Státní banka: Žádný zákaz poskytování úvěrů na nákup budoucích domů

Státní banka nedávno vydala oběžník č. 22/2023, kterým se mění a doplňuje oběžník č. 41/2016 upravující poměr kapitálové bezpečnosti bank.

Tento oběžník nabývá účinnosti 1. července letošního roku a obsahuje mnoho novinek. Existují určité obavy, že nová nařízení způsobí kupujícím nemovitostí potíže.

Trh se konkrétně obává, že až oběžník vstoupí v platnost, komerční banky a pobočky zahraničních bank neumožní poskytovat jednotlivcům úvěry na nákup „nedokončených komerčních bytů k předání (tj. komerčních bytů vytvořených v budoucnu“) zajištěných (zastavených) samotným domem. Jednotlivci, kteří si chtějí půjčit úvěr na nákup „budoucích“ komerčních bytů, proto musí zavést jiná zajišťovací opatření nebo je zajistit jinými aktivy.

Státní banka však potvrdila, že nové nařízení neomezuje práva budoucích kupujících domů a není v rozporu se současnými předpisy.

Dokončené domy budou zařazeny do kategorie s nízkým rizikem.

Konkrétně článek 10, článek 2 oběžníku Státní banky č. 41/2016 stanoví: „Úvěr zajištěný nemovitostí je úvěr fyzické nebo právnické osobě na nákup nemovitosti, realizaci realitního projektu a je zajištěn nemovitostí nebo realitním projektem vytvořeným z úvěru v souladu s ustanoveními zákona o zajištěných transakcích“.

Oběžník č. 22/2023 tento obsah nemění ani nedoplňuje. Organizace a jednotlivci, kteří potřebují koupit dům a ručit (hypotékou) za tento budoucí dům, použijí rizikový koeficient ve výši 30–120 % v závislosti na poměru ručení vypočítaném z poměru zůstatku úvěru k hodnotě zajištění. V případě, že nejsou k dispozici informace o poměru ručení, je rizikový koeficient 150 %.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — Oběžník 22/2023 neomezuje právo na koupi budoucího bydlení (ilustrace: Tran Khang).

Mezitím článek 1, bod 1 oběžníku č. 22 změnil a doplnil článek 11, bod 2 oběžníku č. 41 o hypotečních úvěrech na bydlení, což jsou úvěry zajištěné nemovitostmi pro jednotlivce na koupi domů.

Konkrétně musí půjčky zajištěné nemovitostmi pro jednotlivce na koupi domů splňovat následující podmínky:

Zaprvé, zdrojem splácení dluhu není zdroj příjmů z pronájmu generovaných z úvěru.

Za druhé, dům byl dokončen k předání dle kupní smlouvy.

Za třetí, banky a pobočky zahraničních bank mají plná zákonná práva nakládat se zastavenými domy, pokud zákazníci nemohou splácet své dluhy, a to v souladu s ustanoveními zákona o zajištěných transakcích a zákona o bydlení.

Za čtvrté, dům vytvořený z tohoto hypotečního úvěru musí být nezávisle oceněn (oceněn třetí stranou nebo oddělením nezávislým na oddělení schvalování úvěrů banky nebo pobočky zahraniční banky) s dodržením zásady obezřetnosti (hodnota není vyšší než tržní cena v době schválení úvěru) v souladu s předpisy banky nebo pobočky zahraniční banky.

U úvěrů na nákup sociálního bydlení, nákupu bydlení v rámci vládních podpůrných programů a projektů se výše úvěrů určuje dle ustanovení zákona o bydlení a splňuje výše uvedené podmínky (první, třetí, čtvrtou).

V souvislosti s tímto nařízením Státní banka vysvětlila, že hypoteční úvěry na bydlení budou zahrnovat: hypoteční úvěry na koupi domů, které splňují předepsané podmínky, včetně podmínky dokončení pro předání, a úvěry na koupi sociálního bydlení, koupi domů v rámci vládních podpůrných programů a projektů. Koeficient rizika uplatňovaný na hypoteční úvěry na bydlení se pohybuje v rozmezí 20–100 % v závislosti na poměru záruky a poměru příjmů.

U úvěrů na nákup sociálního bydlení, nákup domů v rámci vládních podpůrných programů a projektů není nutné splňovat podmínku dokončení domu k předání a koeficient rizika je nižší než u jiných hypotečních úvěrů na bydlení, a to pouze 20–50 %, aby bylo možné realizovat vládní politiku podpory sociálního bydlení.

Státní banka uvedla, že podmínka dokončeného domu v rámci kupní smlouvy na bydlení se vztahuje pouze na hypoteční úvěry na bydlení (které podléhají nižšímu rizikovému koeficientu než jiné pohledávky zajištěné nemovitostmi).

V případě, že organizace nebo jednotlivec potřebuje postavit nebo koupit budoucí bydlení a zajistí si hypotéku na budoucí bydlení, bude se jednat o úvěr zajištěný nemovitostí, jak je stanoveno v článku 10, článku 2 oběžníku 41, a bude uplatněn odpovídající rizikový koeficient, jak je stanoveno v článku 10, článku 9 oběžníku 41.

„Toto nařízení tedy neomezuje práva organizací a jednotlivců na nákup budoucího bydlení a není v rozporu se současnými předpisy,“ potvrdila Státní banka.

Pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova města (HoREA), dříve v komentáři k oběžníku č. 22/203 uvedl, že výše uvedené nařízení neumožňuje komerčním bankám a pobočkám zahraničních bank poskytovat lidem úvěry na nákup nedokončených komerčních bytů k předání (tj. komerčních bytů vytvořených v budoucnu) zajištěných (zastavených) samotným tímto domem.

Podle něj, pokud nebudou výše uvedené podrobnosti upraveny bezprostředně před nabytím účinnosti oběžníku, mohlo by toto nařízení vést k nepříznivým důsledkům, způsobit potíže a bránit normálnímu fungování trhu s nemovitostmi, což by negativně ovlivnilo proces oživení a rozvoje trhu v krátkodobém i dlouhodobém horizontu.

HoREA navrhla doplnit nařízení, které by úvěrovým institucím umožňovalo poskytovat jednotlivcům úvěry na nákup budoucího komerčního bydlení zajištěného (zastaveného) samotným domem. Toto nařízení se vztahuje jak na případy koupě komerčního bydlení nebo sociálního bydlení, ať už s dostupným bydlením, nebo na budoucí bydlení.

Zdroj