Na koupi sociálního bydlení je potřeba nejméně 10 let spoření: Kapitál musí být pro trh diverzifikován

Podle Vietnamské asociace realitních kanceláří (VARS) je struktura nabídky nemovitostí vážně nevyvážená. Většina nové nabídky se zaměřuje na luxusní projekty s vysokou hodnotou, které uspokojují investiční potřeby, z nichž některé jsou spekulativní, zatímco segment dostupného bydlení je nedostatkový.

Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou způsobila prudký nárůst cen bydlení, zejména v segmentu bytů ve velkých městech, čímž se vytvořila nová cenová hladina a daleko překročila tempo růstu reálných příjmů. Nejenže to omezuje možnosti přístupu k bydlení pro většinu lidí, ale také to zvyšuje riziko vzniku cenové bubliny.

Za předpokladu, že ceny domů a příjmy zůstanou stejné, dostupnost bydlení prudce klesá. Pokud by rodina měla vysoký příjem kolem 50 milionů VND měsíčně, u bytu se 2 ložnicemi v městské oblasti v ceně kolem 5 miliard VND by jí trvalo přibližně 8 let, pokud by veškerý svůj příjem utratila za koupi, a 25 let, pokud by se řídila zásadou, že náklady na bydlení nepřesáhnou 1/3 jejího příjmu.

Podle tohoto principu ani segment sociálního bydlení, který je určen pro osoby s nízkými příjmy v městských oblastech, již není „levný“, s cenou přibližně 1,5 miliardy VND za byt o rozloze 60 m2 nutí i domácnosti s celkovým příjmem „na nejvyšší úrovni“ dle schvalovacích kritérií – 40 milionů VND/měsíc, spořit přibližně 10 let. Ve skutečnosti je toto číslo při využití možnosti úvěru mnohem vyšší.

V důsledku toho se stále více zmenšuje rozdíl mezi skupinou, která již majetek vlastní, a skupinou, která majetek nevlastní, přičemž růst trhu s nemovitostmi ve skutečnosti obohacuje pouze malou skupinu lidí, kteří již majetek vlastní. Většina lidí se mezitím cítí „chudší“ i přes ekonomický růst, protože náklady na bydlení rostou rychleji než příjmy. Lidé s počátečními finančními a majetkovými výhodami mají tendenci vlastnit více nemovitostí jako nástroj pro akumulaci a investice a nadále „bohatnou“ díky nárůstu hodnoty pozemků, zatímco ti, kteří domy nevlastní, čelí riziku, že budou muset dlouhodobě pronajímat, a to i přes snahu o zlepšení příjmů.

Bez včasných řešení se propast mezi bohatými a chudými nejen prohloubí, ale také riskuje, že se po mnoho generací „zmrazí“, a stane se tak hlavní výzvou pro cíle sociálního zabezpečení, urbanizační strategie a udržitelný růst státu.

VARS se proto domnívá, že aby trh s nemovitostmi mohl nadále rostout, aniž by to ohrozilo samotný trh s nemovitostmi a ekonomiku, je zapotřebí řešení, které by „zabrzdilo“ prudký růst cen bydlení. Nejdůležitějším řešením je zejména uvolnění nabídky dostupného bydlení. Jakmile bude nabídka dostatečně velká, tržní ceny se samy regulují podle reálné rovnováhy nabídky a poptávky.

Zaprvé je nutné urychlit dokončení dokumentů, které budou řídit implementaci nového právního systému, a to souběžně se zlepšením kapacity místních orgánů v oblasti vymáhání práva.

Za druhé, je nutné diverzifikovat kapitálové kanály pro trh s nemovitostmi, aby se snížila závislost na bankovních úvěrech. Restrukturalizovat trh s podnikovými dluhopisy, aby se stal efektivním střednědobým a dlouhodobým zdrojem kapitálu. Zároveň je nutné podporovat vznik Národního fondu bydlení a rozvíjet realitní investiční trusty (REIT).

Za třetí, projekty sociálního bydlení a dostupného bydlení musí být v plánování upřednostňovány a musí mít motivační mechanismy. Rozvoj měst musí být propojen s dopravní infrastrukturou, zejména s okruhy, metrem a dálnicemi, aby se rozšířil městský prostor a snížil tlak na ceny pozemků v centru města. Zároveň je nutné rozvíjet profesionální trh s nájmy a omezovat mentalitu „musíte vlastnit dům pro stabilizaci života“.

Za čtvrté, je nezbytné prozkoumat a zveřejnit soubory kritérií a standardů pro monitorování a včasné varování před vývojem na trhu s nemovitostmi, které by sloužily jako základ pro hodnocení, klasifikaci a monitorování aktivit účastníků trhu. Prostřednictvím tohoto systému ukazatelů mohou správní orgány včas odhalit známky „odchylek“, jako jsou spekulace, nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou, abnormální nárůst cen nebo pokles místní likvidity, aby mohly přijmout vhodná intervenční a adaptační opatření. Vybudování tohoto proaktivního monitorovacího mechanismu pomůže předcházet rizikům a stabilizovat trh včas a na dálku, místo aby se s nimi zabývaly až tehdy, když se problémy stanou zjevnými, což způsobuje řetězové reakce a je obtížné je kontrolovat.

Kromě toho je nutné urychlit výstavbu a dokončení jednotné, synchronní a transparentní databáze o trhu s pozemky, bydlením a nemovitostmi v celé zemi. Bude to důležitá informační infrastruktura, která pomůže státním orgánům, výzkumným organizacím a podnikům včas a přesně monitorovat, analyzovat, předpovídat a provozovat trh.

Zdroj: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html