২০২৫ সাল নাগাদ হো চি মিন সিটি ১৩,০৪০টি অ্যাপার্টমেন্টসহ ১৪টি সামাজিক আবাসন প্রকল্প সম্পন্ন করে পরিকল্পিত লক্ষ্যের শতভাগ অর্জন করেছে।
পদ্ধতিগত বাধা
২০২৫ সালে, হো চি মিন সিটি ১৩,০৪০টি অ্যাপার্টমেন্ট সহ ১৪টি সামাজিক আবাসন প্রকল্প সম্পন্ন করে পরিকল্পিত লক্ষ্যের ১০০% অর্জন করেছে। ২০২৬ সালের প্রথম দুই মাসে, শহরটি ২,৬৫৬টি অ্যাপার্টমেন্ট সহ ২টি প্রকল্পের নির্মাণকাজ শুরু করেছে এবং প্রাক্তন ১০ নং জেলার ১৪ নং ওয়ার্ডের ৩২৪ লি থুওং কিয়েত স্ট্রিটে আরও একটি প্রকল্প মূলধন সংগ্রহ এবং ভবিষ্যতের আবাসন ইউনিট বিক্রির জন্য যোগ্যতা অর্জন করেছে; সব মিলিয়ে, বর্তমানে ৯,৭০০টি অ্যাপার্টমেন্ট সহ ১১টি প্রকল্প নির্মাণাধীন রয়েছে। শহরটি সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য প্রায় ১,৭৩০ হেক্টর জমিও প্রস্তুত করেছে এবং ৮টি প্রকল্পের জন্য বিনিয়োগকারী নির্বাচন করার পরিকল্পনা করছে।
তবে, রিয়েল এস্টেট বাজারের পরিস্থিতি এবং ২০২৬ সালের জন্য হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (হোরিয়া)-এর প্রধান কার্যাবলী বিষয়ে সম্প্রতি প্রকাশিত প্রতিবেদন থেকে প্রাপ্ত তথ্য থেকে দেখা যায় যে, ব্যবসাগুলো এখনও অসুবিধার সম্মুখীন হচ্ছে, কারণ বাস্তবায়ন প্রক্রিয়া যত এগোচ্ছে, নীতিমালার প্রতিবন্ধকতা ও ত্রুটিগুলো ততই স্পষ্ট হয়ে উঠছে।
সামাজিক আবাসন উন্নয়নের প্রশাসনিক প্রক্রিয়াকে সুবিন্যস্ত করার জন্য হোরিয়া মূল্যায়ন প্রক্রিয়াগুলোকে একীভূত করার এবং পৃথক অনুমোদন পদ্ধতি হ্রাস করার প্রস্তাব দিয়েছেন।
কার্যপ্রণালীর বিষয়ে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর অভিযোগ করার যথেষ্ট কারণ রয়েছে। হোরিয়া-র চেয়ারম্যান জনাব লে হোয়াং চাউ যুক্তি দেন যে, পুরোনো ব্যবস্থার অধীনে সামাজিক আবাসন প্রক্রিয়া সম্পন্ন হতে ১,০০০ দিনেরও বেশি সময় লাগতে পারে। স্বল্প আয়ের মানুষদের জন্য উদ্দিষ্ট একটি প্রকল্প যদি শুধু বিভিন্ন আমলাতান্ত্রিক বাধা পেরোতেই কয়েক বছর সময় নিয়ে নেয়, তবে তা স্পষ্টতই 'সামাজিক কল্যাণ'-এর মূল চেতনা থেকে বিচ্যুত হয়। প্রক্রিয়াকরণের সময়ের দিক থেকে সামাজিক আবাসন একটি অগ্রাধিকারের ক্ষেত্র হওয়া উচিত, কিন্তু এর পরিবর্তে এটি প্রায়শই মতামত গ্রহণ, মূল্যায়ন, পর্যালোচনা এবং অনুমোদনের জন্য অপেক্ষা করার এক দুষ্টচক্রে পড়ে যায়। এর ফলস্বরূপ মূলধনী ব্যয় বৃদ্ধি পায়, কাজের অগ্রগতি বিলম্বিত হয়, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর সুযোগ নষ্ট হয় এবং জনগণকে দীর্ঘ অপেক্ষার মধ্যে থাকতে হয়।
সমস্যাটা শুধু ধীরগতি নয়, বরং এর বহুস্তরীয় ও জটিল প্রক্রিয়া। একটি ব্যবসাকে একই সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য অসংখ্য বিভাগ ও সংস্থার মধ্য দিয়ে যেতে হয়। হোরিয়া (ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন) মূল্যায়ন পর্যায়গুলোকে একীভূত করার এবং পৃথক অনুমোদন প্রক্রিয়া কমানোর প্রস্তাব দিয়েছে। এমনকি তারা এও যুক্তি দেয় যে, সামাজিক আবাসন প্রকল্পের বিস্তারিত পরিকল্পনা বিষয়ে জনগণের মতামত চাওয়াটা কিছু ক্ষেত্রে সারবত্তাহীন ও কেবলই আনুষ্ঠানিকতা মাত্র, যা প্রক্রিয়াটিকে দীর্ঘায়িত করে এবং খরচ বাড়িয়ে দেয়।
এখানে মূল বিষয়টি হলো, এই পদ্ধতিগুলো শুধু প্রকল্পের গতিই কমিয়ে দেয় না, বরং নীতিগত প্রণোদনাকেও বিকৃত করে। প্রক্রিয়াটি দীর্ঘায়িত হলে ও খরচ বাড়লে এবং একই সাথে সামাজিক আবাসন থেকে মুনাফা সীমিত হয়ে পড়লে, ব্যবসায়ীরা দ্বিধাগ্রস্ত হবে, এমনকি এটি এড়িয়েও চলবে। অন্য কথায়, যদি এই পদ্ধতিগুলো বাধা-বিপত্তির বিরুদ্ধে একটি দীর্ঘ ও শ্রমসাধ্য দৌড় হয়েই থাকে, তবে এই খাতে বেসরকারি পুঁজির জোরালো প্রবাহ আশা করা কঠিন হবে।
নীতির মাধ্যমে প্রতিবন্ধকতা দূর করা
কিন্তু শুধু পদ্ধতিগত বাধাই একমাত্র প্রতিবন্ধকতা নয়। প্রশাসনিক পদ্ধতির এই গল্পের আড়ালে মূলধনের সমস্যা এবং অন্যান্য অসুবিধাও রয়েছে। হাউজিং অ্যান্ড আরবান ডেভেলপমেন্ট ইনভেস্টমেন্ট কর্পোরেশন (HUD)-এর ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর জনাব নগুয়েন তুয়ান আন বলেছেন যে, ২০৩০ সালের মধ্যে ১০ লক্ষ সামাজিক আবাসন ইউনিটের লক্ষ্যমাত্রা অর্জন করতে প্রয়োজনীয় বিনিয়োগ মূলধন প্রায় ১ ট্রিলিয়ন VND-এ পৌঁছাতে পারে। যদি ব্যাংক ঋণ ২০-২৫% হয়, তবে ঋণ ব্যবস্থাকে প্রায় ২,৫০,০০০ বিলিয়ন VND সরবরাহ করতে হবে, অথচ প্রকৃতপক্ষে সংগৃহীত মূলধন মাত্র প্রায় ২৫,০০০ বিলিয়ন VND, যা প্রয়োজনের মাত্র ১০%।
ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর জন্য, অগ্রাধিকারমূলক মূলধনের অভাবের অর্থ হলো উৎপাদন খরচ বৃদ্ধি। HoREA-এর মতে, ক্রেতাদের জন্য সোশ্যাল পলিসি ব্যাংকের বর্তমান বার্ষিক ৫.৪% সুদের হার, মার্চ ২০২১ থেকে জুন ২০২৪ পর্যন্ত বার্ষিক ৪.৮% হারের তুলনায় এখনও বেশ বেশি। স্বল্প আয়ের লক্ষ্যভুক্ত সুবিধাভোগীদের কথা বিবেচনা করলে, এই পার্থক্যটি তাৎপর্যপূর্ণ। বাণিজ্যিক আবাসনের চেয়ে কম বিক্রয়মূল্য দিয়ে সামাজিক আবাসনকে সংজ্ঞায়িত করা যায় না; এর বাস্তব সহজলভ্যতা দ্বারা এটি নিশ্চিত হতে হবে। যখন সুদের হার বাড়ে, তখন যাদের এই নীতির সবচেয়ে বেশি প্রয়োজন, তাদের জন্য বাড়ির মালিক হওয়ার স্বপ্ন আরও দূরে সরে যায়।
হো চি মিন সিটি ২০২৬-২০৩০ সময়কালে ১,৮১,২৫৭টি সামাজিক আবাসন ইউনিট নির্মাণের লক্ষ্যমাত্রা নির্ধারণ করেছে, যার মধ্যে শুধুমাত্র ২০২৬ সালেই ২৮,৫০০টি ইউনিটের নির্মাণকাজ সম্পন্ন হবে।
আরেকটি সমস্যা হলো, সামাজিক আবাসন প্রকল্পের ডেভেলপাররা ১ আগস্ট, ২০২৪ থেকে ৩১ ডিসেম্বর, ২০৩০ পর্যন্ত সময়কালে সোশ্যাল পলিসি ব্যাংক থেকে অগ্রাধিকারমূলক ঋণ এখনো পর্যন্ত পেতে সক্ষম হননি। বিশেষজ্ঞদের মতে, একদিকে যেমন ক্রেতাদের সহায়তা প্রয়োজন, অন্যদিকে পণ্য উৎপাদনকারী ব্যবসাগুলোরও সাহায্য প্রয়োজন। যথেষ্ট শক্তিশালী আর্থিক ব্যবস্থা তৈরি না করে যদি সামাজিক আবাসনকে শুধুমাত্র ব্যবসার দায়িত্ব হিসেবে দেখা হয়, তবে এর ব্যাপক, ধারাবাহিক এবং টেকসই সরবরাহ নিশ্চিত করা খুব কঠিন হবে।
এছাড়াও, কিছু নতুন নিয়মকানুন অপ্রত্যাশিত পরিণতি সৃষ্টি করছে। জনাব লে হোয়াং চাউ যুক্তি দেন যে, সিদ্ধান্ত ৩২/২০২৫/কিউডি-ইউবিএনডি অনুযায়ী জনসংখ্যার আকার নির্ধারণের পদ্ধতিটি বড় অ্যাপার্টমেন্টের অনুপাত বাড়িয়ে দিতে পারে এবং মাঝারি ও ছোট অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা ব্যাপকভাবে কমিয়ে দিতে পারে, এমনকি সামাজিক আবাসনের ক্ষেত্রেও। যদি এই মূল্যায়ন বাস্তবে সত্য প্রমাণিত হয়, তবে এটি সামাজিক আবাসন উন্নয়নকারী ব্যবসাগুলোর জন্য অসুবিধা সৃষ্টি করবে। স্বল্প আয়ের মানুষের জন্য আবাসন তৈরি করতে গিয়ে অনিচ্ছাকৃতভাবে ছোট অ্যাপার্টমেন্টের বিকল্পগুলো সংকুচিত হয়ে আসে, যা তাদের ক্রয়ক্ষমতার দিক থেকে সবচেয়ে উপযুক্ত।
HoREA কর্তৃক চিহ্নিত আরেকটি ত্রুটি হলো, ২০২৩ সালের আবাসন আইনের ৭৮ নং ধারার ১ নং উপধারায় শুধুমাত্র আবাসন ও আয়ের মানদণ্ডের কথা বলা হয়েছে, কিন্তু বসবাসের মানদণ্ডটি বাদ দেওয়া হয়েছে। নীতিগতভাবে, সুযোগের পরিধি বাড়ানো যুক্তিসঙ্গত। তবে, যেখানে সরবরাহের তীব্র ঘাটতি রয়েছে, সেখানে এই নিয়মটি যোগ্য ক্রেতা বা ভাড়াটেদের তালিকা তৈরির ক্ষেত্রে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে কঠিন পরিস্থিতিতে ফেলে দেয়। জেলা ১০-এর ডিয়েন হং ওয়ার্ডের ২৩৪ লি থুওং কিয়েত স্ট্রিটের (পূর্বতন) সামাজিক আবাসন প্রকল্পের ঘটনাটি এই চাপের একটি স্পষ্ট প্রমাণ, যেখানে মাত্র ৭৫০টি অ্যাপার্টমেন্ট থাকা সত্ত্বেও দেশব্যাপী ১২,০০০-এরও বেশি মানুষ নিবন্ধন করেছিল। যখন ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে যোগ্য ক্রেতা বা ভাড়াটেদের তালিকা তৈরির ক্ষমতা দেওয়া হয়, কিন্তু সরবরাহ সীমিত এবং চাহিদা অনেক বেশি থাকে, তখন তারা কেবল হিমশিমই খায় না, বরং এক বা একাধিক লটারি আয়োজন করতে অতিরিক্ত সময় ও অর্থও ব্যয় করতে হয়। প্রশাসনিক বোঝা আংশিকভাবে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর ওপর স্থানান্তরিত হয়েছে।
হো চি মিন সিটি ২০২৬-২০৩০ সময়কালে ১,৮১,২৫৭টি সামাজিক আবাসন ইউনিট নির্মাণের লক্ষ্যমাত্রা নির্ধারণ করেছে, যার মধ্যে শুধুমাত্র ২০২৬ সালেই ২৮,৫০০টি ইউনিট সম্পন্ন করতে হবে। প্রধানমন্ত্রীর নির্দেশনা অনুযায়ী, শহরটিকে অবশ্যই ২০২৮ সালের মধ্যে কমপক্ষে ১০ লক্ষ ইউনিট নির্মাণের জন্য সচেষ্ট হতে হবে। এটি একটি দুঃসাধ্য কাজ, কিন্তু অসম্ভব নয়। অনেক ব্যবসা প্রতিষ্ঠান আশা করছে যে এই বাধাগুলো দ্রুত দূর হবে, যাতে শহরটি এই বছরই তার সামাজিক আবাসন উন্নয়নের লক্ষ্যমাত্রা অর্জন করতে পারে।
উৎস: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-vuong-o-dau-10026031914434117.htm
মন্তব্য (0)