স্টেট ব্যাংক: ভবিষ্যতের বাড়ি কেনার জন্য ঋণ দেওয়ার উপর কোনও নিষেধাজ্ঞা নেই

[বিজ্ঞাপন_১]

সম্প্রতি, স্টেট ব্যাংক ব্যাংকগুলির মূলধন নিরাপত্তা অনুপাত নিয়ন্ত্রণকারী সার্কুলার ৪১/২০১৬ সংশোধন ও পরিপূরক করে ২২/২০২৩ সার্কুলার জারি করেছে।

এই সার্কুলারটি এই বছরের ১ জুলাই থেকে কার্যকর হবে, অনেক নতুন বিষয়বস্তু সহ। কিছু উদ্বেগ রয়েছে যে নতুন নিয়মগুলি বাড়ি ক্রেতাদের জন্য অসুবিধার কারণ হবে।

বিশেষ করে, বাজার উদ্বিগ্ন যে যখন সার্কুলারটি কার্যকর হবে, তখন বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংক শাখাগুলি ব্যক্তিদের "অসম্পূর্ণ বাণিজ্যিক আবাসন হস্তান্তরের জন্য (অর্থাৎ ভবিষ্যতে নির্মিত বাণিজ্যিক আবাসন") বাড়িটি নিজেই সুরক্ষিত (বন্ধক) কিনতে ঋণ দিতে পারবে না। অতএব, যারা "ভবিষ্যতে গঠিত" বাণিজ্যিক আবাসন কিনতে ঋণ নিতে চান তাদের অবশ্যই অন্যান্য সুরক্ষা ব্যবস্থা বাস্তবায়ন করতে হবে অথবা অন্যান্য সম্পদ দিয়ে তা সুরক্ষিত করতে হবে।

তবে, স্টেট ব্যাংক নিশ্চিত করেছে যে নতুন নিয়ম ভবিষ্যতের বাড়ি ক্রেতাদের অধিকারকে সীমাবদ্ধ করে না এবং বর্তমান নিয়মের পরিপন্থী নয়।

সম্পন্ন বাড়িগুলিকে কম ঝুঁকিপূর্ণ রেটিং দেওয়া হবে।

বিশেষ করে, স্টেট ব্যাংকের সার্কুলার ৪১/২০১৬ এর ধারা ২ এর ১০ নম্বর ধারায় বলা হয়েছে: "রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ হল একজন ব্যক্তি বা আইনি সত্তাকে রিয়েল এস্টেট ক্রয়, রিয়েল এস্টেট প্রকল্প পরিচালনার জন্য ঋণ এবং সুরক্ষিত লেনদেন সম্পর্কিত আইনের বিধান অনুসারে ঋণ থেকে গঠিত রিয়েল এস্টেট বা রিয়েল এস্টেট প্রকল্প দ্বারা সুরক্ষিত"।

সার্কুলার ২২/২০২৩ এই বিষয়বস্তু সংশোধন বা পরিপূরক করে না। যেসব প্রতিষ্ঠান এবং ব্যক্তি একটি বাড়ি কিনতে চান এবং ভবিষ্যতের বাড়ির গ্যারান্টি (বন্ধক) দিতে চান, তারা ঋণের ভারসাম্য এবং জামানতের মূল্যের অনুপাত দ্বারা গণনা করা গ্যারান্টি অনুপাতের উপর নির্ভর করে ৩০-১২০% ঝুঁকি সহগ প্রয়োগ করবেন। যদি গ্যারান্টি অনুপাত সম্পর্কে কোনও তথ্য না থাকে, তাহলে ঝুঁকি সহগ হল ১৫০%।

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — ২২/২০২৩ সার্কুলার ভবিষ্যতের আবাসন কেনার অধিকারকে সীমাবদ্ধ করে না (চিত্র: ট্রান খাং)।

ইতিমধ্যে, ২২ নং সার্কুলার এর ১ নং ধারা ১, ধারা ৪১ নং সার্কুলার এর ২ নং ধারা ১১, ধারা সংশোধন এবং পরিপূরক করা হয়েছে, যা গৃহ বন্ধকী ঋণের উপর, যা ব্যক্তিদের বাড়ি কেনার জন্য রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণ।

বিশেষ করে, বাড়ি কেনার জন্য ব্যক্তিদের জন্য রিয়েল এস্টেট সুরক্ষিত ঋণের ক্ষেত্রে নিম্নলিখিত শর্তগুলি পূরণ করতে হবে:

প্রথমত, ঋণ পরিশোধের উৎস ঋণ থেকে উৎপন্ন ভাড়া আয়ের উৎস নয়।

দ্বিতীয়ত, বাড়িটি বিক্রয় চুক্তি অনুসারে হস্তান্তরের জন্য সম্পন্ন হয়েছে।

তৃতীয়ত, সুরক্ষিত লেনদেন সংক্রান্ত আইন এবং আবাসন সংক্রান্ত আইনের বিধান অনুসারে গ্রাহকরা যখন তাদের ঋণ পরিশোধ করতে পারেন না তখন বন্ধকী বাড়ি পরিচালনা করার জন্য ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংক শাখাগুলির সম্পূর্ণ আইনি অধিকার রয়েছে।

চতুর্থত, এই বন্ধকী ঋণ থেকে তৈরি বাড়িটি ব্যাংক বা বিদেশী ব্যাংক শাখার নিয়ম অনুসারে বিচক্ষণতার নীতিতে (ঋণ অনুমোদনের সময় বাজার মূল্যের চেয়ে মূল্য বেশি নয়) স্বাধীনভাবে মূল্যায়ন করতে হবে (তৃতীয় পক্ষ দ্বারা বা ব্যাংক বা বিদেশী ব্যাংক শাখার ঋণ অনুমোদন বিভাগ থেকে স্বাধীন কোনও বিভাগ দ্বারা মূল্যায়ন করা হবে)।

সরকারি সহায়তা কর্মসূচি এবং প্রকল্পের অধীনে সামাজিক আবাসন কেনার জন্য, আবাসন কেনার জন্য ঋণের জন্য, সেগুলি আবাসন আইনের বিধান অনুসারে নির্ধারিত হয় এবং উপরে উল্লিখিত শর্তাবলী (প্রথম, তৃতীয়, চতুর্থ) পূরণ করে।

এই প্রবিধান সম্পর্কে, স্টেট ব্যাংক ব্যাখ্যা করেছে যে গৃহ বন্ধকী ঋণের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত থাকবে: নির্ধারিত শর্ত পূরণ করে এমন বাড়ি কেনার জন্য গৃহ বন্ধকী ঋণ, যার মধ্যে হস্তান্তরের জন্য সমাপ্তির শর্ত অন্তর্ভুক্ত, এবং সামাজিক আবাসন কিনতে, সরকারের সহায়তা কর্মসূচি এবং প্রকল্পের অধীনে বাড়ি কেনার জন্য ঋণ। গ্যারান্টি অনুপাত এবং আয়ের অনুপাতের উপর নির্ভর করে গৃহ বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য ঝুঁকি সহগ 20-100% পর্যন্ত।

সরকারের সহায়তা কর্মসূচি এবং প্রকল্পের অধীনে সামাজিক আবাসন কেনার জন্য, বাড়ি কেনার জন্য ঋণের জন্য, হস্তান্তরের জন্য সম্পূর্ণ বাড়িটির শর্ত পূরণ করার প্রয়োজন নেই এবং ঝুঁকি সহগ অন্যান্য গৃহ বন্ধকী ঋণের তুলনায় মাত্র 20-50% কম, যাতে সরকারের সামাজিক আবাসনকে উৎসাহিত করার নীতি বাস্তবায়ন করা যায়।

স্টেট ব্যাংক জানিয়েছে যে বাড়ি কেনার চুক্তির অধীনে একটি সম্পূর্ণ বাড়ির শর্ত শুধুমাত্র বাড়ির বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য (যা রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত অন্যান্য প্রাপ্যের তুলনায় কম ঝুঁকি সহগের সাপেক্ষে)।

যদি কোনও প্রতিষ্ঠান বা ব্যক্তির ভবিষ্যতের আবাসন নির্মাণ বা কেনার প্রয়োজন হয় এবং ভবিষ্যতের আবাসন বন্ধক রাখে, তাহলে এটি সার্কুলার ৪১-এর ধারা ১০, ধারা ২-এ বর্ণিত রিয়েল এস্টেট দ্বারা সুরক্ষিত ঋণের ক্ষেত্রে হবে এবং সার্কুলার ৪১-এর ধারা ১০, ধারা ৯-এ বর্ণিত সংশ্লিষ্ট ঝুঁকি সহগ প্রযোজ্য হবে।

"সুতরাং, এই প্রবিধান ভবিষ্যতের আবাসন কেনার জন্য সংস্থা এবং ব্যক্তিদের অধিকারকে সীমাবদ্ধ করে না এবং বর্তমান প্রবিধানের পরিপন্থীও নয়," স্টেট ব্যাংক নিশ্চিত করেছে।

পূর্বে, স্টেট ব্যাংকের সার্কুলার 22/203-এর উপর মন্তব্য করে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA)-এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেছিলেন যে উপরোক্ত প্রবিধান বাণিজ্যিক ব্যাংক এবং বিদেশী ব্যাংক শাখাগুলিকে সেই বাড়ির দ্বারা সুরক্ষিত (বন্ধক) হস্তান্তরের জন্য অসম্পূর্ণ বাণিজ্যিক আবাসন (অর্থাৎ ভবিষ্যতে নির্মিত বাণিজ্যিক আবাসন) কিনতে লোকেদের ঋণ দেওয়ার অনুমতি দেয় না।

তাঁর মতে, যদি সার্কুলার কার্যকর হওয়ার আগে উপরোক্ত বিবরণগুলি অবিলম্বে সংশোধন করা না হয়, তাহলে এই নিয়ন্ত্রণ খারাপ পরিণতি ডেকে আনতে পারে, যা রিয়েল এস্টেট বাজারের স্বাভাবিক কার্যক্রমকে অসুবিধার সম্মুখীন করবে এবং বাধাগ্রস্ত করবে, যা স্বল্প ও দীর্ঘমেয়াদী উভয় ক্ষেত্রেই বাজারের পুনরুদ্ধার এবং উন্নয়ন প্রক্রিয়াকে নেতিবাচকভাবে প্রভাবিত করবে।

HoREA একটি নিয়ম যুক্ত করার প্রস্তাব করেছে যাতে ঋণ প্রতিষ্ঠানগুলি ভবিষ্যতের বাণিজ্যিক আবাসন কিনতে ব্যক্তিদের ঋণ দিতে পারে, যা বাড়ির দ্বারা সুরক্ষিত (বন্ধক রাখা)। এই নিয়ম বাণিজ্যিক আবাসন বা সামাজিক আবাসন কেনার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, যেখানে উপলব্ধ আবাসন বা ভবিষ্যতের আবাসন রয়েছে।

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস