Jak je regulována metoda oceňování pozemků?

Zásady, základy a metody oceňování pozemků

Předseda Národního shromáždění Vuong Dinh Hue svým podpisem potvrdil vyhlášení zákona o půdě (zákon č. 31/2024/QH15). Zákon o půdě (ve znění pozdějších předpisů) stanoví režim vlastnictví půdy, pravomoci a odpovědnosti státu, které zastupují veškeré lidové vlastnictví půdy a jednotné hospodaření s půdou, režim hospodaření s půdou a jejího využívání, práva a povinnosti občanů a uživatelů půdy týkající se půdy na území Vietnamu.

Zejména článek 158 stanoví zásady, základy a metody oceňování pozemků. Ocenění pozemků musí konkrétně zajistit následující zásady: metoda oceňování pozemků podle tržních principů; dodržování správných metod, pořadí a postupů pro oceňování pozemků; zajištění poctivosti, objektivity, publicity a transparentnosti; zajištění nezávislosti mezi poradenskými organizacemi pro oceňování pozemků, Radou pro oceňování ceníků pozemků, Specifickou radou pro oceňování cen pozemků a příslušnými orgány nebo osobami rozhodujícími o cenách pozemků; zajištění souladu zájmů mezi státem, uživateli pozemků a investory.

Základem pro ocenění pozemků jsou: účel využití pozemku pro ocenění; doba využití pozemku. U zemědělské půdy přidělené státem domácnostem a jednotlivcům v souladu s limitem přidělení zemědělské půdy, u zemědělské půdy v rámci limitu převodu pozemku, doba využití pozemku není založena na; vstupní informace pro ocenění pozemku podle metod oceňování pozemků; další faktory ovlivňující ceny pozemků; příslušné právní předpisy v době oceňování pozemků.

Ocenění pozemků musí zajistit poctivost, objektivitu, publicitu, transparentnost... (Foto: Huu Thang).

Vstupní informace pro oceňování pozemků podle metod oceňování pozemků předepsaných v bodě c, odstavci 2 tohoto článku zahrnují: ceny pozemků zaznamenané v národní pozemkové databázi, národní cenové databázi; ceny pozemků zaznamenané ve smlouvách o převodu práv k užívání pozemků; vítěznou cenu dražby práv k užívání pozemků po splnění finančních závazků; ceny pozemků získané prostřednictvím šetření a průzkumu v případech, kdy neexistují informace o cenách pozemků předepsané v bodě a a bodě b tohoto článku; informace o příjmech, výdajích a příjmech z užívání pozemků.

Metody oceňování pozemků zahrnují: Metoda porovnání se provádí úpravou ceny pozemků se stejným účelem využití půdy, určitými podobnostmi ve faktorech ovlivňujících cenu pozemků převedených na trh, vítězstvím v aukci práv k užívání pozemků, pokud vítěz aukce splnil finanční závazky dle rozhodnutí o vítězi aukce, a to analýzou a porovnáním faktorů ovlivňujících cenu pozemku po vyloučení hodnoty aktiv připojených k pozemku (pokud existují) za účelem stanovení ceny pozemku, který má být oceněn;

Metoda příjmu se provádí tak, že se průměrný roční čistý příjem na plochu pozemku dělí průměrnou úrokovou sazbou z 12měsíčních termínovaných vkladů ve vietnamské měně u komerčních bank, v nichž stát drží více než 50 % základního kapitálu nebo celkového počtu hlasovacích akcií v provinční oblasti, a to za 3 po sobě jdoucí roky do konce posledního čtvrtletí s údaji předcházejícími datu ocenění pozemku.

Metoda přebytku se provádí tak, že se od celkových odhadovaných příjmů z rozvoje odečtou celkové odhadované náklady na rozvoj pozemku nebo pozemkové plochy na základě nejefektivnějšího využití území (koeficient využití území, hustota zástavby, maximální počet podlaží budovy) podle územního plánu a podrobného plánu výstavby schváleného příslušným orgánem;

Metoda koeficientu úpravy ceny pozemku se implementuje vynásobením ceny pozemku v tabulce cen pozemků koeficientem úpravy ceny pozemku. Koeficient úpravy ceny pozemku se určí porovnáním ceny pozemku v tabulce cen pozemků s tržní cenou pozemku.

Případy a podmínky pro použití metody oceňování pozemků jsou stanoveny takto: Metoda porovnávání se použije k oceňování v případech, kdy existují alespoň 3 pozemky se stejným účelem využití půdy, určité podobnosti ve faktorech ovlivňujících cenu pozemků převedených na trh, vítězství v dražbě práv k užívání pozemků, pokud vítěz dražby splnil finanční závazky dle rozhodnutí o vítězství v dražbě;

Výnosová metoda se používá k oceňování v případech, kdy pozemek, zemědělská půda, nezemědělská půda není pozemkem určeným k bydlení a pozemek, plocha pozemku, která má být oceněna, nesplňuje podmínky pro použití porovnávací metody, ale příjmy a náklady z užívání pozemku lze určit podle účelu užívání oceňovaného pozemku;

Metoda přebytku se používá k ocenění v případě, kdy pozemek nebo plocha pozemku pro realizaci investičního projektu nesplňuje podmínky pro použití porovnávací metody nebo metody výnosů, ale lze odhadnout celkové výnosy z rozvoje a celkové náklady na rozvoj projektu;

Metoda koeficientu úpravy ceny pozemku se používá k konkrétnému stanovení odškodnění v případech, kdy stát rekultivuje pozemky v případech rekultivace mnoha sousedních pozemků se stejným účelem využití, jejichž ceny pozemků byly regulovány v ceníku pozemků, ale nesplňují podmínky pro použití porovnávací metody.

Pro stanovení konkrétních cen pozemků a pro vypracování ceníků pozemků se použijí metody oceňování pozemků předepsané v bodě 5 tohoto článku. V případě, že se pro stanovení konkrétních cen pozemků použijí metody oceňování pozemků uvedené v bodech a), b) a d bodu 5 tohoto článku a výsledky jsou nižší než ceny pozemků v ceníku pozemků, použijí se ceny pozemků v ceníku pozemků.

Volbu metody oceňování pozemků navrhuje organizace provádějící oceňování pozemků a rozhoduje o ní příslušná rada pro oceňování pozemků.

Regulace cen pozemků

Článek 159 zákona o pozemkech stanoví tabulku cen pozemků. Tabulka cen pozemků se tedy používá v následujících případech: Výpočet poplatků za užívání pozemků, pokud stát uznává právo užívat pozemky určené k bydlení domácnostem a jednotlivcům; změna účelu užívání pozemků domácnostmi a jednotlivci; výpočet pozemkového nájemného, ​​pokud stát pronajímá pozemky a vybírá roční pozemkové nájemné;

Výpočet daně z užívání pozemků; výpočet daně z příjmu z převodu práv k užívání pozemků pro domácnosti a jednotlivce; výpočet poplatků za hospodaření s pozemky a jejich užívání; výpočet pokut za správní delikty v pozemkovém sektoru; výpočet odškodnění státu za způsobené škody při hospodaření s pozemky a jejich užívání.

Ceník pozemků je sestaven podle oblasti a lokality (Foto: Huu Thang).

Výpočet poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného v případě, že stát uznává práva k užívání pozemků formou přidělení pozemku s výběrem poplatku za užívání pozemků, pronájmu pozemku s jednorázovým výběrem pozemkového nájemného po celou dobu pronájmu pro domácnosti a jednotlivce;

Výpočet vyvolávací ceny pro dražbu práv k užívání pozemků, když stát přiděluje nebo pronajímá pozemky v případech, kdy byly pozemky nebo plochy investovány do technické infrastruktury podle podrobného stavebního plánu; výpočet poplatků za užívání pozemků v případech, kdy jsou pozemky přidělovány bez dražby práv k užívání pozemků domácnostem a jednotlivcům; výpočet poplatků za užívání pozemků v případech, kdy jsou státní domy prodávány stávajícím nájemníkům.

Ceník pozemků je sestaven podle plochy a lokality. Pro oblasti s digitálními katastrálními mapami a databází cen pozemků je ceník pozemků sestaven pro každý pozemek na základě oceňovací plochy a standardního pozemku.

Lidový výbor na provinční úrovni vypracuje a předloží Lidové radě na stejné úrovni k rozhodnutí první ceník pozemků, který bude vyhlášen a bude platit od 1. ledna 2026. Lidový výbor na provinční úrovni každoročně odpovídá za předložení Lidové radě na provinční úrovni k rozhodnutí úpravy, změny a doplnění ceníku pozemků, který bude vyhlášen a bude platit od 1. ledna následujícího roku.

V případě, že je v průběhu roku nutné upravit, změnit nebo doplnit ceník pozemků, je provinční lidový výbor povinen jej předložit provinční lidové radě k rozhodnutí.

Provinční úřad pro správu pozemků je odpovědný za pomoc provinčnímu lidovému výboru při organizaci tvorby, úprav, změn a doplňování ceníku pozemků. Během procesu implementace si může provinční úřad pro správu pozemků najmout poradenskou organizaci pro ceny pozemků, která ceník vypracuje, upraví, změní a doplní .

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/luat-dat-dai-sua-doi-phuong-phap-dinh-gia-dat-duoc-quy-dinh-ra-sao-a649152.html