দেউলিয়া, বাড়ি বিক্রি করতে হবে, জরুরি বিক্রয়, বছরের শেষে চমকপ্রদ দাম

[বিজ্ঞাপন_১]

বছরের শেষে, আবাসিক রিয়েল এস্টেট লেনদেন বছরের সবচেয়ে ব্যস্ততম পর্যায়ে থাকে। তবে, সাবধান না হলে, জমি ক্রেতা এবং বিনিয়োগকারীরা সহজেই জমি দালালদের ফাঁদে পা দিতে পারেন।

সাংবাদিকদের সাথে আলাপকালে, ওয়ানহাউজিং-এর আঞ্চলিক বিক্রয় পরিচালক মিঃ ডো নগক থাং শেয়ার করেছেন: আইনি ঝুঁকি, "অতিরিক্ত মূল্য" এবং অপেশাদার দালালরা হল বছরের শেষে বাড়ি ক্রেতাদের জন্য তিনটি ফাঁদ যা ফাঁদ তৈরি করে।

বিকেলে স্ত্রীর জমির ভরণপোষণে, বছরের শেষের ধাক্কার মুখোমুখি হতে পারেন ছবি ১ — মিঃ দো নগক থাং - ওয়ানহাউজিং-এর আঞ্চলিক বিক্রয় পরিচালক। (ছবি: পিএইচ)

বছরের শেষে বাড়ি ক্রেতারা যে তিনটি ফাঁদের মুখোমুখি হন তা প্রকাশ করা হচ্ছে

গত বছর রিয়েল এস্টেটের সামগ্রিক মন্দার সাথে সাথে, এই বছরের শেষে আবাসিক জমির বাজার কেমন হবে, স্যার?

- আবাসিক ভূমি খাতের ক্ষেত্রে, অতীত থেকে বর্তমান পর্যন্ত, হ্যানয়ে ৪টি অভ্যন্তরীণ-শহর জেলা এবং বর্তমানে ১২টি অভ্যন্তরীণ-শহর জেলা রয়েছে, এটি বৃদ্ধি বা হ্রাসের বাজার প্রবণতা দ্বারা খুব বেশি প্রভাবিত হয়নি।

শহরের ভেতরের অংশ - যেখানে জমির তহবিল বাড়ানো যাচ্ছে না কিন্তু জনসংখ্যা এখনও বাড়ছে এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, চাহিদা হল প্রকৃত চাহিদা - বসবাস, বিনিয়োগ, ব্যবসা করা, ভাড়া... সবসময়ই বিদ্যমান থাকে, তাই শহরের ভেতরের অংশের রিয়েল এস্টেটের দাম প্রায় অপরিবর্তিত থাকে, কখনও কখনও কেবল সামান্য বৃদ্ধি পায় কিন্তু ক্রমাগত বৃদ্ধি পায়, বাড়ির ক্রেতারা ক্ষতির বিষয়ে চিন্তা করেন না এবং ভালো নগদ প্রবাহের জন্য একটি নিরাপদ আশ্রয়স্থল পান।

এখন থেকে বছরের শেষ পর্যন্ত, আবাসিক রিয়েল এস্টেট লেনদেন সবচেয়ে সক্রিয় থাকে - এটি বার্ষিক অনুশীলনের ক্ষেত্রেও সত্য।

দ্রুত চুক্তিটি সম্পন্ন করার মানসিকতা নিয়ে, বছরের শেষে বাড়ি কেনার সময় বাড়ির ক্রেতারা কী কী ঝুঁকির সম্মুখীন হতে পারেন? বর্তমান বাজারে বাড়ির ক্রেতাদের জন্য কী কী ফাঁদ অপেক্ষা করছে?

- বাড়ি কেনার ঝুঁকি কেবল বছরের শেষেই থাকে না, রিয়েল এস্টেট ক্রেতাদের চিরন্তন সমস্যা হল প্রথমত বৈধতা, দ্বিতীয়ত মূল্যায়ন, তৃতীয়ত ব্রোকারের পরামর্শ।

আইনত, গ্রাহকরা যখন কোনও সার্টিফিকেট ছাড়াই, সার্টিফিকেট ছাড়া বাড়ি লেনদেন করেন, হাতে লেখা নথি বা নোটারিকৃত নথি দিয়ে কেনা-বেচা করেন, সার্টিফিকেট ভাগ করে নেন, সার্টিফিকেটটি একটি কালো ক্রেডিট প্লেসে থাকে, অথবা বাড়ির মালিক ২-৩ জনের জন্য জমা রাখেন তখন ঝুঁকির সম্মুখীন হতে পারেন... সবচেয়ে সাধারণ ঝুঁকি হল যে বাড়ির মালিকের কাছে কোনও আর্থিক প্রতিষ্ঠান থেকে ঋণ নেওয়ার জন্য লাল বই থাকে - সকলেরই বিক্রয়ের কাগজপত্র জানতে হবে অথবা একটি আমানত চুক্তি লিখতে হবে।

যদি ব্রোকার গ্রাহকের জন্য সাবধানতার সাথে পরীক্ষা না করে, তাহলে ক্রেতার জন্য অনেক ঝুঁকি থাকবে এবং অপ্রত্যাশিত পরিণতি বয়ে আনবে কারণ বেশিরভাগ রিয়েল এস্টেটের মূল্য অনেক বিলিয়ন ডং।

দ্বিতীয়ত, দাম সম্পর্কে। বছরের শেষে, বিক্রয় সম্পর্কে অনেক তথ্য থাকবে: "ঋণের কারণে বাড়ি কেনা, জরুরি বিক্রয়, বছরের শেষে চমকপ্রদ দাম..." খুব সম্ভবত এই তথ্যটি লাভের লোভের উদ্দেশ্যে তৈরি। যদি দালালরা আপনাকে পরামর্শ দেয় যে দাম বাজার মূল্যের তুলনায় অনেক সস্তা, তাহলে আমি অবশ্যই আপনাকে এটি নিয়ে প্রশ্ন তোলার এবং হঠাৎ করে সস্তা হয়ে যাওয়া জিনিসগুলি থেকে সাবধান থাকার পরামর্শ দিচ্ছি। সবকিছুরই দাম আছে।

দালালদের জন্য, দর কষাকষির, আশ্চর্যজনকভাবে ছাড়প্রাপ্ত সম্পত্তি সম্পর্কে "মাছ ধরার" প্রাথমিক গল্প... কিন্তু বাস্তবে এটি সত্য নয়, এটি ক্রেতাদের দৃষ্টি আকর্ষণ করার এবং তারপর তাদের অন্য সম্পত্তিতে নিয়ে যাওয়ার একটি কৌশল - এটি এখন আর নতুন গল্প নয়, এমনকি অনেক বাজারে এটি একটি অভ্যাস হয়ে দাঁড়িয়েছে। অথবা দালালরা ক্রেতার মনস্তত্ত্বের সুযোগ নিয়ে দ্রুত বন্ধ হয়ে দাম বাড়ানোর, পার্থক্য "খেয়ে ফেলা"ও অস্বাভাবিক নয়।

বিকেলে স্ত্রীর জমির সাহায্যে, যে ঘর তুমি বছরের শেষের ধাক্কার মুখোমুখি হতে পারো ছবি ২ — "জমি দালালরা" বছরের শেষে অনেক কৌশল করে। (ছবি: ভিএনটি)

এই ধরণের "ধূসর অঞ্চল" বাজারে, ক্রেতারা যেকোনো সময় ঝুঁকির সম্মুখীন হতে পারেন। কয়েক দশকের অভিজ্ঞতা সম্পন্ন একজন বিশেষজ্ঞ হিসেবে, আপনি বাড়ি ক্রেতাদের কী পরামর্শ দিতে পারেন?

- আবাসিক রিয়েল এস্টেট লেনদেন এখনও প্রতিদিনই ঘটছে, বাজারে প্রবেশের সময় ক্রেতাদের জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল তারা যে ঝুঁকিগুলির সম্মুখীন হতে পারে তা চিহ্নিত করার জন্য সাবধানতার সাথে গবেষণা করা।

রিয়েল এস্টেটের বৈধতা সম্পর্কে, অভিজ্ঞতা থেকে দেখা যায় যে ক্রেতাদের লাল বইটি সাবধানে পরীক্ষা করা উচিত এবং জমা দেওয়ার আগে বইয়ের তথ্য সঠিক হতে হবে। এবং অবশ্যই, লেনদেন একটি স্বনামধন্য ব্রোকারেজ ফার্মের মাধ্যমে করা উচিত, কারণ তারাই সেই রিয়েল এস্টেটের বৈধতা নিশ্চিত করার জন্য সর্বোত্তম দক্ষতা রাখে।

দামের কথা বলতে গেলে, আজই A, Apartment B, Apartment C, যেখানে এই ধরণের ফ্লোর প্ল্যান, এই ধরণের লোকেশন, এই ধরণের গলি আছে, সেখানে যান... তাহলে আপনি এই এলাকার গড় দাম কত থেকে অনুমান করতে পারবেন? যদি গ্রাহক একজন পেশাদার, জ্ঞানী ব্রোকারের সাথে দেখা করেন যিনি আমাদের এই লোকেশন কেন কেনা উচিত, এখানে দাম কত, আইনি লেনদেন প্রক্রিয়া কেমন?... তাহলে আমরা আরও নিরাপদ বোধ করব।

আবাসিক লেনদেনের ক্ষেত্রে, ব্রোকারের পেশাদারিত্ব অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। বৈধতা এবং মূল্য ছাড়াও, যেমনটি আমি উপরে উল্লেখ করেছি, ব্রোকার সর্বদা গ্রাহকের পুরো প্রক্রিয়ায় উপস্থিত থাকে, অনুসন্ধান, বাড়ি পরিদর্শন থেকে শুরু করে ক্রয়-বিক্রয় প্রক্রিয়া সম্পাদন পর্যন্ত।

তাই, প্রথম সাক্ষাৎ থেকেই, কিছু প্রশ্নের মাধ্যমে, আপনি পরীক্ষা করতে পারেন যে তাদের পেশা আছে কিনা, তারা নিবেদিতপ্রাণ কিনা, এলাকাটি বোঝে কিনা ইত্যাদি।

একটি বৃহৎ এবং স্বনামধন্য ইউনিট বা এন্টারপ্রাইজের জন্য কর্মরত একজন পেশাদার ব্রোকারের সাথে দেখা গ্রাহকদের আবাসিক জমি লেনদেন প্রক্রিয়ায় সমস্ত ঝুঁকি কমাতে সাহায্য করতে পারে, কারণ তখন ব্রোকারেজ ইউনিট নিজেই গ্রাহকের লেনদেনের জন্য দায়ী থাকে, একজন স্বাধীন ব্রোকারের পরিবর্তে।

আবাসিক রিয়েল এস্টেট বাজারে "বিপদে সুযোগ" খুঁজে বের করা

আপনি যেমন উল্লেখ করেছেন, এখনও অনেক গ্রাহক আছেন যারা আবাসিক রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের সুযোগকে স্বীকৃতি দেন। আপনার মতে, এই বছরের শেষে ক্রেতারা কোন মূল্যের অংশটি লক্ষ্য করতে পারেন এবং এই বাজার কি ক্রেতাদের নগদ প্রবাহের জন্য সত্যিই টেকসই?

- আবাসিক রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের সময় মূল্য বিভাগটি সম্পূর্ণরূপে ক্রেতার উপলব্ধ অর্থায়নের উপর নির্ভর করে। কারণ বাজারে, ব্যাংকগুলির সাথে ঘনিষ্ঠ সহযোগিতা থাকা বৃহৎ ব্রোকারেজ ইউনিটগুলি ছাড়াও, বাকিদের প্রায়শই আবাসিক ক্রেতাদের জন্য আর্থিক সমাধান থাকে না।

শহরের ভেতরের জেলাগুলিতে আবাসিক জমির জন্য, সবচেয়ে বেশি লেনদেনের মূল্যের অংশ হল ৩-৬ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং। ভিয়েতনামিদের মানসিকতা হল নিরাপদে থাকার এবং নিরাপদে থাকার, অনেক মানুষ এখনও মাটিতে তৈরি বাড়িতে থাকতে পছন্দ করে। গলিতে থাকা বাড়িগুলির জন্য, মোটরবাইক প্রবেশ করতে পারে, দাম প্রায় ১০০ মিলিয়ন/বর্গমিটার থেকে ১২০ মিলিয়ন/বর্গমিটার, একটি ৫০ বর্গমিটার বাড়ি প্রায় ৫ বিলিয়ন, ৫ তলা দিয়ে তৈরি, প্রতি তলায় ৩৫-৪০ বর্গমিটার, ব্যবহারযোগ্য এলাকাও প্রায় ২০০ বর্গমিটার পর্যন্ত।

হ্যানয়ের কেন্দ্রস্থলে সরবরাহে প্রায় কোনও বড় ওঠানামা নেই কারণ জমির তহবিল প্রসারিত হতে পারে না, শহরের অভ্যন্তরীণ আবাসিক লেনদেন চাহিদা অনুসারে ঘোরে। রিয়েল এস্টেট বাজারের ওঠানামা যাই হোক না কেন, সরবরাহ এবং চাহিদা সর্বদা ভারসাম্যপূর্ণ থাকে। যখন কেউ বিক্রি করতে চায়, তখন কেউ কিনতে চায় এবং বিপরীতভাবেও।

উদাহরণস্বরূপ, যখন আমি প্রথম বিয়ে করি, তখন আমি কেবল 30 বর্গমিটারের একটি বাড়ি কিনতে চেয়েছিলাম, কিন্তু 3-5 বছর ব্যবসা করে এবং প্রচুর অর্থ উপার্জন করার পরে, আমি স্বাভাবিকভাবেই একটি বড় জায়গা খুঁজে পেতে চেয়েছিলাম। এই সময়ে, আমি বিক্রি করতে চাইতাম এবং তারপরে আমি কিনতে চাইতাম। অথবা অনেক লোক একটি বড় বাড়িতে থাকে, কিন্তু যদি তাদের ব্যবসা কঠিন হয়, তবে তারা তাদের বড় বাড়ি বিক্রি করে ব্যবসা করার জন্য মূলধন পেতে একটি ছোট বাড়িতে চলে যেতে পারে... আবাসিক রিয়েল এস্টেটের সরবরাহ এবং চাহিদা সর্বদা পাওয়া যায়। এমনকি আমিও 5টি বাড়িতে বাস করেছি।

বিকেলে স্ত্রীর জমির সাহায্যে, যে ঘর তুমি বছরের শেষের ধাক্কার মুখোমুখি হতে পারো ছবি ৩ — আবাসিক রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগের সময় মূল্য বিভাগটি সম্পূর্ণরূপে ক্রেতার উপলব্ধ অর্থের উপর নির্ভর করে। (ছবি: ওএইচ)

শহরতলির জমির ক্ষেত্রে কি এটি সত্য, যা বাজারের উত্থানের কয়েক বছর আগে বিনিয়োগকারীদের কাছে খুব জনপ্রিয় ছিল?

- প্রায় ২-৩ বছর আগে, শহরতলির রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগকারী বিনিয়োগকারীরা "যখন জোয়ার ওঠে, নৌকাও উঠে" এর মতো তীব্র মুনাফা উপভোগ করতেন।

যাইহোক, আমরা পূর্ববর্তী শিক্ষাগুলি দেখতে পাই, ২০১০ সালে শহরতলিতে রিয়েল এস্টেট দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছিল কিন্তু যখন বুদবুদ ফেটে যায়, তখন এটি হ্রাস পেতে শুরু করে এবং অনেক বিনিয়োগকারী লড়াই করতে থাকে, এমনকি দেউলিয়া হয়ে যায়, সেই সময়ে অনেক বাড়ি বিক্রি করে দেয়... এই পরিস্থিতির পুনরাবৃত্তি হয় ২০২২ এবং ২০২৩ সালের গোড়ার দিকে, ঋণ পরিশোধের জন্য লোকসানে বিক্রি করার খবর ব্যাপকভাবে ছড়িয়ে পড়ে।

আমার মতে, যখন বাজার পুনরুদ্ধার হবে, তখন এটি প্রথমে অ্যাপার্টমেন্ট এবং টাউনহাউসের মতো প্রকৃত আবাসন চাহিদা সম্পন্ন অংশে থাকবে। জাতীয় পরিষদ সম্প্রতি রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন পাস করলে শহরতলির জমি আরও সমস্যার সম্মুখীন হবে, যা জল্পনা-কল্পনা এড়াতে জমির উপবিভাগ এবং বিক্রয়কে "কঠোর" করে।

আইনি নিয়ন্ত্রণ ক্রমশ উন্নত হচ্ছে, বাজারের স্বচ্ছতা বৃদ্ধি পাচ্ছে, তাই গ্রাহকদের বিনিয়োগ পোর্টফোলিওতে শহরতলির জমির অংশটি ক্রমশ কম আকর্ষণীয় হয়ে উঠছে।

অবশেষে, এই বছরের শেষে বাড়ি ক্রেতাদের জন্য আপনার কোন পরামর্শ আছে?

- ক্রেতাদের জন্য পরামর্শ হল, যদি এমন কোনও পণ্য থাকে যা মানদণ্ড পূরণ করে, বিক্রি করতে ইচ্ছুক বাড়ির মালিকের চাহিদা পূরণ করে, বিক্রি করতে ইচ্ছুক, মানসম্মত আইনি শর্তাবলী থাকে, আর্থিক সুবিধা থাকে, ইত্যাদি, তাহলে তাদের এটি কেনা উচিত যাতে তারা আজ বাড়ি দেখতে যাওয়ার চিন্তা না করে, আগামীকাল বাড়ি দেখতে যাওয়ার চিন্তা না করে, সেই সময়টি ব্যবসায়ে মনোনিবেশ করে, একটি সুখী এবং উষ্ণ টেট তৈরি করে, কারণ শহরের আভ্যন্তরীণ আবাসিক জমির দাম কখনও হ্রাস পায়নি।

আপনাকে অনেক ধন্যবাদ!

[বিজ্ঞাপন_২]
উৎস