অস্পষ্ট বিক্রয় চুক্তি এবং আইনি ফাঁকফোকরগুলি অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং বিনিয়োগকারীদের সাথে মালিকানা বিরোধে বাড়ির ক্রেতাদের ঝুঁকিতে ফেলে।
হ্যানয় এবং কিছু প্রদেশের অনেক অ্যাপার্টমেন্ট ভবনে বিনিয়োগকারীদের বিরুদ্ধে প্রতিবাদকারী ব্যানার হাতে থাকা বাসিন্দাদের ছবি দেখা গেছে। সবচেয়ে তীব্র বিরোধগুলি হল এলাকা, বেসমেন্ট এবং পার্কিং লট, কমিউনিটি রুম, জিম , ব্যবসা এবং ভাড়া এলাকাগুলির মতো সাধারণ এবং ব্যক্তিগত মালিকানাধীন সুবিধাগুলিকে কেন্দ্র করে... বিশেষজ্ঞ এবং আইনজীবীরা এই পরিস্থিতির অনেক কারণ উল্লেখ করেছেন।
অস্পষ্ট বিক্রয় চুক্তি বিনিয়োগকারীদের উপকার করে
হ্যানয় বিল্ডিং ম্যানেজমেন্ট ক্লাবের চেয়ারম্যান মিঃ ট্রান খান বিশ্লেষণ করেছেন যে ডিক্রি ৭১/২০১০ পূর্বে উল্লেখ করেছিল যে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রয় ও ক্রয় চুক্তিতে ব্যক্তিগত এবং সাধারণ মালিকানা স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে। তবে, বর্তমান আবাসন আইন বাস্তবায়নের নির্দেশিকা ডিক্রি ৯৯/২০১৫-তে এই বিধান নেই। প্রতিটি অ্যাপার্টমেন্ট প্রকল্পের একটি পৃথক বিক্রয় ও ক্রয় চুক্তি থাকে, যার বিষয়বস্তু বিভিন্নভাবে ব্যাখ্যা করা যেতে পারে, যা বিরোধের সৃষ্টি করে। বিনিয়োগকারীদের দ্বারা খসড়া করা অনেক বিক্রয় ও ক্রয় চুক্তি বিস্তারিতভাবে উল্লেখ করা হয় না, এমনকি বিনিয়োগকারীদের পক্ষে অনুকূল এমনভাবে সাধারণ মালিকানা বাদ দেওয়া হয়।
মিঃ খানের মতে, বেশিরভাগ ক্রেতা কেবল অ্যাপার্টমেন্টের দাম এবং মানের দিকে মনোযোগ দেন এবং চুক্তিতে সাধারণ এবং পৃথক মালিকানার শর্তাবলীর দিকে খুব কম মনোযোগ দেন। অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তরের পরে, বাসিন্দাদের প্রতিনিধিত্বকারী ব্যবস্থাপনা বোর্ডের বিনিয়োগকারীর সাথে সাধারণ এবং পৃথক মালিকানা এলাকা ভাগ করার কোনও ভিত্তি থাকে না। এখান থেকে, অ্যাপার্টমেন্ট রক্ষণাবেক্ষণ তহবিলে বিনিয়োগকারী এবং বাসিন্দাদের অবদান (অ্যাপার্টমেন্ট মূল্য বা মালিকানা এলাকার 2%) নিয়ে বিরোধ দেখা দিতে থাকে।
ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট মিঃ নগুয়েন মান হা আরও মন্তব্য করেছেন যে অনেক অ্যাপার্টমেন্ট ক্রয়-বিক্রয় চুক্তি নিয়ম মেনে চলে না, এমনকি অবৈধও, যার ফলে বিতর্কের সৃষ্টি হয়। ক্রয়-বিক্রয় চুক্তি স্বাক্ষর করার সময়, গ্রাহকরা প্রায়শই শর্তাবলী সাবধানতার সাথে অধ্যয়ন করেন না। এদিকে, অনেক বিনিয়োগকারী তাদের পণ্য বিক্রি করতে চান যাতে তারা "বাস্তবতা থেকে ভিন্নভাবে বিজ্ঞাপন দেন, তারপর নিজেদের লাভের জন্য বাসিন্দাদের সাধারণ এলাকায় ইউটিলিটি কমিয়ে দেন"।
২৩শে এপ্রিল, বোনানজা ভবনের (২৩ ডুয় টান, হ্যানয়) বাসিন্দা এবং অফিস কর্মীরা বিনিয়োগকারীদের সংলাপ এবং বিতর্কিত বিষয়গুলি স্পষ্ট করার দাবিতে ব্যানার ধরেছিলেন। ছবি: বাসিন্দাদের দ্বারা সরবরাহিত।
আইনটি এখনও অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের জন্য পার্কিং স্পেস নির্দিষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করেনি।
অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে সাধারণ এবং ব্যক্তিগত মালিকানা নিয়ে সাম্প্রতিক বিরোধ বেসমেন্টে মোটরবাইক, সাইকেল এবং গাড়ি পার্কিংয়ের জায়গা নিয়ে। বর্তমান আবাসন আইনে বলা হয়েছে যে সাইকেল এবং মোটরবাইকের পার্কিং স্পেসগুলি সাধারণ মালিকানাধীন। তবে, গাড়ি পার্কিংয়ের জায়গাগুলির জন্য, অ্যাপার্টমেন্ট ক্রেতাদের ভাড়া নিতে হবে বা কিনতে হবে। যদি তারা কিনে না ফেলে বা ভাড়া না দেয়, তবে গাড়ি পার্কিংয়ের জায়গাটি বিনিয়োগকারীর ব্যবস্থাপনায় থাকে এবং এই পার্কিং স্পেস তৈরির জন্য বিনিয়োগের খরচ অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রয় মূল্যের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত নয়।
ট্রুং আনহ তু ল ফার্মের পরিচালক অ্যাটর্নি ট্রুং আনহ তু অ্যাপার্টমেন্টের পার্কিং স্পেসের প্রকৃতি বিশ্লেষণ করে বলেছেন যে এটি সাধারণ সম্পত্তির অন্তর্গত এবং বিক্রয় মূল্যের সাথে অন্তর্ভুক্ত হওয়ায়, হস্তান্তরের সময় থেকে বিনিয়োগকারী তার মালিকানা ত্যাগ করবেন। অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য স্থির নয় বরং সময়ের উপর নির্ভর করে বৃদ্ধি এবং হ্রাস পায়, তাই এটি প্রমাণ করা কঠিন যে বিনিয়োগকারী বাড়ির বিক্রয় মূল্যে পার্কিং স্পেস তৈরির খরচ অন্তর্ভুক্ত করেন না।
তদুপরি, পার্কিং স্পেসটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের মেঝের সাথে সংযুক্ত, এবং এটি প্রকল্পের একটি অপরিহার্য অংশ। "অতএব, অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রয় মূল্য থেকে পার্কিং স্পেস নির্মাণের খরচ আলাদা করা কঠিন," মিঃ তু বলেন।
যদিও অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে পার্কিং স্পেস সম্পর্কিত অনেক বিরোধ রয়েছে, বর্তমান আবাসন আইন এবং জাতীয় পরিষদের ৫ম অধিবেশনে বিবেচিত সংশোধিত আবাসন আইনের খসড়ায় সেগুলিকে সুনির্দিষ্টভাবে সংজ্ঞায়িত করার জন্য কোনও সমন্বয় করা হয়নি। "সাধারণ এবং ব্যক্তিগত মালিকানা সংজ্ঞায়িত করার ক্ষেত্রে স্পষ্টতার অভাব বিনিয়োগকারী এবং বাসিন্দাদের মধ্যে বিরোধের বীজ বপনের কারণ, যেখানে বাসিন্দারা সবচেয়ে বেশি ক্ষতিগ্রস্ত হচ্ছেন," মিঃ তু বলেন।
কসমো তে হো প্রকল্পের বাসিন্দারা মার্চ মাসে বিনিয়োগকারীদের রক্ষণাবেক্ষণ ফি প্রদানের দাবি জানিয়েছিলেন। ছবি: বাসিন্দাদের দ্বারা সরবরাহিত
কোনও সরকারি ভবনের রেকর্ড নেই
হ্যানয় বিল্ডিং ম্যানেজমেন্ট ক্লাবের চেয়ারম্যান মিঃ ট্রান খান বর্তমান আবাসন আইন এবং উপ-আইন নথির ত্রুটিগুলি তুলে ধরেন যেখানে বিনিয়োগকারীদের ভবনের আইনি নথি প্রকাশ করার প্রয়োজন হয় না। যেমন ব্যক্তিগত মালিকানার জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার সনদ, অনুমোদিত নকশা, প্রকল্প নিষ্পত্তি (নিরীক্ষিত)। বিনিয়োগকারী যদি স্বচ্ছ রেকর্ড প্রকাশ না করেন, তাহলে বাসিন্দাদের কাছে সাধারণ এবং ব্যক্তিগত মালিকানা নির্ধারণের জন্য পর্যাপ্ত তথ্য থাকবে না।
প্রকৃতপক্ষে, ব্যবস্থাপনা বোর্ডের কাছে ভবনের নথিপত্র হস্তান্তর করার সময়, বিনিয়োগকারীকে সমাপ্তির অঙ্কন এবং পার্কিং এলাকার মেঝে পরিকল্পনার মতো নথিপত্র হস্তান্তর করতে হবে। তবে, মিঃ খান বলেন যে যেহেতু নথিগুলি প্রত্যয়িত বা নোটারিকৃত হওয়ার প্রয়োজন নেই, তাই বিনিয়োগকারী পার্কিং এলাকার অঙ্কনগুলি হস্তান্তর করতে পারেন যা মূল নথির সাথে সঙ্গতিপূর্ণ নয় এবং পার্কিং স্থানের নির্মাণ খরচ অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রয় মূল্যের মধ্যে অন্তর্ভুক্ত কিনা তা নির্ধারণ করাও সম্ভব নয়।
অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের বর্তমান ব্যবস্থাপনা এবং পরিচালনায় পাঁচটি সত্তা জড়িত, যার মধ্যে রয়েছে রাজ্য ব্যবস্থাপনা সংস্থা, বিনিয়োগকারী, ব্যবস্থাপনা বোর্ড, ব্যবস্থাপনা এবং পরিচালনা ইউনিট এবং অ্যাপার্টমেন্ট মালিকরা। যখন বাসিন্দা এবং বিনিয়োগকারীদের মধ্যে কোনও বিরোধ দেখা দেয়, তখন রাজ্য ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির হস্তক্ষেপ প্রয়োজন। "তবে, বর্তমান আইনি বিধিমালার সাথে, মনে হচ্ছে রাজ্য সংস্থাগুলি একপাশে দাঁড়িয়ে বিনিয়োগকারীদের নিজেরাই সিদ্ধান্ত নিতে দেয়," মিঃ খান বলেন, যখন বিরোধ দেখা দেয়, তখন লোকেরা নির্মাণ বিভাগ বা প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের কাছে ভবন রেকর্ড সরবরাহের জন্য অনুরোধ করতে পারে না।
"অ্যাপার্টমেন্ট বিরোধের ক্ষেত্রে বাধা হল রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলি জনগণের কাছে নির্মাণ সংক্রান্ত নথি প্রকাশ করে না। জনগণের কাছে আইনি নথি থাকলেই কেবল তারা স্পষ্ট করতে পারে যে কোন এলাকা যৌথ মালিকানাধীন এবং কোনটি ব্যক্তিগত মালিকানাধীন, এবং বিরোধগুলি দ্রুত সমাধান করা যেতে পারে," মিঃ খান বলেন।
উপরোক্ত কারণগুলি ছাড়াও, নির্মাণ মন্ত্রণালয়ের প্রধান পরিদর্শক মিঃ নগুয়েন এনগোক টুয়ান বলেছেন যে অ্যাপার্টমেন্ট ভবনগুলিতে সাধারণ এবং ব্যক্তিগত মালিকানা নিয়ে বিরোধগুলি আইনি সচেতনতার অভাব, বিনিয়োগকারীদের এবং বাসিন্দাদের প্রতিনিধিত্বকারী ব্যবস্থাপনা বোর্ডের মধ্যে সহযোগিতার অভাবের কারণেও হয়; বিনিয়োগকারীরা ইচ্ছাকৃতভাবে কার্যাবলী পরিবর্তন করে, সাধারণ মালিকানা দখল করে এবং ব্যবহার করে, হস্তান্তর করে না, অথবা সম্পূর্ণ অ্যাপার্টমেন্ট নথি ব্যবস্থাপনা বোর্ডের কাছে হস্তান্তর করে না।
দোয়ান লোন
[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস লিঙ্ক
মন্তব্য (0)