাপটে, VARS সুপারিশ করে যে সুদের হার বৃদ্ধির ঝুঁকি এড়াতে লোকেরা সম্পত্তির মূল্যের ৫০% এর বেশি ঋণ নেবে না। একই সাথে, তাদের উচিত স্বচ্ছ আইনি মর্যাদাসম্পন্ন স্বনামধন্য বিনিয়োগকারী এবং প্রকল্প নির্বাচন করা যাতে প্রকল্পটি নির্ধারিত সময়ের পরে বা হস্তান্তর করা না গেলে অর্থ এবং সম্পত্তি উভয়ই হারানো এড়াতে পারে।

ডঃ নগুয়েন ট্রাই হিউ, একজন অর্থ ও ব্যাংকিং বিশেষজ্ঞ, আরও সুপারিশ করেন যে বাড়ি ক্রেতাদের সম্পত্তির মূল্যের ৮০% পর্যন্ত ঋণ নেওয়া উচিত, এবং নিশ্চিত করা উচিত যে মাসিক পরিশোধ যেন নিট আয়ের ৫০% এর বেশি না হয়। আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, চাকরি হারানো বা আয় হ্রাসের ক্ষেত্রে তাদের কমপক্ষে ৬-১২ মাসের রিজার্ভ তহবিল থাকা উচিত।

থোই দাই মোই রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ট্রেডিং কোম্পানির সিইও মিঃ ডো কুই ডুই বলেছেন যে, যে পরিবারের মাসিক আয় প্রায় ৩০-৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস, তাদের জন্য ব্যাংকের সুদ পরিশোধের জন্য নগদ প্রবাহ মূল্যের প্রায় ৪০% ধার করা যুক্তিসঙ্গত।

বিশেষ করে, মাসে ৩০ মিলিয়ন আয় হলে, আপনার ব্যাংককে পরিশোধ করতে প্রায় ১ কোটি ২০ লক্ষ টাকা খরচ করা উচিত, আর মাসে ৪০ মিলিয়ন আয় হলে, আপনার প্রায় ১৬.১৭ মিলিয়ন টাকা খরচ করা উচিত। এটি একটি উপযুক্ত ঋণ।

যাদের আয় মাত্র ২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, তাদের ঝুঁকি এড়াতে গৃহঋণ নেওয়ার আগে নগদ প্রবাহ বাড়ানোর কথা বিবেচনা করা উচিত।

নভেম্বরের শুরু থেকে, অনেক ব্যাংক তাদের আমানতের সুদের হার বাড়িয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, VPBank আগের মাসের তুলনায় 0.3%/বছর বৃদ্ধি পেয়েছে। Techcombank ঘোষণা করেছে যে 1-2 মাস মেয়াদের সুদের হার 0.2%/বছর বৃদ্ধি পেয়ে 3.95%/বছর হয়েছে; 3 মাস মেয়াদের সুদের হার 0.3%/বছর বৃদ্ধি পেয়ে 4.75%/বছর হয়েছে। পিভিকমব্যাঙ্ক একই সাথে ১-৩৬ মাস মেয়াদের জন্য ০.৫%/বছর সুদের হার বৃদ্ধি করেছে। হো চি মিন সিটি ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কমার্শিয়াল ব্যাংক ( এইচডিব্যাংক ) ১-৫ মাস মেয়াদের জন্য ০.১৫%/বছর এবং ৬ মাস মেয়াদের জন্য ০.২%/বছর সুদের হার বৃদ্ধি করেছে। প্রসপারিটি এরা কমার্শিয়াল জয়েন্ট স্টক ব্যাংক (জিপিব্যাংক) সকল মেয়াদের জন্য তাদের আমানতের সুদের হার সমন্বয় করেছে। ১-৫ মাস মেয়াদী আমানতের জন্য প্রতি বছর ০.১% এবং ৬-৩৬ মাস মেয়াদী আমানতের জন্য প্রতি বছর ০.২% বৃদ্ধি করা হয়েছে।

সূত্র: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html