 |
| রিয়েল এস্টেট ঋণ আরও কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ করা হচ্ছে। |
রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীরা ঋণ পেতে অসুবিধা নিয়ে তীব্র অভিযোগ করছেন।
গ্লোবাল রিয়েল এস্টেট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির পরিচালনা পর্ষদের চেয়ারম্যান এবং ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ কনস্ট্রাকশন কন্ট্রাক্টরস (VACC)-এর চেয়ারম্যান, জনাব নগুয়েন কুওক হিয়েপ বলেছেন যে, প্রধান ব্যাংকগুলো (বিগ ফোর সহ) নতুন প্রকল্পে ঋণ দিতে অস্বীকার করছে, অথবা শুধুমাত্র হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটির প্রকল্পগুলোর ক্ষেত্রেই খুব বেছে বেছে ঋণ দিচ্ছে। অর্থায়নের প্রতিবন্ধকতার কারণে ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলো প্রকল্প বাস্তবায়ন করতে না পারায়, ২০২৬ সাল রিয়েল এস্টেট বাজারের জন্য একটি অত্যন্ত উত্তাল বছর হবে বলে পূর্বাভাস দেওয়া হচ্ছে।
অন্যান্য অনেক ব্যবসাও জানিয়েছে যে, ঋণ প্রাপ্তির অসুবিধা শুধু উচ্চমানের বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলোকেই নয়, বরং সামাজিক আবাসনসহ সকল খাতকেই প্রভাবিত করছে। সামাজিক আবাসন ব্যবসায়ীদের মতে, ব্যাংকগুলো ১,৪৫,০০০ বিলিয়ন VND-এর সামাজিক আবাসন ঋণ প্যাকেজ থেকে ঋণ দিতে বিনীতভাবে অস্বীকৃতি জানাচ্ছে, কারণ এর সুদের হার খুবই কম (বার্ষিক ৬.১%), অথচ বাজারে আমানতের সুদের হার বেড়ে বার্ষিক ৭-৮% হয়েছে, যার অর্থ হলো ঋণ দিলে ব্যাংকগুলোর লোকসান হবে।
বর্তমানে, তিন বছর ধরে বাস্তবায়িত হওয়া সত্ত্বেও সামাজিক আবাসন ঋণের জন্য ১৪৫ ট্রিলিয়ন VND-এর ক্রেডিট প্যাকেজের ৫%-এরও কম বিতরণ করা হয়েছে। এদিকে, ৩৫ বছরের কম বয়সী তরুণদের জন্য ঋণ প্যাকেজের বিতরণও সীমিত।
ভিয়েতনাম রাষ্ট্রীয় ব্যাংকের অর্থনৈতিক খাতের ঋণ বিভাগের পরিচালক মিসেস হা থু জিয়াং-এর মতে, ৩৫ বছরের কম বয়সী তরুণদের জন্য ঋণ কর্মসূচির বিতরণকৃত অর্থের পরিমাণ প্রায় ৯,৬০০ বিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে (যা ২০২৫ সালের শেষের তুলনায় প্রায় ২,০০০ বিলিয়ন VND বেশি)। এর মধ্যে ৫৩টি প্রকল্পে বিনিয়োগকারীদের জন্য ৮,১০০ বিলিয়ন VND এবং ৩৬টি প্রকল্পে বাড়ি ক্রেতাদের জন্য প্রায় ১,৫০০ বিলিয়ন VND অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। ৩৫ বছরের কম বয়সী তরুণদের সামাজিক আবাসন কেনার জন্য ঋণের বিতরণকৃত অর্থের পরিমাণ প্রায় ২৫৯ বিলিয়ন VND-এ পৌঁছেছে।
যদিও বাণিজ্যিক ব্যাংকগুলো দাবি করছে যে তারা রিয়েল এস্টেট ঋণ কঠোর করছে না এবং এখনও ভালো প্রকল্পে অর্থায়ন করছে, সীমিত মূলধন এবং ত্রৈমাসিক ঋণসীমার কারণে তাদের অবশ্যই খুব সতর্কতার সাথে তহবিল বরাদ্দ করতে হবে। তদনুসারে, ‘গোপন’ প্রকল্পগুলো ছাড়া, নিয়ন্ত্রক কর্তৃপক্ষের সুনজর লাভের জন্য মূলধন অগ্রাধিকারপ্রাপ্ত এবং অত্যন্ত সুরক্ষিত খাতগুলোতে কেন্দ্রীভূত হবে।
অর্থনীতিবিদ ড. লে জুয়ান নিয়া-র মতে, রিয়েল এস্টেট বাজার চক্রাকার হলেও দীর্ঘমেয়াদে এতে কোনো ঝুঁকি নেই, বরং এটি খুবই নিরাপদ, কারণ এটি ব্যাংকগুলোর কার্যক্রমের সাথে ঘনিষ্ঠভাবে যুক্ত। ব্যাংকগুলোর জামানতের সিংহভাগই হলো রিয়েল এস্টেট, তাই রিয়েল এস্টেটের দাম তীব্রভাবে কমে যাওয়ার সম্ভাবনা কম।
এই বিশেষজ্ঞ আরও যুক্তি দিয়েছেন যে, রিয়েল এস্টেট এমন একটি খাত যার ব্যাপক প্রভাব রয়েছে এবং তিনি পরামর্শ দিয়েছেন যে, এর দক্ষ কার্যক্রম নিশ্চিত করার জন্য স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের উচিত এই বাজারে পুঁজি সরবরাহের নীতি বাস্তবায়ন অব্যাহত রাখা। এই খাতে ঋণ কঠোর করার পরিবর্তে সরকারের উচিত মূল্যবৃদ্ধির হার নিয়ন্ত্রণ করা।
রিয়েল এস্টেট খাতে পুঁজির প্রবাহ প্রবলভাবে অব্যাহত রয়েছে।
যদিও রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়ীরা মূলধন প্রাপ্তিতে অসুবিধার অভিযোগ করেন, অনেক বিশেষজ্ঞ এবং জাতীয় সংসদের প্রতিনিধিরা উল্লেখ করেন যে, বাস্তবে ব্যাংক ঋণ এখনও প্রধানত রিয়েল এস্টেট খাতেই প্রবাহিত হচ্ছে, এবং এটি অর্থনীতির জন্য বহুবিধ নেতিবাচক পরিণতি ডেকে আনছে।
উইগ্রুপের সিইও জনাব নগুয়েন নগোক বাউ-এর মতে, ২০২৬ সালের প্রথম ত্রৈমাসিকে বাণিজ্যিক ও শিল্প ঋণ হ্রাস পাওয়ার প্রবণতা দেখা গেছে, অন্যদিকে রিয়েল এস্টেট এবং নির্মাণ খাতে অর্থের প্রবাহ প্রবলভাবে অব্যাহত ছিল। যদিও তথ্য থেকে দেখা যায় যে রিয়েল এস্টেট ঋণের পাশাপাশি কৃষি ঋণও ভালোভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে, তবুও এই অর্থের "আইন এড়িয়ে যাওয়ার" সম্ভাবনা উড়িয়ে দেওয়া যায় না (কৃষি উন্নয়নের জন্য জমি কেনার উদ্দেশ্যে মূলধন ধার করে, কিন্তু বাস্তবে কৃষি রিয়েল এস্টেটে বিনিয়োগ করা)।
এই বিশেষজ্ঞের মতে, ঋণ কাঠামোর অপর্যাপ্ততাই ব্যাংকিং ব্যবস্থার উপর ক্রমাগত তারল্য চাপ এবং সুদের হারের অস্থিতিশীলতার মূল কারণ। সুতরাং, স্টেট ব্যাংক অফ ভিয়েতনামের তারল্য সহায়তা ব্যবস্থা (ওএমও চ্যানেলের মাধ্যমে) কেবল সমস্যার লক্ষণগুলোর সমাধান করে, মূলের নয়।
২০২৫ সালের ব্যাংকগুলোর আর্থিক প্রতিবেদন থেকে দেখা যায় যে, অনেক ব্যাংকে মোট রিয়েল এস্টেট ঋণের ৩০-৫০ শতাংশই হলো রিয়েল এস্টেট ঋণ। এই পরিসংখ্যানটি অসম্পূর্ণ, কারণ অনেক ব্যাংকে ব্যক্তিগত বাড়ি কেনার ঋণ রিয়েল এস্টেট ঋণের হিসাবে পুরোপুরি অন্তর্ভুক্ত করা হয় না।
সুতরাং, কাগজে-কলমে পুরো ব্যবস্থার মোট বকেয়া ঋণের প্রায় ২৩-২৫% রিয়েল এস্টেট খাতে থাকলেও, প্রকৃত সংখ্যাটি সম্ভবত এর চেয়ে অনেক বেশি। যখন অর্থনীতির এক-চতুর্থাংশের বেশি ঋণ রিয়েল এস্টেট খাতে প্রবাহিত হয়, তখন অন্যান্য খাতের জন্য মূলধনের সুযোগ স্বাভাবিকভাবেই সংকুচিত হয়ে আসে। এ কারণেই উৎপাদনকারী ব্যবসাগুলোও সংকটে পড়ছে।
ভিয়েতনাম চেম্বার অফ কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (ভিসিসিআই)-এর তথ্য অনুযায়ী, ভিয়েতনামের ৫০০টি বৃহত্তম বেসরকারি প্রতিষ্ঠানের মধ্যে ৫০ শতাংশেরও বেশি রাজস্ব আসে অর্থায়ন ও রিয়েল এস্টেট খাত থেকে, যেখানে প্রক্রিয়াজাতকরণ ও উৎপাদন শিল্পের অবদান খুবই কম।
অর্থনৈতিক বিশেষজ্ঞদের মতে, তাত্ত্বিকভাবে উচ্চমূল্যের রিয়েল এস্টেটের জন্য ঋণ কঠোর করা এবং সামাজিক আবাসন ও সাশ্রয়ী আবাসন প্রকল্পে ঋণকে অগ্রাধিকার দেওয়া প্রয়োজন। তবে বাস্তবে এটি অর্জন করা খুব কঠিন, কারণ অনেক ব্যাংকই মূলত উচ্চমূল্যের রিয়েল এস্টেট খাতকে লক্ষ্য করে। এই পরিস্থিতি চলতে থাকলে অর্থনীতির ঝুঁকি বাড়বে।
চলতি সপ্তাহের শুরুতে জাতীয় সংসদের আর্থ-সামাজিক আলোচনা অধিবেশনে বক্তব্য রাখতে গিয়ে প্রতিনিধি লে হোয়াং আন (গিয়া লাই) এই বিষয়টি নিয়ে "বিশেষ উদ্বেগ" প্রকাশ করেছেন। প্রতিনিধির মতে, ভিয়েতনামে ঋণের সিংহভাগই ফটকাবাজি রিয়েল এস্টেটে প্রবাহিত হয়, যা বাড়ির দামকে আকাশচুম্বী করে তুলছে এবং তরুণদের পক্ষে ৩০ বছরের কঠোর পরিশ্রমের পরেও একটি বাড়ি কেনা অসম্ভব করে তুলছে।
প্রতিনিধি হোয়াং আন কর্তৃক উপস্থাপিত তথ্য অনুসারে, ৩৫টি বাণিজ্যিক ব্যাংকের বকেয়া ঋণের পরিমাণ থেকে দেখা যায় যে, ৪ বছরে আবাসন ঋণ ১৩২% বৃদ্ধি পেয়ে ২০২১ সালের ১,৯৫৫,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং থেকে ২০২৫ সালে ৪,৫৪১,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এ দাঁড়িয়েছে, যা শিল্প ঋণের বৃদ্ধির হারের চেয়ে ২.৪ গুণ বেশি। ২০২৫ সালে আবাসন ঋণের পরিমাণ শিল্প ঋণের চেয়ে ১.৮১ গুণ এবং কৃষি, বন ও মৎস্য ঋণের চেয়ে ৫.৩ গুণ বেশি হবে।
এছাড়াও, মোট সিস্টেম ক্রেডিটের ২৭.৪% শুধুমাত্র রিয়েল এস্টেট এবং নির্মাণ খাতেই রয়েছে। মিঃ হোয়াং আন যে বিষয়টি নিয়ে বিশেষভাবে উদ্বিগ্ন তা হলো, কেবল ২০২৪-২০২৫ সালেই রিয়েল এস্টেট ক্রেডিট ৩৭.৬% বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে, যেখানে শিল্প ক্রেডিট মাত্র ৯.৪% বাড়বে। ক্রেডিটের একটি বড় অংশ রিয়েল এস্টেটে "আটকে আছে" এই যুক্তি দিয়ে, প্রতিনিধি হোয়াং আন প্রস্তাব করেছেন যে সরকার যেন প্রশাসনিক আদেশ এড়িয়ে বাজার ব্যবস্থার মাধ্যমে ফটকাবাজি রিয়েল এস্টেট ক্রেডিট নিয়ন্ত্রণ করে।
এদিকে, হো চি মিন সিটি আন্তর্জাতিক অর্থ কেন্দ্রের নির্বাহী সংস্থার ভাইস চেয়ারম্যান, সহযোগী অধ্যাপক ড. নগুয়েন হু হুয়ান বলেছেন যে, প্রবৃদ্ধির জন্য মূলধনের চাহিদা ব্যাপক, অথচ উপলব্ধ মূলধন সীমিত। তাই, ব্যাংকগুলোকে অগ্রাধিকারমূলক খাতে মূলধন বরাদ্দে অগ্রাধিকার দিতে হবে।
এই প্রেক্ষাপটে, বিশেষজ্ঞরা পরামর্শ দেন যে শুধু রিয়েল এস্টেট ব্যবসাই নয়, অন্যান্য ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোরও মূলধন সংগ্রহের পথকে বৈচিত্র্যময় করা উচিত এবং ব্যাংক ঋণের উপর নির্ভরতা কমানো উচিত। জনাব হুয়ান আশা করেন যে হো চি মিন সিটি আন্তর্জাতিক অর্থায়ন কেন্দ্রটি অর্থনীতি এবং রিয়েল এস্টেট খাতের ব্যবসায়ী সম্প্রদায়ের জন্য একটি নতুন মূলধন সংগ্রহের মাধ্যম হবে। এই বিশেষজ্ঞ পরামর্শ দেন যে মূলধন সংগ্রহের জন্য বাস্তব সম্পদকে টোকেনাইজ করা একটি নতুন পন্থা, যা রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর বিবেচনা করা উচিত।
- ড. ক্যান ভ্যান লুক, প্রধানমন্ত্রীর নীতি উপদেষ্টা পরিষদের সদস্য
দেশের জিডিপির প্রায় ১০ শতাংশই আসে নির্মাণ ও রিয়েল এস্টেট খাত থেকে, যা গত নয় বছরের মধ্যে সর্বোচ্চ এবং এর প্রভাব অন্যান্য অনেক অর্থনৈতিক খাতেও পড়ে। তবে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোর ব্যাংক ঋণের ওপর অতিরিক্ত নির্ভরশীলতা খোদ ব্যবসাগুলো এবং আর্থিক ব্যবস্থা উভয়ের জন্যই গুরুতর ঝুঁকি তৈরি করে।
২০২৫ সালে, সামগ্রিক অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির হারের (২২%) চেয়ে রিয়েল এস্টেট ঋণ দ্রুততর হারে বৃদ্ধি পাবে বলে আশা করা হচ্ছে, যেখানে রিয়েল এস্টেট ব্যবসায়িক ঋণ ২৮% বৃদ্ধি পেয়ে বর্তমানে মোট রিয়েল এস্টেট ঋণের প্রায় ৪৪%-এর প্রতিনিধিত্ব করবে।
রিয়েল এস্টেট ঋণ আরও কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রিত হওয়ায় ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর মূলধন প্রাপ্তি ক্রমশ সীমিত হয়ে যেতে পারে। তাছাড়া, ঋণ গ্রহণের খরচও বাড়ছে।
ব্যাংক ঋণের উপর নির্ভরতা কমাতে রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলোকে তাদের মূলধন সংগ্রহের উৎসগুলোতে বৈচিত্র্য আনতে হবে, বিশেষ করে কর্পোরেট বন্ড, প্রত্যক্ষ বিদেশি বিনিয়োগ এবং রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ তহবিলের মাধ্যমে। সরকারেরও দ্রুত জাতীয় আবাসন তহবিল এবং স্থানীয় আবাসন তহবিল চালু করা প্রয়োজন।
রিয়েল এস্টেট ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে নিজেদের কার্যক্রম পুনর্গঠন, নগদ প্রবাহের ঝুঁকি নিয়ন্ত্রণ এবং বহুমুখী বিনিয়োগ সীমিত করার প্রয়োজনীয়তা উপলব্ধি করতে হবে। ঋণ, বন্ড, ইক্যুইটি থেকে শুরু করে আন্তর্জাতিক বিনিয়োগ পর্যন্ত মূলধনের বিভিন্ন উৎসের মধ্যে ভারসাম্য রক্ষা করা ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোকে বাজারের ওঠানামার বিরুদ্ধে নিজেদের সক্ষমতা বাড়াতে সাহায্য করবে।
উৎস: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html
মন্তব্য (0)