সামাজিক আবাসন কিনতে কমপক্ষে ১০ বছর সঞ্চয় লাগে: বাজারের জন্য মূলধনকে বৈচিত্র্যময় করতে হবে

অনুমোদনের মানদণ্ড অনুসারে (প্রতি মাসে ৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং) মোট আয় "সর্বোচ্চ" এমন একটি পরিবারের জন্য প্রায় ১.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং মূল্যের একটি সামাজিক আবাসন ঘর কিনতে ১০ বছর সঞ্চয় করতে হয়। যদি ঋণ ব্যবহার করা হয়, তাহলে সংখ্যাটি আরও বেশি হবে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েলটরস (VARS) এর মতে, রিয়েল এস্টেট সরবরাহের কাঠামো মারাত্মকভাবে ভারসাম্যহীন। নতুন সরবরাহের বেশিরভাগই উচ্চমানের, উচ্চমূল্যের প্রকল্পগুলিতে মনোনিবেশ করা হয়েছে, যা বিনিয়োগের চাহিদা পূরণ করে, যার মধ্যে কিছু অনুমানমূলক, অন্যদিকে সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগের সরবরাহ ঘাটতি রয়েছে।

সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে ভারসাম্যহীনতার কারণে আবাসনের দাম, বিশেষ করে বড় শহরগুলিতে অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে, তীব্রভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, যা একটি নতুন মূল্য স্তর প্রতিষ্ঠা করেছে এবং প্রকৃত আয়ের বৃদ্ধির হারকে অনেক বেশি ছাড়িয়ে গেছে। এটি কেবল সংখ্যাগরিষ্ঠ মানুষের জন্য আবাসন অ্যাক্সেসের সুযোগকে সংকুচিত করে না, বরং মূল্যের বুদবুদ তৈরির ঝুঁকিও বাড়ায়।

ধরে নিচ্ছি যে বাড়ির দাম এবং আয় একই থাকবে, আবাসন ক্রয়ক্ষমতা তীব্রভাবে হ্রাস পাচ্ছে। শহরাঞ্চলে প্রায় ৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং মূল্যের একটি ২-শয়নকক্ষের অ্যাপার্টমেন্টের জন্য, যদি একটি পরিবারের মাসিক আয় প্রায় ৫ কোটি ভিয়েতনামী ডং হয়, তাহলে তাদের সমস্ত আয় কেনার জন্য ব্যয় করতে প্রায় ৮ বছর সময় লাগবে, এবং যদি তারা আবাসন খরচ তাদের আয়ের ১/৩ এর বেশি না হয় এই নীতি অনুসরণ করে তবে ২৫ বছর সময় লাগবে।

এই নীতি অনুসারে, এমনকি শহরাঞ্চলের নিম্ন আয়ের মানুষের জন্য তৈরি সামাজিক আবাসন বিভাগটিও এখন আর "সস্তা" নেই, যার দাম ৬০ বর্গমিটারের একটি অ্যাপার্টমেন্টের জন্য প্রায় ১.৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, যার ফলে অনুমোদনের মানদণ্ড অনুসারে "সর্বোচ্চ স্তরে" মোট আয়ের পরিবারগুলিকেও - প্রতি মাসে ৪০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, প্রায় ১০ বছর ধরে সঞ্চয় করতে বাধ্য করা হয়। প্রকৃতপক্ষে, ঋণ বিকল্প ব্যবহার করার সময় এই সংখ্যাটি অনেক বেশি।

ফলস্বরূপ, ইতিমধ্যেই সম্পদের মালিক এবং সম্পত্তির মালিক নয় এমন গোষ্ঠীর মধ্যে ব্যবধান ক্রমশ স্থির হচ্ছে, যখন রিয়েল এস্টেটের বৃদ্ধি আসলে কেবলমাত্র ইতিমধ্যেই সম্পদের মালিক এমন একটি ছোট গোষ্ঠীকে সমৃদ্ধ করে। এদিকে, অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি সত্ত্বেও বেশিরভাগ মানুষ "দরিদ্র" বোধ করে, কারণ আবাসনের খরচ আয়ের চেয়ে দ্রুত বৃদ্ধি পায়। প্রাথমিক আর্থিক এবং সম্পদের সুবিধাপ্রাপ্ত ব্যক্তিরা জমি সঞ্চয় এবং বিনিয়োগের হাতিয়ার হিসেবে আরও বেশি রিয়েল এস্টেট ধারণ করে, জমির মূল্য বৃদ্ধির কারণে "ধনী" হতে থাকে, অন্যদিকে যাদের বাড়ি নেই তারা আয় উন্নত করার প্রচেষ্টা সত্ত্বেও দীর্ঘমেয়াদী ভাড়া নেওয়ার ঝুঁকির সম্মুখীন হয়।

সময়োপযোগী সমাধান ছাড়া, ধনী-দরিদ্রের ব্যবধান কেবল প্রসারিতই হবে না বরং বহু প্রজন্ম ধরে "হিমায়িত" হওয়ার ঝুঁকিও থাকবে, যা সামাজিক নিরাপত্তা লক্ষ্য, নগরায়ন কৌশল এবং জাতীয় টেকসই প্রবৃদ্ধির জন্য একটি বড় চ্যালেঞ্জ হয়ে উঠবে।

অতএব, VARS বিশ্বাস করে যে রিয়েল এস্টেট বাজারকে রিয়েল এস্টেট বাজার এবং অর্থনীতির ঝুঁকি ছাড়াই বৃদ্ধি অব্যাহত রাখার জন্য, আবাসনের দামের তীব্র বৃদ্ধিকে "ব্রেক" করার জন্য একটি সমাধান থাকা প্রয়োজন। বিশেষ করে, সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ সমাধান হল সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহ পরিষ্কার করা। যখন সরবরাহ যথেষ্ট পরিমাণে থাকে, তখন বাজারের দাম সরবরাহ এবং চাহিদার প্রকৃত ভারসাম্য অনুসারে স্ব-নিয়ন্ত্রিত হবে।

প্রথমত, স্থানীয় সংস্থাগুলির প্রয়োগ ক্ষমতা উন্নত করার পাশাপাশি নতুন আইনি ব্যবস্থা বাস্তবায়নের জন্য নথিপত্রের সমাপ্তি দ্রুত করা প্রয়োজন।

দ্বিতীয়ত, ব্যাংক ঋণের উপর নির্ভরতা কমাতে রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য মূলধন চ্যানেলগুলিকে বৈচিত্র্যময় করা প্রয়োজন। কর্পোরেট বন্ড বাজারকে একটি কার্যকর মধ্যম এবং দীর্ঘমেয়াদী মূলধনের উৎসে পরিণত করার জন্য পুনর্গঠন করা উচিত। একই সাথে, একটি জাতীয় গৃহায়ন তহবিল গঠন এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ ট্রাস্ট (REITs) গড়ে তোলা প্রয়োজন।

তৃতীয়ত, সামাজিক আবাসন এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন প্রকল্পগুলিকে পরিকল্পনায় অগ্রাধিকার দিতে হবে এবং প্রণোদনামূলক ব্যবস্থা থাকতে হবে। নগর উন্নয়নকে পরিবহন অবকাঠামোর সাথে সংযুক্ত করতে হবে, বিশেষ করে বেল্ট রোড, মেট্রো এবং মহাসড়ক যাতে নগরের স্থান সম্প্রসারিত হয় এবং কেন্দ্রে জমির দামের উপর চাপ কমানো যায়। একই সাথে, "জীবন স্থিতিশীল করার জন্য একটি বাড়ির মালিকানা থাকা আবশ্যক" এই মানসিকতা হ্রাস করে একটি পেশাদার ভাড়া বাজার গড়ে তোলা প্রয়োজন।

চতুর্থত, বাজার অংশগ্রহণকারীদের কার্যকলাপ মূল্যায়ন, শ্রেণীবদ্ধকরণ এবং পর্যবেক্ষণের ভিত্তি হিসেবে রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়ন পর্যবেক্ষণ এবং আগাম সতর্কীকরণের জন্য মানদণ্ড এবং মানদণ্ডের সেট গবেষণা এবং ঘোষণা করা প্রয়োজন। এই সূচক ব্যবস্থার মাধ্যমে, ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলি যথাযথ হস্তক্ষেপ এবং সমন্বয় ব্যবস্থা গ্রহণের জন্য "বিচ্যুতি", যেমন অনুমান, সরবরাহ-চাহিদা ভারসাম্যহীনতা, অস্বাভাবিক মূল্য বৃদ্ধি বা স্থানীয় তরলতা হ্রাসের লক্ষণগুলি তাৎক্ষণিকভাবে সনাক্ত করতে পারে। এই সক্রিয় পর্যবেক্ষণ ব্যবস্থা তৈরি করা ঝুঁকি প্রতিরোধ করতে এবং বাজারকে প্রাথমিকভাবে এবং দূর থেকে স্থিতিশীল করতে সাহায্য করবে, সমস্যাগুলি স্পষ্ট হয়ে উঠলে কেবল সেগুলি পরিচালনা করার পরিবর্তে, শৃঙ্খল প্রতিক্রিয়া সৃষ্টি করে এবং নিয়ন্ত্রণ করা কঠিন হয়ে পড়ে।

এছাড়াও, দেশব্যাপী জমি, আবাসন এবং রিয়েল এস্টেট বাজারের উপর একটি একীভূত, সমলয় এবং স্বচ্ছ ডাটাবেস নির্মাণ এবং সমাপ্তি ত্বরান্বিত করা প্রয়োজন। এটি রাষ্ট্রীয় ব্যবস্থাপনা সংস্থা, গবেষণা সংস্থা এবং ব্যবসাগুলিকে সময়োপযোগী এবং নির্ভুলভাবে বাজার পর্যবেক্ষণ, বিশ্লেষণ, পূর্বাভাস এবং পরিচালনা করতে সহায়তা করার জন্য একটি গুরুত্বপূর্ণ তথ্য অবকাঠামো হবে।

সূত্র: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html