Tváří v tvář obrovskému tlaku na kapitál a potřebě udržitelného rozvoje měst je městský model orientovaný na veřejnou dopravu (TOD) považován za klíčové řešení.
Implementační praxe však ukazuje, že aby byl tento model skutečně efektivní, je nutné brzy dokončit institucionální systém, který by vytvořil podmínky pro rozvoj moderní sítě metra v Ho Či Minově Městě spojené s modelem TOD.
Identifikujte úzká hrdla
Podle odboru plánování a architektury Ho Či Minova Města město vybralo 11 lokalit podél linky metra 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), linky metra 2 (Ben Thanh - Tham Luong) a okruhu 3 pro pilotní rozvoj podle modelu TOD.
Všechny tyto oblasti mají potenciál vytvořit „stlačené městské oblasti“, obchodní centra – centra služeb, kanceláře a hustě osídlené bydlení, čímž se maximalizuje hodnota pozemků.
Lidová rada Ho Či Minova Města doposud schválila rezoluci č. 38, která vytvořila počáteční právní základ pro realizaci výše uvedené rozvojové orientace.
Pan Nguyen Tat Thang, zástupce vedoucího oddělení plánování technické infrastruktury na odboru plánování a architektury Ho Či Minova Města, uvedl, že město přezkoumává pozemkové fondy podél linek metra: více než 160 hektarů pozemků podél linky metra č. 1 (v okresech Thu Duc, Long Binh, Long Truong...); studuje rozsah 500–1 000 m kolem stanic metra č. 2 s cílem efektivně využít pozemkové zdroje. Očekává se také, že projekty TOD podél okružních silnic č. 2 a 3 dokončí postupy, aby bylo možné zahájit výstavbu do konce roku 2025.
Podle odboru výstavby Ho Či Minova města však implementace TOD čelí mnoha výzvám kvůli absenci integrovaného právního rámce. Konkrétně předpisy týkající se pozemků, plánování, dopravy, přesídlování, financí a partnerství veřejného a soukromého sektoru (PPP)... nejsou synchronizované, což vede k tomu, že postupy musí procházet mnoha úrovněmi, mnoha odděleními a pobočkami, ale chybí jim kontaktní místo s dostatečnou pravomocí ke koordinaci celého procesu.
Typickým příkladem je, že mnoho stanic na lince metra 1 je v současnosti postaveno s čistě dopravními funkcemi, není integrováno s komerčními a servisními prostory ani synchronně propojeno s okolními městskými oblastmi – což jsou základní požadavky modelu TOD.
Mezitím byl TOD do plánování zahrnut později, takže implementace se kvůli vysokým nákladům na vyklízení lokality a nedostatku konzistence stala obtížnou.
Aby se tento problém vyřešil, navrhl Výbor pro lid Ho Či Minově Městě (HCMC), aby vláda zvážila prostudování a návrh na doplnění řady předpisů týkajících se pozemkového zákona a zákona o územním plánování. HCMC navrhl jasně stanovit zóny TOD se specifickou hustotou zástavby, koeficientem využití půdy, cíli populace a smíšenými funkcemi; a navrhl mechanismus pro zkrácení postupů při vyvlastňování půdy.
Zejména se navrhuje doplnit mechanismus pro zpětné získávání zvýšené hodnoty pozemků (Land Value Capture) při investicích do dopravní infrastruktury, aby se vytvořily zdroje pro reinvestice do metra a veřejné infrastruktury.
Jednou z důležitých skupin řešení navržených Ho Či Minovým Městem je úprava systému urbanistického plánování směrem k upřednostňování os veřejné dopravy.
V souladu s tím budou zkoumány oblasti v okruhu 300–500 m kolem stanic metra s cílem zvýšit výšku budov, koeficient využití půdy a podpořit rozvoj multifunkčních komplexů.
Oblasti jako Thu Duc, Tan Kien a Tan Tao podél linky metra 2 a linky BRT (rychlá autobusová doprava) 1 jsou orientovány na to, aby se staly satelitními městskými centry se schopností přilákat obyvatele a firmy.
Zdokonalování speciálního mechanismu
Projekty TOD jsou proveditelné pouze tehdy, pokud existuje mechanismus pro efektivní využití pozemkových fondů v okolí linek metra. Ho Či Minovo Město proto navrhuje uplatňovat aukce, dlouhodobé pronájmy pozemků a vyzývat k investicím formou PPP v oblastech v blízkosti stanic, čímž se vytvoří zdroj příjmů na podporu rozvoje dopravní infrastruktury.
Ho Či Minovo Město rovněž navrhlo vládě, aby povolila zřízení Fondu rozvoje městské dopravy, který by se zaměřil na příjmy z parkovacích poplatků, poplatků za snižování dopravní zácpy, využívání pozemků a komerčních služeb v okolí stanice. Tento fond bude použit na doplnění kapitálu na výstavbu linek metra a BRT.
Ho Či Minovo Město dále navrhlo zřízení Agentury pro rozvoj TOD, která bude hrát roli v koordinaci, správě pozemkových fondů a vyzývání investorů s cílem vyřešit situaci překrývání mezi odděleními a pobočkami. Tato agentura bude také zveřejňovat plánovací data a mapy TOD, aby podniky měly snadný přístup k informacím.
V podání vládě k návrhu usnesení Národního shromáždění, kterým se mění a doplňuje řada článků usnesení Národního shromáždění č. 98/2023/QH15 o pilotním ověřování řady specifických mechanismů a politik pro rozvoj Ho Či Minova Města, Ministerstvo financí informovalo, že návrh se zaměřuje na změnu a doplnění politik týkajících se podmínek pro strategické investory, zjednodušení postupů pro registraci projektů a výběr investorů a doplnění předpisů o investičních pobídkách pro infrastrukturní projekty.
Novým bodem návrhu je umožnit Ho Či Minovu Městu posuzovat soulad s plánováním při hodnocení, schvalování investičních politik, schvalování projektů, výběru investorů a udělování osvědčení o registraci investic na základě jednoho z provinčních plánů, urbanistických plánů, celostátních sektorových plánů a technických a specializovaných plánů.
Spolu s tím je město oprávněno rozhodovat o cílech využití půdy, které nad rámec cílů využití půdy přidělených podle národního územního plánu ve městě, čímž je zajištěn soulad s požadavky rozvoje městské infrastruktury.
Dalším důležitým bodem je návrh nahradit „tvrdá kritéria“ týkající se základního kapitálu, celkových aktiv a investičních zkušeností podílem vlastního kapitálu vloženého do projektu. Tato úprava je v souladu s mezinárodní praxí a vytváří podmínky pro přilákání strategických investorů.
Zároveň se zjednodušuje proces a postupy pro výběr strategických investorů, což zajišťuje transparentnost a soulad se zákony o investicích, nabídkových řízeních a PPP.
Zejména posílení postavení investorů při samostatném vytváření a úpravě podrobných územních plánů... Toto je považováno za řešení k odstranění největší překážky při realizaci rozsáhlých investičních projektů, jako je TOD.
Soudruh BUI XUAN CUONG, místopředseda Lidového výboru Ho Či Minovské církve:
Podpora synchronního odstraňování překážek
Ho Či Minovo Město se nachází v klíčové fázi a potřebuje průlomová řešení, aby využilo příležitosti k restrukturalizaci městského prostoru propojeného se systémem veřejné dopravy.
Pilotní projekt 11 lokalit TOD je důležitým krokem, ale aby byl úspěšný, Ho Či Minovo Město doporučuje, aby ústřední vláda podpořila současné odstraňování právních, pozemkových a finančních překážek.
Zároveň město zlepší svou organizační strukturu, aby zajistilo jednotnou a efektivní implementaci.
Dr. architekt Ngo Vietnam Son:
Tři průlomy ve vývoji TOD
K realizaci modelu TOD potřebuje Ho Či Minovo Město tři průlomové kroky. Těmito jsou dokončení integrovaného právního rámce (včetně pozemkových mechanismů, oceňování pozemků, PPP a komerčního využití stanic metra); zřízení specializované agentury TOD se silnými koordinačními pravomocemi; rozvoj metra podle prioritního plánu a zajištění toho, aby infrastruktura veřejné dopravy předcházela urbanistickému plánování nebo byla s ním souběžná.
Město zejména potřebuje rozšířit PPP, přilákat soukromé a mezinárodní investice a před rozšířením upřednostnit pilotní projekty některých klastrů TOD v okrese Thu Duc.
Docent, Dr. VU ANH TUAN, ředitel Centra pro výzkum dopravy a dopravy (Vietnamsko-německá univerzita):
Zřídit kompetentní specializovanou agenturu
Mnoho zemí zřídilo agentury pro rozvoj měst – veřejnou dopravu s centralizovanými modely moci, které umožňují rychlé zpracování pozemků, investic a plánovacích postupů, aniž by se musely příliš spoléhat na samostatná oddělení a úřady, jako je tomu v současnosti.
Aby bylo možné efektivně implementovat TOD, musí Ho Či Minovo Město brzy zřídit specializovaný úřad s dostatečnými pravomocemi k rychlému řešení postupů týkajících se pozemků, investic, plánování a celkového dohledu; zároveň musí k zajištění kvality a pokroku přizvat mezinárodní experty a konzultanty.
Zdroj: https://www.sggp.org.vn/hoan-thien-khung-the-che-de-tphcm-but-pha-bai-5-khoi-thong-nguon-luc-ha-tang-post826077.html
Komentář (0)