রিয়েল এস্টেট বিক্রয় আয়কর: নতুন প্রস্তাব নিয়ে এখনও চিন্তিত

অর্থ মন্ত্রণালয় দুটি কর গণনা পদ্ধতির মধ্যে একটি বেছে নেওয়ার বিষয়ে অধ্যয়ন করছে, যার মধ্যে রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে লাভের উপর 20% কর গণনার বিকল্পও রয়েছে।

হো চি মিন সিটির জেলা ১, নোটারি অফিস নং ১-এ লোকেরা নোটারি করতে আসে - ছবি: কোয়াং দিন

এই কর নীতি বাজেট রাজস্ব বৃদ্ধি করবে বলে আশা করা হচ্ছে, তবে এর সম্ভাব্যতা নিয়ে অনেক উদ্বেগ রয়েছে।

টুওই ট্রে এই বিষয়ে বিশেষজ্ঞদের মতামত লিপিবদ্ধ করে।

- প্রতিনিধি হোয়াং ভ্যান কুওং (জাতীয় পরিষদের অর্থনৈতিক ও আর্থিক কমিটির সদস্য):

ভবিষ্যতের জন্য ইতিবাচক বিকল্পগুলি

বর্তমানে, ব্যক্তিগত আয়কর মোট রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর মূল্যের উপর ২% করের হার দিয়ে গুণ করে নির্ধারিত হয়। এভাবে এটি সংগ্রহ করা খুব সহজ এবং সুবিধাজনক হবে কারণ পূর্ববর্তী ক্রয় এবং বিক্রয়ের উৎপত্তিস্থল খুঁজে বের করার প্রয়োজন নেই।

তবে, ২% করেরও অনেক অসুবিধা রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, লোকেরা থাকার জন্য একটি বাড়ি কেনে, কিন্তু তারপর কোনও কারণে স্থানান্তর করতে হয়, বিক্রি করতে হয় কিন্তু দাম বাড়ে না এবং তবুও বিক্রয় মূল্যের উপর ২% কর দিতে হয়।

অতএব, ক্রয় মূল্য এবং বিক্রয় মূল্যের মধ্যে পার্থক্যের উপর 20% কর আরোপের বিকল্পটি বাজার বাস্তবতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হবে এবং রাজ্য বাজেটে প্রদত্ত ব্যক্তিগত আয়করের পরিমাণকে সর্বোত্তম করবে।

এই ২০% হার রিয়েল এস্টেট স্থানান্তরের উপর কর্পোরেট আয়কর প্রদানকারী সংস্থা এবং উদ্যোগগুলির করের হারের তুলনায় একই রকম এবং ন্যায্য।

তবে, রিয়েল এস্টেট ক্রয় এবং বিক্রয় মূল্যের তথ্য ব্যবস্থাপনা বর্তমানে বাস্তবায়িত হয়নি। সমস্ত তথ্য ক্রেতা এবং বিক্রেতাদের ঘোষণার উপর ভিত্তি করে তৈরি করা হয়, যদিও ভুল এবং প্রতারণামূলক ঘোষণার পরিস্থিতি এখনও দেখা দেয়।

অতএব, ভবিষ্যতে যখন তথ্য ডিজিটালাইজড করা হবে এবং তথ্য সম্পূর্ণরূপে পরিচালিত হবে তখন ২০% বিকল্পটি ইতিবাচক হবে। বর্তমান প্রেক্ষাপটে, যখন এটি সম্ভব নয়, তখন ২% কর আদায়ের বিকল্পটি বাস্তবায়ন চালিয়ে যাওয়া এবং সম্ভবত ২০% বিকল্পটি সম্পূর্ণ তথ্য সহ মামলাগুলির সাথে একত্রিত করা প্রয়োজন।

- ডঃ এনগুয়েন এনজিওসি টিউ (কর বিশেষজ্ঞ):

জনগণকে কর গণনার পদ্ধতি বেছে নেওয়ার অনুমতি দেওয়া উচিত।

ব্যক্তিগত আয়করের প্রকৃতি আয়ের উপর ধার্য করা হয়, ব্যক্তিগত করদাতাদের কেবল তখনই কর দিতে হবে যখন তাদের লাভ হবে।

রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে লাভের উপর ২০% হারে ব্যক্তিগত আয়কর গণনা করার পদ্ধতি অত্যন্ত যুক্তিসঙ্গত। রিয়েল এস্টেট বিক্রি করার সময়, বিক্রয় মূল্য ক্রয় মূল্য এবং খরচ বাদ দিয়ে, যদি লাভ হয়, তাহলে বিক্রেতাকে কর দিতে হবে, আগের মতো নয়, এমনকি যদি লোকসানে বিক্রি করা হয়, তবুও বিক্রেতাকে স্থানান্তর মূল্যের ২% দিতে হত।

অন্যদিকে, স্থানান্তর মূল্য নির্ধারণের সময় এই নীতি প্রয়োগ করা সম্পূর্ণরূপে সম্ভব। সেই অনুযায়ী, প্রাদেশিক গণ কমিটির জমির মূল্য কাঠামো বাজার মূল্যের কাছাকাছি পৌঁছেছে।

অনেক লেনদেন রিয়েল এস্টেট এক্সচেঞ্জ এবং নগদ অর্থ প্রদানের মাধ্যমে করা হয়। রিয়েল এস্টেট সম্পর্কিত কিছু মৌলিক খরচ যেমন ব্যাংক সুদ, ব্রোকারেজ ফি, নির্মাণ খরচ ইত্যাদি নির্ধারণ করা কঠিন নয়। উদাহরণস্বরূপ, ঋণের পরিমাণ, ঋণের মেয়াদ এবং সুদের হার সহ ঋণ চুক্তির মাধ্যমে ব্যাংক সুদ প্রমাণ করা সবচেয়ে সহজ।

রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং ফ্লোরের মাধ্যমে ক্রয়-বিক্রয়ের ক্ষেত্রে ব্রোকারেজ ফিও খুব স্পষ্ট। যদি এই খরচের জন্য কোনও নথি না থাকে, তাহলে স্থানান্তর মূল্যের 0.5 - 1% সাধারণ ফি নির্ধারণ করা প্রয়োজন। অথবা নির্মাণ খরচ গণনার ভিত্তি হল নির্মাণ চুক্তি, কাঁচামাল ক্রয়ের নথি... যদি নির্মাণ খরচ কাটার জন্য কোনও নথি না থাকে, তাহলে গণনার ভিত্তি হল প্রাদেশিক গণ কমিটির নির্মাণ ইউনিট মূল্য।

রিয়েল এস্টেট হস্তান্তর লাভের উপর ২০% কর গণনা পদ্ধতি মানুষকে সঠিক বিক্রয় মূল্য ঘোষণা করতে বাধ্য করে, স্বচ্ছতা নিশ্চিত করে এবং বাজেটে কোনও কর ক্ষতি না করে। কেউ প্রকৃত মূল্যের চেয়ে কম ঘোষণা করার সাহস করে না কারণ পরে যখন রিয়েল এস্টেট বিক্রি করা হয়, তখন বেশি কর দিতে হওয়ার ঝুঁকি থাকে।

ক্রয়মূল্য এবং সংশ্লিষ্ট খরচ নির্ধারণ করা সম্ভব না হলে স্থানান্তর মূল্যের উপর একটি নির্দিষ্ট কর হার দিয়ে কর গণনার পদ্ধতি। ১৫-২০ বছর আগে কেনা সম্পত্তির ক্রয়মূল্য নির্ধারণ করা সম্ভব হয় না, এমনকি সেই সময়ে ক্রয়মূল্য ছিল মাত্র ৫০-৭০০ মিলিয়ন, কিন্তু এখন বিক্রয়মূল্য ৪-৫ বিলিয়ন, তাই বিক্রয়মূল্য এবং সংশ্লিষ্ট খরচ বাদ দিয়ে ক্রয়মূল্যের পার্থক্যের ২০% হার প্রয়োগ করা অযৌক্তিক। অনেক সম্পত্তি পিতামাতার কাছ থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া যায়, কেনা হয় না, তাই কোনও ক্রয়মূল্য কাটার নেই।

স্থির করের হারের ক্ষেত্রে, বর্তমানে হস্তান্তর মূল্যের উপর ২% এর পরিবর্তে ১% প্রয়োগ করার পরামর্শ দেওয়া হচ্ছে। সাম্প্রতিক বছরগুলিতে রিয়েল এস্টেটের দাম দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে। ২০২৫ সালের প্রাদেশিক গণ কমিটির জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যের খুব কাছাকাছি। অতএব, ১% কর হার উপযুক্ত, যা জনগণের পরিশোধের ক্ষমতা নিশ্চিত করে।

কর গণনার এই দুটি পদ্ধতির মাধ্যমে, জনগণকে করদাতার জন্য কোন পদ্ধতিটি উপকারী তা বেছে নেওয়ার সুযোগ দেওয়া প্রয়োজন। সুতরাং, নতুন নীতিটি মানবিক, বাস্তবতা প্রতিফলিত করে এবং জীবনের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য।

- মিঃ নগুয়েন ভ্যান ফুং (ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ অ্যাকাউন্ট্যান্টস অ্যান্ড অডিটরস):

প্রকৃত আবাসন চাহিদা সম্পন্ন দীর্ঘমেয়াদী ধারকদের ক্ষতি করা এড়িয়ে চলুন

কর গণনা পদ্ধতিটি মানুষের জন্য ন্যায্যতা নিশ্চিত করে, বিশেষ করে যারা দীর্ঘ সময় ধরে রিয়েল এস্টেট ধারণ করেন, সেই পরিস্থিতি এড়ায় যেখানে দীর্ঘমেয়াদী মালিকদের ফটকাবাজদের তুলনায় বেশি কর দিতে হয়।

১০ বছর আগেও ^{১ বর্গমিটার} জমির দাম ছিল ১ কোটি, কিন্তু এখন তা বেড়ে ৭ কোটি হয়েছে। যদি আমরা ক্রয়মূল্য বাদ দিয়ে বিক্রয়মূল্য নিয়ে ৬০ মিলিয়ন পাই এবং ২০% কর হার প্রয়োগ করি, তাহলে তা মোটেও ঠিক নয়। অতএব, ব্যাংক ঋণের সুদ ইত্যাদির মতো কর্তনযোগ্য খরচ ছাড়াও, আমাদের ক্রয়ের বছর থেকে বিক্রয়ের বছর পর্যন্ত অবচয়ের কারণে খরচও বাদ দিতে হবে।

বিশেষ করে, বাস্তব আবাসনের প্রয়োজনে রিয়েল এস্টেট রূপান্তরের উপর কর আরোপ করা হবে কিনা, বা কতটা তা বিবেচনা করা প্রয়োজন?

আসলে, অনেক মানুষ আছেন যারা গলির ছোট বাড়ি থেকে আরও সুবিধাজনক পরিবহন ব্যবস্থা সহ আরও বড় বাড়িতে তাদের বাড়ি পরিবর্তন করেন। তাদের বর্তমান বাড়ি বিক্রি করে নতুন বাড়ি কিনতে আরও টাকা ধার করতে হয়। এটি একটি বৈধ প্রয়োজন।

যদি আমরা বিক্রয়মূল্য থেকে ক্রয়মূল্য এবং খরচ বিয়োগ করি, তাহলে আমরা একটি পার্থক্য পাব এবং তারপর স্থানান্তর মুনাফার উপর 20% কর হার প্রয়োগ করব, যা অযৌক্তিক। এই পার্থক্য লাভ নয় কারণ এটি কোনও ব্যবসা নয়।

- মিঃ নগুয়েন ভ্যান দিন (ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট ব্রোকারস অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান):

বাজার-বান্ধব আচরণ সমর্থন করা প্রয়োজন

বিক্রয়মূল্যের ২% কর আরোপ করা হোক বা লাভের ২০%, তবুও হিসাব করা প্রয়োজন যাতে এই হাতিয়ারটি সঠিকভাবে কাজ করতে পারে এবং বাজারকে সঠিক দিকে বিকশিত করতে নিয়ন্ত্রণ করতে পারে। রিয়েল এস্টেট বাজার নিয়ন্ত্রণের জন্য কর আরোপের প্রস্তাব করার সময়টিও যথাযথভাবে বিবেচনা করা প্রয়োজন।

যখন কঠিন সময় কাটিয়ে ওঠার জন্য বাজারে লেনদেনকে উদ্দীপিত করার প্রয়োজন হয়, তখন যদি কর আরোপ করা হয়, তখন প্রকৃত বিনিয়োগকারীরাও তাদের ব্যবসায়িক পরিধি হ্রাস করবেন, যার ফলে বাজারে সরবরাহ আরও দুষ্প্রাপ্য হয়ে পড়বে।

যখন বাজার ক্রমশ উত্থিত হচ্ছে, তখন জল্পনা-কল্পনা, মূল্যবৃদ্ধি এবং সার্ফিং রোধ করার জন্য রিয়েল এস্টেট লেনদেনে কর প্রয়োগের কথা বিবেচনা করা সম্ভব।

রিয়েল এস্টেট করের উদ্দেশ্য হল বাজারকে আরও স্থিতিশীলভাবে বিকশিত করতে সাহায্য করা, তাই বাজারের ধাক্কা এড়াতে রিয়েল এস্টেট কর আরোপের জন্য একটি উপযুক্ত রোডম্যাপ থাকা প্রয়োজন।

যারা প্রকৃত আবাসনের প্রয়োজনে বাড়ি কেনেন তাদের উপর কর আরোপ এড়াতে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের উপর কর আরোপের কথা বিবেচনা করা উচিত। রিয়েল এস্টেটের উপর কর আরোপের মাধ্যমে নেতিবাচক বাজার আচরণকে নিরুৎসাহিত করার লক্ষ্য অর্জন করা উচিত এবং একই সাথে উপকারী বাজার আচরণকে সমর্থন করা উচিত, তাই নীতিনির্ধারণী সংস্থাগুলির বিবেচনা করা উচিত।

হো চি মিন সিটির ৭ নম্বর জেলায় অবস্থিত ভূমি নিবন্ধন অফিসের শাখায় লোকেরা রিয়েল এস্টেট প্রক্রিয়া সম্পন্ন করে - ছবি: টিইউ ট্রুং

দেশগুলি রিয়েল এস্টেট স্থানান্তরের উপর কীভাবে কর আরোপ করে?

Hrone.com এর মতে, চীনে করযোগ্য আয়ের উপর সাধারণ করের হার ২০%, যা বিক্রয় মূল্য এবং ক্রয় মূল্যের মধ্যে পার্থক্য (যুক্তিসঙ্গত খরচ বাদ দেওয়ার পরে, যদি থাকে)। তবে, রিয়েল এস্টেটের ধরণ, মালিকানার সময়কাল এবং অবস্থানের উপর নির্ভর করে, প্রকৃত করের হার ১% থেকে ২০% পর্যন্ত হতে পারে।

থাইল্যান্ডে, রিয়েল এস্টেট বিক্রিকারী ব্যক্তিদের উপর সাধারণত ঘোষিত বিক্রয় মূল্যের ১% অথবা একটি প্রগতিশীল ব্যক্তিগত আয়কর তফসিলের উপর কর আরোপ করা হয়। এছাড়াও, যদি রিয়েল এস্টেট ৫ বছরের মধ্যে পুনরায় বিক্রি করা হয়, তাহলে স্থানান্তর মূল্যের ৩.৩% একটি বিশেষ ব্যবসায়িক করও আরোপ করা হয়। আবাসিক সম্পত্তির জন্য, মালিকানা এবং পরিবারের নিবন্ধনের শর্ত পূরণ হলে এই কর মওকুফ করা যেতে পারে।

কোরিয়ায়, মালিকানার দৈর্ঘ্য এবং লাভের মূল্যের উপর নির্ভর করে প্রগতিশীল করের হার ৬ থেকে ৪৫% পর্যন্ত। যদি সম্পত্তি ১০ বছরের বেশি সময় ধরে রাখা হয়, তাহলে সর্বনিম্ন করের হার ৬%; যদি ১ বছরের মধ্যে বিক্রি করা হয়, তাহলে করের হার ৪৫% পর্যন্ত হতে পারে।

জাপানে, রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর থেকে আয়ের উপর দুটি নির্দিষ্ট হারে কর আরোপ করা হয়, যা সম্পত্তিটি কতদিন ধরে রাখা হয়েছে তার উপর নির্ভর করে। Legal500.com অনুসারে, যদি সম্পত্তিটি 5 বছরের বেশি সময় ধরে মালিকানাধীন থাকে, তাহলে করের হার 15.315% (জাতীয়/কেন্দ্রীয় আয়কর) 5% (স্থানীয় বাসিন্দা কর), মোট 20.315%। যদি মালিকানার সময়কাল 5 বছরের কম হয়, তাহলে করের হার 30.63% (জাতীয় আয়কর) 9% (স্থানীয় বাসিন্দা কর) 39.63% পর্যন্ত বৃদ্ধি পায়।

- মিঃ নগুয়েন দুয় হা (রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারী):

রিয়েল এস্টেট লেনদেন আরও স্বচ্ছ হবে

দুই বছর আগে, আমি ৬০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডংয়ের একটি জমি গভীর ক্ষতির মুখে বিক্রি করেছিলাম, কিন্তু তবুও ২% কর দিতে হয়েছিল, যার ফলে দ্বিগুণ ক্ষতি হয়েছিল। চুক্তি মূল্যের উপর ২% কর গণনা করলে তার ত্রুটিগুলি প্রকাশ পায় যখন ক্ষতির উপর এখনও কর দিতে হয়, যখন ব্যক্তিগত আয়করের প্রকৃতি হল লাভের উপর কর আরোপ করা হয়।

রিয়েল এস্টেট বাজার ধীরে ধীরে আরও স্বচ্ছ হয়ে উঠছে এবং বিনিয়োগকারীরা আরও পেশাদার হচ্ছেন। স্থানান্তর লাভের উপর ২০% আয়কর আরোপের প্রস্তাব পরিবর্তন আনবে।

ক্রেতা এবং বিক্রেতারা নগদ প্রবাহকে স্বচ্ছ করতে এবং সঠিক স্থানান্তর মূল্য ঘোষণা করার জন্য ব্যাংকের মাধ্যমে লেনদেন করতে বেছে নেবেন, একটি চালান সহ একটি ব্রোকারেজ ইউনিটের সাথে বিক্রয় চুক্তি স্বাক্ষর করবেন এবং নতুন সংস্কার বা নির্মাণের সময়, তারা এমন ব্যবসাও বেছে নেবেন যারা কর গণনার জন্য খরচ প্রমাণ করার জন্য নথিপত্র রাখার জন্য চালান জারি করে।

এই গণনা পদ্ধতিটি বৃহৎ বিনিয়োগকারীদের জন্যও খুবই উপযুক্ত যাদের সম্পদের মূল্য বেশি, যা অপ্টিমাইজ করতেও সাহায্য করবে। মূল মূল্য এবং আউটপুট মূল্যের মধ্যে বড় পার্থক্য সহ রিয়েল এস্টেট স্থানান্তরকারী ব্যক্তিদের ক্ষেত্রে, তারা এখনও 2% গণনা পদ্ধতি বেছে নিতে পারেন।

রিয়েল এস্টেট ট্রান্সফার ট্যাক্স গণনা করার অনেক উপায় আছে যা মানুষকে সক্রিয়ভাবে সর্বোত্তম সমাধান বেছে নিতে সাহায্য করে, লোকসানে বিক্রি করার পরিস্থিতি এড়াতে কিন্তু তবুও উচ্চ কর দিতে হয়।

- মিঃ LE QUOC KIEN (রিয়েল এস্টেট পরামর্শদাতা):

ছাড়যোগ্য ব্যয়ের বিষয়ে নির্দেশনা প্রয়োজন

রিয়েল এস্টেট স্থানান্তর লাভের উপর ২০% কর হার ব্যবহার করে কার্যকরভাবে কর গণনা করার জন্য, জমির প্লট লেনদেনের ইতিহাসের একটি ডাটাবেস থাকা প্রয়োজন, যা স্থানান্তরের মাধ্যমে প্রকৃত লেনদেনের মূল্যের সঠিক প্রতিফলন নিশ্চিত করে।

এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট লেনদেনে পেমেন্ট পদ্ধতি নিয়ন্ত্রণের পরিকল্পনা থাকা উচিত। এমন পরিস্থিতি এড়িয়ে চলুন যেখানে রিয়েল এস্টেট বিক্রি করে এমন প্রত্যেকেরই অর্থ হারাতে হয় এবং কেউ কর দেয় না।

নির্মাণ খরচ, মেরামত খরচ, আইনি খরচ, ব্রোকারেজ খরচ, ঋণের সুদের খরচ, অথবা সংশ্লিষ্ট পক্ষের জন্য ক্ষতিপূরণ খরচ, যদি থাকে, তাহলে, এর মতো কর্তনযোগ্য খরচ প্রমাণ করার জন্য নথিপত্রের উপর বিস্তারিত নির্দেশিকা জারি করা প্রয়োজন। রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং কার্যক্রম থেকে প্রকৃত আয় গণনা করার সময় বিক্রেতা যুক্তিসঙ্গত খরচ অন্তর্ভুক্ত করার অনুমতি পান না এমন ঘটনা এড়িয়ে চলুন।

আরও পড়ুন বিষয়গুলিতে ফিরে যান

বিষয়ে ফিরে যান

থান চুং - লে থান - বাও এনজিওসি - এনজিওসি হিয়েন - ডো কোয়াং

সূত্র: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm