আয়-বাড়ির মূল্যের ব্যবধান ক্রমশ বৃদ্ধি পাচ্ছে।
যদি আমরা ২০১৪-২০২৫ সময়কালে মাথাপিছু আয়ের বৃদ্ধির হার এবং আবাসন মূল্যের বৃদ্ধির হার তুলনা করি, তাহলে আমরা দেখতে পাব যে ব্যবধানটি আরও বড় হচ্ছে। গড় আয় ৪.১১ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাস থেকে বেড়ে ৮.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/মাসে হয়েছে, যা দ্বিগুণ, যা গড়ে ৬.৪%/বছর বৃদ্ধির হারের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ।
ইতিমধ্যে, গড় অ্যাপার্টমেন্টের দাম ২৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা থেকে বেড়ে ৭৫.৫ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা হয়েছে, যা বছরে ১২% এরও বেশি বৃদ্ধির হারে বৃদ্ধি পেয়েছে। এখনও পর্যন্ত, হ্যানয়ে গড় বাড়ির দাম ৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং/ঘণ্টা ছাড়িয়ে গেছে বলে রেকর্ড করা হয়েছে। সুতরাং, আয় বৃদ্ধির হারের তুলনায় বাড়ির দাম প্রায় দ্বিগুণ দ্রুত বৃদ্ধি পাচ্ছে।
২০২৫ সালের মাঝামাঝি পরিসংখ্যান অনুসারে, একটি গড় অ্যাপার্টমেন্টের দাম বর্তমানে একটি পরিবারের বার্ষিক আয়ের চেয়ে ২৭.৩ গুণ বেশি। এটি হল আবাসন মূল্য থেকে আয় সূচক (P/I = ২৭.৩)। অন্য কথায়, যদি একটি পরিবার কিছুই ব্যয় না করে এবং তাদের সমস্ত আয় একটি বাড়ি কেনার জন্য ব্যবহার করে, তাহলে পর্যাপ্ত অর্থ পেতে প্রায় ২৭ বছর সময় লাগবে; এবং যদি তারা তাদের আয়ের এক-তৃতীয়াংশ কিস্তিতে বাড়ি কেনার জন্য ব্যয় করে, তাহলে সময় প্রায় ৮০ বছর পর্যন্ত বাড়ানো হবে। বর্তমান আয়ের স্তরের সাথে, বেসামরিক কর্মচারী সহ বেশিরভাগ বেতনভোগীর জন্য স্থায়ীভাবে বসবাসের স্বপ্ন ক্রমশই নাগালের বাইরে চলে যাচ্ছে।
জিপি.ইনভেস্টের পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ বলেন যে আবাসনের দাম আকাশছোঁয়া।
৪ ডিসেম্বর হ্যানয় রেডিও অ্যান্ড টেলিভিশন আয়োজিত "সুস্থ ও টেকসইভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারের বিকাশের জন্য" ফোরামে বক্তব্য রাখতে গিয়ে, জিপি.ইনভেস্টের পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ বলেন যে আকাশছোঁয়া আবাসনের দাম কেবল ক্রেতাদের জন্যই বাধা নয় বরং সমগ্র অর্থনীতির জন্যও একটি সম্ভাব্য ঝুঁকি তৈরি করে। আবাসন বাজারকে কেবল তখনই "সুস্থ ও টেকসই" বলে মনে করা হয় যখন বিক্রয়মূল্য এমন একটি স্তরে থাকে যা মধ্যম আয়ের উপার্জনকারীরা কিস্তিতে পরিশোধের মাধ্যমে অ্যাক্সেস করতে পারে।
বর্তমানে, বেশিরভাগ বিনিয়োগকারীকে এখনও ব্যাংক ঋণ মূলধনের উপর নির্ভর করতে হয়। স্টেট ব্যাংকের পরিসংখ্যান অনুসারে, ২০২৫ সালের সেপ্টেম্বরের শেষ নাগাদ, রিয়েল এস্টেটে ঋণ মূলধনের পরিমাণ ১৯% বৃদ্ধি পেয়েছে, যার মধ্যে বকেয়া ঋণ প্রায় ৪ মিলিয়ন বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি, যা সমগ্র ব্যবস্থার মোট বকেয়া ঋণের ২৪%। এদিকে, ২০২৫ সালের তৃতীয় প্রান্তিকের তথ্য দেখায় যে রিয়েল এস্টেট লেনদেনের হার ১৩% হ্রাস পেয়েছে, যার মধ্যে কেবল অ্যাপার্টমেন্টই ১৫% হ্রাস পেয়েছে এবং মজুদ বৃদ্ধি পাচ্ছে।
বিশ্লেষকরা বলছেন যে লেনদেন হ্রাসের সময় যদি দাম খুব বেশি বাড়ানো হয়, তাহলে খারাপ ঋণ, বাজার "স্থবির" এবং বিনিয়োগকারীদের নগদ প্রবাহ ব্যাহত হওয়ার ঝুঁকি ব্যাংকিং ব্যবস্থায় ছড়িয়ে পড়তে পারে। তাই রিয়েল এস্টেটের মূল্য বুদবুদের চাপ কেবল একটি বাজারে সীমাবদ্ধ নয়, বরং আর্থিক নিরাপত্তা এবং সামষ্টিক অর্থনৈতিক স্থিতিশীলতার সাথে ঘনিষ্ঠভাবে জড়িত।
ফোরামে, মতামতগুলি বেশ কয়েকটি ত্রুটির দিকে ইঙ্গিত করেছে: জল্পনা, মূল্যস্ফীতি, সরবরাহের হেরফের, সামাজিক আবাসন নীতি থেকে মুনাফা অর্জন এবং ভারসাম্যহীন বিভাগ কাঠামো। অনেক মানুষ "বাণিজ্যিক আবাসন কেনার মতো যথেষ্ট ধনী না হওয়া, কিন্তু সামাজিক আবাসন কেনার মতো যথেষ্ট দরিদ্র না হওয়া" এই পরিস্থিতিতে পড়ে।
প্রতিষ্ঠানগুলিকে নিখুঁত করা, ঋণ নিয়ন্ত্রণ করা, প্রকৃত সরবরাহ বৃদ্ধি করা
জিপি.ইনভেস্টের পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ বলেন যে রিয়েল এস্টেট বাজারের সুস্থ বিকাশের জন্য, রিয়েল এস্টেট উদ্যোগের জন্য জমি, ঋণ এবং করের নিয়ম এবং নীতিগুলি সামঞ্জস্য করার ক্ষেত্রে রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলির সমন্বিত অংশগ্রহণ প্রয়োজন।
সম্প্রতি, সরকার ২০৩০ সালের মধ্যে ১০ লক্ষ ইউনিটের লক্ষ্যমাত্রা নিয়ে সামাজিক আবাসন উন্নয়নের জন্য বেশ কয়েকটি নির্দিষ্ট প্রক্রিয়া এবং নীতিমালা পরীক্ষামূলকভাবে বাস্তবায়নের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করেছে। জাতীয় পরিষদ এবং সরকার বড় শহরগুলিতে পুরাতন অ্যাপার্টমেন্টগুলির সংস্কারের জন্য সরবরাহ বৃদ্ধি এবং বাধা দূর করার জন্য অনেক "উন্মুক্ত" প্রক্রিয়া গ্রহণ করেছে। এই নীতিগুলি রিয়েল এস্টেট বাজারের সরবরাহ উন্নত করতে অবদান রেখেছে।
তবে, স্থানীয়ভাবে বাস্তবায়ন এখনও ধীরগতিতে চলছে, তাই সকল স্তরের কর্তৃপক্ষের নিবিড় পরিদর্শন এবং তত্ত্বাবধান প্রয়োজন; বিশেষ করে, প্রশাসনিক পদ্ধতিগুলিকে সত্যিকার অর্থে সংক্ষিপ্ত করা প্রয়োজন, একই সাথে আইনি দিক থেকে রিয়েল এস্টেট বাজারকে "উন্মুক্ত" করার প্রক্রিয়াগুলিকে মোকাবেলা করা অব্যাহত রাখা উচিত।
আরেকটি বড় বাধা হলো জমির দামের স্তর। বর্তমানে, কিছু এলাকায় জমির মূল্য তালিকা জারি করার সম্ভাবনা বেশি, কিছু জায়গায় ৫ বছর আগের মূল্য স্তরের চেয়ে কয়েক ডজন গুণ বেশি। এটি আবাসনের দাম বৃদ্ধির সরাসরি কারণগুলির মধ্যে একটি। জিপি.ইনভেস্টের পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যানের মতে, জমির মূল্য তালিকা তৈরি করার সময়, প্রকল্পের জন্য জমির দাম (আর্থিক বাধ্যবাধকতা এবং বিনিয়োগ পরিকল্পনা গণনার ভিত্তি হিসাবে) এবং মানুষের মধ্যে লেনদেনের জন্য বাণিজ্যিক জমির দাম নির্দিষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করা প্রয়োজন, যার ফলে একটি উপযুক্ত সমন্বয় ব্যবস্থা থাকবে, জমির দামকে বাড়ি ক্রেতাদের জন্য চূড়ান্ত বোঝা হয়ে উঠতে বাধ্য করবে না।
জাতীয় পরিষদের আইন ও বিচার বিষয়ক কমিটির ভাইস চেয়ারপার্সন মিসেস ট্রান হং নুয়েন বলেন, জমি, আবাসন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসার আইনি কাঠামো নিখুঁত করা প্রয়োজন।
জাতীয় পরিষদের আইন ও বিচার বিষয়ক কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান মিসেস ট্রান হং নুয়েন বলেন, বাজারের অস্বাভাবিক উন্নয়নগুলিকে পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরিচালনা করার জন্য, জমি, আবাসন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসার আইনি কাঠামোকে নিখুঁত করে শুরু করা প্রয়োজন। বর্তমানে, আমরা ২০২৪ সালের ভূমি আইন, আবাসন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইনের নির্দেশনামূলক একাধিক নথি বাস্তবায়ন করছি। এটি জমি নিলাম, প্রকল্প বিডিং, জমি বিভাজন এবং বিক্রয়, রিয়েল এস্টেট দালালি এবং সরবরাহ নিয়ন্ত্রণে আইনি ফাঁকগুলি পূরণ করার একটি সুযোগ। আইন যত স্পষ্ট হবে, বাজার নিয়ন্ত্রণ করা তত কঠিন হবে।
জাতীয় পরিষদের আইন ও বিচার বিষয়ক কমিটির ভাইস চেয়ারম্যান জোর দিয়ে বলেন যে, আইন লঙ্ঘনের লক্ষণ থাকলে পরিদর্শন, পরীক্ষা এবং মামলা পরিচালনাকারী সংস্থাগুলি থেকে স্পষ্টভাবে সিদ্ধান্তে উপনীত হতে হবে। তবে, পরিকল্পনা, অবকাঠামো বিনিয়োগ নীতি বা বৃহৎ প্রকল্পের ক্ষেত্রে কেন্দ্রীভূত, স্বল্প সময়ের মধ্যে পুনরাবৃত্তি হওয়া বড় মূল্যের ওঠানামা এমন সংকেত যা রাষ্ট্রকে বিশেষ তত্ত্বাবধান পরিচালনা করতে বাধ্য করে।
আইনের নিখুঁতকরণের পাশাপাশি, পরিকল্পনা সংক্রান্ত তথ্য, ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, প্রকল্পের অগ্রগতি, প্রকল্পের বৈধতা এবং লেনদেনের মূল্য প্রচার করা গুরুত্বপূর্ণ বলে বিবেচিত হয়। একটি জাতীয় ভূমি ডাটাবেস, আবাসন ডাটাবেস এবং ইলেকট্রনিক লেনদেন ব্যবস্থা তৈরি করা রাষ্ট্রকে কার্যকরভাবে পরিচালনা করতে সাহায্য করার একটি হাতিয়ার হবে, একই সাথে জালিয়াতি রোধ করবে এবং "তরঙ্গ তৈরি" এবং মূল্যবৃদ্ধিমূলক কার্যকলাপ উল্লেখযোগ্যভাবে সীমিত করবে।
আরেকটি লক্ষ্য হলো প্রকৃত সরবরাহের বিকাশ, বিশেষ করে সেই অংশ যা প্রকৃত আবাসনের চাহিদা পূরণ করে। প্রতিটি অংশের মানুষের চাহিদা অনুসারে রিয়েল এস্টেটের ধরণ ভাগ করা প্রয়োজন। যখন বাজার কেবল অনুমানমূলক চাহিদার উপর নির্ভর করে, তখন রিয়েল এস্টেট সহজেই সম্পদ মজুদ করার একটি মাধ্যম বা পার্থক্য তৈরির জন্য ক্রয়-বিক্রয়ের হাতিয়ার হয়ে উঠতে পারে, বুদবুদ তৈরি করে এবং সহজেই হেরফের করা যায়। অতএব, প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় কমাতে বিনিয়োগ এবং ভূমি ব্যবহার পদ্ধতি সংস্কার করার পাশাপাশি উপযুক্ত মূল্যে সামাজিক আবাসন এবং বাণিজ্যিক আবাসনের উন্নয়নকে উৎসাহিত করা প্রয়োজন। সরবরাহ বৃদ্ধি পেলে, বাজারে নিজেকে স্থিতিশীল করার জন্য আরও শর্ত থাকবে।
প্রতিনিধিরা একটি সুস্থ ও টেকসই রিয়েল এস্টেট বাজারের সমাধান নিয়ে আলোচনা ও আলোচনা করেছেন।
ঋণ নীতি সম্পর্কে, ফোরামের বিশ্লেষণে বলা হয়েছে যে অনেক ব্যাংক উচ্চ সম্পত্তি মূল্যায়ন সহ জমি বন্ধকের উপর ভিত্তি করে প্রকল্পগুলির জন্য বড় মূলধন বিতরণ গ্রহণ করে, যার ফলে জমির দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পায়। বিনিয়োগের জন্য রিয়েল এস্টেট ক্রেতারা ভাসমান সুদের হারে ঋণ নিতে পারেন, কিন্তু দাম দ্রুত বৃদ্ধির কারণে, তারা এখনও উচ্চ সুদের হার গ্রহণ করে, যা একটি সর্পিল প্রভাব তৈরি করে: দাম যত বেশি, জল্পনা তত শক্তিশালী, রিয়েল এস্টেটে ঋণ প্রবাহ তত বেশি।
কিছু ঋণ প্রতিষ্ঠান এখনও আবাসনের জন্য ঋণ এবং বিনিয়োগের জন্য ঋণের মধ্যে স্পষ্টভাবে পার্থক্য করতে পারেনি, যার ফলে অগ্রাধিকার মূলধনের উৎস প্রকৃত আবাসনের চাহিদার দিকে পরিচালিত হয় না। অনেক মতামত পরামর্শ দেয় যে ব্যাংকগুলির উচিত বসবাসের জন্য বাড়ি কেনার জন্য ঋণের মানদণ্ড এবং বিনিয়োগের জন্য বাড়ি কেনার জন্য আলাদা করা; রিয়েল এস্টেট উদ্যোগের জন্য মূলধন সুরক্ষা অনুপাত বিবেচনা করা, ইক্যুইটি মূলধনের তুলনায় অত্যধিক ঋণ নেওয়া প্রকল্পগুলিতে বাধা প্রয়োগ করা; একই সাথে, কর্পোরেট বন্ড ইস্যু করার মানদণ্ডগুলি আরও সাবধানতার সাথে অধ্যয়ন করা যাতে বিনিয়োগকারীদের মূলধন সংগ্রহের আগে সাবধানতার সাথে বিবেচনা করতে বাধ্য করা যায়।
ফোরামের বিশ্লেষণ থেকে দেখা যায় যে, রিয়েল এস্টেট বাজারে "অস্বাভাবিক" ঘটনাটি মোকাবেলা করার জন্য কেবল একটি পরিমাপের উপর নির্ভর করা যায় না। বাজার তখনই সত্যিকার অর্থে সুস্থ এবং টেকসই হয় যখন প্রতিষ্ঠানগুলি স্বচ্ছ থাকে, ঋণ যুক্তিসঙ্গতভাবে বরাদ্দ করা হয়, তথ্য স্বচ্ছ হয়, সরবরাহ উল্লেখযোগ্যভাবে বৃদ্ধি পায় এবং যথেষ্ট শক্তিশালী আইনি ও আর্থিক সরঞ্জাম দ্বারা জল্পনা নিয়ন্ত্রিত হয়। সেই সময়ে, স্থায়ী হওয়ার স্বপ্ন আর ধরাছোঁয়ার বাইরে থাকে না।
সূত্র: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
মন্তব্য (0)