চেইন ব্লকেজ
হো চি মিন সিটির সামাজিক আবাসন (NOXH) বিশেষজ্ঞ কোম্পানি - লে থান কোম্পানির পরিচালক মিঃ লে হুউ নঘিয়া মন্তব্য করেছেন: অতীতে , NOXH বিকাশের জন্য সরকারের অনেক প্রক্রিয়া এবং নীতি ছিল। তবে, এই প্রণোদনা বিনিয়োগকারীদের জন্য কঠিন করে তুলেছে, পদ্ধতি এবং আবেদনের সংখ্যা বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের (NOTM) তুলনায় ক্রমশ কঠিন করে তুলেছে। উদাহরণস্বরূপ, বর্তমান নিয়ম অনুসারে, NOXH প্রকল্পগুলি নির্মাণ ঘনত্ব, ভূমি ব্যবহার সহগ এবং জনসংখ্যার আকারের দিক থেকে 1/2,000 স্কেল পরিকল্পনায় উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলি দ্বারা অনুমোদিত NOTM এর তুলনায় 1.5 গুণ বেশি প্রণোদনা পাওয়ার অধিকারী। তবে, বাস্তবতা হল যে প্রায় সমস্ত NOXH প্রকল্প NOTM থেকে স্থানান্তরিত হয়েছে, তাই সেগুলি 1/2,000 পরিকল্পনার জন্য উপযুক্ত নয়। প্রণোদনা উপভোগ করার জন্য, 1/2,000 পরিকল্পনা এবং 1/500 পরিকল্পনা সমন্বয় করতে হবে। তবে, পরিকল্পনা সমন্বয় অত্যন্ত কঠিন।
অনেক বাধার কারণে সামাজিক আবাসন নির্মাণ কর্মসূচি খুব কম ফলাফল অর্জন করে।
"হো চি মিন সিটিতে, রেজোলিউশন ৯৮ রাজ্যকে ১/২,০০০ এবং ১/৫০০ পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করতে হবে যাতে সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলিকে প্রণোদনা পেতে এবং পরিকল্পনার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে সাহায্য করা যায়। এদিকে, ডিক্রি ৩১-এ বলা হয়েছে যে সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলিকে বিনিয়োগ নীতিমালা মঞ্জুর করার এবং বিনিয়োগকারী হিসেবে স্বীকৃতি দেওয়ার জন্য বিস্তারিত পরিকল্পনার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হতে হবে। কিন্তু পরিকল্পনা ও বিনিয়োগ বিভাগ রেজোলিউশন ৯৮ অনুসরণ করে না, তাই এটি এখনও "আটকে আছে"। যদি রেজোলিউশন ৯৮ না থাকে, তাহলে পরিকল্পনা ও স্থাপত্য বিভাগ কখনই উদ্যোগের জন্য ১/৫০০ পরিকল্পনার সমন্বয় অনুমোদন করবে না। এর অর্থ হল হো চি মিন সিটির মতো রেজোলিউশন ৯৮ ছাড়া অন্যান্য এলাকায়, পদ্ধতিগুলি দ্বিগুণ করা হয় না বরং "আটকে থাকে"। অতএব, স্থানীয় নির্মাণ বিভাগকে ১/২,০০০ পরিকল্পনার সমন্বয় অনুমোদন করতে হবে এবং তারপরে উদ্যোগের জন্য ১/৫০০ পরিকল্পনা অনুমোদন করতে হবে", মিঃ নঘিয়া উল্লেখ করেছেন এবং জোর দিয়ে বলেছেন: "উদ্যোগগুলি দ্বারা তৈরি সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলি ভূমি তহবিল প্রতিষ্ঠা বিনিয়োগ নীতি অনুমোদনের প্রক্রিয়া থেকেই প্রায় আটকে আছে।" ডিক্রি ৩১-এর অপর্যাপ্ততার কারণে বিনিয়োগকারীদের অনুমোদনের সাথে সাথে।
থান নিয়েনের সাথে কথা বলতে গিয়ে, বেশিরভাগ ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠান আরেকটি প্রতিবন্ধকতা প্রতিফলিত করেছে: আইন অনুসারে, সামাজিক আবাসন তৈরির ব্যবসাগুলিকে ভূমি ব্যবহারের ফি থেকে অব্যাহতি দেওয়া হয়। কিন্তু ২০১৪ সালের গৃহায়ন আইন এবং বর্তমানে কার্যকর ২০১৩ সালের ভূমি আইন অনুসারে, ব্যবসার জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি থেকে অব্যাহতি পেতে, রাষ্ট্রকে প্রথমে ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা করতে হবে এবং ব্যবসার জন্য কত পরিমাণ ভূমি ব্যবহারের ফি দিতে হবে তার একটি নোটিশ জারি করতে হবে। তবেই ব্যবসাগুলিকে ভূমি ব্যবহারের ফি থেকে অব্যাহতি দেওয়া হবে, শুরু থেকেই অব্যাহতি দেওয়া হবে না। ইতিমধ্যে, অতীতে বেশিরভাগ এলাকায় ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা আটকে আছে, এমনকি NOTM প্রকল্পের ক্ষেত্রেও। এর ফলে সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলি NOTM প্রকল্পের তুলনায় "দ্বিগুণ আটকে" গেছে। "শুরু থেকেই, সামাজিক আবাসন প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি থেকে অব্যাহতি দেওয়া উচিত, ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা করার ধাপ যোগ করার পরিবর্তে, নোটিশ জারি করার এবং তারপর ভূমি ব্যবহারের ফি থেকে অব্যাহতি দেওয়া উচিত," একটি ব্যবসায়িক প্রতিষ্ঠান পরামর্শ দিয়েছে।
ক্রেডিটও ব্লক করা হয়েছে।
সোশ্যাল হাউজিং-এ বিশেষজ্ঞ একটি কোম্পানি হিসেবে, সোশ্যাল হাউজিং ইনভেস্টমেন্ট অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ মিন হোয়াং অভিযোগ করেছেন যে আইনে বলা হয়েছে যে সোশ্যাল হাউজিং বিনিয়োগকারীদের সোশ্যাল হাউজিংয়ের জন্য মূলধন ধার করার জন্য তাদের নিজস্ব জমি বন্ধক রাখার অনুমতি নেই, যেখানে NOTM-এর জন্য এটি অনুমোদিত। অতএব, সাম্প্রতিক অতীতে, কোনও কোম্পানি এই জমি ব্যবহার করে মূলধন ধার করতে পারেনি। "এই বিদ্রূপের কারণ হলো সামাজিক আবাসন উদ্যোগগুলিকে ভূমি ব্যবহারের ফি থেকে অব্যাহতি দেওয়া হয়। যদিও ভূমি ব্যবহারের ফি প্রকল্পের একটি অংশ মাত্র, প্রকল্পটি বাস্তবায়নের জন্য, উদ্যোগগুলিকে জমি কিনতে হবে, সমতলকরণ, নির্মাণ ইত্যাদির জন্য অর্থ প্রদান করতে হবে, তাই প্রকল্পটি বাস্তবায়নের জন্য ঋণ নেওয়ার জন্য সেই জমি বন্ধক রাখতে না পারা অযৌক্তিক, যা অ-বাণিজ্যিক উদ্যোগের তুলনায় সামাজিক আবাসন উদ্যোগগুলির জন্য অসুবিধার কারণ," মিঃ হোয়াং বিশ্লেষণ করেছেন এবং সুপারিশ করেছেন: "আবাসন আইন (সংশোধিত), সামাজিক আবাসনের উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনার উপর ভূমি আইন (সংশোধিত) নির্দেশিকা খসড়ায়, বিনিয়োগকারীদের সামাজিক আবাসন প্রকল্প নিজেই বন্ধক রাখার অনুমতি দেওয়া প্রয়োজন, অন্তত সেই ক্ষেত্রে যেখানে বিনিয়োগকারী ভূমি ব্যবহারের অধিকার পেতে সম্মত হয়েছেন বা বর্তমানে ভূমি ব্যবহারের অধিকার ধারণ করছেন। কারণ বর্তমানে, বিনিয়োগকারীদের সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলি পরিচালনা করার জন্য ঋণ মূলধন ধার করতে সক্ষম হওয়ার জন্য অন্যান্য সম্পদ বন্ধক রাখতে হবে। এটি সামাজিক আবাসন প্রকল্পগুলি পরিচালনা করার সময় উদ্যোগগুলির জন্য অনেক অসুবিধার সৃষ্টি করেছে এবং আবাসনের দাম কমাতে সাহায্য করেছে।"
হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ নিশ্চিত করেছেন: কেবল প্রশাসনিক প্রক্রিয়াই নয়, সামাজিক আবাসনের জন্য ঋণও অবরুদ্ধ। ২০১৫ সাল থেকে, কোনও বিনিয়োগকারী অগ্রাধিকারমূলক ঋণ নীতি উপভোগ করেননি। প্রণোদনা ছাড়া, সমস্ত সামাজিক আবাসন বিনিয়োগকারীদের নির্মাণের জন্য বাণিজ্যিক প্যাকেজ ধার করতে হয়, তাই দাম এখনও বেশি। উদাহরণস্বরূপ, ভিয়েটকমব্যাঙ্ক ন্যাম লংকে সামাজিক আবাসন নির্মাণের জন্য ৯%/বছর ধার দেয় এবং সমস্ত গ্রাহকদেরও ৯%/বছর ধার করতে হয়। এই সুদের হার, যদিও NOTM নির্মাণের জন্য ঋণের তুলনায় খুবই অগ্রাধিকারমূলক, গ্রাহকদের আয়ের তুলনায় অনেক বেশি। সুদ কমাতে, বিনিয়োগকারীরা গ্রাহকদের জন্য ২%/বছর সহায়তা করে, তবে এই সহায়তা শুধুমাত্র প্রথম ২ বছরের জন্য। অতএব, রাজ্যকে ৪টি বাণিজ্যিক ব্যাংকের জন্য সুদের হারে ভর্তুকি দেওয়ার জন্য একটি মধ্যমেয়াদী বাজেট উৎসের ব্যবস্থা করতে হবে: ভিয়েটিনব্যাঙ্ক, ভিয়েটকমব্যাঙ্ক, এগ্রিব্যাঙ্ক , সামাজিক আবাসন নীতিতে অংশগ্রহণকারী বিআইডিভি। একই সাথে, ৪.৮%/বছরের বর্তমান অগ্রাধিকারমূলক সুদের হার নীতি বাস্তবায়নের জন্য সামাজিক নীতি ব্যাংককে পুনঃমূলধনীকরণ করুন।
"জাতীয় পরিষদের স্থায়ী কমিটির উচিত সামাজিক আবাসন নীতি বাস্তবায়নের জন্য মধ্যমেয়াদী রাষ্ট্রীয় বাজেট মূলধন বরাদ্দ করা, সামাজিক নীতি ব্যাংককে পুনঃঅর্থায়ন করা অথবা স্টেট ব্যাংক কর্তৃক মনোনীত চারটি বাণিজ্যিক ব্যাংকের জন্য সুদের হারে ভর্তুকি দেওয়ার কথা বিবেচনা করা উচিত, যারা অগ্রাধিকারমূলক সামাজিক আবাসন ঋণ নীতি বাস্তবায়নের জন্য মনোনীত," মিঃ চাউ পরামর্শ দেন। তিনি আরও বলেন যে, বেশ কয়েকটি বাণিজ্যিক ব্যাংক স্বেচ্ছায় ১২০,০০০ বিলিয়ন ভিএনডি ঋণ প্যাকেজ প্রদান করেছে, যার সুদের হার ৩ বছরের জন্য স্বাভাবিক বাণিজ্যিক ঋণের সুদের হারের চেয়ে ১.৫-২% কম। এই সুদের হার বিনিয়োগকারীদের উপর ইতিবাচক প্রভাব ফেলে কারণ তাদের আগে ১২%/বছর পর্যন্ত সুদের হারে ঋণ নিতে হত। তবে, ১২০,০০০ বিলিয়ন ভিএনডি ঋণ প্যাকেজ সামাজিক আবাসনের ক্রেতা এবং ভাড়াটেদের জন্য উপযুক্ত নয়, কেবল এই কারণে নয় যে তাদের ৭.৫%/বছরের উচ্চ সুদের হার দিতে হয় এবং শুধুমাত্র ৫ বছরের জন্য প্রয়োগ করা হয় এবং এই সুদের হার প্রতি ৬ মাস অন্তর সমন্বয় করা হয়। অগ্রাধিকারমূলক সময়ের পরে, সুদের হার সম্মত হয় এবং "ভাসমান" হয়, তাই সামাজিক আবাসনের ক্রেতা এবং ভাড়াটেদের একটি "অনিরাপদ" মানসিকতা থাকে এবং তারা ঋণ নিতে ভয় পায়। অতএব, নির্মাণ মন্ত্রণালয় ১১০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং এর ক্রেডিট প্যাকেজের প্রস্তাব পুনরুদ্ধার করে চলেছে, যার সুদের হার ৪.৮ - ৫%, সর্বোচ্চ ঋণের মেয়াদ ২৫ বছর।
সামাজিক আবাসনের ফলাফল খুবই কম।
প্রশাসনিক পদ্ধতি এবং মূলধনের জটিলতার কারণে অতীতে সামাজিক আবাসন উন্নয়ন পরিকল্পনা বাস্তবায়নের লক্ষ্যমাত্রা অর্জনে বাধা সৃষ্টি হয়েছে। বিশেষ করে, ২০১৬-২০২০ সময়কালে দেশব্যাপী মাত্র ৪১% অর্জন করা সম্ভব হয়েছে। যার মধ্যে, যদিও হো চি মিন সিটি পরিকল্পনার ৭৫% অর্জন করেছে, প্রকৃত সংখ্যা ছিল মাত্র ১৫,০০০ সামাজিক আবাসন ইউনিট (গড়ে ৩,০০০ ইউনিট/বছর), যা বিশাল চাহিদা পূরণ করতে পারেনি। ২০২১-২০২৫ সময়কালে, সমগ্র দেশ মাত্র ৭২টি সামাজিক আবাসন প্রকল্প সম্পন্ন করেছে, যার মধ্যে ৩৮,১২৮টি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে, যা পরিকল্পনার প্রায় ৯% পৌঁছেছে। যার মধ্যে, হো চি মিন সিটি মাত্র ২টি প্রকল্প সম্পন্ন করেছে এবং ব্যবহারে রেখেছে, যার মধ্যে ৬২৩টি অ্যাপার্টমেন্ট (২০১৬-২০২০ সময়কাল থেকে স্থানান্তরিত) এবং ৪,৯৯৬টি অ্যাপার্টমেন্ট সহ ৭টি প্রকল্প শুরু করেছে, কিন্তু আইনি সমস্যার কারণে, নির্মাণ প্রায় বাস্তবায়ন করা সম্ভব হয়নি।
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস লিঙ্ক
মন্তব্য (0)