HoREA nabízí mnoho řešení pro renovaci a přestavbu bytových domů

Uznání investorů projektu prostřednictvím smluv o převodu práv k užívání pozemků za účelem realizace projektu

Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) nedávno zaslala premiérovi a ministerstvu stavebnictví dokument s připomínkami k návrhu vyhlášky o rekonstrukci a rekonstrukci bytových domů (dále jen „návrh vyhlášky“).

Pro tento případ je nutné doplnit ustanovení o „uznávání investorů projektu prostřednictvím smluv o převodu práv k užívání pozemků za účelem realizace projektu“, poté bude investor schválen pro investiční politiku dle ustanovení zákona o bydlení.

Podle předsedy HoREA, pana Le Hoang Chaua, článek 15 návrhu vyhlášky stanoví pouze „výběr investorů projektu prostřednictvím smluv o převodu práv k užívání pozemků za účelem realizace projektu“, ale nestanoví uznání investorů projektu prostřednictvím smluv o převodu práv k užívání pozemků za účelem realizace projektu pro investory, „kteří zakoupili nebo obdrželi převod všech bytů a dalších prostor v bytovém domě souvisejících s právy k užívání pozemků za účelem výstavby bytového domu“, takže by měl být do článku 15 návrhu vyhlášky doplněn.

Pan Chau uvedl případ, kdy společnost P souhlasila s odkoupením všech 52 bytů ve starém čtyřpatrovém bytovém domě na adrese 239 Cach Mang Thang Tam, 3. obvod, Ho Či Minovo Město. Společnost P následně bytový dům zbourala, aby mohla v tomto místě realizovat investiční projekt na výstavbu a obchod s nemovitostmi a luxusními komerčními byty.

Podle pana Chaua je v tomto případě nutné doplnit ustanovení „o uznání investora projektu prostřednictvím dohody o převodu práv k užívání pozemků za účelem realizace projektu“, poté bude investor schválen pro investiční politiku dle ustanovení zákona o bydlení.

HoREA proto navrhuje doplnit do článku 15 návrhu vyhlášky bod 6 (nový), který by stanovil: „V případě, že investor zakoupil nebo obdržel do vlastnictví celý byt nebo jinou plochu v bytovém domě spojenou s právy na užívání pozemků za účelem výstavby bytového domu za účelem realizace investičního projektu v oblasti nemovitostí a bydlení v souladu s územním plánováním, stavebním plánováním, urbanistickým plánováním, programy rozvoje bydlení a plány lokality, investiční politika investičního projektu na rekonstrukci a přestavbu bytového domu se schvaluje v souladu s ustanoveními zákona o bydlení.“

Kromě toho HoREA navrhla změnit a doplnit článek 6 bodu 2 návrhu vyhlášky, kterým se stanoví lhůta pro shromažďování stanovisek vlastníků, uživatelů bytových domů a příslušných orgánů a organizací k obsahu plánu rekonstrukce a přestavby bytových domů. Lhůta by měla být 50 pracovních dnů, což je rozumnější, protože stanovená lhůta 30 dnů včetně nedělí a svátků nepředstavuje dostatečnou dobu pro shromažďování stanovisek příslušnými státními orgány.

Kromě toho, pokud jde o pracovní dobu, HoREA navrhla změnit a doplnit bod 3 článku 16 návrhu vyhlášky, protože ustanovení „Lhůta pro podání žádosti o registraci investora podle bodu 1 tohoto článku je 30 dnů“ je nepřiměřené, ale mělo by být 35 pracovních dnů, aby byl dostatek času na prostudování žádosti a rozhodnutí o účasti na projektu rekonstrukce a přestavby bytových domů.

Návrh pro kupující starších bytů, kteří se věnují rekonstrukci, aby si půjčili z balíčku ve výši 125 000 miliard dongů.

Zejména pokud jde o otázku úvěrů, HoREA navrhla doplnit do návrhu vyhlášky článek 27b upravující preferenční úvěrové politiky podle ustanovení zákona o úvěrech.

Podle hodnocení pana Chaua je úvěrový balíček ve výši 125 000 miliard VND docela vhodný pro investory a kupce domů v projektech rekonstrukcí a rekonstrukcí bytů, kteří si půjčují za velmi vysoké úrokové sazby, kolem 10 % ročně.

Podle pana Chaua Státní banka v současné době nevydala oběžník s podrobnostmi a pokyny k implementaci preferenčních úvěrových politik pro investory a kupující domů v projektech rekonstrukce a přestavby bytových domů v souladu s výše uvedenými předpisy, ale pouze zavedla úvěrový program na sociální bydlení, bydlení pro pracovníky, renovaci a přestavbu starých bytových domů v souladu s usnesením 33/NQ-CP a oficiálním depeší č. 2380/NHNN-TD ze dne 1. dubna 2023, běžně známý jako úvěrový balíček ve výši 125 000 miliard VND.

V tomto úvěrovém balíčku si investoři a kupující domů v projektech rekonstrukcí a renovací bytů mohou půjčit s úrokovou sazbou o 1,5–2 % nižší, než je běžná úroková sazba komerčních úvěrů, a tato úroková sazba se upravuje každých 6 měsíců; investoři v projektech rekonstrukcí a renovací bytů si mohou přednostně půjčit na dobu 3 let, zatímco kupující domů v projektech rekonstrukcí a renovací bytů si mohou přednostně půjčit na dobu 5 let, po které si musí půjčit s dohodnutou „pohyblivou“ úrokovou sazbou.

Podle hodnocení pana Chaua je úvěrový balíček ve výši 125 000 miliard VND docela vhodný pro investory a kupce domů v projektech rekonstrukcí a rekonstrukcí bytů, kteří si půjčují za velmi vysoké úrokové sazby, kolem 10 % ročně.

V současné době však kvůli „právním problémům“ neexistují žádné (nové) projekty renovací a rekonstrukcí bytů nebo mnoho projektů nelze realizovat, což vede k tomu, že v rámci (nových) projektů renovací a rekonstrukcí bytů nejsou k dispozici žádné bytové produkty. Žádný investor ani kupující domu v rámci projektu renovací a rekonstrukce bytů si dosud nemohl půjčit z úvěrového balíčku ve výši 125 000 miliard VND.

Pokud tedy Stálý výbor Národního shromáždění a Národní shromáždění dokážou zajistit střednědobý kapitál ze státního rozpočtu k zavedení preferenčních úvěrových politik pro investory a kupující nemovitostí v projektech rekonstrukcí a renovací bytových domů, jak je předepsáno v bodě d, odstavci 1, článku 63 zákona o bydlení z roku 2023, bude mít Státní banka rozpočtový kapitál na podporu refinancování a kompenzace úrokových sazeb pro úvěrové instituce, které tuto preferenční úvěrovou politiku uplatňují.

„Státní banka je požádána, aby stanovila, že investoři a kupující domů v projektech rekonstrukce a rekonstrukce bytů si mohou půjčit úvěrový balíček ve výši 125 000 miliard VND na maximální dobu 5 let s pevnou úrokovou sazbou, která je o 1,5–2 % nižší než běžná úroková sazba komerčních úvěrů,“ navrhl pan Chau.

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/horea-kien-nghi-nhieu-giai-phap-de-cai-tao-xay-dung-lai-nha-chung-cu-a658452.html