Expert: Nemělo by se opustit „přebytečnou“ metodu při oceňování pozemků

ANTD.VN - Většina názorů na vědeckém workshopu „Vhodné oceňování pozemků pro vyčištění projektů“, který uspořádal Investment Newspaper odpoledne 27. července, hovořila o tom, že by se neměla opouštět „přebytečná“ metoda při oceňování pozemků, ale místo toho by se měla standardizovat vstupní a výstupní data.

Proč se doporučuje eliminovat metodu „přebytků“?

Návrhy změn vyhlášky č. 44 a oběžníku č. 36 v současné době projednává Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí s příslušnými ministerstvy, odvětvími a agenturami. Existuje mnoho různých názorů na současné metody oceňování pozemků, které navrhovatel navrhuje změnit, zejména na zrušení metody „přebytku“.

Pokud jde o důvod návrhu na zrušení metody „přebytku“, pan Dao Trung Chinh, ředitel odboru plánování a rozvoje pozemkových zdrojů Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí a vedoucí redakčního týmu revidovaného pozemkového zákona, uvedl, že metody oceňování, včetně metody přebytku, srovnání, odpočtu, příjmu... se všechny používají na světovém trhu a všechny jsou vědeckými metodami.

Návrhový výbor však navrhl dočasně pozastavit a nepoužívat metodu přebytku, protože metoda přebytku zahrnuje metody porovnání, odpočtu, příjmu atd.

„Místa a investoři se obávají, že opuštění metody přebytku zpozdí oceňování pozemků. Klademe si opačnou otázku: proč je to stále pomalé, i když máme metodu přebytku? Důvod je jinde,“ zeptal se zástupce ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí.

Expert: Nemělo by se opouštět „přebytečné“ metody při oceňování pozemků, foto 1

Přehled workshopu

Domnívá se, že současná metoda přebytku není pro Vietnam vhodná v některých bodech, jako například: V této metodě se odečítají odhadované příjmy mínus odhadované náklady. U nákladů počítáme s odstupem 3, 5, 10 let, ale existují i body, které nejsou striktní. Při určování nákladů se započítávají náklady na úroky, reklamu a řízení projektu. U příjmů se zohledňují náklady na výstavbu, prodej, míra prodeje atd.

„Podle mého názoru jsou tyto faktory velmi volné. Například při odhadování výstavby na 3 nebo 4 roky se náklady velmi liší. Pokud se rozhodneme pro prodej na 4 nebo 5 let, náklady se také velmi liší. Nemluvě o tom, že odhadované procento prodeje každý rok také dává velmi odlišné odpovědi. Pokud nejsme striktní, subjektivní vůle odhadce, odhadce a místního vedoucího pracovníka výrazně ovlivní výsledky ocenění,“ řekl pan Dao Trung Chinh.

Navíc podle něj, nemluvě o závislosti na tempu růstu cen nemovitostí, nemáme monitorovací agenturu a nemáme úplné informace.

„V tomto duchu navrhujeme, abychom jej prozatím neaplikovali, protože neexistuje žádný databázový systém a žádné aktualizace,“ řekl pan Chinh.

Klíčem jsou standardní data.

Podle názoru obchodních sdružení, jako je VCCI, Vietnamská asociace pro oceňování, Asociace nemovitostí v Ho Či Minově Městě (HoREA)... a mnoha odborníků a podniků však není zrušení této metody vhodné jak v teorii, tak v praxi, což vede k návratu oceňování pozemků do období před rokem 2007.

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), uvedl, že v současné době má Ho Či Minovo Město 320 projektů, z nichž 280 projektů uplatňuje metodu přebytku, která se používá zejména v posledních 8 letech. Důvodem je, že je velmi obtížné aplikovat jiné metody.

Tato metoda však s sebou nese velká potenciální rizika. Pan Chau s odkazem na projekt v jedné provincii uvedl, že provinční úřad použil metodu přebytku k výpočtu hodnoty využití půdy na přibližně 900 miliard VND, ale jiný úřad vypočítal částku na 1 800 miliard VND a další úřad ji vypočítal na 1 300 miliard VND.

„Proč je tedy ta velká chyba? Pan Chau řekl, že všechny metody musí být založeny na vstupních datech, ale pokud nejsou data shromážděna přesně, nelze průměrný cenový index zjistit.“

Pan Tran Quoc Dung, zástupce generálního ředitele společnosti Hung Thinh Corporation, uvedl, že bez metody přebytku mnoho projektů nemůže použít jiné metody, protože neexistují žádná podobná aktiva k porovnání, nemluvě o tom, že pro porovnání jsou potřeba alespoň 3 aktiva.

Tento zástupce podniku také uvedl, že ve skutečnosti není metoda přebytku tak složitá, jak se domnívá Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí, protože je založena na tržních datech a má schopnost určit rozvojový potenciál, což je dobré jak pro podniky, tak pro manažery.

Metoda přebytku navíc ukazuje informace, jako je kupní cena bytu, kterou trh dokáže akceptovat, prodejní předpoklady, náklady atd. Zatímco jiné metody tyto faktory nemají, při jejich použití existuje možnost, že investor uvede nerealistickou a neefektivní cenu a stát nemůže vybrat odpovídající částku peněz atd.

„Doporučujeme zachovat metodu přebytku, protože je vědecká a v souladu s mezinárodní praxí. Metoda přebytku se používá již mnoho let, ačkoli existuje mnoho problémů, ale realita v lokalitách prokázala její použitelnost. Existuje mnoho případů, kdy nelze metodu přebytku určit, pokud se nepoužije metoda přebytku,“ poznamenal vedoucí skupiny Hung Thinh.

Podobně právník Nguyen Hong Chung, předseda představenstva společnosti DVL Ventures a místopředseda Hanojského realitního klubu, vyjádřil svůj názor, že skutečnost, že se agentura zabývající se návrhem zákona domnívá, že chybí databáze pro určení subjektivních faktorů týkajících se lidí, neznamená, že tato metoda není vhodná. Protože tyto dva faktory se vyskytují i u jiných metod.

Uvedl příklad projektu smíšeného využití, kde investor musí realizovat komponenty jako elektřinu, silnice, školy, nádraží atd. a předat je státu, zbývající tři metody nebudou použitelné, protože nezohledňují sociální infrastrukturu, která je státu vrácena k využití.

Podle reziduální metody jsou tyto náklady zahrnuty do nákladů na dokončení projektu. Pokud se reziduální metoda vynechá, je obtížné určit hodnotu projektu vytvořenou v budoucnu.

Advokát Tran Duc Phuong z advokátní komory Ho Či Minova města také uvedl, že důvody pro opuštění metody přebytku nejsou přesvědčivé.

„Nemůžeme utratit peníze hned a pak je za 2–3 roky vrátit, čímž ztrácíme čas a problém neřešíme. Metoda přebytku je spojena s mnoha právními předpisy, které umožňují státu mít politiku regulace hodnoty, kterou mohou nemovitosti vytvořit. Toto je jediná metoda, která dokáže tuto hodnotu vypočítat...“.

Profesor Dr. Hoang Van Cuong, člen finančního a rozpočtového výboru Národního shromáždění, rovněž uvedl, že metoda přebytku, pokud výpočtové faktory nejsou standardní, což znamená, že vstupy nejsou standardní, povede k nepřesným výsledkům. Investoři vždy chtějí získat nejnižší výstupní cenu, zatímco vstupní náklady jsou nejvyšší, což vede ke ztrátě rozpočtu.

Řekl však, že tato metoda je ve světě stále široce používána, a to bez ztráty, protože nedochází k cenovým rozdílům a daňovým únikům. „Jejich obchodní a právní prostředí je transparentní a disciplinované.“

„V takovém prostředí, i když je vstupní cena nižší než skutečná cena, bude v případě rozdílu mezi prodejní cenou tato cena regulována daněmi. Samotná metoda utrácení není problémem, ale je to dáno mechanismem řízení,“ řekl prof. Dr. Hoang Van Cuong.

Zdrojový odkaz