Rostoucí úrokové sazby, zkouška pro trh s nemovitostmi

Návrat inflačního tlaku a trend opatrného hospodaření hlavních světových centrálních bank zúžily prostor pro udržení nízkých úrokových sazeb. (Foto: PV)

Reality jsou často sektorem, který nejvíce profituje z kolísání cash flow. Po dlouhém období udržování nízké úrovně úrokové sazby z úspor v mnoha bankách krátkodobě tiše rostou, což vede k rostoucímu trendu úrokových sazeb z úvěrů. Ačkoli Státní banka zachovala svou politiku podpory likvidity a nesignalizovala zpřísnění měnové politiky, když od června neobnovila kanál pro výběr peněz prostřednictvím státních pokladničních poukázek, je úroveň úrokových sazeb v současné době pod velkým tlakem.

Ve skutečnosti, když úrokové sazby prudce vzrostou, prvním a nejzřetelnějším dopadem je pokles likvidity na trhu. Kupující nemovitostí, zejména ti, kteří si berou úvěry, přehodnotí své finanční plány. Investoři do nemovitostí jsou mezitím opatrnější, pokud jde o plány na rozšíření portfolia, protože očekávaná ziskovost pravděpodobně nevykompenzuje zvýšené kapitálové náklady.

Zároveň podniky zabývající se vývojem projektů čelí dvojímu riziku: finanční náklady se zvyšují, zatímco poptávka klesá, což způsobuje zpomalení peněžního toku a zmenšení nové nabídky. Když nabídka klesá, transakce stagnují, a proto je pro ceny obtížné udržet si stejnou vzestupnou dynamiku jako v předchozím období.

Trh s nemovitostmi je sektor, který je silně závislý na úvěrové politice. (Foto: PV)

Vzhledem k charakteristickému využití vysokého dluhového zadlužení jsou nemovitosti investičním kanálem nejvíce přímo a hlouběji ovlivněným kolísáním úrokových sazeb. V minulosti zaznamenal vietnamský trh v období 2011–2013 prudký pokles, kdy úrokové sazby z úvěrů překročily hranici 18–20 % ročně. Mnoho podniků a investorů muselo prodat aktiva, aby snížilo ztráty, což způsobilo dlouhodobé „zmrazení“ trhu a ceny nemovitostí v mnoha oblastech klesly o 30–40 %, a to i v centrální oblasti.

Částečně je to dáno investiční mentalitou spoléhání se na krátkodobé úvěry, zatímco realitní projekty a aktiva mají dlouhé investiční cykly. Když kapitálové náklady náhle vzrostou, peněžní tok je narušen a riziko nelikvidity je téměř nevyhnutelné.

Tlak vyvíjejí i preferenční hypotéky. Preferenční období je však pouze dočasné. Při vstupu do období pohyblivé úrokové sazby, pokud se zvýší všeobecná úroková sazba, tlak na splacení dluhu prudce vzroste. Mnoho zákazníků se dostane do situace, kdy „neplatí jistinu, ale úrok se zdvojnásobil“. Když je likvidita trhu nízká, je obtížné prodávat produkty za účelem snížení ztrát a riziko nedobytných úvěrů se může vrátit do úvěrového systému.

Realitní podniky čelí dvojnásobným rizikům, když úrokové sazby rostou. Na jedné straně musí nést vyšší finanční náklady na úvěry na realizaci projektů. Na druhé straně kupní síla na trhu klesá, když mají lidé potíže s přístupem k úvěrům na koupi domu.

Mezitím se kanál mobilizace podnikových dluhopisů dosud plně neobnovil. Nové emise jsou stále opatrné, zatímco objem splatných dluhopisů zůstává vysoký, což nutí mnoho podniků řídit cash flow prodejem pozemkových fondů, odkládáním stavebních prací nebo vyjednáváním s dodavateli a bankami o prodloužení doby splácení.

Dlouhodobě vysoká úroková sazba nejen ovlivňuje probíhající projekty, ale také oslabuje schopnost rozšiřovat pozemkové fondy a zahajovat nové projekty. V důsledku toho je nabídka bydlení ve střednědobém horizontu vystavena riziku výrazného poklesu.

Dalším důsledkem je nepřímý dopad na veřejné investice a náklady na infrastrukturu. Když se zvýší ceny surovin, náklady na pracovní sílu a náklady na vyklízení stavenišť, zpomalí se postup mnoha klíčových dopravních projektů. To přímo ovlivňuje očekávání růstu cen v oblastech, u kterých se předpokládalo, že „budou mít z infrastruktury prospěch“, což staví mnoho sekundárních investorů do obtížné situace.

Navzdory mnoha výzvám zůstává dlouhodobý výhled vietnamského trhu s nemovitostmi pozitivní, a to díky silné poptávce po bydlení a urbanizaci. S růstem ekonomiky si segmenty jako bydlení, průmyslové nemovitosti, kancelářské prostory k pronájmu a maloobchod udrží stabilní poptávku.

Vietnamská asociace realitních makléřů se domnívá, že v současné době by kupující nemovitostí měli využít příležitosti, kdy jsou úrokové sazby stále nízké a nabídka se zotavuje. Využívání úvěrů by proto mělo být kontrolováno na bezpečné úrovni, nepřesahující 50 % hodnoty nemovitosti, aby se předešlo rizikům v případě, že se úrokové sazby mohou obrátit. Kupující by také měli upřednostňovat výběr projektů od renomovaných investorů se silnou finanční kapacitou, právními zárukami a postupem výstavby, zejména u bytových produktů formovaných v budoucnu.

Zdroj: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html