Je Národní bytový fond řešením bytové „krize“ ve Vietnamu?

(CLO) Vláda právě zřídila Národní fond bydlení, aby se vypořádala s vážným nedostatkem bytů, kdy ceny domů daleko převyšují příjmy a nabídka je stále více vyčerpávána.

Ceny bydlení v Hanoji se za pouhých 6 let téměř zdvojnásobily

V posledních letech ceny bydlení neustále „prolamovaly vrchol“ a vytvářely nové cenové hladiny, čímž se staly žhavým tématem od programu Národního shromáždění až po společenská fóra.

Podle výzkumných údajů Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi (VARS IRE) se index cen bytů v Hanoji, Da Nangu a Ho Či Minově Městě do konce třetího čtvrtletí roku 2025 zvýšil o 96,2 %, 72,6 % a 56,9 % ve srovnání s rokem 2019.

Průměrná prodejní cena projektů ve vzorku v těchto třech městech dosáhla v Hanoji 78,9 milionu VND/m2, v Da Nangu 67,4 milionu VND/m2 a v Ho Či Minově Městě 81,6 milionu VND/m2.

Ceny bydlení v mnoha lokalitách nadále rostou. (Ilustrační foto/DN)

Ceny bytů v Ho Či Minově Městě se po dlouhém období akumulace dosud směřují k vyšším cenám, zatímco ceny bytů v Da Nangu a Hanoji začínají vykazovat boční trend k vysokým cenám, protože investoři zatím nejsou pod velkým finančním tlakem a očekávání růstu cen stále přetrvávají.

Průměrný příjem pracujících je mezitím pouze asi 15 milionů VND měsíčně, což poměr ceny bydlení k příjmu činí daleko za hranicí dostupnosti.

Mladému páru trvá asi 10 let, než si našetří dostatek kapitálu na koupi domu, ale během této doby ceny domů rostou rychleji než úspory, což vede k situaci, kdy „úspory nikdy nemohou držet krok s cenami domů“.

Realita vede k tomu, že se dlouhodobý pronájem domu stává stále populárnějším trendem. V kontextu vietnamského trhu s pronájmem bydlení, kterému stále chybí profesionalita a stabilita, však pronájem domu může pomoci snížit finanční tlak pouze v krátkodobém horizontu, ale nemůže uspokojit udržitelné bytové potřeby lidí.

Přestože stát vydal řadu politik na podporu rozvoje sociálního bydlení (NƠXH), které pomohly urychlit realizaci projektu NƠXH, výsledky nesplnily očekávání.

Protože současný rozvoj sociálního bydlení se opírá především o politiky na podporu podnikání, nízké ziskové marže, složité postupy, nedostatek fondů pro čisté pozemky a nestabilní motivační mechanismy způsobují, že podniky nemají motivaci se na něm podílet.

Vzhledem k této situaci mnoho odborníků doporučuje změnu modelu rozvoje sociálního bydlení směrem k vedoucí roli státu, od plánování politik, přidělování pozemků, kapitálových zdrojů až po organizaci realizace.

Je potřeba Národní fond bydlení

Vláda nedávno vydala nařízení 302/2025, kterým se zřizuje Národní fond bydlení, jenž funguje na dvou úrovních: centrální fond zřizuje a spravuje ministerstvo stavebnictví, zatímco místní fond zřizuje a spravuje provinční lidový výbor.

Zdroje fondu jsou rozmanité, včetně státního rozpočtu, hodnoty pozemkového fondu pro infrastrukturu sociálního bydlení, výnosů z prodeje veřejného majetku, výnosů z dražeb práv k užívání pozemků a dobrovolných příspěvků ze země i zahraničí, jakož i dalších zákonných zdrojů.

Je třeba poznamenat, že hlavním cílem fondu je vytvářet a rozvíjet sociální bydlení k pronájmu a fond je také oprávněn nakupovat komerční bydlení k pronájmu úředníkům, státním zaměstnancům, veřejným zaměstnancům a pracovníkům.

Vietnamský institut pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi (VARS IRE) se k této otázce vyjádřil, že přímá účast státu na vytváření sociálního bydlení, zejména sociálního bydlení k pronájmu, je strategickým řešením bydlení v souladu s mezinárodními trendy.

Mnoho odborníků se domnívá, že zřízení Národního fondu bydlení je nezbytné. (Ilustrační foto/CD)

Ve skutečnosti mnoho zemí tento model úspěšně zavedlo. Například v Singapuru žije více než 80 % populace v domech postavených společností HDB, Jižní Korea založila státní podniky specializující se na rozvoj sociálního bydlení a Německo má dlouhodobou politiku podpory nízkonákladového bydlení se závazkem platit nájemné nižší než tržní po dobu 15–25 let.

Ve Vietnamu je rozvoj trhu s nájemním bydlením nezbytným krokem. V kontextu rostoucích cen sociálního bydlení, které překračují finanční možnosti mnoha středněpříjmových skupin, a mnoha problémů, které vznikají v procesu implementace politik, pomůže zaměření se na model pouze pronájmu, nikoli na prodej, zajistit stabilní nabídku, omezit spekulace a udržet náklady na nájemné na rozumné a udržitelné úrovni.

„Díky tomu budou mít lidé, zejména skupiny s nízkými a středními příjmy, skutečnou příležitost usadit se a zároveň postupně sníží tlak na vlastnictví bydlení,“ zdůraznil VARS IRE.

Aby se však pronájem skutečně stal udržitelným řešením, VARS IRE se domnívá, že je nutné podporovat partnerství veřejného a soukromého sektoru (PPP), v němž se podniky podílejí na výstavbě projektu a stát zpětně odkupuje vlastnictví nebo si nemovitost pronajímá za účelem provozu.

Zároveň je nutné pokračovat ve výzkumu a vydávání předpisů týkajících se standardů nájemního bydlení, včetně omezení ročního nárůstu cen, uplatňování dlouhodobých nájemních smluv a zajištění transparentnosti podmínek úprav a navrhování pobídkových mechanismů a politik na podporu účasti společnosti na podpoře výstavby nájemního bydlení.

V dlouhodobém horizontu, jakmile se zlepší nabídka bydlení, zejména cenově dostupného bydlení a nájemního bydlení, se rovnováha mezi nabídkou a poptávkou na trhu postupně stabilizuje. Část poptávky po vlastnictví bude nahrazena poptávkou po nájemním bydlení, což pomůže snížit tlak na růst cen a vytvoří podmínky pro transparentnější a udržitelnější fungování trhu s nemovitostmi a zároveň otevře reálné bytové příležitosti pro většinu lidí.

Mezitím pan Dinh Minh Tuan, obchodní ředitel společnosti PropertyGuru Vietnam, také analyzoval: Výstavba 1 milionu sociálních domů do roku 2030 je velmi ambiciózní projekt. Pokud však budeme pokračovat ve staré formě, tedy v povzbuzování podniků a bank k účasti na přispívání, bude cíle obtížné dosáhnout.

„Pokud budeme mít fond, který prokáže proaktivní roli státu při vytváření kapitálu pro lidi na nákup sociálního bydlení a při podpoře investorů kapitálem na výstavbu, bude to dvojí opatření k rychlé podpoře trhu se sociálním bydlením,“ řekl pan Tuan.

Podle pana Tuana je prvním dopadem Národního fondu bydlení jistě pomoc investorům s kapitálem pro urychlení výstavby projektů sociálního bydlení za vhodnější ceny.

Druhým dopadem je podpora lidí. V současné době musí zákazníci, kteří si půjčují na koupi domu, platit úroky z velké části svého příjmu. S novým úvěrovým balíčkem národního bytového fondu je však doba splácení prodloužena a splátka nižší, takže koupě domu může být snazší.

Zdroj: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html