Úrokové sazby z úspor rostou, jaký to má dopad na trh s nemovitostmi?

Podle expertů se při zvyšování úrokových sazeb z vkladů zvýší vstupní náklady bank, tlak na úrokové sazby z úvěrů je téměř nevyhnutelný, i když může dojít k určitému zpoždění.

Předpokládá se, že v nadcházejících měsících bude pro banky obtížné udržet si nízkou úroveň úvěrů jako na začátku roku 2025. Průměrné úrokové sazby z úvěrů ve čtvrtém čtvrtletí se proto mohou ve srovnání se třetím čtvrtletím roku 2025 zvýšit.

Podle Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) je prvním a nejzřetelnějším dopadem zvýšení úrokových sazeb z úvěrů pokles likvidity na trhu. Kupující nemovitostí, zejména ti, kteří si berou úvěry, přehodnotí své finanční plány. Investoři jsou zároveň opatrnější, pokud jde o plány na rozšíření svých portfolií, protože očekávaná ziskovost pravděpodobně nevykompenzuje zvýšené náklady na kapitál.

Zároveň podniky zabývající se vývojem projektů čelí dvojímu riziku: rostoucím finančním nákladům při klesající poptávce, což způsobuje zpomalení peněžního toku a zmenšení nové nabídky. Když nabídka klesá, transakce stagnují, a proto je pro ceny obtížné udržet si stejnou vzestupnou dynamiku jako v předchozím období.

Trh s nemovitostmi může být ovlivněn zvýšením úrokových sazeb. (Ilustrace: Cong Hieu).

S charakteristikou využití vysokého dluhového zadlužení, nemovitost je investiční kanál nejvíce přímo a hlouběji ovlivněný kolísáním úrokových sazeb. Část důvodu pramení z investiční psychologie spoléhání se na krátkodobé úvěry, zatímco realitní projekty a aktiva mají dlouhé investiční cykly. Když kapitálové náklady náhle vzrostou, peněžní tok je narušen a riziko nelikvidity je téměř nevyhnutelné.

Podle VARS tlak vyvíjejí také preferenční hypotéky. V posledních letech mnoho investorů a komerčních bank s cílem stimulovat trh uvedlo na trh balíčky hypoték s preferenčními úrokovými sazbami již od 5,5 %/rok, a to i bez úroků, s dobou splácení jistiny až 5 let. Tato politika pomáhá velkému počtu lidí a investorů získat přístup k levnému kapitálu na vlastnictví nemovitostí.

Preferenční období je však často pouze dočasné. Při vstupu do období plovoucí úrokové sazby, pokud se zvýší obecná úroveň úrokových sazeb, prudce se zvýší tlak na splácení dluhu kupujících nemovitostí. Pokud je likvidita trhu nízká, je obtížné prodávat produkty za účelem snížení ztrát a riziko špatných dluhů se může vrátit do úvěrového systému.

Podle VARS mohou dlouhodobě vysoké úrokové sazby také oslabit schopnost rozšiřovat pozemkové fondy a zahajovat nové projekty. Banky ve skutečnosti často zvyšují úrokové sazby v obdobích poklesu trhu. V té době se mnoho podniků rozhodne „nečinně sedět“, místo aby rozšiřovaly investice, aby omezily ztráty. V důsledku toho je nabídka bydlení ve střednědobém horizontu vystavena riziku poklesu.

Podle docenta Dr. Dinha Tronga Thinha - ekonomického experta - jsou úrokové sazby nejcitlivějším „regulačním ventilem“ pro trh s nemovitostmi. Při nárůstu nákladů na půjčky je nepravděpodobné, že by ceny bydlení vzrostly tak prudce jako v předchozím období. Investoři využívající vysokou finanční páku jsou nuceni restrukturalizovat svá portfolia nebo prodávat aktiva, aby snížili svou dluhovou zátěž. Mezitím i ti, kteří mají reálnou bytovou potřebu, musí přepočítat své finanční plány kvůli zvýšenému tlaku na splácení měsíčních dluhů.

Kupující nemovitostí by měli být při půjčování peněz opatrní. (Foto: Cong Hieu).

Co by měli kupující nemovitostí dělat?

V této souvislosti VARS doporučuje, aby si lidé nepůjčovali více než 50 % hodnoty nemovitosti, aby se vyhnuli rizikům při růstu úrokových sazeb. Zároveň by si měli vybrat renomované investory a projekty s transparentním právním statusem, aby se vyhnuli ztrátě peněz i majetku, pokud je projekt zpožděn nebo jej nelze předat.

Dr. Nguyen Tri Hieu, expert na finance a bankovnictví, také doporučuje, aby si kupující nemovitostí půjčovali pouze do 80 % hodnoty nemovitosti a zároveň aby měsíční splátky nepřesáhly 50 % čistého příjmu. A co je důležitější, měli by mít rezervní fond na alespoň 6–12 měsíců pro případ ztráty zaměstnání nebo snížení příjmu.

Pan Do Quy Duy - generální ředitel společnosti Thoi Dai Moi Real Estate Investment and Trading Company - uvedl, že pro rodinu s měsíčním příjmem přibližně 30-40 milionů VND/měsíc je rozumné půjčit si na úhradu bankovních úroků pouze asi 40 % hodnoty peněžních toků.

Konkrétně s příjmem 30 milionů/měsíc byste měli na zaplacení bance utratit asi 12 milionů, s příjmem 40 milionů/měsíc byste měli utratit asi 16,17 milionů. Jedná se o vhodnou půjčku.

Pokud jde o osoby s příjmem pouze kolem 20 milionů VND, měly by před sjednáním hypotéky zvážit zvýšení cash flow, aby se vyhnuly rizikům.

Od začátku listopadu mnoho bank zvýšilo úrokové sazby z vkladů. Například VPBank zvýšila úrokové sazby o 0,3 % ročně ve srovnání s předchozím měsícem. Techcombank oznámila, že úroková sazba pro splatnost 1-2 měsíců se zvýšila o 0,2 % ročně na 3,95 % ročně; úroková sazba pro splatnost 3 měsíců se zvýšila o 0,3 % ročně na 4,75 % ročně.

PVCombank zároveň zvýšila úrokové sazby o 0,5 % ročně pro doby splatnosti od 1 do 36 měsíců.

Hočiminova rozvojová akciová komerční banka ( HDBank ) zvýšila úrokové sazby o 0,15 % ročně pro splatnost 1–5 měsíců a o 0,2 % ročně pro splatnost 6 měsíců.

Akciová banka Prosperity Era Commercial Joint Bank (GPBank) upravila úrokové sazby z vkladů pro všechny doby splatnosti. Zvýšení činí 0,1 % ročně u termínovaných vkladů na 1–5 měsíců a 0,2 % ročně u termínovaných vkladů na 6–36 měsíců.

Zdroj: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html