Realitní transakce s využitím úvěrových smluv: Kupující litují! (Poslední článek)

Trh s nemovitostmi má za sebou svou „nejžhavější“ fázi. Nicméně transakce s nemovitostmi prostřednictvím úvěrových smluv stále probíhají, a jejich důsledky se nevyřešily přes noc. Než tedy státní správa dále zpřísní právní předpisy, měli by si lidé při podpisu realitní transakce pečlivě prostudovat podmínky úvěrové smlouvy, aby se vyhnuli „dilematu“.

Realitní transakce s využitím úvěrových smluv: Kupující jsou plní lítosti! (1. část) - Z "horkého místa" plánu 584

Realitní transakce s využitím úvěrových smluv: Kupující litují! (2. část) - „Past“ na spolupráci, nebo mobilizaci kapitálu

Zákazníci by si měli prozkoumat a vybrat realitní produkty s jasným právním statusem a renomovanými investory (na fotografii: Městská oblast Xuan Hung, okres Quang Thang, město Thanh Hoa ). Foto: PV

"Pero spadne, kuře uhyne"

Zpět k příběhu paní LD - zákaznice, která si koupila pozemek na adrese MBQH 2125 fáze 2. Paní LD uvedla: „Poté, co jsem se s majitelem pozemku „dohodla na koupi a prodeji“, jsem se vydala na převod jména na úvěrovou smlouvu se společností. Před podpisem smlouvy jsem si pečlivě neprozkoumala právní aspekty projektu, zejména informace o produktu, který bych si koupila (surový dům), ale jednoduše jsem si myslela, že kupuji pozemek. Nevěděla jsem, jak cenný je postup úvěrové smlouvy pro právo koupit produkt. Když investor oznámil, že musím naléhavě postavit dům, vytáhla jsem smlouvu, abych si ji znovu přečetla; zároveň jsem se seznámila s ustanoveními zákona a zjistila, že transakce prostřednictvím úvěrových smluv jsou velmi riskantní. Nyní v „pasivní“ pozici musela moje rodina udělat to, co investor požadoval.“

„Pokud si pečlivě prostudujeme informace o podmínkách koupě a prodeje budoucího bydlení, stejně jako o zákonnosti úvěrové smlouvy a složitých postupech, nejen já, ale mnoho lidí si pozemek touto formou nekoupí, ale bude hledat pozemky s jasným právním statusem k obchodování,“ sdělila paní LD více.

Zákazník LT C, který si koupil pozemek na adrese MB 584, uvedl: „...před podpisem úvěrové smlouvy mě makléř vzal do kanceláře vedení BNB LLC, abych „předložil“ „podknihu“, a slíbil, že jakmile bude projekt schválen, bude osvědčení o právech k užívání pozemku okamžitě převedeno. Protože jsem důvěřoval jak investorovi, tak makléři, podepsal jsem úvěrovou smlouvu na „koupi“ dvou sousedících pozemků. Pokud si teď postavím dům, obávám se, že přijdu o „krávu i stodolu“; ale pokud nepostavím, nevím, kdy budu moci získat zpět investované peníze...“.

Také investor projektu komerční a rezidenční oblasti Lot A-TM3 (zkráceně A-TM3 Site) v okrese Dong Huong ve městě Thanh Hoa, společnost BNB Company Limited, „rozdmýchává“ reakce zákazníků na tuto činnost od dubna 2023 až do současnosti. Podle mnoha zákazníků projektu A-TM3 Site investor projevoval známky nejednoznačnosti ohledně informací o produktu, konkrétně „inzeroval“ pozemek na prodej, ale „proměnil ho“ v nedokončené domy; zároveň nutil zákazníky platit nepřiměřené částky peněz, když chtěli investovat do výstavby vlastního domu.

V době, kdy však podnik mobilizoval kapitál ve formě úvěrové smlouvy, měl plán A-TM3 rozhodnutí o schválení výsledků výběru investora a v rozhodnutí Provinčního lidového výboru č. 3345/QD-UBND ze dne 21. srpna 2019 byly jasné informace o rozsahu projektu a o tom, že se jednalo o nedokončený bytový dům s dokončenou exteriérovou úpravou. Zákazníci museli tyto smlouvy „náhodně“ akceptovat, protože i kdyby chtěli smlouvu zrušit, získání investovaných peněz zpět není snadné, zejména v kontextu stagnujícího trhu s nemovitostmi a podniků, které čelí dnešním potížím.

Deník Thanh Hoa dříve obdržel petici o pomoc od řady domácností z okresů Nong Cong a Thieu Hoa ve městě Thanh Hoa ohledně „koupě“ pozemku na základě úvěrové smlouvy. Při předávání pozemku „kupujícímu“ však byl pozemek obsazen někým jiným.

Podle právníka Le Thi Phuonga, ředitele advokátní kanceláře Le Phuong Hoang Law Company Limited, advokátní komory provincie Thanh Hoa, existují dvě formy úvěrových smluv a v obou případech jsou zákazníci v nevýhodě.

Zaprvé, v případě, že úvěrová smlouva neobsahuje žádný obsah prokazující, že výše úvěru souvisí s hodnotou pozemku/parcely, nemovitosti připojené k pozemku v projektu dlužníka, pak úvěrová smlouva neobsahuje závaznou hodnotu, kterou musí dlužník (který je zároveň investorem projektu) převést na věřitele užívací práva k pozemku, konkrétní nemovitost připojenou k pozemku. Tato smlouva je jednoduše občanskoprávní úvěrovou smlouvou, riziko spočívá v tom, že když je nemovitost způsobilá k převodu a cena nemovitosti vzroste, investor ve svůj prospěch neuzavře smlouvu o převodu nemovitosti, ale pouze souhlasí se splacením jistiny a případných úroků věřiteli, což vede k finanční ztrátě pro věřitele.

Za druhé, smlouva obsahuje obsah ukazující vztah mezi výší úvěru a pozemkem/parcelou, domem v projektu dlužníka. Úvěrová smlouva může být případem fiktivní transakce, zatajující skutečnou transakci, kterou je prodej nemovitosti vytvořený v budoucnu (v tomto okamžiku projekt není způsobilý k prodeji dle ustanovení zákona). V této smlouvě, pokud dojde ke sporu a jedna ze dvou stran se obrátí na soud, existuje riziko, že jak fiktivní transakce (což je úvěrová transakce), tak i skrytá transakce (což je prodej nemovitosti) budou soudem prohlášeny za neplatné. Právním důsledkem je, že věřitel (kupující) obdrží pouze peníze zpět, ale neobdrží nemovitost.

Pečlivě si prostudujte zákon

Nemovitosti vytvořené v budoucnu však jako potenciální investiční kanál skrývají mnoho potenciálních rizik, pokud kupující pečlivě neověří legalitu projektu, aby zajistil legální transakce.

Zákon nyní obsahuje velmi specifická pravidla týkající se forem transakcí s nemovitostmi. Podle pana Vu Thanh Binha, zástupce ředitele odboru stavebnictví provincie Thanh Hoa, po vstupu zákona o obchodování s nemovitostmi v platnost odbor stavebnictví přijal mnoho forem propagandy a šíření informací mezi organizacemi i jednotlivci, aby dodržovali ustanovení zákona o transakcích s nemovitostmi, zejména s nemovitostmi, které vzniknou v budoucnu.

V souladu s článkem 55 zákona o nemovitostech č. 66/2014/QH13 jsou tedy podmínky pro uvedení nemovitostí vytvořených v budoucnu do provozu následující: doklady o právu k užívání pozemků, projektová dokumentace, stavební výkresy schválené příslušnými orgány, stavební povolení v případech, kdy je stavební povolení vyžadováno, doklady o převzetí dokončení výstavby technické infrastruktury odpovídající postupu projektu; v případě bytových domů nebo víceúčelových budov s bydlením vytvořených v budoucnu musí existovat záznam o převzetí dokončení základů dané budovy. Kromě toho musí investor před prodejem, pronájmem nebo koupí bytu vytvořeného v budoucnu písemně informovat provinční úřad pro správu bytů o tom, že je byt způsobilý k prodeji nebo pronájmu s následnou koupí.

Spolu s tím článek 19 vyhlášky č. 99/2015/ND-CP rovněž stanoví uzavírání smluv o mobilizaci kapitálu pro komerční bytovou výstavbu. Podepisování smluv o mobilizaci kapitálu pro investice do komerční bytové výstavby lze tedy provádět pouze prostřednictvím forem předepsaných v bodech 2, 3 a 4 článku 69 zákona o bydlení a musí splňovat následující předpisy: Strany účastnící se kapitálového vkladu, investiční spolupráce, obchodní spolupráce, společných podniků a sdružení si mohou rozdělit zisky (v hotovosti nebo akciích) pouze na základě poměru kapitálového vkladu dohodnutého ve smlouvě; investoři nesmějí použít formu mobilizace kapitálu předepsanou v tomto bodě ani jiné formy mobilizace kapitálu k rozdělení bytových produktů nebo k upřednostnění registrace, vkladu a práva na koupi bydlení nebo k rozdělení práv k užívání pozemků v projektu pro stranu mobilizující kapitál.

Mnoho zákazníků, kteří staví domy v komerční a rezidenční oblasti projektu Lot A-TM3, Dong Huong Ward, Thanh Hoa City, má obavy, protože nevědí, kdy investor provede postupy pro vydání osvědčení o právu k užívání pozemku. Foto: PV

Pan Vu Thanh Binh doporučuje: „Při obchodování s nemovitostmi musí zákazníci jasně rozumět ustanovením zákona, zejména právním dokumentům projektu, způsobilosti investora a předpisům o podmínkách nákupu a prodeje kapitálu pro výstavbu budoucího bydlení, aby se předešlo rizikům při zapojení se do projektů s nejasným právním statusem.“

Ve skutečnosti však investoři používají k „obejití“ státních předpisů o správě mnoho různých „triků“ a nákup a prodej budoucích nemovitostí nebo mobilizace kapitálu se většinou provádí prostřednictvím občanskoprávních transakcí s koncepty „úvěrových smluv“, „vkladů“, „smluv o spolupráci“... „Státní orgány správy nemají žádný základ pro správu těchto forem transakcí,“ dodal pan Vu Thanh Binh.

Vzhledem k rozruchu na realitním trhu v Thanh Hoa jsou realitní produkty vždy drahé jako „čerstvé krevety“. Většina projektů byla od doby, kdy byly „na papíře“, prodána a „prošla“ mnoha sekundárními investory; ale podle údajů Ministerstva výstavby pouze 30 ze 104 projektů, které byly schváleny pro investiční politiku, bylo Ministerstvem výstavby oznámeno, že jsou způsobilé k nákupu, prodeji nebo získávání kapitálu, což dokazuje, že situace nákupu a prodeje „obcházení zákona“ je poměrně běžná. Naštěstí jsme se setkali s renomovaným investorem, který mobilizovaný kapitál použil ke správnému účelu a práva zákazníka byla zaručena. V případě setkání s „notoricky známým“ investorem, který „vzal“ peníze na investici do jiného projektu, skutečnost, že zákazník neobdržel realitní produkt nebo se později setkal s problémy, měla ve skutečnosti mnoho následků.

Vzhledem k problémům, kterým zákazníci v současné době čelí, zejména s překrývajícím se přidělováním pozemků a zpožděním ve vydávání osvědčení o právu k užívání pozemků, advokát Le Thi Phuong, ředitel společnosti Le Phuong Hoang Law Company Limited z provinční advokátní komory Thanh Hoa, radí: Vzhledem ke skutečnosti, že investor dosud nedokončil postup pro udělení osvědčení o právu k užívání pozemků kupujícímu, mohl mezi oběma stranami vzniknout spor. V případě, že se oběma stranám nepodaří vyjednat a usmířit se, může kupující podat žalobu na prodávajícího u soudu k vyřešení sporu. V případě stejného pozemku, kde investor podepíše úvěrovou smlouvu s registrací přání, nebo dokonce podepíše kupní smlouvu s mnoha zákazníky, existují znaky podvodného přivlastnění si majetku, jak je stanoveno v článku 174 trestního zákoníku z roku 2015, novelizovaného a doplněného v roce 2017; zákazníci by v tomto případě měli podat návrh policejnímu vyšetřovacímu orgánu k přijetí a vyřešení sporu.

Skupina reportérů

Zdroj: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm